Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 1 juillet 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [J] [W] [D]
 Monsieur [V] [W]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/08924 - N° Portalis 352J-W-B7I-C55HC

N° MINUTE : 
3/2025






JUGEMENT 
rendu le 01 juillet 2025

DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] 
ayant pour sigle RIVP
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P483

DÉFENDEURS
Madame [J] [W] [D]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 5] 
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [W]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 5] 
[Localité 4]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 01 juillet 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/08924 - N° Portalis 352J-W-B7I-C55HC





EXPOSÉ DU LITIGE

Selon renouvellement du contrat de location à effet au 7 avril 2009, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) a consenti, pour une durée renouvelable de six ans, un bail d’habitation à M. [V] [W] et Mme [J] [W] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 597,07 euros et d’une provision pour charges de 75,80 euros.

Par actes de commissaire de justice du 11 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4394,49 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [W] et Mme [J] [W] M [M] le 12 juin 2024.

Par assignations du 18 septembre 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [W] et Mme [J] [W] M [M] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5450,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 août 2024, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 30 avril 2025, la RIVP sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, indique que la dette est en diminution puisqu’elle s’élève désormais à 1 561.88 euros selon décompte arrêté au 25 avril 2025 et déclare accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. 

M. [V] [W] indique avoir fait un virement supplémentaire de 1 000 euros le 22 avril 2025 qui n’apparaît pas au décompte et demande la suspension des effets de paiement pendant le cours des délais de paiement qu’il sollicite pendant un mois afin de régler la somme résiduelle.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [J] [W] M [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience (…). 

En l’espèce, la RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant ces dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 11 juin 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4394,49 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 août 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette en une seule échéance et à l’accord de la bailleresse sur ce point ainsi que sur la suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à partir du 12 août 2024 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions. 
 
2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 avril 2025, M. [V] [W] et Mme [J] [W] M [M], tenus solidairement au paiement du loyer conformément à la clause contenue au contrat de bail, lui devaient la somme de 1561,88 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [V] [W] indique qui avoir fait un virement de 1 000 euros le 22 avril 2025 qui n’apparaît cependant pas au décompte. 

Par conséquent, M. [V] [W] et Mme [J] [W] M [M], seront condamnés solidairement à régler la somme de 1 561,88 euros à la bailleresse, en deniers ou quittance, au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 25 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse. 

En application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte-tenu des versements effectués par les défendeurs depuis la délivrance du commandement de payer, qui en ont intégralement réglé les causes et ceux réalisés depuis la délivrance de l’assignation, qui l’ont partiellement désintéressée. 

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [V] [W] et Mme [J] [W] M [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [V] [W] et Mme [J] [W] M [M], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne justifie, en l’espèce, d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement, prévue par l’article 514 du code de procédure civile s’agissant des décisions de première instance. 


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu à effet au 7 avril 2009 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP), d’une part, et M. [V] [W] et Mme [J] [W] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], 4ème étage, [Adresse 8] est résilié depuis le 12 août 2024,

CONDAMNE solidairement M. [V] [W] et Mme [J] [W] M [M] à payer, en deniers ou quittance, à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) la somme de 1561,88 euros (mille cinq cent soixante et un euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 25 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

AUTORISE M. [V] [W] et Mme [J] [W] M [M] à se libérer de leur dette en une seule échéance, qu’ils devront verser, en plus du loyer courant, dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, 

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [V] [W] et Mme [J] [W] M [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,




DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 août 2024,

-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [V] [W] et Mme [J] [W] M [M] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

-M. [V] [W] et Mme [J] [W] M [M] seront solidairement condamnés à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [V] [W] et Mme [J] [W] M [M] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 juin 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision, 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge