Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de CHARLEVILLE-MÉZIÈRES

O R D O N N A N C E DE R É F É R É

Ordonnance de Référé rendue le deux Juillet deux mil vingt cinq par Jennyfer PICOURY, Présidente du Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES, statuant en tant que juge des référés, assistée de Gaétan ROYER, Faisant Fonction de Greffier, 

Dans l’instance N° RG 25/00111 - N° Portalis DBWT-W-B7J-EVAQ

ENTRE :

S.C.I. SCI NINORIO
[Adresse 6]
[Localité 1]

Représentée par Maître Aurélien DESINGLY de la SCP AUBERSON DESINGLY, avocats au barreau des ARDENNES substitué par Maître Florian AUBERSON, avocat au barreau des ARDENNES

ET :

Monsieur [I] [G] [R]
[Adresse 3]
[Localité 7]

Non comparant, ni représenté

Madame [B] [J]
[Adresse 8]
[Localité 2]

Non comparante, ni représentée

Madame [D] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 7]

Représentée par Maître Ahmed HARIR de la SELARL AHMED HARIR, avocats au barreau des ARDENNES

S.A.S.U. BSK IMMOBILIER
[Adresse 13]
[Localité 5]

Représentée par Maître Jean-Paul COTTIN de la SCP COTTIN-SIMEON, avocats au barreau de TOULOUSE (Plaidant)et Maître Sylvie RIOU-JACQUES de la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocats au barreau des ARDENNES (Postulante) substitués par Maître Quentin MAYOLET, avocat au barreau des ARDENNES

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE
[Adresse 4]
[Localité 9]

Non comparante, ni représentée












EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 02 mai 2024, Monsieur [I] [G] [R] et Madame [D] [Y] ont vendu un immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 11] à la SCI NINORIO. Il s'agissait d'un immeuble de rapport composé de trois appartements moyennant le prix de 155 000 euros. 

La SCI NINORIO allègue que dès le 09 octobre 2024, le gérant de cette société a constaté une infiltration importante dans la cave à côté de la cour arrière, entraînant l'apparition de salpêtre sur des murs, planchers et poutres. 

Elle prétend avoir pris attache avec son assurance de protection juridique laquelle a diligenté une expertise amiable. Dans son rapport, l'expert amiable aurait estimé les travaux de réfection à 100 000 euros. 

Par courrier du 03 novembre 2024, la SCI NINORIO a sollicité l'annulation de la vente sur le fondement de l'existence de vices cachés. 

Par courrier en réponse du 13 novembre 2024, Monsieur [I] [G] [R] et Madame [D] [Y] ont refusé l'annulation de cette vente. 

Déplorant la persistance des désordres et en l'absence de résolution amiable, la SCI NINORIO a fait assigner par actes de commissaire de justice séparés le 6 mai 2025, 7 mai 2025 et 12 mai 2025 Monsieur [I] [G] [R], Madame [B] [J], Madame [D] [Y], la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE, la SASU BSK IMMOBILIER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile aux fins de :

Déclarer la SCI NINORIO recevable et fondée en ses demandes ;Ordonner une mesure d'expertise et nommer tel expert qu'il plaira au juge des Référés, avec pour mission notamment, après avoir reçu les documents et pièces de :Convoquer les parties et leur Conseil a une réunion d'expertise sur les lieux du litige ; à savoir [Adresse 10].Se faire remettre tout document utile ;Décrire les désordresIndiquer s'ils affectent l'ouvrage ou l'un de ces éléments d'équipement et s'ils sont de nature à en compromettre la solidité, à les rendre impropre à leur destination ou à en réduire l'usage ; fournir toutes précisions techniques ou de faits utiles à la détermination des responsabilités encourues ;Décrire et détailler les mesures de remise en état des immeubles ; en évaluer le coût et la durée de ces mesures ;Emettre son avis et décrire les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance, économique, d'usage, subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ; les chiffrerDécrire les différents désordres relatifs au solivage, à la ventilation, aux infiltrations dans les caves,Dire si ces désordres sont antérieurs à la vente,Dire si ces désordres constituent un vice caché,Dire s'ils relèvent d'un désordre de nature décennale,Dire si les vendeurs étaient informés de ces désordres avant la vente.Rendre un pré-rapport avec un délai de dire ;Rendre son rapport définitif ;Réserver les demandes sur le fondement de1'article 700 du code de procédure civile ;
Au soutien de sa demande, la SCI NINORIO a produit le compromis de vente du 02 mai 2024, l'acte authentique de vente du 02 octobre 2024, la proposition d'achat régularisée. 

L'affaire a été appelée à l'audience et retenue à la première audience du 03 juin 2025. 

Représentée par son Conseil, la SCI NINORIO demande le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Représentée par son Conseil et dans ses dernières conclusions contradictoirement signifiées, la SASU BSK IMMOBILIER demande de lui donner acte de ses plus expresses réserves concernant les opérations d'expertise sollicitées. 


Représentée par son Conseil, Madame [D] [Y] formule oralement protestations et réserves. 

Régulièrement assignée à personne morale, la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE n'a pas constitué avocat. 

Régulièrement assigné à domicile, Monsieur [I] [G] [R] n'a pas constitué avocat. 

Régulièrement assignée à étude, Madame [B] [J] n'a pas constitué avocat. 

L'affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.

La présente décision sera réputée contradictoire. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'expertise judiciaire :
Aux termes de l'article 145 du Code de procédure civile, “S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.”

L'article 145 du Code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables et il n'est ainsi pas soumis à la condition d'urgence ou à la condition d'absence de contestation sérieuse.

Une mesure d'instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de ce texte lorsqu'une juridiction du fond est saisie de l'affaire, la condition d'absence de saisine préalable des juges du fond s'appréciant au jour de la saisine du juge des référés puisque c'est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où ce dernier statue.

Le référé-expertise suppose l'existence d'un motif légitime c'est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui et qu'elle soit pertinente et utile, sans préjuger de la responsabilité des parties.

Selon l'article 149 du même code, “Le juge peut à tout moment accroître ou restreindre l'étendue des mesures prescrites.”

En l'espèce, il est constant que par acte authentique du 02 mai 2024, Monsieur [I] [G] [R] et Madame [D] [Y] ont vendu un immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 11] à la SCI NINORIO. Il s'agissait d'un immeuble de rapport composé de trois appartements moyennant le prix de 155 000 euros. 

La SCI NINORIO allègue que dès le 09 octobre 2024, le gérant de cette société a constaté une infiltration importante dans la cave à côté de la cour arrière, entraînant l'apparition de salpêtre sur des murs, planchers et poutres. 

Elle prétend avoir pris attache avec son assurance de protection juridique laquelle a diligenté une expertise amiable. Dans son rapport, l'expert amiable aurait estimé les travaux de réfection à 100 000 euros. 

Par courrier du 03 novembre 2024, la SCI NINORIO a sollicité l'annulation de la vente en vertu des vices cachés. 

Par courrier en réponse du 13 novembre 2024, Monsieur [I] [G] [R] et Madame [D] [Y] ont refusé l'annulation de cette vente. 

Les défendeurs représentés à la procédure formulent tous protestations et réserves. 

Au vu des pièces produites aux débats, il y a lieu de retenir qu'il existe un motif légitime et suffisant pour la demanderesse à voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire pour établir et conserver, avant tout procès au fond, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige qui l'oppose à la défenderesse, faire constater les désordres qu'il déplore, déterminer leur étendue et leur origine, et leur imputabilité ainsi que les travaux de reprise propre à y remédier. 

Dès lors, les conditions d'application des dispositions de l'article 145 du Code de procédure civile sont réunies, de sorte qu'il convient d'ordonner la mesure d'expertise judiciaire qui a pour vocation à faire constater l'étendue des désordres que la demanderesse déplore, ainsi qu'à éclairer les juges du fond éventuellement ultérieurement saisis d'un litige, sur leur(s) cause(s) et de préconiser et chiffrer les travaux propres à y remédier.

L'expertise judiciaire sera ordonnée selon les modalités du dispositif ci-après de l'ordonnance.

L'avance des frais d'expertise sera mise à la charge du demandeur principal à l'expertise.

Sur les mesures accessoires :
L'article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens.


Selon l'article 696 dudit code, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.”

La demande étant fondée sur l'article 145 du Code de procédure civile, les dépens de la présente procédure sont laissés à la charge de la SCI NINORIO. Cette dernière étant demanderesse principale à l'expertise, elle devra à ce stade de la procédure faire l'avance des frais d'expertise.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront mais dès à présent, par provision ; 

ORDONNONS une mesure d'expertise judiciaire ; 

COMMETTONS pour y procéder : Monsieur [P] [X] - [Adresse 12], expert inscrit sur la liste des experts près la Cour d’Appel de REIMS ; 

DONNONS à l'expert la mission suivante :

Convoquer les parties et leur Conseil a une réunion d'expertise sur les lieux du litige ; à savoir [Adresse 10],Se faire remettre tout document utile,Décrire les désordres,Indiquer s'ils affectent l'ouvrage ou 1'un de ces éléments d'équipement et s'ils sont de nature à en compromettre la solidité, à les rendre impropre à leur destination ou à en réduire l'usage ; fournir toutes précisions techniques ou de faits utiles à la détermination des responsabilités encourues,Décrire et détailler les mesures de remise en état des immeubles ; en évaluer le coût et la durée de ces mesures,Emettre son avis et décrire les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance, économique, d'usage, subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ; les chiffrer,Décrire les différents désordres relatifs au solivage, à la ventilation, aux infiltrations dans les caves,Dire si ces désordres sont antérieurs à la vente,Dire si ces désordres constituent un vice caché,Dire s'ils relèvent d'un désordre de nature décennale,Dire si les vendeurs étaient informés de ces désordres avant la vente.
DISONS que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que l'expert peut s'adjoindre d'initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne, dont l'avis sera joint au rapport, et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;

DISONS que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DISONS que l'expert devra dresser un rapport en un seul exemplaire et le déposer au greffe du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières avant le 30 janvier 2026 ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal pour assurer le contrôle des mesures d'instructions ci-dessus ordonnées ;

DISONS qu'en cas d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête;

Dans le but de limiter les frais d'expertise, nous invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication de documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l'outil OPALEXE. Cette utilisation se fera sous réserve de l'accord express et préalable de l'ensemble des parties ;

FIXONS la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 3500 euros à verser par la SCI NINORIO entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières avant le 08 juillet 2025, sauf à démontrer le bénéfice de l'aide juridictionnelle ; 

RAPPELONS qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque ;

LAISSONS les dépens à la charge de la SCI NINORIO ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Jennyfer PICOURY, présidente du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières et Gaétan ROYER, faisant fonction de greffier.


Le GREFFIER La PRÉSIDENTE