Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 2 juillet 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 02 JUILLET 2025



N° 2025 / 208







N° RG 23/08133



N° Portalis DBVB-V-B7H-BLPJ4







[T] [X]





C/



Syndicat des copropriétaires de la résidence

[Adresse 4]







































Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Radost VELEVA-REINAUD



Me Isabelle FICI





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 17 Avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-22-0875.





APPELANT



Monsieur [T] [X]

né le 21 Juillet 1986 à [Localité 3] (26), demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Radost VELEVA-REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Laurent LATAPIE, membre de la SELARL LAURENT LATAPIE AVOCAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,



INTIMÉE



Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sis à [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice, la SARL ALARCON IMMOBILIERS exerçant sous l'enseigne EUROPE IMMO CONSEIL, domicilié en cette qualité audit siège social sis [Adresse 1]



représenté par Me Isabelle FICI, membre de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Magatte DIOP, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Laura CUERVO, membre de l'AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente 

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

M. [S] [X] et M. [T] [X] étaient propriétaires indivis d'un appartement au sein de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] », sis [Localité 6] (83).



D'après le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] », il ressortait des procès-verbaux des assemblées générales, des comptes approuvés, des appels de fonds et de l'état récapitulatif de la créance, qu'ils étaient débiteurs de charges de copropriété.



Suivant acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] », représenté par son syndic en exercice, a fait assigner MM. [X] en paiement des charges de copropriété.

A l'audience, il a indiqué que M. [S] [X] était décédé le 22 janvier 2019.

M. [T] [X] n'a pas comparu et n'était pas représenté.



Suivant jugement réputé contradictoire du 17 avril 2023, le tribunal de proximité de Fréjus a :


condamné M. [T] [X] à verser au syndicat des copropriétaires :


la somme de 4.287,51 euros, arrêtée au 1er septembre 2022, au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaires au recouvrement exigibles pour la période du 1er janvier 2019 au 1er septembre 2022, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2021, date de la mise en demeure ;

la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;


débouté le syndicat des copropriétaires pour le surplus ;

rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

condamné M. [T] [X] aux entiers dépens.




Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que la créance du syndicat était partiellement établie puisque ne constituent pas des frais accessoires nécessaires au recouvrement les frais de rappel portés au débit du compte copropriétaire le 16 juin et 18 août 2021.

Il a ainsi écarté la somme de 70 euros à la somme réclamée et justifiée par le syndicat.

Il a relevé que la carence répétée d'un copropriétaire dans le paiement de ses charges crée nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qu'il y a lieu de réparer.



Suivant déclaration en date du 20 juin 2023, M. [T] [X] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a débouté le syndicat pour le surplus. 



Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens et des prétentions, M. [T] [X] demande à la cour de : 


réformer le jugement en ce qu'il a :


condamné M. [T] [X] à verser au syndicat des copropriétaires :


la somme de 4.287,51 euros, arrêtée au 1er septembre 2022, au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaires au recouvrement exigibles pour la période du 1er janvier 2019 au 1er septembre 2022, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2021, date de la mise en demeure ;

la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;


condamné M. [T] [X] aux entiers dépens ;



Par voie de conséquence, 


débouter le [Adresse 8] [Adresse 4] », de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

prendre acte des règlements de M. [T] [X] de la créance en principal en intégralité dès le 02 décembre 2022 ;

juger que M. [X] n'est redevable d'aucune somme au titre des appels de fonds ;

juger n'y avoir lieu à résistance abusive ;

juger n'y avoir lieu à l'article 700 du Code de procédure civile ;


En tout état de cause,


condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] », pris en la personne de son syndic en exercice au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.




A l'appui de ses demandes, il fait valoir qu'il a immédiatement réglé la créance lorsqu'il a été avisé de la signification de l'assignation, et qu'il n'est absolument pas justifié, pour démontrer la résistance abusive, des démarches tant à l'encontre de M. [S] [X] aux fins de paiement mais également, et surtout, à l'encontre de l'éventuel retard au sein de la succession pour lequel le créancier aurait dû immanquablement déclarer sa créance.

Il indique que le juge a substitué la notion de résistance abusive invoquée par le demandeur au fait que les dommages et intérêts sont justifiés par le fait que la carence d'un copropriétaire dans le paiement de ses charges créer nécessairement un préjudice à la copropriété.



Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 09 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » demande à la cour de : 


confirmer le jugement de première instance ;

condamner M. [X] à la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile correspondant à l'instance d'appel ainsi qu'aux dépens d'appel.




A l'appui de ses demandes, il fait valoir qu'il n'est pas contesté que M. [X] a réglé la somme de 4.826,10 euros le 02 décembre 2022, sauf que ce règlement est intervenu postérieurement à la signification de l'acte introductif d'instance et alors même que le syndicat des copropriétaires avait déjà avancé des frais de procédure.

Il indique que cela faisait près de quatre ans qu'il n'avait plus réglé la moindre charge et que l'assignation est intervenue après une mise en demeure du syndic de payer restée sans réponse.

Il relève que ces manquements avérés et répétés sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longs mois d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2025.



L'affaire a été appelée à l'audience du 12 mai 2025 et mise en délibéré au 02 juillet 2025.



MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu'à titre liminaire, en application de l'article 954 du Code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties ;

Qu'il faut entendre par prétention une demande tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux ;

Que, par voie de conséquence, les expressions telles que « juger », « déclarer » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, et non pas dans le dispositif ;



Attendu qu'il n'est pas contesté que M. [X] a réglé la somme de 4.826,10 euros le 02 décembre 2022, au titre des appels de fonds et charges impayées, arrêtée au 1er décembre 2022 ;

Que ce règlement est intervenu en cours de procédure ;

Qu'il n'en demeure pas moins que, malgré une mise en demeure, les copropriétaires indivis se sont maintenus dans une situation débitrice pendant quatre années ; 

Que le [Adresse 7] [Adresse 4] » a ainsi été contraint d'engager une procédure judiciaire après mise en demeure demeurée infructueuse et tentative de conciliation qui s'est soldée par l'établissement d'un procès-verbal de carence à défaut de présentation de M. [X] à la réunion de conciliation du 06 juillet 2022 ; 

Que M. [T] [X] n'a pas non plus pris la peine de se présenter à l'audience de première instance par devant le tribunal de proximité de Fréjus ;

Que le règlement effectué par M. [X] ne justifie pas la réformation du jugement déféré ;

Qu'il sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné M. [T] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » la somme de 4.287,51 euros, arrêtée au 1er septembre 2022, au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaires au recouvrement exigibles pour la période du 1er janvier 2019 au 1er septembre 2022, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2021, date de la mise en demeure ;

Attendu que M. [T] [X] a été condamné à des dommages et intérêts du fait de sa carence répétée dans le règlement des charges de copropriété ; 

Qu'il n'est possible d'allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ; 

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ; 

Qu'en l'espèce, les manquements répétés et systématiques durant quatre ans de MM. [X], propriétaires indivis, à leurs obligations essentielles à l'égard du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » de régler les charges de copropriété ont nécessairement généré la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant pour le syndicat des copropriétaires un préjudice distinct du simple retard de paiement ;

Que les manquements répétés et systématiques durant quatre ans constituent bien une résistance abusive à l'égard du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » ;

Que M. [T] [X], sans jamais contester une quelconque solidarité dans le règlement des charges afférentes au lot dont ils étaient propriétaires indivis, ne peut se prévaloir du décès de M. [S] [X] pour échapper à ses obligations, n'ayant de surcroit jamais informé le syndicat des copropriétaires du décès de son père ;

Qu'il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [X] au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;



Attendu que pour mettre fin à une situation de carence répétée, fautive et qui lui a causé un préjudice, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » a été contraint d'engager une procédure aux fins de recouvrer les sommes qui lui étaient dues ; 

Qu'il serait inéquitable pour lui d'avoir à supporter les frais irrépétibles qu'il a dû engager pour défendre ses intérêts en justice et faire valoir ses droits ; 

Qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [X] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens ;



Attendu qu'en conséquence, M. [X] sera débouté de ses demandes ; 



Attendu que l'article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie » ; 



Attendu qu'il convient de condamner M. [X] aux entiers dépens d'appel ; 



Attendu que l'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Attendu qu'il y a lieu de condamner M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;

Que M. [X] sera débouté de sa demande à ce titre ;







PAR CES MOTIFS 

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, 



CONFIRME le jugement réputé contradictoire du 17 avril 2023 rendu par le tribunal de proximité de Fréjus, en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant, 



DEBOUTE M. [T] [X] de l'ensemble de ses demandes ; 



CONDAMNE M. [T] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] », représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;



CONDAMNE M. [T] [X] aux entiers dépens de la procédure d'appel.



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE