Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 3 juillet 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 03 JUILLET 2025



N° 2025/ 273







Rôle N° RG 23/05524 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLEHQ







S.C.I. SCI PAR





C/



S.C.I. LES TERRES ENSOLEILLEES





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Sarah HABERT







Me Julian METENIER





Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] en date du 09 Février 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00554.









APPELANTE



S.C.I. SCI PAR, demeurant [Adresse 2] / FRANCE





représentée par Me Sarah HABERT, avocat au barreau de MARSEILLE









INTIMEE





S.C.I. LES TERRES ENSOLEILLEES, demeurant [Adresse 3] / FRANCE





représentée par Me Julian METENIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 07 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***









































































EXPOSÉ DU LITIGE



La SCI LES TERRES ENSOLEILLEES et la SCI PAR sont copropriétaires au sein d'un ensemble immobilier situé à Marseille. Cette dernière dispose de locaux situés ay rez-de-chaussée, loués à des commerçants.



Le gérant de la SCI LES TERRES ENSOLEILLES est syndic bénévole de la copropriété.



La SCI LES TERRES ENSOLEILLEES a sollicité une subvention pour la réalisation de travaux de ravalement de façade dans le cadre d'un injonction administrative du 20 avril 2018.



Les travaux de ravalement de la façade ont été votés en assemblée générale le 25 janvier 2019.



Des travaux sur la toiture de l'immeuble, débutés en avril 2020, ont été financés par la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES. 



Le 27 novembre 2020, la ville de Marseille a indiqué à la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES que la subvention ne pouvait lui être versée car les travaux n'avaient pas été effectués au niveau du rez-de-chaussée de l'immeuble.



La SCI LES TERRES ENSOLEILLEES a estimé avoir perdu le bénéfice de cette subvention en raison de l'absence de travaux au niveau des locaux du rez-de-chaussée appartenant à la SCI PAR. Elle a également demandé à la SCI PAR de lui verser sa quote-part pour les travaux en toiture qu'elle avait financés.



Par assignation du 05 janvier 2021, la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES a fait citer la SCI PAR pour la voir condamner à lui verser diverses sommes.



La SCI LES TERRES ENSOLEILLEES a vendu ses lots.



Par jugement contradictoire du 09 février 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a :



 - condamné la SCI PAR à payer à la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES une somme de 26.572 euros à titre de dommages et intérêts en lien avec le refus de versement de la subvention préalablement accordée ;

- débouté la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES de sa demande de remboursement de la quote-part des travaux de toiture ; 

- condamné la SCI PAR à payer à la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté toute demande plus ample ou contraire ; 

- condamné la SCI PAR aux dépens ; 

- autorisé la distraction des dépens au profit des avocats qui en ont fait la demande ;

- rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.





Le premier juge a relevé que la SCI PAR ne contestait pas que c'était l'absence de réalisation des travaux de réhabilitation de la façade de ses lots en rez-de-chaussée qui avait entraîné le rejet de la demande de subvention formée par la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES. Il a estimé que la SCI PAR ne démontrait pas avoir été dans l'impossibilité d'exécuter les travaux.

Il a fait valoir que le comportement de la SCI PAR avait empêché la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES de percevoir la subvention et l'a condamnée à des dommages et intérêts d'un montant équivalent à celui de la subvention.

Il a rejeté la demande de la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES tendant à voir condamner la SCI PAR à verser sa quote-part relative à des travaux de renforcement en toiture au motif que ces travaux, n'avaient pas été valablement ratifiés par une assemblée générale. Il a rejeté l'argument selon lequel la SCI PAR était d'accord avec le principe et la prise en charge de sa quote-part pour ces travaux en toiture. 



Par déclaration du 17 avril 2023, la SCI PAR a relevé appel du jugement en ce qu'il l'a condamnée :

-au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 26.572 euros,

-au versement d'une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile , 

-aux dépens.

La SCI LES TERRES ENSOLEILLEES a constitué avocat et formé un appel incident.



Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter, la SCI PAR demande à la cour :



- de réformer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société SCI PAR à payer à la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES une somme de 26.572 euros à titre de dommages et intérêts en lien avec le refus de versement de la subvention préalablement accordée et en ce qu'il a condamné la société SCI PAR à payer à la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 

- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI LES TERRES ENSOLEILLES de sa demande de remboursement de la quote-part des travaux de toiture,

- de débouter la SCI LES TERRES ENSOLEILLES de l'ensemble de ses demandes, 

En tout état de cause, 

- de condamner la SCI LES TERRES ENSOLEILLES au paiement de la somme de 10.000 euros 

de dommages et intérêts,

- de condamner la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES au paiement de la somme de 5.000 euros 

au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



Elle expose n'avoir pas reçu l'injonction de procéder aux travaux de ravalement de façade. Elle explique avoir demandé elle-même une subvention pour procéder à ces travaux et note que par jugement du 06 juin 2024, le tribunal administratif a annulé une décision du 15 décembre 2020 qui refusait de lui verser une subvention.

Elle explique que les travaux de ravalement de façade ont débuté le 25 avril 2019 et se sont achevés le 31 juillet 2020. 

Elle soutient qu'il n'y a pas de lien direct et indiscutable entre les travaux mis à sa charge et le rejet du versement de la subvention au bénéfice de la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES. 

Elle précise que la lettre du 24 novembre 2020 de la mairie de [5] LES TERRES ENSOLEILLEES faisait valoir qu'une caducité définitive serait mise en oeuvre en l'absence de poursuites judiciaires intentées avant le 31 décembre 2020 à l'encontre des propriétaires et des locataires dont la devanture et les enseignes n'étaient pas remises aux normes. Elle constate que la procédure judiciaire n'a été intentée que le 05 janvier 2021. Elle en conclut que la créance dont se prévaut la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES est incertaine. Elle soutient que cette dernière a fait échec à la possibilité qui lui a été offerte d'un rééxamen de l'octroi d'une subvention. Elle ajoute que le montant de la subvention n'est pas certain. Elle considère que d'autres raisons que sa défaillance dans l'exécution des travaux pouvaient entraîner la caducité de la subvention à la lecture des conditions de versement de cette dernière. Elle considère que les travaux n'ont pas été réalisés dans les délais requis.

Elle conclut à l'existence d'un dommages incertain qui n'est pas indemnisable.

Elle prétend n'avoir pas été opposée à la réalisation de travaux mais s'être heurtée à des difficultés financières et des difficultés d'organisation alors que ces locaux étaient loués dans le cadre de baux commerciaux.

Elle estime infondée la demande de la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES qui, ayant vendu ses lots, ne subi pas de préjudice actuel. Elle ajoute que cette dernière, dans le cadre de la subvention, devait rester propriétaire du bien pendant 5 ans à compter de la notification de la subvention.

Elle déclare qu'au mieux, la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES ne pourrait prétendre qu'à être indemnisée au titre d'une perte de chance.

Elle s'oppose au remboursement des travaux en toiture. Elle indique n'avoir pas été informée préalablement de la nécessité de ces derniers. Elle déclare que ceux-ci, débutés en avril 2020, ont pris fin en novembre 2020. Elle note que ce n'est qu'en novembre 2020 qu'il était proposé de réunir une assemblée générale, sans que la convocation ne respecte les délais légaux ni que l'ordre du jour ne soit mentionné. Elle conteste le caractère urgent des travaux et la consistance de ces derniers.

Elle sollicite des dommages et intérêts en raison d'un préjudice financier lié à des impayés locatifs et des 'tracas' subis.



Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter, la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES demande à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

 

- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI LES TERRES ENSOLEILLÉES de sa demande de remboursement de la quote-part des travaux de toiture, 

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI P.A.R. à payer à la SCI LES 

TERRES ENSOLEILLÉES une somme de 26.572 euros à titre de dommages et intérêts en lien avec le refus de versement de la subvention préalablement accordée,

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI P.A.R. à payer à la SCI LES 

TERRES ENSOLEILLÉES une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI P.A.R. aux dépens, 

 

Statuant de nouveau, 

 

- de juger que la SCI P.A.R., du fait de son comportement et de son incurie, a privé la SCI LES TERRES ENSOLEILLÉES du versement par la Commune de MARSEILLE d'une subvention d'un montant de 26.572 euros,

- de juger que la SCI P.A.R., du fait de sa qualité de copropriétaire de l'immeuble sis [Adresse 1] MARSEILLE est tenue de régler au profit de la SCI LES TERRES ENSOLEILLÉES sa quote-part afférente aux travaux de toiture réalisés en urgence à la requête et aux frais avancés de l'intimée, 

- de condamner la SCI P.A.R. à régler au profit de la SCI LES TERRES ENSOLEILLÉES la somme de 26.572 euros à titre de dommages et intérêts en lien avec le refus de versement de la subvention préalablement accordée,

- de condamner la SCI P.A.R. à régler au profit de la SCI LES TERRES ENSOLEILLÉES la somme de 24.999,65 euros au titre de remboursement de la quote-part des travaux de toiture, 

- de condamner la SCI P.A.R. à régler au profit de la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Me Julian METENIER Avocat qui y a pourvu,

- de débouter la SCI P.A.R. de l'intégralité de ses demandes.



Elle soutient que le comportement de la SCI PAR, qui n'a pas exécuté les travaux de ravalement exigés dans les délais, l'a privée du versement d'une subvention d'un montant de 26.572 euros. Elle demande que cette dernière soit condamnée à lui verser cette somme, au titre de dommages et intérêts. Elle expose que la SCI PAR ne justifie d'aucun empêchement pour avoir refusé la mise en oeuvre des travaux ; elle considère qu'elle ne démontre l'existence d'aucun élément lui permettant de s'exonérer de son obligation d'effectuer les travaux pourtant obligatoires en vertu d'une injonction administrative.



Elle sollicite le remboursement par la SCI PAR, de sa part de travaux en toiture. Elle expose que ces derniers étaient urgents. Elle soutient que la SCI PAR avait été avisée de la nécessité d'y procéder et en était d'accord. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 avril 2025.





MOTIVATION





Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES au titre de la perte de subvention





Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.





Aux termes de l'article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.





Les travaux de ravalement de la façade ont été votés en assemblée générale le 25 janvier 2019.

Le procès-verbal de l'assemblée générale, non contestée par la SCI PAR, mentionne que tout copropriétaire qui, par son attitude, apporterait un retard aux opérations de ravalement devrait en supporter les conséquences financières, et ce, y compris pour la perte éventuelle des subventions publiques. Ce procès-verbal mentionnait également que la copropriété était contrainte de procéder aux travaux de ravalement de sa façade.



Cette obligation était issue d'une injonction administrative, dont la SCI PAR était avisée.



Par lettre du 11 février 2019, la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES, par le biais de son conseil,

 reprochait à la SCI PAR de refuser d'effectuer les travaux de ravalement, issus d'une injonction administrative, refus qui aurait pour conséquence de lui faire perdre le bénéfice d'une subvention qu'elle avait sollicitée.



Par lettre en réponse, la SCI PAR faisait état d'une impossibilité d'effectuer les travaux en raison de problèmes techniques et de difficultés d'organisation avec ses locataires commerciaux. 



Par lettre du 21 mars 2019, la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES expliquait à la SCI PAR avoir pris attache avec la mairie et lui proposait des solutions pour remédier aux problèmes évoqués par les locataires commerciaux, solutions permettant que les travaux de ravalement de façade puissent être effectués.



Le 24 novembre 2020, la Ville de Marseille adressait à M.[F], gérant de la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES, une lettre aux termes de laquelle elle lui indiquait que la subvention accordée lors d'une séance du 16 septembre 2019, d'un montant de 26.572 euros, ne pouvait être versée qu'à la condition que la déclaration préalable acceptée du 21 mars 2019 avant la réalisation des travaux soit intégralement respectée. Cette lettre indiquait que si les travaux aux étages avaient été exécutés conformément à la déclaration préalable, ce n'était pas le cas des travaux en rez-de-chaussée, si bien qu'était à déplorer la 'non réalisation de tous les travaux prévus dans le dossier'. Il était noté que la déclaration préalable n'avait donc pas été honorée dans son intégralité si bien que l'une des clauses mentionnées sur le courrier de notification de la subvention n'était pas respectée. Enfin, il était relevé que le règlement stipulait qu'en cas d'engagement de poursuites judiciaires à l'encontre du propriétaire défaillant et de ses locataires dont la devanture et les enseignes n'avaient pas été remises aux normes, un réexamen du dossier pourrait être réalisé si les justificatifs étaient adressés avant le 31 décembre 2020, sous peine de caducité définitive.



Ce courrier évoque comme seule difficulté pour le versement de la subvention l'absence de travaux au rez-de-chaussée. Ces derniers sont ceux qui devaient être effectués par la SCI PAR qui ne démontre pas la réalité des empêchements de les faire dans les délais, alors que des propositions lui avaient été faites pour résoudre les difficultés qu'elle évoquait. Elle a donc fait obstacle, par son comportement, à l'exécution complète et effective des travaux.



La SCI LES TERRES ENSOLEILLEES n'a pas perçu de subvention et s'est donc acquittée de l'intégralité du coût des travaux mis à sa charge, sans aucune aide. Son préjudice est actuel, même si elle n'est plus propriétaire de ses lots depuis le 28 septembre 2021.





Il ressort des pièces produites que d'autres conditions de versement de la subvention existaient et la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES ne démontre pas les avoir toutes remplies.



Il était prévu qu'un réexamen du dossier pourrait être réalisé si les justificatifs de poursuite judiciaires étaient adressés avant le 31 décembre 2020, sous peine de caducité définitive.



La SCI LES TERRES ENSOLEILLEES a adressé le 18 décembre 2020 une copie de l'acte introductif d'instance à signifier à la SCI PAR à la Ville de Marseille, signification qui n'est intervenue que le 05 janvier 2021, soit postérieurement au 31 décembre 2020. Comme l'indique avec pertinence le premier juge, les critères pour un réexamen n'étaient pas remplis et aucun élément ne permet d'indiquer que la municipalité aurait revu sa position et finalement versé la subvention.



La SCI PAR ne peut soutenir que le préjudice de la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES ne serait pas indemnisable puisque cette société aurait perdu sa subvention en raison de la revente de son bien avant le délai de 5 ans à compter de la notification de la subvention, puisqu'il n'est pas du tout acquis que la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES aurait procédé à une telle vente si elle avait obtenu la subvention sollicitée. 



L'absence de travaux par la SCI PAR dans les délais sollicités a entraîné la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable de perception de la subvention sollicitée par la SCI PAR.



Compte tenu de ces éléments, le préjudice de la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES, lié à la faute commise par la SCI PAR de n'avoir pas effectué les travaux dans les délais prescrits, s'analyse comme une perte de chance d'avoir pu bénéficier d'une subvention qui doit être fixée à 50% du préjudice, soit 13.286 euros. Le jugement sera infirmé sur ce point.





Sur la demande de condamnation de la SCI PAR de remboursement de sa quote-part de travaux



Selon les dispositions combinées des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret du 17 mars 1967, le syndic, chargé d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation et à son entretien peut, en cas d'urgence, faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; il doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale.



A l'occasion d'un visite de chantier du 03 février 2020, le syndic, M. [F], a été informé de désordres en toiture consistant en un affaissement important de deux points et une perte importante de la consistance. L'architecte notait que des travaux de reprise étaient indispensables en raison d'une aggravation certaine ; il notait qu'il n'existait aucun moyen de renforcer sans détoiturer et proposait un remplacement de la toiture à l'identique, ou, a minima, le renforcement des poutres concernées.



Il est démontré le caractère urgent des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble.



Le devis qui a été accepté porte sur un remplacement de la toiture, solution qui avait été proposée par l'architecte et qui était présentée comme la plus adaptée.





La demande qui est formée émane de la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES et non d'un syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.



La question qui se pose est celle de savoir si cette SCI a engagé des travaux nécessaires dont une partie aurait dû être mise à la charge de la SCI PAR. Il apparaît d'ailleurs que le devis est établi au nom de la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES et que la facture a été faite également à ce nom.



Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation et à l'entretien de l'immeuble à proportion de leurs millièmes.



Selon l'article 1375 (devenu 1301-2) du code civil, celui dont l'affaire a été utilement gérée doit remplir les engagements contractés dans son intérêt par le gérant et rembourser au gérant les dépenses faites dans son intérêt. 



Les travaux ont débuté en avril 2020.



Il est démontré que les travaux étaient nécessaires et la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES a effectué des dépenses faites dans l'intérêt de la SCI PAR, qui doit lui rembourser sa quote-part. Les travaux effectués correspondent à l'une des options proposées par l'architecte. Par courriel du 04 novembre 2020, la SCI PAR, dans un courriel du 04 novembre 2020, notait 'concernant vos travaux, comme convenu, chacun prend à charge sa partie'. La SCI PAR, dans ses conclusions (page 13), reconnaît avoir reçu par mail une convocation à une assemblée générale portant sur le règlement de ces travaux de toiture ; son mail, qui évoque l'assemblée générale à venir et note 'concernant vos travaux, comme convenu, chacun prend à charge sa partie' correspond aux travaux en toiture ; elle était à l'époque d'accord pour une prise en charge de ces derniers à hauteur de sa quote-part.



En conséquence, il convient de condamner la SCI PAR à rembourser à la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES qui s'est acquittée d'une facture de 91.910,50 euros TTC, la somme de 24.999,65 euros TTC correspondant à sa quote-part de 272/1000èmes. Le jugement sera infirmé sur ce point.





Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI PAR



La SCI PAR ne démontre pas l'existence d'une faute commise par la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES ayant entraîné un préjudice à son encontre, lié à des impayés locatifs. Concernant les tracas qu'elle soulève, il s'agit de la procédure intentée contre elle dont elle ne justifie pas qu'elle aurait dégénéré en abus de droit. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

















Sur les dépens et sur les frais irrépétibles



La SCI PAR est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles.



Il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES les frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en appel.



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI PAR aux dépens et au versement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI PAR sera condamnée au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.







PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, 





INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné la SCI PAR aux dépens et au versement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 





STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ; 







CONDAMNE la SCI PAR au versement de la somme de 13.286 euros au titre de la perte de chance de la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES d'avoir pu obtenir une subvention de 26.572 euros ; 







CONDAMNE la SCI PAR à verser à la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES la somme de 24.999, 65 euros au titre de sa quote-part des travaux en toiture ; 







CONDAMNE la SCI PAR au versement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; 







REJETTE la demande de la SCI PAR au titre de ses frais irrépétibles d'appel ; 



CONDAMNE la SCI PAR aux dépens de la présente procédure qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,