Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 3 juillet 2025

AFFAIRE : N° RG 24/00206  



 ARRÊT N° 



 NLG 





 ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 18 Décembre 2023 

 RG n° 23/00207





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 03 JUILLET 2025

 



 



APPELANT :



Monsieur [B] [S]

né le 24 Mai 1976 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 1]



Représenté et assisté par Me Lionel SAPIR, avocat au barreau de LISIEUX



 





INTIMEE :



S.A. PARTELIOS HABITAT

N° SIRET : 626 150 106

[Adresse 3]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal 



Représentée et assistée par Me Laurie TRIAULAIRE, avocat au barreau de CAEN









DEBATS : A l'audience publique du 05 mai 2025, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme LE GALL, greffier



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,



ARRET prononcé publiquement le 03 juillet 2025 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier 





*



* *





La S.A. d'HLM Partelios habitat a consenti au profit de Mme [L] [Z] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 10] à compter du 19 mars 2021 et moyennant un loyer révisable, d'un montant de 452,56 euros. 



Mme [L] [Z] est décédée le 19 janvier 2023. 



Arguant du fait que M. [B] [S], conjoint de Mme [Z], occupe les lieux de façon illégale sans avoir effectué aucune démarche auprès du bailleur et sans avoir effectué de règlement des loyers et charges dus, la société Partelios habitat lui a fait signifier, le 3 mai 2023, une sommation interpellative rappelant les termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989. 



Par acte de commissaire de justice du 1er août 2023, Partelios habitat a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins notamment de voir constater que M. [S] est occupant sans droit ni titre du logement litigieux, d'ordonner en conséquence son expulsion avec le concours de la force publique si besoin est, et de voir condamner M. [S] au paiement des différentes sommes au titre d'indemnités d'occupation, outre les frais irrépétibles et les dépens.



Par jugement du 18 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux a : 

- constaté que M. [B] [S] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 9] ;

- ordonné en conséquence à M. [B] [S] de libérer le logement dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ; 

- dit qu'à défaut pour M. [B] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la S .A. d'HLM Partelios habitat pourra dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter Ies lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous Ies occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

- condamné M. [B] [S] à verser à la S.A. d'HLM Partelios habitat une indemnité mensuelle d'occupation de 545,04 euros, charges comprises, et ce, depuis le 19 janvier 2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; 

- débouté la S.A. d'HLM Partelios habitat du surplus de ses demandes ; 

- condamné M. [B] [S] aux dépens tels que limitativement énumérés à l'article 695 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de la sommation interpellative ;

- constaté que la décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire. 



Par déclaration du 25 janvier 2024, M. [S] a interjeté appel de ce jugement.



Par dernières conclusions déposées le 22 avril 2024, l'appelant demande à la cour de : 

- Le déclarer recevable en son appel,

- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, 

Statuant à nouveau,



- Dire et juger que M. [B] [S] est bien fondé à bénéficier en sa qualité de concubin de Mme [L] [Z], décédée le 19 Janvier 2023, du bail de l'appartement sis [Adresse 8], 

Subsidiairement, 

- Dire et juger que Mlle [P] [S] est également bien fondée à bénéficier en sa qualité de descendante de Mme [L] [Z], décédée le 19 Janvier 2023, du bail de l'appartement sis [Adresse 8],

- Condamner la SA Partelios habitat au paiement d'une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la SA Partelios habitat aux entiers dépens.



Par dernières conclusions déposées le 18 juillet 2024, Partelios habitat demande à la cour de : 

- Confirmer le jugement entrepris, sauf à actualiser le montant de la dette de M. [B] [S] à la somme de 9.759,86 euros selon décompte arrêté au 17.07.2024, en ce qu'il a :

* constaté que M. [B] [S] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 9] ;

* ordonné en conséquence à M. [B] [S] de libérer le logement dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ; 

* dit qu'à défaut pour M. [B] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai la S.A. d'HLM Partelios habitat pourra dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

* condamné M. [B] [S] à verser à la S.A. d'HLM Partelios habitat une indemnité mensuelle d'occupation de 545,04 euros, charges comprises, et ce, depuis le19 janvier 2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

* condamné M. [B] [S] aux dépens tels que limitativement énumérés à l'article 695 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de la sommation interpellative.

- Débouter M. [B] [S] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, 

- Condamner M. [S] au paiement d'une indemnité de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2025. 



L'avocat de M. [S] a indiqué dégager sa responsabilité par lettre transmise via le réseau privé des avocats (RPVA), parvenue au greffe le 3 avril 2025. 



Interrogé par la cour par message du 2 juin 2025, l'avocat de l'appelant a confirmé ne pas déposer de dossier de plaidoirie. 



Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 





SUR CE, LA COUR



Sur la demande principale 



L'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable en l'espèce, énonce que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;



- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier. 



Il est constant que si l'article 40, I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 subordonne le transfert du bail portant sur des logements appartenant aux organismes d'HLM et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation au fait que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution d'un tel logement et que le logement soit adapté à la taille du ménage, ces conditions ne sont pas requises du concubin notoire (Civ. 3e, 20 oct. 2016, FS-P+B, n° 15-19.091). 



En l'espèce, M. [S] reprend les moyens développés en première instance, faisant valoir, à titre principal, que sa qualité de concubin notoire de Mme [Z], l'ancienne locataire, avec qui il vivait en couple depuis 27 ans, lui permet de se prévaloir des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 afin obtenir le transfert du contrat de bail litigieux à son profit. Il souligne que la preuve du concubinage peut être rapportée par tous les moyens et notamment par une simple déclaration sur l'honneur. 



Il convient de relever que M. [S] a adressé ses conclusions d'appelant le 22 avril 2024. Il n'a pas déposé de dossier de plaidoirie.



Il s'ensuit que, devant la cour, M. [S] ne communique aucune pièce justificative au soutien de ses allégations, ne rapportant pas la preuve de sa qualité de concubin notoire de Mme [L] [Z], l'ancienne locataire, condition exigée par les dispositions légales applicables pour le transfert du bail litigieux. 



La seule affirmation de sa qualité de concubin notoire dans ses conclusions ne suffit pas à démontrer la vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité caractérisant le concubinage, union de fait. 



En outre, M. [S] n'a effectué auprès de la société Partelios habitat aucune démarche administrative pour reprendre le bail litigieux à son nom ; il est également défaillant dans le règlement des loyers afférents à la location depuis le décès de Mme [L] [Z], la créance locative déclarée par le bailleur s'élevant à une somme de 9.759,86 euros, arrêtée au 17 juillet 2024. 

 

Dès lors, il apparaît que M. [B] [S] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 9].



Le jugement ayant condamné M. [S] à verser à la SA d'HLM Partelios Habitat une indemnité mensuelle d'occupation de 545,04 euros, charges comprises, et ce depuis le 19 janvier 2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, il n'y a pas lieu à actualisation de la créance à ce titre.



En considération de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions.



2. Sur la demande subsidiaire 



L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.



En application de l'article 32 du même code est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.



A titre subsidiaire, M. [S] estime que sa fille, [P] [S], issue de l'union avec Mme [L] [Z], dont le lien de filiation n'est pas contesté, est fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, ledit texte prévoyant expressément le bénéfice du bail au descendant vivant avec le locataire décédé depuis au moins un an à la date du décès, condition remplie en l'espèce. 



Or, il y a lieu d'observer d'une part, que Mme [P] [S] n'est pas partie à la procédure. D'autre part, M. [S] intervient dans le cadre de la présente instance en son nom propre, n'indiquant pas intervenir en qualité de représentant de sa fille. 



La cour ne dispose par ailleurs d'aucune information précise s'agissant de la filiation et de l'âge de Mme [P] [S], l'appelant la désignant dans ses conclusions comme 'un enfant, [P], adulte handicapée, issue de son union avec Mme [L] [Z]', alors que selon le bailleur 'Mme [P] [Z] est âgée de huit ans'. 



Si la demande subsidiaire apparaît irrecevable, faute pour M. [S] de justifier de sa qualité à agir au nom de Mme [P] [S], l'irrecevabilité qui est excipée par le bailleur dans la partie discussion n'est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour. 

 

Toutefois, au vu de l'absence de toute pièce justificative communiquée, la demande subsidiaire formulée par M. [S] apparaît non fondée. 



Sur les demandes accessoires 



Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et frais irrépétibles, exactement appréciées, seront confirmées. 



M. [W], succombant, sera condamné aux dépens d'appel, à payer à la société Partelios habitat la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande formée à ce titre.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,



Confirme le jugement du 18 décembre 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux, dans ses dispositions critiquées, 



Y ajoutant,



Déboute M. [B] [S] de l'intégralité de ses demandes, 



Condamne M. [B] [S] aux dépens de l'instance d'appel, 



Condamne M. [B] [S] à payer à la société SA Partelios habitat la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT







N. LE GALL F. EMILY