Tribunal Judiciaire · Chambre 1 Cabinet 0 — 1 juillet 2025

N° minute :2025/148 
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE








CHAMBRE CIVILE

n°I N° RG 25/00781 - N° Portalis DBZL-W-B7J-D4TB 

JUGEMENT
DU 01 Juillet 2025



DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE ROND POINT MERLIN, sis 25 à 29 rue Maréchal Joffre à THIONVILLE, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA LCA, demeurant 4 rue Piroux Tour Thiers - 54000 NANCY, 
représentée par Me Michel NASSOY, demeurant 01 rue de la Vieille Porte - 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant



DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [Y], 
demeurant 25 Rue du Maréchal Joffre - 57100 THIONVILLE, 
non comparant et non représenté






Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal
Débats à l’audience publique du 17 Juin 2025
Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES
Greffier lors de la mise en forme de la présente décision 
et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Sévrine SANCHES




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EXPOSE DU LITIGE : 

Monsieur [F] [Y] est propriétaire d’un lot n°15 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété sis 25 rue Maréchal Joffre à THIONVILLE. 

Des charges de copropriété demeurant impayées, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ROND POINT MERLIN, sis 25 à 29 rue Maréchal Joffre à THIONVILLE, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA LCA a assigné Monsieur [F] [Y], par acte de commissaire de justice du 9 mai 2025, devant la Présidente du Tribunal de céans, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de : 
Déclarer la demande recevable et bien fondée,
Condamner en conséquence Monsieur [F] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble ROND POINT MERLIN, sis 25 à 29 rue du Maréchal Joffre à THIONVILLE, la somme de 5 871.15 €, ladite somme étant majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024, date de la sommation de payer sur la somme de 5 538.45 € et à compter du jour de la demande pour le surplus,
Condamner Monsieur [F] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble ROND POINT MERLIN, sis 25 à 29 rue du Maréchal Joffre à THIONVILLE, la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts, ladite somme étant majorée des intérêts au taux légal à compter du Jugement à intervenir,
Dire que les intérêts seront capitalisés par périodes annuelles, conformément à l'article 1343-2 du Code civil,
Rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,
Condamner Monsieur [F] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble ROND POINT MERLIN, sis 25 à 29 rue du Maréchal Joffre à THIONVILLE représenté par son syndic la SARL PERQUIN IMMOBILIER la somme de 900 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamner Monsieur [F] [Y] aux entiers frais et dépens.

Monsieur [F] [Y] n’a pas constitué d’avocat.

A l’audience du 17 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1e juillet 2025. 

SUR CE : 

-Sur la demande relative au paiement des charges de copropriété :

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. 

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis ROND POINT MERLIN, sis 25 à 29 rue Maréchal Joffre à THIONVILLE, verse aux débats :

-Le contrat de syndic du 9 novembre 2023 ; 
-Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 9 novembre 2023 ; 
-Le compte de copropriété du 1e janvier 2022 au 31 décembre 2023 ;
-Les bilans annuels des charges du 1e juillet 2021 au 31 décembre 2022 et du 1e janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;
-Les mises en demeure de payer du 8 août 2022, 22 août 2022 et du 4 septembre 2024 ; 
-La sommation de payer du 5 juillet 2024
-La copie des appels de fonds ; 
-Le récapitulatif de la dette au 2 septembre 2024 ;

Il ressort de ces documents que Monsieur [F] [Y] reste devoir la somme de 4509.04 euros à titre de charges de copropriété, appel du troisième trimestre 2024 inclus. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en l’absence de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure.

- Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Mise en demeure et lettre de relance

Il a été produit les mises en demeure de payer des 8 août 2022, 22 août 2022 et 4 septembre 2024.
Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité. 

La demande en paiement au titre de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 70 euros.

Frais de constitution dossier avocat.

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » et « constitution du dossier transmis à l’huissier», ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Frais d'huissier. 

La sommation de payer en date du 05/07/2024 sera imputée au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 158.10 euros.

-Sur la demande relative aux dommages-intérêts : 

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts. 

-Sur la capitalisation des intérêts : 

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du Code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et frais de recouvrement. 





-Sur l’article 700 du Code de procédure civile : 

Il convient de condamner Monsieur [F] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ROND POINT MERLIN, sis 25 à 29 rue du Maréchal Joffre, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA LCA, la somme de 500 euros à titre d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

-Sur les dépens : 

Au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [F] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance. 

PAR CES MOTIFS : 

Le président statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, 

Condamne Monsieur [F] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ROND POINT MERLIN, sis 25 à 29 rue du Maréchal Joffre, à THIONVILLE représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA LCA:

- la somme de 4509.04 euros à titre de charges de copropriété, appel du troisième trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 09/05/2025,

- la somme de 228.10 euros au titre des frais de recouvrement,

Rejette la demande de dommages-intérêts ; 

Ordonne la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation du 9 mai 2025 ; 

Condamne Monsieur [F] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ROND POINT MERLIN, sis 25 à 29 rue du Maréchal Joffre, à THIONVILLE représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA LCA la somme de 500 euros à titre d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [F] [Y] aux dépens de la présente instance ; 

Rappelle que la décision à intervenir est exécutoire par provision. 

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire, par jugement mis à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, la minute étant signée par : 

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE