Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
04 JUILLET 2025
 

N° RG 24/03389 - N° Portalis DB22-W-B7I-SEN6
Code NAC : 30F 
TLF
 


DEMANDERESSE :

La société [Z], société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 529 782 468 ayant son siège social sis [Adresse 8] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
 
représentée par Maître Cécile FLECHEUX de la SCP BILLON & BUSSY-RENAULD & ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [X] [S] [V] [C]
né le 29 Juin 1954 à [Localité 15] (78),
demeurant [Adresse 6],
 
2/ Monsieur [P] [L] [A] [C]
né le 11 Juillet 1955 à [Localité 15] (78),
demeurant [Adresse 2],
 
3/ Madame [H] [A] [N] [R] épouse [M]
née le 03 Avril 1974 à [Localité 15] (78),
demeurant [Adresse 4],
 
4/ Monsieur [E] [O] [V] [R]
né le 23 Mai 1979 à [Localité 10] (28),
demeurant [Adresse 5],
 
représentés par Maître Fabrice WALTREGNY de la SELARL BARTHELEMY & WALTREGNY AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.




ACTE INITIAL du 10 Juin 2024 reçu au greffe le 10 Juin 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 06 Mai 2025, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 03 Juillet 2025 prorogé au 04 Juillet 2025 pour absence du greffe.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président
Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS


* * * * * *


EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique en date du 6 avril 2007, M. [V] [C] et Mme [U] [J], son épouse, aux droits desquels viennent désormais M. [X] [C], M. [P] [C], Mme [H] [R] épouse [M] et M. [E] [R], ont donné à bail à M. [B] [Z] et Mme [Y] [T], son épouse, des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 11] (78), à destination de café, bar, journaux, épicerie, vins et liqueurs, pour une durée de neuf années à compter du 
1er janvier 2007, moyennant un loyer annuel en principal de 7.853,28 euros. 

Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2010, M. et Mme [Z] ont cédé leur fonds de commerce à la société [Z], alors en cours d’immatriculation au RCS de [Localité 22]. 

A son échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Suivant exploit d’huissier en date du 15 février 2018, la société [Z] a signifié aux bailleurs une demande de renouvellement de son bail commercial.

Mme [U] [J] veuve [C] a signifié, le 22 mars 2018, un refus de renouvellement du bail à M. [B] [Z] et Mme [Y] [T] épouse [Z]. 

Par acte du 16 avril 2018, elle a signifié un refus de renouvellement du bail commercial à la société [Z], auquel elle a joint, par acte du 28 juin 2018, une proposition d’indemnité d’éviction à hauteur de 60.000 euros, laquelle a été déclinée par le preneur.



Par exploits introductifs d’instance en dates des 5, 11 et 12 mars 2020, la société [Z] a assigné les consorts [C] et [R] devant 
le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir fixer à la somme de 
227.440,60 euros l’indemnité d’éviction due, par suite du refus de renouvellement du bail commercial, ou, à titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire pour procéder à son évaluation.

Par jugement du 6 janvier 2022, la présente juridiction a principalement :

- fixé, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due par la société [Z] à M. [X] [C], M. [P] [C], Mme [H] [R] épouse [M] et M. [E] [R], à compter du 17 avril 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux marquée par la restitution des clefs, au montant du loyer actualisé augmenté des charges tel que résultant du bail échu, 

Avant-dire droit, sur l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, 

- ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [L] [K]

- sursis à statuer sur toutes autres demandes dans l’attente du dépôt de son rapport.

L’expert a déposé son rapport le 12 janvier 2024.

L’affaire a été rétablie au rôle par ordonnance du 10 juin 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 décembre 2024, la S.A.R.L. [Z] demande au tribunal de :

Vu l’article L 145-9 alinéa 5 du code de commerce, 
Vu l’article L 145-14 du code de commerce, 
Vu les pièces versées aux débats, 
 
Sur l’indemnité d’éviction : 
 
- fixer à titre principal, à la somme de 173.716,15 € l’indemnité d’éviction due par les Consorts [D] à la SARL [Z], et subsidiairement à celle de 156.130,15 €. 
 
Par conséquent, 
 
- condamner solidairement Monsieur [X] [C], Monsieur [P] [C], Madame [H] [R] épouse [M], et Monsieur [E] [R], à payer à la SARL [Z] la somme de 173.716,15 €, et subsidiairement celle de 156.130,15 €, au titre de l’indemnité d’éviction, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2018, date à laquelle a été signifié le refus de renouvellement, et ce jusqu’à parfait paiement. 
 
- débouter Monsieur [X] [C], Monsieur [P] [C], Madame [H] [R] épouse [M], et Monsieur [E] [R] de leur demande tendant à voir ordonner la séquestration de tout ou partie de l’indemnité d’éviction. 
 
Sur l’indemnité d’occupation : 
 
A titre principal, fixer à la somme de 9.840 € le montant annuel de l’indemnité d’occupation. 
 
- juger que la SARL [Z] a réglé la somme de 8.400 € par an au titre de l’indemnité d’occupation depuis la notification du refus de renouvellement du bail, qu’il y aura donc lieu de déduire,
 
- A titre subsidiaire, fixer à la somme de 10.140 € le montant annuel de l’indemnité d’occupation, 
 
- juger que la SARL [Z] a réglé la somme de 8.400 € par an au titre de l’indemnité d’occupation depuis la notification du refus de renouvellement du bail, qu’il y aura donc lieu de déduire,
 
En tout état de cause, 
 
- ordonner la compensation entre la somme due au titre de l’indemnité d’éviction et celle due au titre de l’indemnité d’occupation,
 
- débouter Monsieur [X] [C], Monsieur [P] [C], Madame [H] [R] épouse [M], et Monsieur [E] [R], de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires. 
 
- condamner solidairement Monsieur [X] [C], Monsieur [P] [C], Madame [H] [R] épouse [M], et Monsieur [E] [R], à payer à la SARL [Z] la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du CPC. 
 
- débouter Monsieur [X] [C], Monsieur [P] [C], Madame [H] [R] épouse [M], et Monsieur [E] [R] de leurs demandes au titre de l’article 700 du CPC et des dépens. 
 
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit. 
 
- condamner solidairement Monsieur [X] [C], Monsieur [P] [C], Madame [H] [R] épouse [M], et Monsieur [E] [R], aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d’expertise (6.439,91 €) et le coût du métré (480 €). 

Elle fait valoir que :
- les clients qui fréquentent les petits commerces du centre-ville sont, de fait, des habitués,
- il n’existe pas à proximité immédiate de locaux permettant la réinstallation du fonds dans les mêmes conditions, et les clients ne feront par ailleurs pas le déplacement en dehors du secteur où se trouve actuellement le commerce de la SARL [Z],
- le fonds n’est dès lors pas transférable, sauf à considérer que la majeure partie de la clientèle serait perdue,
- rien ne justifie que le chiffre d’affaires pour l’activité « divers »soit purement et simplement écarté, et que le chiffre d’affaires retenu soit ainsi arbitrairement amputé,
- les coefficients de valorisation retenus par l’Expert, soit 90% pour l’activité 
« café » et 100% pour l’activité « PMU-FJD » apparaissent conformes à la jurisprudence habituelle,
- pour l’activité « divers », il convient de retenir un coefficient arrondi à 77 %,
- il convient de reconstituer le chiffre d’affaires pour l’exercice 2019/2020 impacté par le covid par référence à l’exercice précédent,
- compte tenu du refus de renouvellement, les époux [Z] ne peuvent pas prétendre en l’état à une retraite à taux plein, ce qui remet en question leur projet initial d’un départ à la retraite à l’issue d’un renouvellement de neuf ans, car ils percevraient alors des pensions de retraite particulièrement modestes,
- il convient d’indemniser le coût d’acquisition d’un autre fonds équivalent, le trouble commercial, les frais de déménagement, les frais administratifs,
- les frais de réinstallation doivent être réservés,
- le bail comporte au premier étage un local d’habitation dont le preneur est parfaitement en droit d’user conformément à sa destination, dès lors qu’aucune clause du bail ne le lui interdit,
- la SARL [Z] accorde aux consorts [Z] un avantage en nature au titre de l’occupation du local d’habitation,
- d’un côté l’Expert considère qu’il n’y a pas d’affectation spécifique habitation dans le bail commercial pour conclure qu’il ne pourrait y avoir d’indemnité au titre de la perte du logement, et d’un autre côté, il considère qu’il existe un local d’habitation spécifique pour lequel il donne une valeur locative distincte qu’il comptabilise dans le calcul de l’indemnité d’occupation,
- l’indivisibilité matérielle des locaux commerciaux et du local à usage d’habitation n’est pas contestable, d’autant que le logement n’a pas d’entrée propre, et qu’il est donc nécessaire de passer par le café pour pouvoir y accéder. La cuisine est commune. L’eau, le gaz et l’électricité du logement sont raccordés au réseau du local commercial,
- le bail, tel qu’il est établi, permettait au preneur de prétendre à un droit au renouvellement pour la totalité des locaux,
- l’indemnisation doit être calculée sur la base de la différence entre le loyer qui devra être réglé pour un logement équivalent, et le loyer qui aurait été réglé pour le local d’habitation, sur une durée à tout le moins de neuf années correspondant à un renouvellement du bail,
- à titre subsidiaire, au regard de l’avantage en nature qui figure dans les comptes de la SARL [Z] au titre du local d’habitation, l’indemnité pourra s’établir à la somme de 46.998 € (5.222 € x 9 années),
- concernant l’indemnité d’occupation, les surfaces retenues par l’expert ne sont pas contestées,
- pour la partie commerciale, il n’existe pas de références de loyers dans le voisinage, dans la mesure où la commercialité est très réduite,
- les références retenues par l’Expert correspondent à des locaux qui, d’une part, se situent dans des secteurs de commercialité plus importante, et d’autre part, sont exploités dans des immeubles plus récents et aux normes actuelles,
- le prix unitaire du m² pondéré retenu (170 €/m²) apparaît par conséquent élevé au regard de l’emplacement et de l’état de l’immeuble dans lequel est exploité le fonds de la SARL [Z], immeuble dans lequel les bailleurs n’ont jamais réalisé de travaux,
- une valeur locative propre à la partie habitation ne peut être fixée, et en tout cas, cette valeur locative ne peut être déterminée, comme l’a fait l’Expert, sur la base des loyers d’appartements classiques et standards, en appliquant un simple abattement de 20%,
- compte tenu de la durée de la procédure, et de l’âge des co-gérants associés de la SARL [Z], qui sont dans l’expectative depuis avril 2018, et ne peuvent sereinement envisager la suite (âgés respectivement de 62 et 61 ans, ils pensaient pouvoir exercer leur activité jusqu’à leur départ à la retraite ; depuis le refus de renouvellement, ils ignorent quels vont être leurs revenus ; ils ne peuvent prétendre aux allocations chômage, ils ne savent pas s’ils auront le cas échéant atteint l’âge de la retraite lorsque l’indemnité d’éviction sera versée, ils vont devoir retrouver un logement ; le refus de renouvellement les a en outre privés de la possibilité de faire des investissements dans les lieux et de pouvoir céder leur fonds dans des conditions avantageuses, fonds acquis d’abord par les époux [Z] au prix de 160.000 €, puis ensuite par la SARL [Z] au prix de 180.000 €), un abattement pour précarité de 20% doit être appliqué,
- rien ne justifie en l’espèce que la SARL [Z] soit contrainte de faire l’avance de toutes ces dépenses pour pouvoir quitter les lieux, et ne percevoir qu’ensuite l’indemnité lui revenant, une fois qu’elle aura déménagé.
 
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2025, M. [X] [C], M. [P] [C], Mme [H] [R] épouse [M] et M. [E] [R] demandent au tribunal, de :

- juger parfaite la résiliation du bail commercial liant les consorts [C] - [R] à la SARL [Z] portant sur le local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 12],

- juger que la résiliation judiciaire a pris effet le 17 avril 2018,

- fixer l’indemnité d’occupation à la charge des consorts [C] – [R] à la somme de 108.575 euros,

- ordonner la séquestration de tout ou partie de cette indemnité dans l’attente du déménagement effectif de la SARL [Z] sur le compte CARPA du conseil des consorts [C] – [R] ou sur tout autre compte qu’il plaira au tribunal désigner,

- fixer l’indemnité d’occupation annuelle due par la SARL [Z] depuis la prise d’effet de la résiliation du bail à la somme de 20.546 euros et au prorata pour une année incomplète, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

- condamner la SARL [Z] au paiement de cette indemnité, en quittance pour les indemnités spontanément versées par la SARL [Z] 
(8.400 euros par an) et en denier pour le surplus,

- dire que la dette d’indemnité d’éviction des consorts [C] – [R] pourra être compensée avec sa créance d’indemnité d’occupation,

- condamner la SARL [Z] au paiement des intérêts au taux légal (dettes non professionnelles) à compter du 05 mars 2020, date de l’assignation, avec anatocisme,

- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

- condamner la SARL [Z] à payer à aux consorts [C] - [R] une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés,

- condamner la SARL RUSSILO aux dépens.

Ils font valoir que :
- la SARL [Z] est occupante sans droit ni titre depuis le 17 avril 2018,
- ils demandent que l’indemnité d’éviction soit fixée au montant déterminé par l’expert,
- sur l’indemnité principale, la pondération des aides COVID faite par l’expert était déjà plutôt à la faveur de la SARL [Z] dès lors que ces aides ont permis de compenser une baisse structurelle de l’activité de l’entreprise, baisse qui s’est confirmée en 2022,
- la demanderesse se garde de fournir ses résultats clos au 31 juillet 2023,
- la valorisation de l’indemnité par la demanderesse se fonde sur un chiffre d’affaires surévalué en 2022,
- même en admettant la pondération des aides COVID voulue par la SARL [Z] et un chiffre d’affaires de 77.015 euros en 2022, le résultat qui en découle serait une indemnité de 90.506,50 euros, qui ne saurait conduire à un arrondi différent de celui retenu par l’expert,
- ils s’en tiennent à l’avis de l’expert s’agissant des frais de remploi,
- ils s’accordent avec l’avis de l’expert sur le trouble commercial, les frais de déménagement et les frais divers,
- ils prennent note de l’absence de prétention à l’heure actuelle sur le poste relatif aux frais de réinstallation,
- la SARL [Z] ne peut prétendre à une indemnité de logement dans la mesure où le bail commercial ne fait aucune mention de la mise à disposition d’un logement accessoire au fonds de commerce,
- la loi climat et résilience, et plus particulièrement ses articles 148 et suivants traitant des passoires énergétiques, n’ont pas vocation à s’appliquer aux locaux commerciaux, dont la « partie habitation » n’est que l’accessoire,
- ils soutiennent la valorisation de l’expert judiciaire concernant l’indemnité d’occupation,
- l’expertise a été rendue nécessaire par le refus de la demanderesse de discuter avec le bailleur préalablement à la saisine du juge, malgré l’invitation qui lui avait été faite par Mme [U] [C].

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 mai 2025 et mise en délibéré au 
3 juillet 2025.



MOTIFS

1. Sur la date d’effet du congé avec refus de renouvellement

L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En l’espèce, si le jugement du 6 janvier 2022 a fixé une indemnité d’occupation à titre provisionnel, il n’a pas statué sur la date de la fin du bail.

Conformément au texte précité, le bail se trouvant en tacite prolongation, la bailleresse, auteure du congé, devait respecter un délai de six mois, le délai se terminant le dernier jour du trimestre civil.

En conséquence, le congé ayant été délivré le 16 avril 2018, le délai de six mois se terminait le 16 octobre 2018, de sorte que le dernier jour du trimestre civil était le 31 décembre 2018.

En conséquence, il y a lieu de constater que le bail a expiré le 
31 décembre 2018 à 24 heures.

2. Sur l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est de principe que si la consistance de l’exploitation ou du fonds est évaluée à la date du congé, la valeur de l’exploitation est évaluée à la date la plus proche possible du départ du locataire.


2.1 Sur l’indemnité principale

2.1.1 Sur la nature de l’indemnité principale

L’expert judiciaire estime que le fonds de la demanderesse n’est pas transférable. 
Les deux parties souscrivent à son analyse sur ce point.
Il en résulte que l’indemnité principale doit être constituée d’une indemnité de remplacement.

2.1.2 Sur la valeur du droit au bail

L’expert judiciaire estime la valeur du droit au bail à une somme de 50.000 euros. Les deux parties s’accordent sur le fait que la valeur du fonds de commerce est supérieure à celle du droit au bail.
En conséquence, il convient de déterminer la valeur du fonds de commerce pour établir le montant de l’indemnité de remplacement.

2.1.3 Sur la valeur du fonds de commerce

L’expert indique dans son rapport :
« il existe plusieurs méthodes de valorisation d’un fonds de commerce :
-l’une par application de pourcentages ou de coefficients pour chaque branche d’activité. Ces coefficients sont ceux retenus habituellement par la jurisprudence au travers des barèmes administratifs et des ouvrages professionnels.
- l’autre par capitalisation de l’E.B.E. (Excédent Brut d’Exploitation) ».

Les deux parties s’accordent sur le principe des deux méthodes retenues par l’expert. 

En revanche, la demanderesse critique l’expertise s’agissant de la prise en compte du chiffre d’affaires résultant de l’activité « divers » et des calculs de l’expert concernant la méthode par branche d’activités.

Toutefois, il convient de rappeler sur ce point que l’indicateur retenu est le plus souvent apprécié en termes de moyenne sur la base des trois dernières années, à l’exclusion de toute année ne reflétant pas une exploitation normale. 

Surtout, comme cela a été précédemment rappelé, la valeur de l’exploitation est évaluée à la date la plus proche possible du départ du locataire et il convient, par conséquent, de tenir compte des derniers exercices comptables nonobstant les termes de l’expertise.

Or, sur ce point, la demanderesse n’a produit aucun élément sur les exercices 2022/2023 et 2023/2024 qui auraient dû être pris en compte avec l’exercice 2021/2022 pour déterminer la moyenne des trois dernières années d’activité.



En conséquence, faute pour la S.A.R.L. [Z] d’apporter les éléments permettant le calcul actualisé de la valeur de son fonds de commerce et établir ainsi que celle-ci serait supérieure à la valeur retenue par l’expert, il convient de s’en tenir à celle-ci admise par les défendeurs.

La valeur de l’indemnité principale de remplacement sera donc fixée à 
90.000 euros.

2.2 Sur les indemnités accessoires

2.2.1. Sur l’indemnité de remploi

L’expert rappelle dans son rapport que les frais de remploi sont normalement destinés à couvrir les dépenses nécessaires à l’acquisition d’un fonds identique.
Il indique ensuite :
« selon la jurisprudence, on peut retenir forfaitairement selon le barème administratif :
5 % jusqu’à 23 000 € = 1150 €
10 % au-delà (90 000 € - 23 000 €) x 0,10 = 6700 € »
soit un total de 7850 euros.

Les parties ne critiquent pas la méthode de calcul de l’expert, la demanderesse retenant uniquement le montant de l’indemnité principale qu’elle sollicitait comme base de calcul.

Ce point étant écarté, il y a lieu de retenir le calcul de l’expert et une indemnité de remploi de 7850 euros.

2.2.2. Sur l’indemnité pour trouble commercial

L’expert indique sur ce point que l’éviction génère toujours un trouble commercial dès la signification du refus et jusqu’à la libération effective voire pendant une certaine période au-delà. Il précise qu’il est souvent retenu un multiple de l’E.B.E. et retient dès lors le calcul suivant :
13 064 € x 6/12 = 6532 euros.

Les parties sont d’accord sur ce point. Il convient donc de fixer l’indemnité pour trouble commercial à cette somme. 

2.2.3 Sur les frais de réinstallation

Aucune demande n’étant formulée sur ce point, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point en l’état.

2.2.4 Sur les frais de déménagement

Les parties étant d’accord sur ce point, il y a lieu de retenir un montant de 2.193 euros à ce titre.




2.2.5. Sur les frais administratifs

L’expert indique qu’il s’agit des frais liés à la cessation d’activité :
Modifications juridiques au RCS, formalités administratives, honoraires comptables pour arrêtés de compte, honoraires de conseils, résiliations diverses et informations fournisseurs…

Les parties s’accordent sur la somme forfaitaire retenue à ce titre par l’expert à hauteur de 2000 euros.

2.2.6. Sur l’indemnité pour perte de logement

Sur cette indemnité, l’expert a répondu au dire du conseil de la demanderesse de la façon suivante :
« A notre avis, le bail commercial dont bénéficiait la SARL [Z] ne prévoyait pas une affectation spécifique habitation dans la destination contractuelle et comme invoqué, aucune ventilation du loyer n’est opérée.
Dans ces conditions, il paraît difficile de retenir une indemnisation pour la perte du logement ».

Sur ce point, la demanderesse estime que le bail comportant des locaux d’habitation, il conviendrait d’indemniser spécifiquement la perte du logement qui en résulterait.

Toutefois, l’avantage économique que procure le bail objet de l’éviction fait déjà l’objet d’une indemnisation dans le cadre de l’indemnisation du droit au bail qui constitue lui-même un élément de valorisation du fonds de commerce.

En application du principe de l’indivisibilité du bail, l'évaluation du droit au bail doit porter sur tous les locaux objets du bail y compris lorsque le bail commercial porte sur des locaux mixtes dont une partie est à usage d'habitation dont la surface doit être incluse dans l’évaluation du droit au bail.

En conséquence, il ne saurait y avoir d’indemnisation spécifique sur ce point à titre d’indemnité accessoire dès lors que le préjudice dont se prévaut la locataire a déjà été pris en compte dans le cadre de l’évaluation du droit au bail lui-même inclus dans l’évaluation de la valeur du fonds de commerce dont il constitue un élément incorporel. 

En conséquence, ce préjudice se trouve réparé par l’octroi de l’indemnité principale et il y a lieu de rejeter la demande spécifique sur ce point. 

2.2.7. Sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction

Il résulte de l’ensemble des éléments ci-dessus évoqués qu’il convient de fixer l’indemnité d’éviction comme suit :
- indemnité principale
valeur du fonds de commerce : 90.000 euros
- indemnités accessoires
frais de remploi : 7850 euros
trouble commercial : 6.532 euros
frais de déménagement : 2.193 euros
frais divers : 2.000 euros
soit un total de : 108.575 euros. 

Les bailleurs seront donc condamnés à payer cette somme après compensation ordonnée ci-après.

En revanche, il n’y a pas lieu de les condamner à payer des intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2018 étant rappelé que l’exigibilité du paiement de l’indemnité est fixée par l’article L. 145-30 alinéa 2 du code de commerce à l'expiration du délai de quinzaine suivant la date à laquelle la décision fixant l'indemnité est passée en force de chose jugée.

La S.A.R.L. [Z] sera donc déboutée de sa demande sur ce point.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. 

Il en résulte que l’indemnité d’occupation doit être fixée au montant de la valeur locative déterminée conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce et R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce.

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

3.1 Sur les facteurs locaux de commercialité

En application de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.



Dans son rapport, l’expert judiciaire décrit l’emplacement comme suit :
« Dans le vaste département des Yvelines, [Localité 11] est une petite commune qui longe la rive gauche du fleuve et située à environ 14 kilomètres de [Localité 16] ou à environ 30 kilomètres au Nord/Ouest de [Localité 22].
Elle comptait un peu plus de 2 400 habitants au dernier recensement officiel INSEE 2019.
Son territoire s’étend principalement dans la basse vallée de la Seine, morcelée par les grandes voies de communications (autoroute A 13, voie ferrée [Localité 18]-[Localité 13], route D. 113 – ex. RN 13 – et D. 14 vers [Localité 14]).
Toute la partie située entre la voie ferrée et la Seine est occupée par l’usine Renault, qui dispose d’un débarcadère, d’un important embranchement particulier desservi par la SNCF et qui est aussi desservie par un échangeur autoroutier tout proche.
Entre la voie ferrée et l’autoroute se trouve une usine de la Lyonnaise de eaux qui exploite la nappe aquifère située sous la plaine alluviale.
Entre le bourg et l’autoroute un important centre commercial régional s’est implanté. Le vieux bourg est situé dans cette partie basse, au pied des coteaux à 40 m d’altitude. Il a gardé le caractère d’un village en maîtrisant son urbanisation.
La commune s’étend au sud jusqu’à la forêt des Alluets où se trouve son point culminant (176 m).
Les locaux, objets de l’expertise, sont situés au [Adresse 9], face à la [Adresse 19] et à l’angle de la [Adresse 20], dans le centre du bourg, à proximité immédiate d’un bureau de La Poste, de la Mairie avec aire de stationnement et arrêt d’autobus locaux. Présence d’une boulangerie-pâtisserie, d’une agence immobilière, d’un restaurant, pizzeria.
Un peu plus loin dans la [Adresse 21], au [Adresse 17], présence d’un autre bar – brasserie- FDJ- Tabac.
La SARL [Z] bénéficie d’un très bon visuel, d’une aire de stationnement à proximité. Large devanture d’envison 16 mètres et pan coupé sur environ 4 mètres et enseigne en bandeau ».

L’expert judiciaire n’apporte pas de conclusions sur les facteurs locaux de commercialité. Au vu du descriptif qu’il a réalisé, il en ressort néanmoins que les locaux présentent une commercialité moyenne voire faible.

3.2 Sur la destination des lieux

En vertu de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Les locaux ont été donnés à bail aux fins d’exercer « café, bar, journaux, épicerie, vins et liqueurs».

La S.A.R.L. [Z] exploite les lieux conformément à la destination contractuelle. 


3.3 Sur les caractéristiques du local considéré

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. 

En l’espèce, l’expert judiciaire décrit les locaux ainsi :
« accès en angle de rues ou portes côté [Adresse 21]. On pénètre dans une grande salle de café-bar avec dénivellation de deux marches.
Décoration sobre et assez désuète. Sol carrelé, murs partiellement lambrissés. Plafond droit et peint. Cassette de climatisation/ chauffage en plafond. Baies à simple vitrage sur structure métallique. Convecteurs électriques.
Au fond, mur avec miroir, arrière-salle et accès aux sanitaires pour la clientèle.
Au milieu, à l’extrémité du comptoir, porte en bois à petits carreaux vitrés ouvrant dans une cuisine privative éclairée sur cour.
Équipement traditionnel. Bac évier sous fenêtre en bois. Faux plafond avec spots basse tension.
Porte de sortie dans une cour cimentée.
Sur la gauche : appentis/atelier.
Sur la droite : escalier d’accès au sous-sol (caves voûtées et machinerie de pompe à bière), sol en terre battue.
Au fond dans cette cour : accès à la chaufferie.
En revenant dans la cuisine, départ d’escalier conduisant au 1er étage à usage d’habitation des exploitants comprenant :
salon éclairé en façade sur rue par 2 fenêtres avec survitrage et volets.
Salles de bains sur cour. Sol parqueté. Une vasque et une douche. Eau chaude sanitaire par chaudière.
Une chambre également éclairée sur cour et une autre petite chambre sur rue.
Sur le palier, autre petit escalier conduisant à un étage mansardé éclairé par plusieurs châssis de toit.
Poutres apparentes. Sol recouvert de parquet flottant. Murs peints.
Une salle d’eau avec une douche + un lavabo.
Une grande pièce avec bonne hauteur disponible.
Globalement, les locaux d’exploitation et ceux affectés à l’habitation des exploitants présentent un état d’usage.
D’après les informations communiquées, le second étage décrit ci-dessus aurait été aménagé par les précédents exploitants. Il n’en sera pas tenu compte dans nos estimations d’autant qu’il ne figure pas dans la désignation contractuelle ; ce qui a été accepté par les parties et leurs Conseils ».

L’expert n’apporte pas d’autre conclusion à son descriptif que de souligner l’état d’usage. Au vu de ces indications, il ne ressort pas que la configuration des locaux présenterait de défauts particuliers pour l’exploitation commerciale. Toutefois, comme le souligne la demanderesse, il faut constater qu’il n’existe qu’une unique cuisine commune pour l’activité de restauration et le logement d’habitation.

3.4 Sur les surfaces

Les parties s’accordent sur les surfaces retenues par l’expert qu’il convient donc de retenir à savoir :
- 96m² en surface pondérée pour la partie commerciale,
- 62,16 m² en surface habitable.

3.5 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L’article R. 145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles 
R. 145-3 à R. 145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il convient de rappeler par ailleurs que comme en matière de renouvellement de loyer, seuls les éléments de référence existants au moment de la fixation de la valeur locative peuvent être pris en compte. Cela conduit à exclure les références postérieures.

En l’espèce, l’expert indique « en matière de commerce, il n’existe pas à notre connaissance de référence de loyers dans le voisinage dans la mesure où, la commercialité locale est très réduite ».

S’agissant des références qu’il retient, conformément au principe ci-dessus rappelé, trois des quatre références retenues doivent être écartées dès lors qu’elles concernent des prises d’effet de baux postérieures à la date de fixation de la valeur locative au 1er janvier 2019 .

Dès lors, la seule référence pouvant être retenue est la suivante :
- location nouvelle, bar à chicha, [Adresse 3], date d’effet : 28 novembre 2017, 64,88m²P, 179,22 €/m²P.

Les parties n’ont pas fourni d’autre référence à l’exception d’un bail du 30 août 2012 produit par la demanderesse qui semble dès lors trop ancien pour constituer une référence pertinente.

S’agissant de la seule référence utile produite par l’expert, il faut constater en premier lieu qu’il s’agit d’une location nouvelle présentant donc une valeur locative de marché nécessairement supérieure à la valeur locative définie par l’article L. 145-33 précité. En outre, il faut déduire des indications de l’expert sur la faible commercialité des locaux que la référence trouvée se trouve dans une zone présentant une commercialité légèrement plus dynamique.

Il apparaît au vu de l’image produite par la demanderesse que l’immeuble où se trouve ce commerce semble de facture plus récente mais présentant, a priori, une façade plus modeste et sous porche sans qu’il soit possible de comparer davantage les caractéristiques des locaux.

La surface pondérée des locaux objets du litige est aussi supérieure, le prix du m² étant généralement inversement proportionnel à la surface.

Il en résulte que la commercialité des locaux objets du litige, leurs caractéristiques et leur surface sont moins favorables que la référence retenue à l’exception de la façade et la luminosité.

En outre, il s’agit d’une location nouvelle.

Par conséquent, le prix unitaire retenu par l’expert de 170 euros par mètre pondéré ne peut être retenu dès lors qu’il conduirait à retenir un prix quasi équivalent pour les locaux objets du litige à celui des locaux de référence.

Il y a donc lieu de retenir pour la partie commerciale, un prix unitaire de 
120 euros par m² pondéré soit une valeur locative annuelle de 11.520 euros.

Pour le surplus, il sera rappelé que les évaluations faites par des agences immobilières qui reflètent la valeur locative de marché ne constituent pas des éléments permettant de fixer la valeur locative au sens de l’article L. 145-33 précité. Par conséquent, elles seront purement et simplement écartées.

3.6 Sur la partie habitation

L’article R. 145-4 du code de commerce prévoit que lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial. 

Il résulte de ce texte qu’il n’y a pas lieu d’intégrer la valeur locative propre à l’habitation dans la valeur locative des locaux commerciaux. Il sera toutefois pris en compte les inconvénients recensés conformément au texte précité.

En l’espèce, l’expert retient huit références mais uniquement des locations nouvelles en 2023 pour un prix au mètre carré de 13 euros par mois. Toutefois, les parties n’ont produit aucune référence utile contemporaine de la date de fixation de la valeur locative.

A défaut, il y a donc lieu de retenir ce prix tout en le reconstituant sur la base de l’indice de référence des loyers.

L’indice de référence des loyers pour le deuxième trimestre 2023 était de 140,59 et au deuxième trimestre 2018 de 127,77. 

En conséquence, il y a lieu de retenir, à défaut d’autre élément versé aux débats, un prix unitaire brut arrondi par m² de 11,81 euros mensuels [13x(127,77:140,59)].

L’expert retient ensuite un abattement de 20 % pour tenir compte de l’accès uniquement par le commerce. Toutefois, il ne se prononce pas sur l’inconvénient relatif à l’absence de cuisine dédiée au logement dont l’usage contraint d’utiliser la cuisine du commerce.

Conformément à l’article R. 145-4 du code de commerce, cet état de fait constitue également un inconvénient qu’il convient d’ajouter à l’abattement retenu par l’expert. Il convient donc de retenir un abattement total de 30 %.

Dès lors, la valeur locative de la partie d’habitation doit être fixée ainsi :
(11,81€ x 62,16 m²) x 0,7 x12 = 6.166,52 euros. 

3.7 Sur les obligations respectives des parties

L’article R. 145-8 du code de commerce indique que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, les deux parties conviennent de déduire la taxe foncière. Aucune des parties n’a communiqué à l’expert le montant de la taxe foncière pour l’année 2018. 

Le locataire sollicite une déduction sur la base de la taxe foncière payée en 2023 soit cinq ans après la date de fixation de la valeur locative.

Cette somme doit être écartée et à défaut de tout élément contemporain, il convient de déduire la somme de 1.248 euros retenue par l’expert.

3.8 sur l’abattement pour précarité

Il est constant que la valeur locative doit faire l’objet d’un abattement pour précarité de l’occupation car le locataire qui a droit au maintien dans les lieux ne bénéficie plus de la stabilité ou de la sécurité propre au bail commercial dont il jouissait jusqu’alors.

En l’espèce, si les co-gérants associés font état de leur situation personnelle et notamment de leur âge, l’abattement pour précarité a vocation à compenser les conséquences particulières de celle-ci pour le commerce exploité qui se trouverait impacté par l’impossibilité de s’assurer une stabilité de long terme.

Il n’est pas établi que l’activité exercée par la S.A.R.L. [Z] serait particulièrement impactée par la situation de précarité résultant du refus de renouvellement du bail au-delà de l’incertitude objective liée à la date de cessation effective de l’activité.

Il n’apparaît donc pas justifié d’écarter l’abattement de 10 % préconisé par l’expert qui sera dès lors retenu.

3.9 Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Au regard des éléments ci-dessus évoqués, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle à la somme suivante :
(11.520 + 6.166,52 – 1.248) x 0,90 = 14.794,67 euros.

Celle-ci ne sera due qu’à compter du 1er janvier 2019, le bail étant expiré le 
31 décembre 2018 comme évoqué au point n°1.

4. Sur les compensations

La S.A.R.L. [Z] n’ayant pas justifié des sommes effectivement réglées depuis le 1er janvier 2019 et non le 16 avril 2018, une compensation entre les sommes dues au titre des indemnités d’occupation et les sommes effectivement payées ne peut être ordonnée par la juridiction et il appartiendra aux parties de faire leurs comptes sur ce point. 

En revanche, il y a lieu d’ores et déjà d’ordonner, en application de l’article 1347 du code civil, que les sommes éventuellement restant dues au titre des indemnités d’occupation par la S.A.R.L. [Z] entre le 1er janvier 2019 et la présente décision se compensent avec la somme due par les bailleurs au titre de l’indemnité d’éviction.

Du fait de la compensation ordonnée et dès lors que l’indemnité d’occupation n’est exigible dans son montant qu’à compter de sa fixation par la présente juridiction, la demande des défendeurs de voir fixer des intérêts à compter du 5 mars 2020 avec anatocisme sera écartée.

5. Sur la demande de désignation d’un séquestre

L’article L. 145-29 du code de commerce dispose qu’en cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre. A défaut d'accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l'indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.


L'indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s'il n'y a pas d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.

L’article L. 145-30 du code de commerce prévoit qu’en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.

Lorsque le délai de quinzaine prévu à l'article L. 145-58 a pris fin sans que le bailleur ait usé de son droit de repentir, l'indemnité d'éviction doit être versée au locataire ou, éventuellement, à un séquestre, dans un délai de trois mois à compter de la date d'un commandement fait par acte extrajudiciaire qui doit, à peine de nullité, reproduire le présent alinéa.

En l’espèce, à défaut d’accord des parties, il y a lieu de désigner Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des avocats du Barreau de Versailles en qualité de séquestre afin de recevoir et remettre l’indemnité d’éviction dans les conditions fixées aux articles L. 145-29 et L. 145-30 du code de commerce.

6. Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant eu pour cause le congé avec refus de renouvellement délivré par la bailleresse, il appartient à ses ayant-droits d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise. En revanche, le coût du métré sera inclus dans les frais irrépétibles.

Les défendeurs seront également condamnés à payer à la S.A.R.L. [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leurs prétentions à ce titre.

Enfin, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constate que le bail liant la S.A.R.L. [Z] et M. [V] [C] et Mme [U] [J], aux droits desquels viennent M. [X] [C], 
M. [P] [C], Mme [H] [R] épouse [M] et M. [E] [R] a expiré le 31 décembre 2018 par suite du congé délivré par 
Mme [U] [J] veuve [C] ;

Fixe l’indemnité d’éviction due par M. [X] [C], M. [P] [C], Mme [H] [R] épouse [M] et M. [E] [R] à la somme de 108.575 euros et les condamne solidairement à payer cette somme après compensation ci-dessous ordonnée à la S.A.R.L. [Z] ;

Dit que la S.A.R.L. [Z] est redevable d’une indemnité d’occupation annuelle de 14.794,67 euros à compter du 1er janvier 2019 ;

Ordonne la compensation entre les sommes qui resteraient dues 
par la S.A.R.L. [Z] au titre des indemnités d’occupation entre le 
1er janvier 2019 et la présente décision, après déduction des sommes 
payées sur cette période, et la somme ci-dessus fixée à la charge de M. [X] [C], M. [P] [C], Mme [H] [R] épouse [M] et M. [E] [G] au titre de l’indemnité d’éviction ;

Condamne, pour le surplus, la S.A.R.L. [Z] à payer à M. [X] [C], M. [P] [C], Mme [H] [R] épouse [M] et M. [E] [G] l’indemnité d’occupation ci-dessus fixée jusqu’à remise des clés et libération effective des lieux ;

Désigne Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des avocats du Barreau de Versailles en qualité de séquestre afin de recevoir, après la compensation 
ci-dessus ordonnée, et remettre l’indemnité d’éviction dans les conditions fixées aux articles L. 145-29 et L. 145-30 du code de commerce ;

Condamne M. [X] [C], M. [P] [C], Mme [H] [R] épouse [M] et M. [E] [G] à supporter la charge des dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire mais pas le coût du métré ;

Condamne M. [X] [C], M. [P] [C], Mme [H] [R] épouse [M] et M. [E] [G] à payer à la S.A.R.L. [Z] la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la S.A.R.L. [Z], M. [X] [C], M. [P] [C], Mme [H] [R] épouse [M] et M. [E] [G] du surplus de leurs prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 JUILLET 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT