Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à:
-Me Bruno TURBÉ

délivrée le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/04501 
N° Portalis 352J-W-B7I-C36IU

N° MINUTE : 

Assignation du :
25 Mars 2024






JUGEMENT 
rendu le 03 Juillet 2025 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société STARES FRANCE, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0237



DÉFENDEUR

Monsieur [D] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 7]

non-représenté 



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition. 
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/04501 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36IU


DÉBATS

A l’audience publique du 04 Juin 2025

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


[D] [Y] est propriétaire en indivision avec [S] [P] [U] [Y] des lots de copropriété n°21, 122 et 220 correspondant à un studio, une cave et un parking situés dans un immeuble au [Adresse 6].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 25 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait commandement à [D] [Y] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 7.689,86 euros, outre 164,71 euros de frais d’acte.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] a fait assigner [D] [Y] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 06 novembre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il demande au tribunal de :

- condamner [D] [Y] au paiement de la somme de 10.184,31 euros au titre des charges dues au 29 janvier 2024, 1er appel de charge de l’année 2024 inclus ;

- condamner [D] [Y] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

- condamner [D] [Y] au paiement des entiers dépens ;

- condamner [D] [Y] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du syndicat des copropriétaires.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude du commissaire de justice), [D] [Y] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/04501 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36IU


La clôture de l'instruction a été prononcée le 06 novembre 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 11 juin 2025. L’audience de plaidoirie s’est tenue le 04 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que [D] [Y] est propriétaire des lots n°21, 122 et 220 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5], en indivision avec [S] [P] [U] [Y].


Il ressort toutefois de l’article 74 du règlement de copropriété du 29 mai 1980 que « les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat, lequel en conséquence pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants d’un co-propriétaire. Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs co-propriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement aux charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis. De même, les nus-propriétaires, les usufruitiers et les titulaires d’un droit d’usage ou d’habitation seront tenus solidairement vis-à-vis du syndicat, qui pourra exiger de n’importe lequel d’entre eux l’entier paiement de ce qui lui sera dû au titre du ou des lots dont la propriété sera démembrée ».
Ainsi le syndicat des copropriétaires peut réclamer la totalité des charges dues par les indivisaires à [D] [Y].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 5 avril 2022, 6 avril 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- le contrat de syndic ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 29 janvier 2024.

Il ressort de ce décompte qu'ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

- 15 euros au titre d’une mise en demeure en date du 30 mai 2022,

66 euros au titre d’une mise en demeure en date du 02 septembre 2022,
66 euros au titre d’une relance après mise en demeure en date du 16 novembre 2022,
66 euros au titre d’une mise en demeure en date du 22 février 2023,
66 euros au titre d’une relance après mise en demeure en date du 14 septembre 2023,
348 euros au titre d’une « constitution de dossier d’avocat / huissier / protection juridique » en date du 14 septembre 2023,
333,83 euros au titre de « [W] honor commissaire de justice commandement charges » du 29 janvier 2024,
348 euros au titre de « constitution dossier avocat (diligences except.) » du 29 janvier 2024.
Soit un total de 1.308,83 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de [D] [Y], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10.184,31 – 1.308,83 euros soit 8.875,48 euros et non 10.184,31 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

[D] [Y] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés dus au 29 janvier 2024, 1er appel de charge de l’année 2024 inclus.


Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.308,83 euros.

La plupart des prétendues lettres de rappel ou de mises en demeure ne sont pas justifiées, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d'accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire et il ne peut être sérieusement soutenu que la multiplication de ces courriers aient eu la moindre utilité, une fois établi que le défenseur ne voulait pas (ou ne pouvait pas) s’acquitter de sa dette, et que l’engagement d’une procédure était indispensable.

Les mises en demeure effectuées par l’avocat du syndicat relèvent des frais irrépétibles et non des frais nécessaires.

En outre, il s'évince de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas non plus des frais libellés « constitution de dossier d’avocat / huissier / protection juridique » ou « constitution dossier avocat (diligences except.) »

Il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées en l'espèce.

Enfin il n’est pas justifié des frais libellés « [W] honor commissaire de justice commandement charges » du 29 janvier 2024

Au regard de l'ensemble des éléments précités, le surplus des prétentions sollicitées au titre des charges, d’un montant de 1.308,83 euros, injustifié, sera rejeté.


Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par [D] [Y] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que [D] [Y] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2022.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que [D] [Y] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

[D] [Y], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.    


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [D] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 8.875,48 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 29 janvier 2024, 1er appel de charge de l’année 2024 inclus;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [D] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE [D] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 03 Juillet 2025


La Greffière La Présidente