Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 16] [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

Charges de copropriété

N° RG 24/10249 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5QMK

N° MINUTE : 



Assignation du :
22 Août 2024


JUGEMENT 
rendu le 03 Juillet 2025 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires principale de la Résidence [Localité 16] ITALIE sise [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet LESCALLIER, SAS, 
[Adresse 2] 
[Localité 12]

Le Syndicat des copropriétaires secondaire sous-sols de la Résidence [Localité 16] ITALIE sise [Adresse 9], représenté par son syndic le Cabinet LESCALLIER, SAS, 
[Adresse 2] 
[Localité 12]

représentés par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0093


DÉFENDEURS

Monsieur [L] [T] 
[Adresse 11]
[Localité 14]

défaillant

Madame [J] [S] 
[Adresse 11]
[Localité 14]

défaillante
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/10249 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QMK


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente
Mme Claire BERGER, 1ere Vice-Présidente adjointe
Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors des débats et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience du 15 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [L] [T] et Madame [J] [S] sont propriétaires des lots de copropriété n° 2063 (appartement), 2215 (cave) et 5669 (parking) au sein d’un immeuble situé [Adresse 7] [Localité 17] composé d’un syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 16] Italie ([Adresse 3]) et d’un syndicat des copropriétaires secondaire sous-sols de la Résidence [Localité 16] Italie ([Adresse 8]). 
A la suite de plusieurs impayés de charges de copropriété, les deux syndicats des copropriétaires représentés par leur syndic respectif, le cabinet LESCALLIER, ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [L] [T] et Madame [J] [S] par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024 pour l’audience du 2 avril 2025 en paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et des articles 1231-6, 1240 du code civil, ils demandent au tribunal de :

« - Condamner solidairement Monsieur [U] et Madame [J] [S] à payer les sommes suivantes :
Au syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 16] Italie :
10.229,40 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 juillet 2024 se décomposant comme suit :- 3.760,40 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 juillet 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation ;
- 6.513,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Au [Adresse 19] [Localité 16] Italie :
3.625,59 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 22 juillet 2024 se décomposant comme suit :- 799,59, euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 juillet 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation ;
- 2.826.00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- Condamner solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [J] [S] à payer respectivement au [Adresse 18] et au syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [Localité 16] Italie, les sommes suivantes :

5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts2.000,00 euros au titre de l’article 700 du CPC ;
- Condamner solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [J] [S] aux entiers dépens ;

- Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Cités à étude suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [L] [T] et Madame [J] [S] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 avril 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 15 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


1. Sur les demandes principales en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*

En l’espèce, les syndicats des copropriétaires principal et secondaire justifient tout d’abord par la production de la matrice cadastrale que Monsieur [L] [T] et Madame [J] [S] sont propriétaires indivis des lots de copropriété n° 2063 (appartement), 2215 (cave) et 5669 (parking) au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Adresse 15] [Localité 1].

Au soutien de leur demande principale, les syndicats des copropriétaires produisent notamment aux débats : 

 - les jugements des 9 mai 2019, 2 mars 2022, 28 mars 2024 pour le syndicat des copropriétaires principal et 6 mai 2020, 13 janvier 2023 pour le syndicat des copropriétaires secondaire ; 
- deux décomptes de charges arrêtées au 22 juillet 2024 l’un pour le syndicat des copropriétaires principal, l’autre pour le syndicat des copropriétaires secondaire ;
- un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots des défendeurs ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 26 janvier 2022, 17 janvier 2023, 1er février 2024 (syndicat principal), 26 janvier 2022, 17 janvier 2023, 16 janvier 2024 (syndicat secondaire) par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non recours correspondante ;
- les contrats de syndic.

1.1 Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires principal 

Il résulte de l’examen des pièces produites que le syndicat des copropriétaires principal justifie d’une créance certaine liquide et exigible d’un montant de 3.716,40 euros au titre des charges impayées arrêtées au 22 juillet 2024 (4ème appel provisionnel 2024 et 4ème appel de fonds travaux ALUR inclus). 

Monsieur [L] [T] et Madame [J] [S] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre de charges courantes et appel de fonds impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

1.2 Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires secondaire

Il résulte de l’examen des pièces produites que le syndicat des copropriétaires secondaire justifie d’une créance certaine liquide et exigible d’un montant de 799,59 euros au titre des charges impayées arrêtées au 22 juillet 2024 (4ème appel provisionnel 2024 et 4ème appel de fonds travaux ALUR inclus).

Monsieur [L] [T] et Madame [J] [S] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre de charges courantes et appel de fonds impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

1.3 Sur la solidarité

En application de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.
Les syndicats des copropriétaires ne produisent en l’espèce pas le règlement de copropriété susceptible, le cas échéant, de justifier leurs demandes de condamnation solidaire qui seront par conséquent écartées.

2. Sur les frais de recouvrement 

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :
les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;les frais de suivi de procédure ou les honoraires su syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

2.1 Sur les frais de recouvrement du syndicat des copropriétaires principal

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires principal sollicite une somme de 6.513,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 se décomposant comme suit :

16/02/2023 - Suivi de procédure 1er trimestre 2023 : 170 euros
21/02/2023 – Honoraire Avocat : 240 euros
21/02/2023 – Honoraire Avocat : 1.386 euros
06/03/2023 – Honoraire Avocat : 738 euros
06/05/2023 - Suivi de procédure 2ème trimestre 2023 : 170 euros
08/08/2023 - Suivi de procédure 3ème trimestre 2023 : 170 euros
18/10/2023 – Provision honoraires huissier : 450 euros 
14/11/2023 – Honoraire Avocat : 480 euros
20/11/2023 – Suivi procédure 4ème trimestre 2023 : 170 euros
30/11/2023 – Frais prise hypothèque légale : 170 euros
07/02/2024 – Honoraire Avocat : 749 euros
13/02/2024 - Suivi de procédure 1er trimestre 2024 : 170 euros
21/05/2024 - Suivi de procédure 2ème trimestre 2024 : 170 euros
10/07/2024 – Honoraire Avocat : 480 euros
10/07/2024 – Provision honoraires huissier : 400 euros 
10/07/2024 – Provision honoraires huissier : 400 euros.

Il ne justifie toutefois d’aucune mise en demeure adressée aux défendeurs dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, et sera en conséquence débouté de sa demande en paiement des frais exposés pour le recouvrement.

2.2 Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires secondaire 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires secondaire sollicite une somme de 2.826,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 se décomposant comme suit :

01/12/2022 - Suivi de procédure 4ème trimestre 2022 : 165 euros
12/12/2022 – Honoraire Avocat : 733 euros
12/12/2022 – Honoraire assignation : 738 euros
16/02/2023 - Suivi de procédure 1er trimestre 2023 : 170 euros
06/05/2023 - Suivi de procédure 2ème trimestre 2023 : 170 euros
08/08/2023 - Suivi de procédure 3ème trimestre 2023 : 170 euros
20/11/2023 - Suivi de procédure 4ème trimestre 2023 : 170 euros
30/11/2023 – Frais prise hypothèque légale : 170 euros
13/02/2024 - Suivi de procédure 1er trimestre 2024 : 170 euros
21/05/2024 - Suivi de procédure 2ème trimestre 2024 : 170 euros.

Il ne justifie toutefois d’aucune mise en demeure adressée aux défendeurs dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, et sera en conséquence débouté de sa demande en paiement des frais exposés pour le recouvrement.

3-Sur la demande indemnitaire des syndicats des copropriétaires principal et secondaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, les syndicats des copropriétaires principal et secondaire réclament l’indemnisation du préjudice qu’ils disent avoir subi en raison de l’inexécution par les défendeurs de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, il apparait que Monsieur [L] [T] et Madame [J] [S] manquent de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges, leur compte de charges étant chroniquement débiteur à l’égard de la copropriété depuis 2018. 
Les syndicats de copropriétaires demandeurs produisent en outre aux débat quatre jugements rendus par le tribunal d’instance en date du 9 mai 2019 ainsi que par le tribunal judicaire de Paris en date des 6 mai 2020, 2 mars 2022, 13 janvier 2023 et 28 mars 2024 condamnant les défendeurs à verser tant au syndicat des copropriétaires principal que secondaire des arriérés de charges de copropriété impayées.
Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs malgré des condamnations précédentes contraint les syndicats à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Cette situation crée des tensions sur la trésorerie des syndicats de copropriétaires et obligent les copropriétés à fonctionner dans des conditions non conformes à leur statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [L] [T] et Madame [J] [S] à verser au syndicat des copropriétaires principal et secondaire, chacun, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé.

4-Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [T] et Madame [J] [S] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des syndicats des copropriétaires les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros leur sera donc chacun allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE Monsieur [L] [T] et Madame [J] [S] à payer :

- au syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 16] Italie du [Adresse 5] [Localité 1] pris en la personne de son syndic, le cabinet LESCALLIER :

- la somme de de 3.716,40 euros au titre des charges impayées arrêtées au 22 juillet 2024 (4ème appel provisionnel 2024 et 4ème appel de fonds travaux ALUR inclus) avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 22 août 2024 ;

- la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
- la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- au syndicat des copropriétaires secondaire sous-sols de la Résidence [Localité 16] Italie du [Adresse 10] ([Adresse 13]) pris en la personne de son syndic, le cabinet LESCALLIER :

- la somme de de 799,59 euros au titre des charges impayées arrêtées au 22 juillet 2024 (4ème appel provisionnel 2024 et 4ème appel de fonds travaux ALUR inclus) avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 22 août 2024 ;

- la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
- la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires principal et secondaire ;

CONDAMNE Monsieur [L] [T] et Madame [J] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.


Fait et jugé à [Localité 16] le 03 Juillet 2025


La Greffière La Présidente