Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 8]
[Adresse 4]
[Adresse 6]
[Localité 5]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 24/02684 - N° Portalis DB2G-W-B7I-JCFR
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 03 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection


PARTIE DEMANDERESSE : 

S.A. [Adresse 7], venant aux droits de la SA D’HLM BATIGERE GRAND EST prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3] (MEURTHE ET MOSELLE)

représentée par Me Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 88



PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [R] [D], né le 15 Juillet 1981 en ALGERIE, demeurant [Adresse 1] (HAUT-RHIN)

non comparant, ni représenté



Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président
Virginie BALLAST : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 27 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier 

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2016, la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Nord-Est a loué à M. [R] [D] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 249,80 € outre 61,48 € de provision pour charges. 

Par acte de commissaire de justice du 16 août 2024, la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Nord-Est a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 689,53 € au titre des loyers et charges échus au 08 août 2024. 

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Nord-Est a fait assigner M. [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, condamner le locataire à payer la somme de 1 063,11 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 324,26 € à compter du 17 octobre 2024 jusqu'à la libération complète des lieux, dans les mêmes conditions que si le bail n’avait pas été résilié,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner le locataire à payer la somme de 700,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 7 novembre 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 27 mars 2025.

A cette audience, la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Nord-Est, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Cité par acte délivréselon dépôt à l’étude, M. [R] [D] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 3 juillet 2025. 


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)




En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 16 août 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 7 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 27 mars 2025. 

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Nord-Est verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 22 octobre 2024, la dette locative de M. [R] [D] s’élève à la somme de 971,57 € (soit la somme de réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 91,54 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 12 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.


Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 16 août 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 17 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [R] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. 

M. [R] [D] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. 

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [D] succombe à l’instance, de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Nord-Est et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, M. [R] [D] sera condamné à lui verser la somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2016 entre la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Nord-Est, d'une part, et M. [R] [D], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Nord-Est pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [R] [D] à verser à la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Nord-Est la somme de 971,57 € (neuf cent soixante et onze euros et cinquante-sept centimes) selon décompte arrêté au 22 octobre 2024, mois de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [R] [D] à verser à la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Nord-Est une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Nord-Est du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [R] [D] à verser à la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Nord-Est une somme de 700,00 € (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 juillet 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,