Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 4 juillet 2025

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 04 JUILLET 2025



(n° 192 ,7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/19609 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKNEB



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Octobre 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] - RG n° 24/05033





APPELANTS 



Mme [J] [O] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]



M. [T] [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentés par Me Jonathan BELLAICHE de la SELEURL GOLDWIN SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K103





INTIMÉE 



E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 6 Juin 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, 

 

Greffier lors des débats : Cécilie MARTEL

 

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



****



Par acte du 30 juin 2017, l'établissement public [Localité 5] habitat - OPH a consenti un bail d'habitation à M. et Mme [U], portant sur un logement dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer initial de 648,86 euros, hors charges, payable mensuellement et à terme échu.



Les loyers n'étant plus payés, [Localité 5] habitat - OPH a fait délivrer aux locataires, le 14 septembre 2022, un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour la somme en principal de 9.196,68 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 1er septembre 2022. 



Par acte du 25 avril 2024, Paris habitat - OPH a fait assigner M. et Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion des défendeurs et condamnation de ces derniers au paiement, par provision, d'une indemnité d'occupation et de l'arriéré locatif.



Par ordonnance réputée contradictoire du 24 octobre 2024, le premier juge a : 




constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 septembre 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ; 

constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 30 juin 2017 entre l'établissement public [Localité 5] Habitat -OPH, d'une part, et M. et Mme [U], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 15 novembre 2022 ; 

ordonné à M. et Mme [U] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; 

dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; 

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; 

condamné solidairement M. et Mme [U] à payer à l'établissement public [Localité 5] habitat-OPH la somme de 4.567,39 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation arrêté au 13 août 2024, terme de juillet inclus ; 

condamné solidairement M. et Mme [U] à payer à l'établissement public [Localité 5] habitat-OPH une indemnité d'occupation mensuelle et provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, ce à compter du terme d'août 2024 et jusqu'à la libération des lieux ; 

rejeté les autres demandes ; 

débouté l'établissement public [Localité 5] habitat-OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamné in solidum M. et Mme [U] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 14 septembre 2022 et celui des assignations du 25 avril 2024.






Par déclaration du 20 novembre 2024, M. et Mme [U] ont relevé appel de cette ordonnance en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif à l'exception toutefois de celui relatif au rejet de l'application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 7 avril 2025, M. et Mme [U] demandent à la cour de : 




infirmer l'ordonnance entreprise des chefs dont ils ont relevé appel et, statuant à nouveau ; 


A titre principal, 


débouter l'établissement public [Localité 5] habitat-OPH de l'ensemble de ses prétentions ; 


A titre subsidiaire,


les autoriser à se libérer de leur dette en 15 versements mensuels d'un montant chacun de 286,21 euros en sus du loyer courant et un 16ème versement de 186,85 euros de décembre 2024 jusqu'à mars 2026 selon l'échéancier de paiement établi le 2 décembre 2024 ; 

ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et débouter l'établissement public [Localité 5] habitat-OPH de ses demandes ;


A titre infiniment subsidiaire,


homologuer la transaction régularisée entre les parties le 2 décembre 2024 dont copie sera annexée à la minute de l'arrêt à intervenir ; 

donner force exécutoire à la transaction par laquelle ils se sont engagés à se libérer de leur dette en 15 versements mensuels d'un montant chacun de 286,21 euros en sus du loyer courant et un 16ème versement de 186,85 euros de décembre 2024 jusqu'à mars 2026 en contrepartie de la suspension de toute procédure judiciaire en cours et de la signature d'un nouveau bail dans un délai maximum de 3 mois à compter du règlement intégral de la dette ; 

constater l'extinction de l'instance engagée devant la cour d'appel de Paris par suite de la déclaration d'appel n°24/22438 formée le 20 novembre 2024 et le dessaisissement de la cour d'appel de Paris de l'entier litige enregistré sous le numéro RG 24/19609 devant le Pôle 1 ' Chambre 8 ; 

débouter l'établissement public [Localité 5] habitat de ses autres demandes ;


En tout état de cause, 


débouter l'établissement public [Localité 5] habitat-OPH de sa demande tendant à leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 5.885,60 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation arrêté au 6 février 2025, terme de février inclus ; 

débouter l'établissement public [Localité 5] habitat-OPH de sa demande tendant à ce qu'il soit dit qu'en cas de simple retard ou de défaut de paiement, la déchéance du terme sera acquise et le bailleur pourra alors librement engager l'expulsion des locataires ;

débouter l'établissement public [Localité 5] habitat-OPH de ses demandes y compris celle formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamner l'établissement [Localité 5] habitat-OPH à leur verser la somme de 3.000 euros en application de ce texte et aux dépens de première instance et d'appel. 




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 février 2025, l'établissement public [Localité 5] habitat-OPH demande à la cour de :

A titre principal,


confirmer l'ordonnance entreprise sauf sur le montant de la provision allouée et statuant à nouveau ;

condamner solidairement M. et Mme [U] à lui payer la somme provisionnelle de 5.885,60 euros à valoir sur l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation arrêté au 6 février 2025, terme de février inclus ; 


A titre subsidiaire,


confirmer l'ordonnance entreprise ; 

condamner solidairement M. et Mme [U] à lui payer la somme provisionnelle de 5.885,60 euros au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation arrêté au 6 février 2025, terme de février inclus, à parfaire ; 

accorder les délais de paiement sollicités par M. et Mme [U] selon l'échéancier convenu entre eux dans le protocole signé par les parties en date du 2 décembre 2024 ; 

suspendre les effets de la clause résolutoire tant que les termes du plan sont respectés ; 

à défaut, en cas de simple retard ou de défaut de paiement, dire que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l'expulsion des locataires ; 

le cas échéant condamner solidairement M. et Mme [U] au paiement d'une indemnité d'occupation courant à compter du lendemain de la date de l'acquisition de la clause résolutoire et égale au montant du loyer majoré des charges appelé jusqu'au départ effectif des lieux ; 


En tout état de cause,


condamner in solidum M. et Mme [U] au paiement d'une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux  dépens, qui comprendront 'notamment le coût de la présente assignation'. 




La clôture de la procédure a été prononcée le 21 mai 2025. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 





SUR CE, LA COUR 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. 



A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 







Il résulte des pièces produites que les loyers n'ayant plus été réglés, en dépit d'un accord intervenu entre les parties le 17 septembre 2021, [Localité 5] habitat-OPH a fait délivrer à M. et Mme [U], le 14 septembre 2022, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 9.196,68 euros, correspondant à l'arriéré locatif dû au 1er septembre 2022, terme d'août 2022 inclus, le loyer étant payable à terme échu. 



Les appelants font justement observer que l'intimé ne produit pas de décompte pour démontrer que dans les deux mois du commandement, les causes de cet acte sont demeurées impayées, les décomptes produits couvrant, pour le premier, la période du 1er février 2017 au 1er septembre 2022, s'agissant du décompte joint au commandement, et, pour le second, la période du 1er mars 2024 au 1er février 2025. 



Toutefois, les appelants n'établissent pas s'être acquittés des causes du commandement de payer dans les deux mois de cet acte alors qu'en leur qualité de débiteurs, il leur appartient de démontrer l'exécution de leur obligation de paiement et qu'en tout état de cause un arriéré locatif persiste. 



Dans ces conditions, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a constaté la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire au 14 novembre 2022. Il sera relevé que l'éventuel accord pris entre les parties avant l'audience devant le premier juge n'était pas de nature à dispenser les locataires de comparaître devant lui ni même à faire obstacle au constat de la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire. 



Sur la provision



Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Il est établi que les parties ont régularisé un protocole d'accord le 2 décembre 2024, postérieurement à l'ordonnance entreprise, tenant compte d'une dette locative arrêtée au 2 décembre 2024 d'un montant de 4.380 euros. Aux termes de ce protocole, les locataires se sont engagés à régler 'les indemnités d'occupation' et à payer aux échéances convenues le plan d'apurement mis en place, annexé à cet acte, soit 15 mensualités de 286,21 euros et une 16ème mensualité de 186,85 euros, la première devant être réglée en décembre 2024, la dernière en mars 2026. 



Le bailleur s'étant, pour sa part, notamment, engagé à suspendre toute procédure judiciaire en cours tant que les preneurs respectent le protocole et à signer un nouveau bail, dans un délai maximum de trois mois à compter du règlement intégral de la dette. 



Le bailleur produit un décompte actualisé de sa créance révélant qu'à la date du 1er février 2025, la dette locative s'élève à la somme de 5.885,60 euros. 



Contrairement à ce que soutiennent les appelants, il ne résulte pas des termes de ce protocole que le bailleur a renoncé à l'ordonnance du 24 octobre 2024, aucune disposition dudit protocole ne faisant état d'une telle renonciation. En revanche, le terme 'indemnités d'occupation' utilisé tend à démontrer que le bailleur entendait se prévaloir du constat de la résiliation du bail. Au surplus, il est relevé que si le bailleur s'est engagé à suspendre toute procédure judiciaire en cours, il s'est expressément réservé la possibilité, en cas de non-respect des engagements des preneurs ou de caducité du protocole, de poursuivre l'exécution de l'ordonnance entreprise, étant en tout état de cause observé que la présente procédure d'appel a été engagée par M. et Mme [U] et poursuivie par eux après la signature du protocole. 









Ainsi, la conclusion de ce protocole ne peut faire obstacle à l'actualisation de la dette locative. C'est donc vainement que M. et Mme [U] prétendent que 'la somme due au titre de l'arriéré locatif n'est pas exigible puisqu'un accord a été trouvé', cet accord ne faisant évidemment pas échec aux clauses du bail et, donc, au paiement des loyers mensuels échus postérieurement au protocole. 



L'obligation de M. et Mme [U], qui ne produisent aucune pièce pour critiquer le décompte du bailleur, n'est pas sérieusement contestable, à hauteur de la somme de 5.885,60 euros arrêtée au 1er février 2025. Il convient donc de les condamner, par provision et solidairement, au paiement de cette somme. 



Sur la demande de délais de paiement



Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. 



M. et Mme [U] demandent, à titre subsidiaire, que leur soient accordés des délais de paiement, pour apurer leur dette dans les termes du protocole. 



Il sera relevé que la cour, saisie par M. et Mme [U], est tenue de statuer sur les conséquences de la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire et ne peut homologuer le protocole ni lui donner force exécutoire dès lors que l'intimé ne le sollicite pas. 



Toutefois, pour l'octroi des délais de paiement, il convient de tenir compte de l'accord intervenu entre les parties, et ainsi d'accueillir la demande des appelants, sauf à préciser, afin de prendre en considération l'actualisation de la dette, que ceux-ci bénéficieront d'une mensualité complémentaire leur permettant de régler le solde de la dette fixée par le présent arrêt. 



Ainsi, pendant le cours des délais accordés, il convient d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire selon les modalités qui seront précisées au dispositif et qui se substitueront aux termes du protocole. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. 



Au regard des circonstances de la cause et de la qualité de débiteurs de M. et Mme [U], ceux-ci seront condamnés aux dépens d'appel. 



Aucune considération d'équité ne commande en revanche de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 





PAR CES MOTIFS 



Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions relatives au constat de la réunion des conditions de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 novembre 2022, aux dépens et à l'application de l'article 700 du code civil ; 



L'infirme en ses autres dispositions ; 







Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et vu l'évolution du litige, 



Condamne solidairement M. et Mme [U] à payer à l'établissement [Localité 5] habitat-OPH la somme provisionnelle de 5.885,60 euros arrêtée au 1er février 2025 au titre de l'arriéré de loyers ; 



Dit que M. et Mme [U] pourront s'acquitter de cette provision, en plus des loyers courants, en 17 mensualités, les 15 premières d'un montant de 286,21 euros chacune, la 16ème d'un montant de 186,85 euros et la 17ème devant solder la dette, le premier versement devant intervenir avant le 5 du mois suivant le mois de la signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 5 de chaque mois ;



Dit que les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail sont suspendus pendant le cours de ces délais, lesquels seront réputés n'avoir jamais joué si M. et Mme [U] se libèrent de leur dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions contractuelles ; 



Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à leur échéance, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : 


la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; 

la clause résolutoire reprendra son plein effet ; 

faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de M.  et Mme [U] et de tous occupants de leur chef du logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], avec le concours de la force publique si nécessaire;

le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

M. et Mme [U] seront condamnés jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à l'établissement [Localité 5] habitat-OPH une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi  ; 




Condamne in solidum M. et Mme [U] aux dépens d'appel ; 



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. 



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT