Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 1 juillet 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [I] [C]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 25/00491 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZJG

N° MINUTE : 
11/2025






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 01 juillet 2025


DEMANDERESSE
La société SEQENS, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 7]
représentée par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C199

DÉFENDERESSE
Madame [I] [C]
demeurant [Adresse 4] 
[Adresse 6]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 avril 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 01 juillet 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/00491 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZJG




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2023, la SA d'HLM SEQENS a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [C], pour une durée de trois mois renouvelables, sur des locaux situés au [Adresse 3] [Localité 1], groupe 0309, bâtiment A, escalier 0001, 4ème étage, logement n°348483, porte n°A141 moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 374,44 euros et d’une provision pour charges de 42,83 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un premier commandement de payer la somme principale de 1 513.28 euros dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un second commandement de payer la somme principale de 2188,15 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [C] le 13 juin 2024.

Par assignation du 6 janvier 2025, la SA d'HLM SEQENS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail en date du 5 décembre 2024 et jusqu’à libération des lieux,2922,37 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. 
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 30 avril 2025, la SA d'HLM SEQENS sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle indique que la dette s’élève désormais à 2 170.54 euros, échéance de mars 2025 incluse et fait savoir que la défenderesse a bien repris le paiement du loyer courant mais ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise enfin ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant Mme [I] [C].

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [I] [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (…). 

En l’espèce, la SA d'HLM SEQENS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 2188,15 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié à la locataire le 4 octobre 2024. 

Ce délai étant plus favorable à la locataire que les dispositions susmentionnées, il convient d’en faire application et de constater que, d’après l'historique des versements, ce montant n’a pas été réglé en intégralité dans le délai imparti.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 décembre 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris. 

En l’espèce, il résulte de l’historique des versements produit par la demanderesse que Mme [I] [C] a bien repris le paiement du loyer courant avant l’audience, ce qui n’est d’ailleurs par contesté par la requérante. Toutefois, elle ne se présente pas à l’audience et ne forme ainsi aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours d’éventuels délais de paiement. La demanderesse ne forme pas non plus une telle demande et précise même y être opposée. 

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d'HLM SEQENS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [I] [C] sera condamnée à verser à la SA d’HLM SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 5 décembre 2024, date de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective du logement matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi et payable dans les mêmes conditions. 

La SA d'HLM SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 avril 2025, Mme [I] [C] lui devait la somme de 2 045.38 euros, soustraction faite des frais de procédure (125.16 euros).

Mme [I] [C], qui ne comparait pas, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 22 avril 2025, terme de mars inclus.

En application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la présente décision, compte-tenu des versements effectués par la défenderesse depuis la délivrance du commandement de payer et de l’assignation.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire


Mme [I] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA d'HLM SEQENS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 mars 2023 entre la SA d'HLM SEQENS, d’une part, et Mme [I] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9], groupe 0309, bâtiment A, escalier 0001, 4ème étage, logement n°348483, porte n°A141 est résilié depuis le 5 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [I] [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [I] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] [Localité 1], groupe 0309, bâtiment A, escalier 0001, 4ème étage, logement n°348483, porte n°A141 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [I] [C] au paiement à la SA d’HLM SEQENS d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et payable dans les mêmes conditions, à compter du 5 décembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [I] [C] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 2045,38 euros (deux mille quarante-cinq euros et trente-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 22 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

CONDAMNE Mme [I] [C] à payer à la société SA d'HLM SEQENS la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 octobre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge