Cour d'Appel · TROISIEME CHAMBRE — 3 juillet 2025

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 03/07/2025



****



N° de MINUTE : 25/255 

N° RG 24/02705 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VS2A 

Jugement (N° 21/01368) rendu le 30 Avril 2024 par le Tribunal judiciaire de Dunkerque 





APPELANTS



Madame [F], [D] [T]

née le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 17] - de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 16]



Monsieur [O], [S], [X] [M]

né le [Date naissance 8] 1984 à [Localité 15] (Bénin) - de nationalité Béninoise

[Adresse 5]

[Localité 17]



représentés par Me Véronique Planckeel, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué



INTIMÉS



Madame [U] [A] épouse [V]

née le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 16] - de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 13]



Monsieur [L] [A]

né le [Date naissance 7] 1947 à [Localité 16] - de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 17]



Monsieur [C] [A]

né le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 16] -de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 11]



représentés par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, substitué par Me Paquita Santos, avocat au barreau de Douai, assistée de Me Marianne Devaux, avocat au barreau de Dunkerque, avocat plaidant,



Monsieur [J], [N], [L] [A]

né le [Date naissance 4] 1945 à [Localité 16] - de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 17]



défaillant à qui déclaration d'appel a été signifiée le 30.07.24 PV 659





DÉBATS à l'audience publique du 21 mai 2025 tenue par Stéfanie Joubert magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Guillaume Salomon, président de chambre

Yasmina Belkaid, conseiller

Stéfanie Joubert, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Guillaume Salomon, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 31 mars 2025



****





EXPOSE DU LITIGE




Les faits et la procédure antérieure :




Mme [F] [T] et M. [O] [M] ont, le 19 juillet 2018, acquis de Mme [U] [A] épouse [V], M. [L] [A], M. [C] [A] et M. [J] [A] (ci-après les consorts [A]), un immeuble à usage d'habitation, sis [Adresse 5] à [Localité 16], par l'intermédiaire de l'agence Immouest [Localité 17].



Indiquant avoir découvert une multitude de fissures affectant tant les murs que les sols de l'immeuble, et avoir subi des inondations dans la cave, Mme [T] et M. [M] ont fait établir un constat d'huissier, puis ont obtenu par ordonnance de référé du 4 avril 2019 l'organisation d'une expertise, confiée à M. [G] [Y], remplacé par M. [Z] [I], par ordonnance du 12 juin 2019. 



Le rapport définitif a été déposé le 12 octobre 2020. 



Par actes des 19, 20 et 30 juillet 2021, Mme [T] et M. [M] ont fait assigner les consorts [A] devant le tribunal judiciaire de Dunkerque au titre de la garantie des vices cachés et du défaut de délivrance conforme.



2. Le jugement dont appel :

Par jugement du 30 avril 2024, le tribunal judiciaire de Dunkerque a :



1- condamné in solidum Mme [U] [A] épouse [V], M. [L] [A], M. [C] [A] et M. [J] [A] à verser à Mme [F] [T] et M. [O] [M] la somme de 4 697 euros au titre du remboursement du coût total des travaux ;

2- débouté Mme [F] [T] et M. [O] [M] leur demande de dommages-intérêts au titre de leur préjudice de jouissance ;

3- condamné in solidum Mme [U] [A] épouse [V], M. [L] [A], M. [C] [A] et M.[J] [A] aux dépens de l'instance et de la procédure de référé expertise, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et les frais de constat d'huissier du 24 décembre 2018 ;

4 -condamné in solidum Mme [U] [A] épouse [V], M. [L] [A], M. [C] [A] et M. [J] [A] à payer à Mme [F] [T] et M. [O] [M] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

5- débouté Mme [U] [A] épouse [V], M. [L] [A] et M. [C] [A] de leur demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles dirigée contre Mme [F] [T] et M. [O] [M] ;

6- rejeté toutes les autres demandes ;

7- rappelé que le jugement était de droit exécutoire par provision.



3. La déclaration d'appel :



Par déclaration du 4 juin 2024, Mme [F] [T] et M. [O] [M] ont formé appel de ce jugement, dans des conditions de forme et de délai non contestées, sollicitant la réformation du jugement en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité des intimés au titre de l'obligation de délivrance des vendeurs et de la garantie des vices cachés s'agissant de la réparation des fissures et crevasses affectant les sols de l'immeuble acquis des consorts [A], et en ce qu'ils ont été déboutés de leur demande d'indemnisation de leur préjudice matériel ainsi que de leur préjudice de jouissance.



4. Les prétentions et moyens des parties :



4.1. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2025, Mme [F] [T] et M. [O], [M], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1604 et 1641 et suivants du code civil, de :



- débouter Mme [U] [A] épouse [V], M. [C] [A] et M. [L] [A], de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dunkerque le 30 avril 2024 en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes d'indemnisation du préjudice matériel lié à la réfection des chapes des deux chambres de l'étage de l'immeuble et de leur préjudice de jouissance ;

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dunkerque le 30 avril 2024 sur le surplus ;

- condamner in solidum Mme [U] [A] épouse [V], M. [L] [A], M. [C] [A] et M. [J] [A] à leur verser les sommes suivantes :

o au titre de leur préjudice matériel (remplacement des chapes) : 726 euros

o au titre de leur préjudice de jouissance : 15 600 euros

 Y ajoutant :

- condamner in solidum Mme [U] [A] épouse [V], M. [L] [A], M. [C] [A] et M. [J] [A] à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner in solidum aux entiers dépens d'appel, dont distraction faite au profit de Maître Planckeel.



Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :



- s'agissant des infiltrations d'eau dans la cave, le tribunal a, à juste titre, retenu la responsabilité des vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, et légitimement, écarté l'application de la clause exonératoire de responsabilité figurant dans l'acte de vente, puisque les vendeurs en avaient connaissance. Il n'est pas établi qu'il s'agissait d'un vice apparent, et lors de leurs visites, la cave était toujours sèche. Ces désordres rendent la cave impropre à sa destination ; 

- s'agissant des crevasses dans les chambres 1 et 3 situées au premier étage de l'immeuble, elles n'étaient pas visibles lors de la vente, car il a fallu ôter un double revêtement de sol pour les découvrir. Les consorts [A] qui avaient apposé un revêtement ne pouvaient ignorer leur existence. Ces pièces n'étaient pas habitables en l'état, les vendeurs ont ainsi manqué à leur obligation de délivrance conforme ;

- ils ont subi un préjudice matériel correspondant au coût des travaux de reprise, et un préjudice de jouissance d'un montant de 650 euros par mois, correspondant à la valeur locative de leur immeuble, ayant été contraints de se loger ailleurs dans l'attente des conclusions de l'expertise.



4.2. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 22 octobre 2024 Mme [U] [A] épouse [V], M. [C] [A] et M. [L] [A], intimés, demandent à la cour de :



- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

* débouté Mme [F] [T] et M. [O] [K] leur demande de dommages-intérêts au titre de leur préjudice de jouissance ; 

* rejeté toutes les autres demandes des consorts [T], notamment celle ayant trait aux fissures affectant la chape de l'étage et en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes au titre des désordres affectant la chape de l'étage ainsi que leur prétendu trouble de jouissance ;

 A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour estimerait entrer en voie de condamnation au titre des fissures affectant la chape de l'étage, 

- dire que le coût des travaux de réfection de la chape du premier étage soit cantonné à la somme de 600 euros TTC retenue par l'expert judiciaire ; 

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :

* les a condamnés in solidum avec M.[J] [A] à verser à Mme [F] [T] et M. [O] [M] la somme de 4 697 euros au titre du remboursement du coût total des travaux ; 

* les a condamnés in solidum avec M.[J] [A] aux dépens de la présente instance ainsi que de la procédure de référé expertise, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et les frais de constat d'huissier du 24 décembre 2018 ;

* les a déboutés de leur demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles dirigée contre Mme [F] [T] et M. [O] [M] ;

* les a condamnés in solidum avec M.[J] [A] à verser à Mme [F] [T] et M. [O] [M] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

* rejeté toutes leurs autres demandes;

 Statuant de nouveau de ces chefs, 

- débouter les consorts [T] [M] de leurs demandes ayant trait aux venues d'eau en cave et donc à leurs demandes de condamnation à hauteur de 4 697 euros au titre des travaux de réfection ;

- débouter les consorts [T] [M] de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de première instance, les dépens de référé et de première instance ainsi que les honoraires de l'expert judiciaire à la charge des consorts [A] ;

Y ajoutant, 

- condamner in solidum les consorts [T] [M] à leur verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens de première instance ainsi que de la procédure de référé expertise, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et les frais de constat d'huissier du 24 décembre 2018, et d'appel.



Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent que :



- les « crevasses » alléguées sont qualifiées de « fissures » par l'expert judiciaire. Ils n'ont jamais eu connaissance de l'existence de ces fissures affectant le sol des chambres 1 et 3 puisqu'ils n'ont jamais enlevé la moquette qui existait lors de l'acquisition de la maison et sur laquelle ils se sont contentés de faire poser du linoleum. En tout état de cause, l'expert a conclu que ces fissures n'avaient pas de gravité structurelle et a évalué leur rénovation à 600 euros pour les deux chambres. Il n'est pas plus établi que les pièces n'étaient pas habitables en l'état. Ces désordres ne relèvent pas de la délivrance non conforme et en tout état de cause, ne portent pas atteinte à la destination ni à la solidité de l'immeuble ; 

- s'ils ne nient pas que la cave était humide, ni Mme [A], leur mère décédée en 2015, ni son fils [J], qui habitaient la maison, ne se sont aperçus de la présence d'infiltrations, eux-mêmes ne vivant pas sur place. L'humidité de la cave était d'ailleurs apparente au moment des visites de la maison. L'origine des venues d'eau, au demeurant ponctuelles, qui a été révélée au cours des opérations d'expertise par un passage caméra et une recherche de fuite, ne pouvait pas être décelée par les vendeurs. La connaissance antérieure du vice par les vendeurs n'est donc pas établie. La condition de gravité de ces défauts n'est pas plus remplie.



Bien que régulièrement intimé, M. [J] [A] n'a pas constitué avocat. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, la cour relève que Mme [T] et M. [M] invoquent à la fois, s'agissant des désordres affectant le plancher en béton des chambres 1 et 2, la garantie des vices cachés et le non-respect par les vendeurs de leur obligation de délivrance.



Sur ce point, la cour rappelle que si la non-conformité de la chose aux spécifications convenues par les parties est une inexécution de l'obligation de délivrance, la non-conformité de la chose à sa destination normale ressort de la garantie des vices cachés. Ainsi, en l'espèce, à défaut de stipulation contractuelle spécifique dans l'acte de vente relative à l'absence de fissures affectant les chapes, les défauts allégués qui rendraient la chose impropre à sa destination normale relèvent de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du code civil, qui est donc l'unique fondement possible de l'action formée par Mme [F] [T] et M. [O] [M].





Sur la garantie des vices cachés :



Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



Les articles 1642 et 1643 précisent que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, mais qu'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



Enfin, les articles 1645 et 1646 énoncent que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur, tandis que s'il ignorait les vices de la chose, il n'est tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.



En l'espèce, l'acte notarié de vente du 19 juillet 2018 contient une clause de non garantie des vices cachés rédigée comme suit : 



« L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :



- des vices apparents, 

- des vices cachés. 



S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :

- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, 

- s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».



Il incombe à Mme [T] et M. [M] de rapporter la preuve des vice cachés et de leurs différents caractères.



Il est acquis et non contesté que la condition d'antériorité des défauts est remplie. L'expert relève ainsi que la présence d'humidité et d'infiltrations dans la cave préexistaient à la vente, tandis que les fissures au sol des chambres 1 et 3 sont telles qu'elles se sont nécessairement créées il y a plusieurs années, plus particulièrement dans les trois années qui ont suivi les opérations de coulage du béton, soit lors de la construction de la maison.



S'agissant de l'humidité de la cave, les parties s'opposent sur le fait qu'elle était nécessairement visible lors des visites de Mme [T] et M. [M] en vue de l'acquisition du bien. 



Le constat d'huissier du 24 décembre 2018 fait état du sol mouillé de la cave et de flaques d'eau qui stagnent en fond de pièce.



L'expert relève lors de sa première visite du 6 septembre 2019 que le sol est légèrement humide.



Il indique également que l'escalier a été « recoupé par rapport au sol et posé sur deux parpaings », en déduisant que cette cave doit souffrir d'humidité au sol depuis très longtemps, tout en précisant qu'il ne constate pas de traces de retenues d'eau en bas de mur, lesquelles auraient nécessairement été visibles en cas de stagnation ou remontée d'eau, et que le problème vient donc d'une circulation d'eau.



Il ajoute que ces infiltrations sont de nature à entraîner occasionnellement la présence d'un peu d'eau dans la cave par temps de grandes pluies.



Il ressort de ces énonciations que les futurs acquéreurs ont nécessairement pu se convaincre lors des visites de l'existence d'humidité en cave, sans pour autant pouvoir détecter qu'elle excédait l'humidité normale fréquemment constatée dans un lieu clos et en sous-sol. 



Rien ne leur permettait de connaître la survenue occasionnelle de flaques d'eau dans la cave dues à des infiltrations. L'expert indique en outre que seul un 'il averti aurait pu s'apercevoir des désordres affectant le macadam, le conduit de cheminée et du puisard, à l'origines des infiltrations, précisant que le puisard et la canalisation cassés n'étaient visibles que par une inspection caméra.



Afin de détecter la stagnation puis l'infiltration de l'eau, l'expert a versé une dizaine de litre d'eau. Il a ensuite missionné une société spécialisée en recherche de fuites qui est intervenue le 26 juin 2020, qui a procédé à la mise en eau colorée de la conduite d'évacuation des eaux usées et des eaux pluviales, et de l'enrobé de la ruelle au pied du pignon de l'immeuble de Mme [T], pour constater des infiltrations d'eau dans la cave de Mme [T].



Il résulte de ces éléments que les acquéreurs n'ont pu se convaincre eux-mêmes des infiltrations d'eau, qui constituent des vices cachés. 



S'agissant des fissures sur les chapes en béton du sol de deux chambres situées au premier étage de l'immeuble, il ressort des pièces du dossier ainsi que des déclarations des parties que ces fissures n'étaient pas apparentes lors de la vente, dans la mesure où elles étaient recouvertes de deux revêtements, à savoir de la moquette et du linoleum. Les acquéreurs ne pouvaient donc avoir connaissance de ces vices au moment de la vente.



Il est ainsi établi que ces défauts existaient lors de la vente, et que les acquéreurs n'en avaient pas connaissance. 





Il appartient dès lors à Mme [T] et M. [M] de démontrer que ces défauts affectant l'immeuble le rendaient impropre à sa destination, ou diminuaient tellement cet usage, qu'ils ne l'auraient pas acquis ou à prix moindre s'ils les avaient connus.



Concernant les fissures, l'expert, après avoir indiqué qu'elles sont dues à l'absence de joints périphériques, lesquels n'étaient pas obligatoires à l'époque où la maison a été construite, conclut qu'elles ne nécessitent pas de traitement particulier et peuvent être résolues par la pose d'un nouveau revêtement sans reprise particulière du sol, les qualifiant de défauts sans gravité structurelle et d'ordre purement esthétique, et évaluant la rénovation à hauteur de 300 euros pour chacune des deux chambres.



Ces défauts ne rendent pas ces pièces impropres à leur destination, et ne diminuent pas l'usage attendu de ces pièces, et ce d'autant plus qu'ainsi que l'a relevé le premier juge, il ressort des pièces produites que la présence de fissures se retrouve dans l'essentiel de la maison et n'est dès lors pas propre à ces deux chambres. A cet égard, les pièces versées aux débats révèlent la présence de crevasses, notamment sur le mur de la deuxième chambre située au premier étage, qui ont été découvertes lors du détapissage, et qui ne font pourtant l'objet d'aucune contestation de la part des appelants, ainsi que d'autres fissures au niveau des murs en façades et des plafonds qui étaient visibles lors de la vente, et qui n'ont manifestement pas dissuadé Mme [T] et M. [M] d'acquérir l'immeuble. 



La garantie des vendeurs n'est donc pas due au titre de la garantie des vices cachés s'agissant des fissures affectant le plancher en béton des chambres 1 et 3.



S'agissant des infiltrations en cave, l'expert relève qu'elles sont de nature à entraîner occasionnellement la présence d'un peu d'eau dans la cave par temps de grandes pluies. Il précise que dans les caves les légères coulées d'eau accidentelles ou liées à un phénomène climatique sont tolérées, rappelant qu'il s'agit de locaux de catégorie II, c'est-à-dire non chauffés et non habités selon la norme DTU 20.1.



Ces défauts n'affectent nullement l'habitabilité de l'immeuble acquis et ne peuvent donc être considérés comme rendant l'immeuble impropre à sa destination.



Pour autant, il n'est pas contestable que si les acquéreurs avaient su que la cave n'était pas intégralement utilisable dans des conditions normales pour entreposer des marchandises et effets personnels, en raison de survenues d'eau occasionnelles, et que des travaux d'assainissement étaient à prévoir, ils n'auraient pas acheté la maison ou, tout le moins, à un prix plus bas compte-tenu des dépenses supplémentaires induites par lesdits travaux, que l'expert évalue à 3 450 euros, correspondant au remplacement du puisard et de sa canalisation, et au rehaussement de la grille de ventilation.



L'acte notarié de vente comporte toutefois une clause de non-garantie des vices cachés.



Pour en écarter l'application, il appartient par conséquent à Mme [T] et M. [M] de démontrer la mauvaise foi des consorts [A], vendeurs profanes, en établissant qu'ils avaient connaissance de ce vice.



L'expert a conclu que les problèmes affectant le macadam, le puisard et la canalisation, à l'origine des infiltrations, n'étaient pas visibles par un oeil averti, et il n'est pas contesté que ces désordres n'étaient pas connus des vendeurs.



Il incombe à Mme [T] et M. [M] d'établir que les vendeurs avaient connaissance des infiltrations.



Sur ce point, Mme [T] et M. [M] soutiennent que M. [J] [A] qui vivait avec sa mère depuis plusieurs années, ne pouvait ignorer l'existence d'infiltrations, ajoutant que le bien est dans la famille depuis des dizaines d'années et que .M [L] [A] a admis devant l'expert que la cave avait toujours été un peu humide et que la maison avait été conduite sur un terrain marécageux.



Les consorts [A] indiquent que cette maison constituait la résidence principale de Mme [H] [R] épouse [A] qui y habitait à la suite du décès de son mari, avec son fils, M. [J] [A]. Ils précisent qu'à partir de 2010, Mme [A] est devenue invalide de telle sorte qu'elle a dû faire installer un élévateur pour se rendre dans sa chambre au premier étage, et qu'il est évident qu'elle ne pouvait plus descendre dans la cave. Ils ajoutent que M. [J] [A] ne descendait qu'occasionnellement dans la cave puis plus du tout en raison d'une maladie également invalidante, et qu'après le décès de sa mère, début 2016, il a été hospitalisé pendant quatre mois et à sa sortie de l'hôpital a dû être pris en charge par une maison de retraite car il ne pouvait plus vivre seul.



S'il ne fournissent aucune pièce pour justifier de ces affirmations, il sera relevé néanmoins que :



- il n'est pas contesté que seule Mme [H] [R] épouse [A], âgée de 95 ans au moment de son décès en 2015, et M. [J] [A] habitaient les lieux ;

- l'acte notarié de vente indique que M. [J] [A] est né le [Date naissance 14] 1945 et est retraité, vivant au [Adresse 18] à [Localité 17], résidence pour personne âgées ;

- il n'est nullement établi que M. [J] [A] ait résidé durant de très nombreuses années avec sa mère dans les lieux, comme le soutiennent les appelants, et il ressort de son extrait d'acte de naissance qu'il s'est marié en troisièmes noces en 2006 et n'est pas divorcé ;

- il ressort de l'acte notarié de vente que l'immeuble est entré dans le patrimoine des intimés le [Date décès 6] 2015 à la suite du décès d'[H] [R]. Les vendeurs ne sont devenus propriétaires de cet immeuble qu'à cette date.

Le seul fait que le bien appartenait à la mère des vendeurs depuis 1987 ainsi qu'il résulte des informations relatives à l'origine de propriété contenues dans l'acte notarié du 19 juillet 2018, est insuffisant pour établir qu'ils avaient connaissance des infiltrations d'eau, l'expert ayant rappelé qu'il s'agissait de venues d'eau occasionnelles et ne donnant pas lieu à stagnation. Il n'est pas contesté qu'excepté M. [J] [A], les autres vendeurs ne résidaient pas dans l'immeuble, de sorte qu'il ne peut être affirmé que ces derniers avaient nécessairement connaissance des infiltrations, aucun élément ne permettant d'établir la fréquence de leurs visites, les relations entretenues avec leur mère, l'utilisation de la cave comme lieu de stockage, la fréquence de survenue d'arrivée d'eau dans la cave, étant rappelé qu'il s'agit d'une pièce souterraine accessoire et non d'un lieu de vie.

De plus, si M. [L] [A] a pu indiquer lors de la première réunion d'expertise qu'il y a toujours eu un peu d'humidité dans la cave, près du compteur, précisant que la maison a été construite dans les années 1960, sur terrain marécageux, cette seule affirmation ne suffit pas à établir que les intimés avaient connaissance des coulées d'eau et infiltrations, au-delà de la seule humidité, qui est fréquente dans un lieu clos et en sous-sol, et qui ne peut-être considéré à elle seule comme un vice caché.



L'expert a d'ailleurs exclu la remontée d'eau par le sol, de sorte que la construction de l'immeuble sur un terrain marécageux n'a pas de lien avec les infiltrations en cause.

 

En outre, si l'expert relève que le problème est très ancien et date de la pose du macadam, il précise néanmoins qu'il peut y avoir une évolution lente si le macadam se délite lentement à cause de l'eau.



Par ailleurs, l'expert précise que ces désordres provenant des infiltrations sont fortement aggravés par la fuite sur la conduite d'évacuation enterrée dans la ruelle et par la fuite sur les parois du regard de visite récoltant les eaux pluviales et les eaux usées en façade arrière dans le jardin, et qu'ils sont légèrement aggravés par des infiltrations d'eau au niveau de la grille de ventilation de la cave située au pied du pignon de la maison.



Or aucun élément ne permet de dater la survenue d'un trou dans le puisard ni l'endommagement de la canalisation, de sorte qu'il ne peut être exclu que les désordres se soient aggravés avec le temps.



La cour observe par ailleurs que les opérations d'expertise ont montré que seul le versement de dizaines de litres d'eau a abouti à l'apparition d'une flaque dans un coin de la cave.



Il ressort de l'ensemble de ces éléments que Mme [T] et M. [M] échouent ainsi à établir que les consorts [A] avaient nécessairement connaissance de l'existence d'infiltrations d'eau en cave. 



Les acquéreurs ne prouvant pas que ce vice caché était connu des vendeurs, la clause de non garantie s'agissant des infiltrations d'eau en cave doit trouver application.



Le jugement querellé est infirmé en ce qu'il a condamné in solidum Mme [U] [A] épouse [V], M. [L] [A], M. [C] [A] et M. [J] [A] à verser à Mme [F] [T] et M. [O] [M] la somme de 4 697 euros au titre du remboursement du coût total des travaux, et confirmé en ce qu'il a débouté Mme [F] [T] et M. [O] [M] leur demande de dommages-intérêts au titre de leur préjudice de jouissance.



Sur les dépens et les frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile :



Le sens du présent arrêt conduit à :


 d'une part, infirmer le jugement attaqué sur ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile ;

 d'autre part, condamner Mme [T] et M. [M] aux entiers dépens de première instance et de la procédure de référé expertise, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et les frais de constat d'huissier du 24 décembre 2018, et d'appel ;

 enfin, à condamner Mme [T] et M. [M] à payer à Mme [U] [A] épouse [V], M. [C] [A] et M. [L] [A], ensemble,, la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en appel.






PAR CES MOTIFS,



La cour,



Infirme le jugement rendu le 30 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Dunkerque en toutes ses dispositions soumises à la cour ;



Statuant à nouveau, et y ajoutant :



Déboute Mme [F] [T] et M. [O] [M] de l'intégralité de ses demandes ;



Condamne Mme [F] [T] et M. [O] [M] aux entiers dépens de première instance et de la procédure de référé expertise, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et les frais de constat d'huissier du 24 décembre 2018, et d'appel ;



Condamne Mme [F] [T] et M. [O] [M] à payer Mme [U] [A] épouse [V], M. [C] [A] et M. [L] [A], ensemble, la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés en première instance et en appel, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.









Le greffier







Harmony POYTEAU







Le président







Guillaume SALOMON