Tribunal Judiciaire · CHM JCP CTX GENERAL — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES


JUGEMENT

N° RG 25/00092 - N° Portalis DBWT-W-B7J-ETR3

Minute : 

Jugement du :
07 JUILLET 2025



A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 02 Juin 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 07 Juillet 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 07 Juillet 2025, le jugement a été rendu par Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière .


ENTRE :

DEMANDEUR

HABITAT 08
dont le siège social est sis [Adresse 5]

Comparant 

DEFENDERESSE

Madame [J] [X]
demeurant [Adresse 3]

Comparante 

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte du 27 décembre 2023, l’OPH des Ardennes, HABITAT 08, a consenti à Madame [J] [X] un bail d'habitation portant sur un appartement au [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 1]), contre le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 625.56 euros.

Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à la locataire le 06 septembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1567.54 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, dénoncé le 21 février 2025 au Préfet des Ardennes, l’OPH des Ardennes a fait assigner Madame [J] [X] afin d'obtenir :


- le paiement de la somme de 3619.37 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 30 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;
- l'expulsion des occupants du logement situé au [Adresse 2] à [Localité 7];
- la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation de la locataire au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée, retenue et soutenue à l’audience du 02 juin 2025.

A cette audience, l’OPH des Ardennes, HABITAT 08 maintient ses demandes. Il a précisé que les loyers dus au 30 avril 2025 s’élevaient à la somme de 6001.90 euros, que les APL étaient suspendues depuis mars 2025.

Madame [J] [X] a comparu et a reconnu les sommes dues. Elle a indiqué être en cours de séparation avec deux enfants en bas âge à charge et dans une situation financière compliquée en raison des dettes contractées par son ex-conjoint actuellement incarcéré. Elle ajoute qu’elle travaille et qu’elle fera le nécessaire afin de régler ce qu’elle pourra.

L'enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal avant l'audience et a été lue en présence des parties.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibérée au 07 juillet 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 
Conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois, après la saisine de la CCAPEX.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale.

De plus, conformément à l'article 24 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, la notification de cette assignation au service de la Préfecture doit être faite six semaines avant la date de l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 21 février 2025 a été dénoncée le 21 février 2025, soit six semaines au moins avant l’audience prévue le 02 juin 2025.

En outre, la situation d'arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le 30 août 2024 à l'organisme payeur des aides au logement en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, le bailleur sera dit recevable en son action.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’OPH des Ardennes HABITAT 08 fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 30 novembre 2024, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

En conséquence il sera fait droit à la demande de l’OPH des Ardennes, HABITAT 08 et Madame [J] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 6001.90 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 30 avril 2025, et déduction faite des frais de procédure (notamment les frais de poursuites pour la somme de 129.52 euros et 131.32 euros).

En outre conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette somme emportera intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que « - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.» ; l’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ». 

Le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 septembre 2024, pour la somme en principal de 1567.54 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte que la clause résolutoire aurait dû être acquise le 18 octobre 2024. 

Néanmoins, le bail signé par les parties laisse au débiteur un délai plus favorable de deux mois à compter du de la délivrance du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 novembre 2024. 

Madame [J] [X] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et indique être dans l’incapacité actuellement de respecter un plan d’apurement.

L’expulsion de Madame [J] [X] sera en conséquence ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision.


Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

Madame [J] [X] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 07 novembre 2024, ce qui cause nécessairement un préjudice à leur bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence la locataire à payer à l’OPH des Ardennes, HABITAT 08 à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort :

CONDAMNE Madame [J] [X] à payer en deniers ou quittances à l’OPH des Ardennes, HABITAT 08 la somme de 6001.90 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 07 novembre 2024,

DIT qu'à défaut par Madame [J] [X] d’avoir libéré les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur,

CONDAMNE Madame [J] [X] à payer à l’OPH des Ardennes, HABITAT 08 en deniers ou quittances une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet des Ardennes en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [J] [X] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE