Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 1 juillet 2025

Du 01 juillet 2025


5AA


SCI/FH


PPP Contentieux général

N° RG 25/01035 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2IAY



S.C.I. EDG PATRIMOINE

C/

[F] [I] [U]




- Expéditions délivrées à
Me Frédéric GONDER
Mme [F] [U]

- FE délivrée à 


Le 



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 4]

JUGEMENT EN DATE DU 01 juillet 2025



JUGE : Madame Emmy-Lou SIMARD, Magistrate

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,



DEMANDERESSE :

S.C.I. EDG PATRIMOINE
[Adresse 6]
[Localité 7]

Représentée par Maître Frédéric GONDER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL [X]


DEFENDERESSE :

Madame [F] [I] [U]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Présente


DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Avril 2025


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 


QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort







FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Par acte sous signature privée prenant effet le 9 mai 2016, le SCI EDG PATRIMOINE, a consenti un bail d’habitation à Madame [F] [U], portant sur un logement situé [Adresse 2] LANGOIRAN [Adresse 1]) moyennant un loyer révisable de 750 euros. 
Par actes de commissaire de justice du 27 août 2024 et 21 novembre 2024 la SCI EDG PATRIMOINE a fait délivrer un commandement de payer à Madame [F] [U]. 
Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, la SCI EDG PATRIMOINE a fait délivrer à Madame [F] [U] un commandement de payer la somme de 1.534,04 euros. Elle faisait également commandement à la locataire d’avoir à justifier de l’occupation du logement. 
Par acte introductif d’instance du 17 février 2025, la SCI EDG PATRIMOINE a fait assigner Madame [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir : 
PRONONCER la résiliation du bail conclu entre les parties, pour manquement de la locataire à son obligation de payer les loyers et les charges ; DIRE que Madame [F] [U] est occupante sans droit ni titre ; ORDONNER l’expulsion de Madame [F] [U] de corps et de biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; CONDAMNER Madame [F] [U] à payer à la SCI EDG PATRIMOINE la somme de 1.113,42 euros assortie des intérêts au taux légal et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ; CONDAMNER Madame [F] [U] à payer à la SCI EDG PATRIMOINE la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1231-7 du code civil ; CONDAMNER Madame [F] [U] au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail ; 

CONDAMNER Madame [F] [U] à payer à la SCI EDG PATRIMOINE la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER Madame [F] [U] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et celui de l’assignation en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ; DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.L’affaire a été retenue à l’audience du 29 avril 2025. 
A l’audience, la SCI EDG PATRIMOINE maintient ses demandes initiales et sollicite l’expulsion de Madame [F] [U]. Elle précise que la locataire a soldé l’intégralité de la dette et repris le paiement des loyers depuis août 2024. 
Madame [F] [U], comparant en personne, sollicite le maintien dans les lieux. Elle expose avoir soldé l’intégralité de la dette et avoir repris le paiement des loyers depuis août 2024. Elle précise avoir à charge deux enfants. 
La juridiction a été destinataire du diagnostic social et financier. 
L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 1er juillet 2025.
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur la régularité de la procédure 
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 18 février 2025, soit au moins deux mois avant la date de l’audience prévue le 29 avril 2025. 
Le bailleur justifie également avoir saisi le 4 février 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
La procédure est donc régulière. 
Sur la résiliation du bail 
Il résulte de l’article 1728 du code civil que « le preneur est tenu de deux obligations principales :


1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ». 
2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».
L’article 7a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ». 
De plus, en vertu de l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».
En outre, il ressort des articles 1224 et suivants du code civil que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 
En l’espèce, la SCI EDG PATRIMOINE justifie avoir fait délivrer à Madame [F] [U] trois commandements de payer en date du 27 août 2024, 21 novembre 2024 et 31 janvier 2025. 
Il ressort néanmoins du décompte que, si Madame [F] [U] n’a pas versé le loyer au titre du mois de juillet 2024, elle a repris le paiement du loyer en août 2024, soit dès le premier commandement de payer. 
En outre, le solde du décompte apparait créditeur de la somme de 586,39 euros en faveur de Madame [F] [U] au jour de l’audience. 


Dans ces circonstances, la société bailleresse échoue à rapporter la preuve d’un manquement caractérisé, suffisamment grave, de la locataire à son obligation principale de paiement de son loyer et des charges justifiant de voir prononcer et non pas simplement constater la résiliation du bail. 
Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire du bail sera rejetée, ainsi que les demandes subséquentes tendant à voir ordonner l’expulsion de Madame [F] [U] et de tout occupant de son chef, la fixation d’une indemnité d’occupation à sa charge locataire ainsi que la condamnation au paiement de la clause pénale. 
Sur la demande en paiement des loyers 
En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers. 
Il résulte de ce qui précède que la dette locative a été intégralement soldée par Madame [F] [U].
La demande en paiement de la SCI EDG PATRIMOINE sera en conséquence rejetée. 
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive 
Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 al. 3 du code civil, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts de sa créance. 
En l’espèce, la SCI EDG PATRIMOINE n’établit plus détenir de créance à l’égard de Madame [F] [U]. De surcroit elle échoue à démontrer l’existence de la mauvaise foi de la locataire lors des retards de paiement survenus en 2024. 
En conséquence, la demande en dommages et intérêts de la SCI EDG PATRIMOINE sera rejetée. 
Sur les demandes accessoires 
La SCI EDG PATRIMOINE, partie perdante supportera la charge des dépens. 
La demande de la SCI EDG PATRIMOINE formée du chef de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. 
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision. 
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;
REJETTE l’ensemble des demandes formées par la SCI EDG PATRIMOINE ; 
CONDAMNE la SCI EDG PATRIMOINE au paiement des dépens ; 
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. 

La GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION