Tribunal Judiciaire · 3ème chambre civile — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 3]
[Adresse 13] 
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/04527 - N° Portalis DBW5-W-B7I-JCIT

Minute : 2025/
Cabinet C 




JUGEMENT 

DU : 02 Juillet 2025






OPH [Localité 10] LA MER HABITAT


C/

[I] [X]







Copie exécutoire délivrée le :


à :

Me Marie-France MOUCHENOTTE - 49 


Copie certifiée conforme délivrée le :


à :

Mme [I] [X]

Me Marie-France MOUCHENOTTE - 49
Préfecture du Calvados






JUGEMENT





DEMANDEUR :

OPH [Localité 10] LA MER HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49
 


ET :

DÉFENDEUR :

Madame [I] [X]
née le 19 Mai 1975 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]
comparante en personne


 
COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de [J] [E], auditeur de justice, [S] [D], élève-avocate et [T] [N], greffier-stagiaire



PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 29 Avril 2025
Date des débats : 29 Avril 2025
Date de la mise à disposition : 02 Juillet 2025
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2020, l'office public de l'habitat [Localité 12] a donné à bail à Madame [O] [X] un appartement situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 317,25 euros et 101,28 euros de provisions sur charges.

Par avenant du 14 septembre 2020, l'office public de l'habitat [Localité 12] a conféré à Madame [I] [X] la cotitularité du bail, à compter du 1er décembre 2023, concernant l’appartement situé [Adresse 6] à [Localité 10].

Par courrier en date du 17 mars 2023, l'office public de l'habitat [Localité 12] a pris acte de la séparation entre Madame [O] [X] et Madame [I] [X], cette dernière conservant le bénéfice du logement situé [Adresse 6] à [Adresse 9].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, l'office public de l'habitat [Localité 12] a fait signifier à Madame [I] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 660,87 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification du 1er août 2024, l'office public de l'habitat [Localité 12] a informé la caisse d’allocations familiales d’un impayé.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, l'office public de l'habitat [Localité 12] a fait assigner Madame [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
Constater acquise au profit de l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT la clause résolutoire visée dans le commandement du 27 février 2024, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;Prononcer l’expulsion de Madame [I] [X] du logement occupé, ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que, faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, le requérant pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [I] [X] ;Condamner Madame [I] [X] au paiement de :La somme de 1.675,74 euros en deniers ou quittances à la date de résiliation du bail, correspondant aux loyers et charges jusqu’au 27 avril 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire déduction faite des frais de procédure, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ;Une somme mensuelle de 460,63 euros, égale au montant du loyer et des charges, du 27 avril 2024 jusqu’à la parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ; et dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclus entre l’État et l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT ;La somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile Les dépens, comprenant le coût du commandement de payer ; Ordonner l’exécution provisoire.L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 18 novembre 2024.

À l'audience du 29 avril 2025, l'office public de l'habitat [Localité 12], représenté par son conseil, maintient ses demandes, actualisant la somme réclamée à 3.342,77 euros selon décompte arrêté au 18 avril 2025. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Il soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [I] [X] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 février 2024. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il soutient que le dernier versement a eu lieu en avril 2024 à hauteur de 179 euros. 

Madame [I] [X] ne conteste pas les sommes réclamées. Elle indique vouloir rester dans le logement. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 20 euros par mois en plus des loyers. Elle précise qu’un dossier de surendettement a été déposé. Elle déclare avoir eu des difficultés à percevoir son RSA mais précise être en mesure de recommencer les paiements à compter du mois de mai 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 mai 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l’office public de l'habitat [Localité 12] le 1er août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l'office public de l'habitat [Localité 12] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient d'une part, à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en rapporter la preuve et d'autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, les parties produisent aux débats :
Le contrat de bail du 25 septembre 2020, conclu avec Madame [I] [X] ;Le commandement de payer du 27 février 2024, portant sur la somme en principal de 660,87 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 février 2024 ;Un décompte locatif actualisé au 18 avril 2025, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 3.342,77 euros ;Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Madame [I] [X] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges.

Toutefois, il convient de rappeler que, le coût des actes de commissaire de justice ne doit pas être inclus dans la dette locative mais dans les dépens si ces actes sont justifiés, de sorte que les sommes de 178,85 euros et 99,31 euros mises au débit du compte locatif sous la dénomination « frais de procédure », seront déduites du solde locatif.

Dès lors, Madame [I] [X] est débitrice d’une dette locative s’élevant à la somme de 3.064,61 euros au 18 avril 2025.

Par conséquent, Madame [I] [X] sera condamnée à payer à l'office public de l'habitat [Localité 12] la somme de 3.064,61 euros au titre des loyers et charges dus au 18 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024, date de l’assignation, pour la somme de 1.675,74 euros et sur le surplus, à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Madame [I] [X] par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024 et portant sur la somme en principal de 660,87 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 février 2024.
Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.
En effet, il s’infère du décompte locatif produit aux débats qu’aucun règlement n’a été effectué par le locataire ou pour son compte durant le délai de 2 mois, ni au titre de l’arriéré locatif, ni au titre des échéances courantes.
En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 27 avril 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [I] [X] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à raison d’un paiement de 20 euros en supplément du loyer courant. Elle déclare avoir eu des difficultés à percevoir son RSA mais précise être en mesure de recommencer les paiements à compter du mois de mai 2025.

Il ressort cependant des pièces produites et des débats que Madame [I] [X] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant, ce qui constitue un prérequis légal à l’octroi de délai de paiement. L'office public de l'habitat [Localité 12] s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

La demande de délai de paiement sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [I] [X], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de l'office public de l'habitat [Localité 12] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 septembre 2020 entre l'office public de l'habitat [Localité 12] d'une part, et Madame [O] [X] d'autre part, et transféré à Madame [I] [X] par courrier en date du 17 mars 2023 concernant l’appartement situé [Adresse 7] [Localité 10], sont réunies à la date du 27 avril 2024 ; 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [I] [X] à payer à l'office public de l'habitat [Localité 12] la somme de 3.064,61 euros au titre des loyers et charges dus au 18 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024, date de l’assignation, pour la somme de 1.675,74 euros et sur le surplus, à compter de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [I] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [I] [X] à payer à l'office public de l'habitat [Localité 12] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 avril 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DÉBOUTE Madame [I] [X] de sa demande de délai de paiement ; 

CONDAMNE Madame [I] [X] aux dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer ;

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE l'office public de l'habitat [Localité 12] de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de ce jugement sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
 DE LA PROTECTION