Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 9] [1]

[1] Expédition exécutoire à: 
-Me Nathalie BUNIAK

délivrée le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/15229 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3FJ5

N° MINUTE : 

Assignation du :
14 Novembre 2025






JUGEMENT 
rendu le 03 Juillet 2025 
DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société JEAN CHARPENTIER, S.A.S 
[Adresse 1] 
[Localité 8]

représenté par Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260


DÉFENDEUR

Monsieur [E] [B]
[Adresse 2]
[Localité 7]

non-représenté 



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition 
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/15229 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3FJ5


DÉBATS

A l’audience publique du 04 Juin 2025

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


[E] [B] est propriétaire des lots de copropriété n°05, 06, 22 et 27 d'un immeuble situé au [Adresse 5].

Par jugement du 20 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a condamné [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble les sommes de :

-28.408,78 euros au titre des charges impayées du 1er juillet 2018 au 05 octobre 2021 (4ème appel provisionnel 2021, appel de fonds travaux Alur et travaux purge façade du 1er octobre 2021 inclus),

- 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a mis en demeure [E] [B] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 30.525,53 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure [E] [B] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 30.525,53 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 14 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner [E] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 30 mai 2024, en paiement d’arriérés de charges de copropriété d’un montant au principal de 31.630,89 euros. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2024 et signifiées le 20 juin 2024 suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, au visa des articles 10, 10-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que des articles 1240 et suivants du code civil, il demande au tribunal de :

- condamner [E] [B] au paiement de la somme de 85.572,28 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 06 juin 2024, correspondant à la période allant du 1er avril 2023 au 29 avril 2024, appel de fonds « procédure Lelong charges appel n°1 » inclus cette somme venant au lieu et place de celle de 31.630,89 euros mentionnée dans l’exploit introductif d’instance avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

- ordonner la capitalisation des intérêts ;

- condamner [E] [B] au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- condamner [E] [B] au paiement des entiers dépens, comprenant les frais de signification par commissaire de justice de l’assignation, des présentes conclusions et du jugement à intervenir, dont distraction au profit de Maître BUNIAK en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

- condamner [E] [B] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- ordonner l’exécution provisoire.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude du commissaire de justice), [E] [B] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du syndicat des copropriétaires pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 24 octobre 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 04 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que [E] [B] est propriétaire des lots n°05, 06, 22 et 27 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 07 septembre 2021, 21 avril 2022, 22 novembre 2022, 27 juin 2023, 19 décembre 2023 et 23 avril 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux dont des trav x de ravalement et de couverture ;

- les attestations de non-recours correspondantes pour les assemblées générales des 07 septembre 2021, 21 avril 2022, 22 novembre 2022 et 27 juin 2023 ;

- le contrat de syndic ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 06 juin 2024 pour un montant total de 85.572,28 euros.

Il résulte de l'examen de ces pièces que, pour l’année 2024 dont les comptes n’ont pas été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, outre les appels de fonds travaux ALUR et les appels de charges sont débités sur le compte individuel de copropriétaire de [E] [B] :



- 25.713,02 euros au titre de « travaux ravalement et couverture » dossier n°14 appel n°4 alors que l’assemblée générale du 22 novembre 2022 ne prévoit en 5.13, concernant le budget global travaux d’un montant total de total de 630.000 euros à répartir entre 15 copropriétaires, qu’un paiement en trois fois, et non en quatre ;

- 3.734,51 euros au titre de « travaux ravalement et couverture dossier n°14 appel n°5 » alors que les comptes de l’année 2014 ne sont pas approuvés ;

- 9.992,99 euros au titre de « travaux ravalement couverture impayés M. [B] dossier n°17 appel n°1 » alors que les comptes de l’année 2014 ne sont pas approuvés ;

- 272,10 euros au titre de « procédure SCI AMENSIA dossier n°12 appel n°4 » alors que les comptes de l’année 2014 ne sont pas approuvés ;

- 476,12 euros au titre de « procédure [B] charges dossier n°15 appel n°1 » alors que les comptes de l’année 2014 ne sont pas approuvés.


Soit au total la somme de 40.188,74 euros qu’il conviendra de déduire du décompte actualisé de créance au 06 juin 2024. 
[E] [B] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 45.383,54 euros (85.572,28- 40.188,74) au titre des charges courantes et appels de fonds impayés entre le 1er avril 2023 et le 06 juin 2024.

En application de l'article 1231-6 du code civil, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de l’assignation pour la somme de 31.630,89 euros et à compter de la signification des conclusions d’actualisation pour le surplus.


Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 14 novembre 2023, date de l’assignation pour la somme de 31.630,89 euros et à compter de la signification des conclusions d’actualisation pour le surplus.


Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires 

L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d'une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l'espèce, il ressort des pièces communiquées que le défendeur a manqué de longue date à son obligation de paiement des charges de copropriété, soit depuis 2018. En effet, un jugement condamnant [E] [B] en paiement de charges de copropriété du 20 janvier 2022 est versé au débat. Ces manquements répétés de [E] [B] à son obligation de régler des sommes dues constitue une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

Il conviendra en conséquence de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros en réparation du préjudice financier causé.


Sur les demandes accessoires

[E] [B], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
Et il sera accordé à Maître BUNIAK le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 2.000 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.    


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 9] les sommes de :

- 45.383,54 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 06 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023 pour la somme de 31.630,89 euros et à compter du 20 juin 2024 pour le surplus ;

- 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;



- 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] du surplus de ses demandes ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 14 novembre 2023 pour la somme de 31.630,89 euros et à compter du 20 juin 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE [E] [B] aux entiers dépens de l’instance ;
Avec autorisation donnée au conseil du syndicat des copropriétaires de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 03 Juillet 2025


La Greffière La Présidente