Tribunal Judiciaire · Saisies immobilières — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2025




N° RG 25/00014 - N° Portalis DB3R-W-B7I-2DFA









AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT [Localité 13] SUD, dont le siège social est sis [Adresse 8], pris en son agence [Localité 13] SUD sise [Adresse 9]

C/

[Z] [N] [R] [E]




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste TAVANT, juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT [Localité 13] SUD, dont le siège social est sis [Adresse 8], pris en son agence [Localité 13] SUD sise [Adresse 9]
[Adresse 6]
[Localité 10]

représentée par Me Sophie JEAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 122

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [N] [R] [E]
né le [Date naissance 2] 1981 à COREE
[Adresse 5]
[Localité 10]

représenté par Me Stéphanie GRANCHON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 7

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 15 mai 2025 en audience publique.


JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal 
EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 13 novembre 2024, et publié le 11 décembre 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 16], Volume 9224P02 2024 S N° 66, le SYNDICAT DES COPROPIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 15] [Adresse 7] (ci-après “le syndicat des copropriétaires”) a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [Z] [E], situés à [Adresse 11])[Adresse 1] [Adresse 4], cadastré section AK n° [Cadastre 3], pour une contenance de 15 ares et 47 centiares, en l’espèce les lots n° 56, 105, 108 et 138 de l’état descriptif de division, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe.

Par acte du 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires, créancier poursuivant, a fait assigner Monsieur [E] à comparaître devant le juge de l'exécution à l'audience du jeudi 6 mars 2025 à 15 heures. 

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au Greffe du Juge de l'exécution le 10 février 2025. 

Après un premier renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 15 mai 2025. 

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires sollicite du juge de l’exécution de déterminer les modalités de poursuite de la procédure, de mentionner le montant de sa créance qui s’élève à la somme de 9 020, 57 euros en principal, intérêts et frais arrêtés au 13 novembre 2024, de déterminer les modalités de poursuite de la procédure conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, notamment de publicité et de visite de l’immeuble.

À l’audience, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, indique qu’il n’accepte pas ni ne s’oppose à la demande de cantonnement du débiteur. Il rappelle que si le montant de la dette s’élève à la somme d’environ 9 000 euros, cette somme augmentera probablement en raison du super privilège du syndicat des copropriétaires. 

Aux termes de ses écritures, Monsieur [Z] [E] demande au juge de l’exécution :
- de cantonner les effets de la saisie immobilière engagée par le Syndicat des copropriétaires aux lots n° 105 et 108, soit aux deux parkings ;
- de juger que les poursuites seront suspendues sur les lots n° 56 et 138, soit l’appartement et la cave ;
- de juger que le jugement de cantonnement sera publié sous forme de mention en marge du commandement valant saisie précité ;
- d’autoriser Monsieur [Z] [E] à procéder à la vente amiable des lots n° 105 et 108 ;
- de fixer le prix en deça duquel les lots n° 105 et 108 ne pourront être vendus à 9 000 euros pour le lot n°105 et à 9 000 euros pour le lot 108 ;
- de fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;
- d’ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

À l’audience, Monsieur [E], représenté par son avocat, indique notamment que la vente des deux parkings est suffisante pour désintéresser le créancier poursuivant, justifiant sa demande de cantonnement. 

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2025, par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS

L’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur la régularité de la procédure 

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, créancier poursuivant, agit sur le fondement de deux titres exécutoires, à savoir :

- un jugement du tribunal de proximité d’ANTONY en date du 31 août 2023, ayant condamné Monsieur [E] à lui payer le sommes suivantes :
* 3 882, 56 euros au titre des charges dues pour la période allant du 1er juillet 2022 au 1er avril 2023 avec intérêts au taux légal, sur la somme de 2 090, 50 euros à compter du 17 octobre 2022, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation ;
* 229, 32 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
* 800 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
* 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance. 

Le jugement est définitif, pour avoir été signifié le 5 septembre 2023 et en vertu d’un certificat de non-recours délivré le 22 octobre 2024 par le directeur des services de greffe judiciaire de la cour d’appel de [Localité 17]. 

- un jugement du tribunal de proximité d’ANTONY en date du 22 août 2024, ayant condamné Monsieur [E] à lui payer le sommes suivantes :
* 4 912, 12 euros au titre des charges dues pour la période allant du 1er juillet 2023 au 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal, sur la somme de 4 267, 28 euros à compter du 5 mars 2024, et pour le surplus à compter du 15 avril 2024 ;
* 233, 82 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
* 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
* 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance. 

Le jugement est définitif, pour avoir été signifié le 29 août 2024 et en vertu d’un certificat de non-recours délivré le 22 octobre 2024 par le directeur des services de greffe judiciaire de la cour d’appel de [Localité 17]. 

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production des titres exécutoires ainsi que du décompte des intérêts calculés au taux légal, d’une créance certaine, liquide et exigible.

En l'absence de contestation et au vu des pièces produites, il convient de mentionner que la créance du syndicat des copropriétaires s'élève au 13 novembre 2024 à la somme de 9 020, 57 euros, en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement.

Sur la demande de cantonnement de la saisie immobilière 

Il résulte des dispositions de l’article L.311-5 du code des procédures civiles d'exécution, que le créancier ne peut procéder à la saisie de plusieurs immeubles de son débiteur que dans le cas où la saisie d'un seul ou de certains d'entre eux n'est pas suffisante pour le désintéresser et désintéresser les créanciers inscrits. Le créancier ne peut saisir les immeubles qui ne sont pas hypothéqués en sa faveur que dans le cas où l'hypothèque dont il bénéficie ne lui permet pas d'être rempli de ses droits.

Aux termes de l’article L.321-6 alinéa 1er du même code, en cas de saisies simultanées de plusieurs de ses immeubles, le débiteur peut demander au juge le cantonnement de celles-ci.

L’article R.321-12 dispose que le juge de l'exécution fait droit à la demande du débiteur tendant à ce que les effets de la saisie soient provisoirement cantonnés à un ou plusieurs de ses immeubles lorsque celui-ci établit que la valeur de ces biens est suffisante pour désintéresser le créancier poursuivant et les créanciers inscrits. Le jugement rendu indique les immeubles sur lesquels les poursuites sont provisoirement suspendues. Après la vente définitive, le créancier peut reprendre les poursuites sur les biens ainsi exceptés si le prix des biens adjugés ne suffit pas à le désintéresser.

En l’espèce et au soutien de sa demande de cantonnement, Monsieur [E] verse tout d’abord aux débats une estimation globale des quatre lots en date du 4 mars 2025 laquelle, si elle fixe en effet une valeur estimative comprise entre 430 000 et 450 000 net vendeur, ne permet pas d’apprécier la valeur des lots n° 105 et n°108, à savoir les parkings, pris individuellement. 

Monsieur [E] produit par ailleurs deux mandats de vente exclusifs pour chacun des lots n° 105 et 108, à hauteur de 15 000 euros pour chacun des lots. Si ces mandats sont, en eux-mêmes, insuffisants pour estimer la valeur des parkings auxquels Monsieur [E] sollicite le cantonnement de la saisie immobilière, force est cependant de constater que la valeur de la créance dont se prévaut le syndicat des copropriétaires est faible, de sorte que la vente des deux parkings semble être en mesure de désintéresser le créancier poursuivant. 

Par conséquent, et compte tenu de la valeur des mandats de vente et, surtout, du montant de la créance du créancier poursuivant, il sera fait droit à la demande de cantonnement de la saisie immobilière, tel que précisé au dispositif de la présente décision. 

Sur la demande de vente amiable

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article R.311-4 du code des procédures civiles d’exécution, les parties sont tenues de constituer avocat, sauf disposition contraire telle l’article R.322-17 du même code aux termes duquel la demande du débiteur aux fins d'autorisation de la vente amiable de l'immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d'avocat.

Monsieur [E], propriétaire exclusif du bien saisi, ayant sollicité l’autorisation de vente amiable lors de l’audience d’orientation, sa demande est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, Monsieur [E] verse aux débats les éléments précités à l’appui de sa demande de vente amiable, de sorte qu’il rapporte la preuve de son intention de vendre ses deux lots et de premières diligences en ce sens, dans des conditions satisfaisantes. 

Il convient donc d'accueillir la demande d’autorisation de vendre à l’amiable, en fixant un prix minimum de vente à 9 000 euros pour le lot n° 105 et 9000 euros pour le lot n° 108 euros compte tenu de la situation des biens et du marché immobilier.

Sur la taxe

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2 876, 89 euros. 

Il y a lieu de rappeler au notaire rédacteur de l’acte de vente, qu'en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l'avocat poursuivant perçoit l'émolument prévu en application de l'article A. 444-191 V du code de commerce.


PAR CES MOTIFS

Le Juge de l'Exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du SYNDICAT DES COPROPIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [12] [Adresse 7] s'élève à la somme de 9 020, 57 euros en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 13 novembre 2024, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement ;

CANTONNE provisoirement les effets de la saisie immobilière engagée par le SYNDICAT DES COPROPIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [12] [Adresse 7], suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 13 novembre 2024, et publié le 11 décembre 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 16], Volume 9224P02 2024 S N° 66 ;

DIT en conséquence que les poursuites sont provisoirement suspendues sur les lots n° 56 et n° 138 du bien cadastré section AK n° [Cadastre 3], dans les conditions prévues au premier alinéa de l'article R.321-12 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que la présente décision de cantonnement sera publiée sous forme de mention en marge du commandement valant saisie précité ;

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2 876, 89 euros ;

AUTORISE Monsieur [Z] [E] à poursuivre la vente amiable des lots n°105 et n° 108 saisis dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ; 

DIT que le prix de vente de chacun de ces lots ne pourra être inférieur à 9 000 euros net vendeur ;

DIT que conformément aux dispositions de l'article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des dépôts et consignation ;


DIT que l'affaire sera rappelée à l'audience du :


Jeudi 16 octobre 2025 à 15 heures 00, 
Salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal judiciaire de Nanterre


RAPPELLE qu'à cette audience le juge de l'exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement ; que s'il est justifié, par la production de la copie de l'acte de vente et des justificatifs nécessaires :

- de la consignation du prix de vente ;
- du paiement par l'acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ;

RAPPELLE qu'aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si Monsieur [E] justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l'acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu'à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l'article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l'article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d'exécution, à l'exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l'article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE au notaire rédacteur de l’acte de vente, qu'en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l'avocat poursuivant perçoit l'émolument prévu en application de l'article A.444-191 V du code de commerce ; 

ORDONNE l'emploi des dépens en frais taxés de vente.

Ainsi jugé et prononcé le 03 Juillet 2025
Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION








copie à :
Me Stéphanie GRANCHON ccc toque
Me Sophie JEAN ce toque