Tribunal Judiciaire · Baux Commerciaux — 1 juillet 2025

01 Juillet 2025

N° Rôle : N° RG 22/00006 - N° Portalis DB3U-W-B7G-MYFN

CODE NAC : 30C

Monsieur [D] [N] [I]
c/
S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL




TRIBUNAL JUDICIAIRE PONTOISE.


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BAUX COMMERCIAUX


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JUGEMENT


JUGEMENT rendu par mise à disposition au Greffe du tribunal judiciaire de Pontoise par Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Isabelle PAYET, greffière, le 01 Juillet 2025 après débats à l’audience publique du 03 Juin 2025.

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DEMANDEUR

Monsieur [D] [N] [I]
né le 27 Juillet 1954 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Fanny COUTURIER, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE et Me Eric AGAMI de la SELARL AGAMI GARNIER-GRILL ASSOCIES-PHL, avocat plaidant au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Me Emilie RONNEL de la SCP EVODROIT, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, et Me Emmanuelle CHAVANCE, avocat plaidant au barreau de PARIS


FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique du 18 décembre 2003, Monsieur et Madame [I] ont donné à bail à la société Crédit Industriel et Commercial des locaux à usage commercial au numéro 61 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4], consistant en un lot numéro cinq au rez-de-chaussée et un lot numéro 15 au sous-sol. Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2004, moyennant un loyer annuel en principal de 42 587 € hors-taxes, outre le versement d'un dépôt de garantie de 7 097,83 euros correspondant à deux mois de loyer en principal.

Suivant avenant du 9 janvier 2007, régularisé avec Madame [E] [I], venant aux droits de Monsieur [S] [I], décédé, le loyer annuel du local commercial a été porté à la somme de 49 030,84 euros hors-taxes et le dépôt de garantie à 8171,80 euros à compter du 1er janvier 2007.

À la suite d'un partage successoral du 10 mars 2010, Monsieur [D] [I] est venu aux droits de Madame [E] [I], décédée, elle-même héritière de la part indivise de Monsieur [S] [I].

Suivant avenant du 13 avril 2010, Monsieur [D] [I] a porté le loyer annuel à la somme de 54 106,72 euros hors-taxes outre un dépôt de garantie à 9 017,80 euros à compter du 1er janvier 2020.

Suivant acte sous-seing privé du 29 janvier 2013 à effet au 1er janvier 2013, Monsieur [D] [I] a consenti la location en renouvellement à la société Crédit Industriel et Commercial pour une durée de neuf années consécutives et entières moyennant un loyer annuel en principal de 58 210,63 € hors-taxes et le dépôt de garantie a été fixé à la somme de 9 701,77 euros.

Suivant avenant de révision triennale du 4 avril 2016, le loyer a été révisé et fixé à la somme annuelle de 58 750,62 euros et le dépôt de garantie à 9 791,77 euros à compter du 1er janvier 2016.

Suivant avenant de révision triennale du 18 avril 2019, le loyer a été révisé et fixé à la somme annuelle de 60 154,59 euros et le dépôt de garantie à 10 025,77 euros à compter du 1er janvier 2019.

Le bail est donc venu à expiration le 31 décembre 2021.

Suivant exploit du 29 juin 2021, Monsieur [D] [I] a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022, proposant un loyer annuel en principal de 60 558,10 euros, résultant de l'indexation de loyer.

Suivant courrier recommandé avec avis de réception du 6 janvier 2022, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a accepté le principe du renouvellement mais a refusé l'augmentation du loyer, prétendant que celui-ci devait être fixé à 50 000 €, puis, suivant courrier du 28 février 2022, à 33 500 € hors-taxes hors charges par an.

Le bailleur a adressé au preneur, suivant courrier recommandé avec avis de réception du 21 mai 2022, un mémoire préalable en fixation du loyer de renouvellement, sollicitant que celui-ci soit porté à la somme annuelle de 62 000 € hors taxes et hors charges.



Suivant exploit du 30 septembre 2022, Monsieur [D] [I] a donné assignation à la société Crédit Industriel et Commercial (CIC) afin de solliciter la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 62 000 € hors-taxes hors charges, outre le paiement de la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, il a sollicité une mesure d'expertise.

Dans son mémoire notifié par courrier recommandé du 10 février 2023, Monsieur [D] [I] a maintenu les demandes formulées dans l'assignation.

Dans son mémoire en défense du 2 mai 2022, notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 5 mai 2022, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a sollicité, à titre principal, la fixation du loyer renouvelé à la somme de 28 869 € avec remboursement des trop-perçus et, à titre subsidiaire, une expertise.

Suivant jugement du 13 juin 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment constaté que la date d'effet du bail renouvelé est le 1er janvier 2022, que la destination contractuelle des lieux loués est l'activité de bureaux et que l'article R145–11 du code de commerce s'applique, ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur [X], fixé le montant du loyer provisionnel dû à compter du présent jugement et pendant toute la durée de l'instance au loyer en cours, soit la somme de 60 154,59 euros.

Suivant mémoire en ouverture de rapport numéro deux notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 25 avril 2025, Monsieur [D] [I] a sollicité :
– à titre principal, la fixation du montant du loyer annuel du bail renouvelé à 64 000 € hors-taxes hors charges à compter du 1er janvier 2022,
– à titre subsidiaire, la fixation à la valeur locative à la somme de 97 396,57 € arrondie à 97 400 € pour une surface de 130 m² pondérés ou 86 721,72 euros arrondie à 86 700 € hors-taxes hors charges par an pour une surface de 116 m² pondérés,
– à titre très subsidiaire, écarter l'exécution provisoire en cas de condamnation de Monsieur [D] [I] au remboursement d'un trop-perçu de loyer,
– en tout état de cause, condamner la partie adverse à la somme de 9 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et rejeter l'ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [D] [I] fait valoir que les dispositions de l'article R 145 – 11 du code de commerce ne sont pas applicables en l'espèce et qu'il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé sur la base de l'évolution de l'indice des loyers commerciaux (soit 60 755,45 € hors-taxes hors charges par an). Il soutient que la valeur locative à retenir est uniquement celle des locaux adjacents à ceux de Monsieur [I], lesquels présentent les mêmes caractéristiques (deux niveaux en rez-de-chaussée et sous-sol, une façade sur l'[Adresse 8] et l'exploitation d'une activité similaire de services bancaires présentant un état identique), ce qui permet de retenir une valeur de 668,85 € par mètre carré pondéré. Le bailleur précise qu'il convient d'appliquer une indexation au loyer annuel des locaux adjacents. Il ajoute que l'expert judiciaire a fait état de l'existence d'un bon emplacement et de caractéristiques des locaux très positives, qu'il convient de relever une croissance de la population ainsi qu'une dynamisation du quartier de centre-ville, outre des conditions favorables du contrat de bail (possibilité de cession à une filiale, interdiction au bailleur de louer à un commerce concurrent, libre réalisation de travaux). Le bailleur ajoute qu'il convient d'écarter le prix unitaire de 320 € par mètre carré pondéré avancé par le preneur, les éléments de comparaison retenus n'étant pas pertinents et étant contredits par les constatations de l'expert. À titre très subsidiaire, il ne s'oppose pas à ce que le juge des loyers commerciaux retienne la valeur unitaire de 400 € par mètre carré pondéré. Il conteste la pondération retenue par l'expert à hauteur de 0,25 s'agissant du sous-sol et sollicite de retenir un coefficient de pondération de 0,40, soit une surface globale de 130 m² pondérée, subsidiairement, de 116 m² pondérée. S'agissant des facteurs de majoration et de minoration, le bailleur confirme le bien-fondé de l'application d'un coefficient de majoration de 12 % en raison de l'existence d'une ouverture avec les locaux adjacents de Monsieur [M], outre l'application d'une majoration de 2 % au titre des avantages contractuels pour le preneur. Néanmoins, il conteste l'application d'un abattement de 5 % au titre de la clause de report des travaux de mise en conformité ainsi que l'abattement pour accession en fin de jouissance.

Au sein de son mémoire en ouverture de rapport numéro trois notifié par lettre recommandée avec avis de réception 31 mai 2025, le Crédit Industriel et Commercial a sollicité :
– la fixation à la somme de 28 869 € par an du loyer à compter du 1er janvier 2022, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires à la loi Pinel,
– que le juge des loyers commerciaux juge que le bailleur devra rembourser les trop-perçus de loyers qui porteront intérêts au taux légal depuis le 30 septembre 2022, date de l'assignation, et à compter de chaque date d'exigibilité, avec capitalisation des intérêts,
– ordonne l'exécution provisoire et juge que la décision à intervenir constituera un titre exécutoire,
– déboute le bailleur de ses demandes,
– juge que, pour le cas où le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 serait fixé à une somme supérieure au loyer en vigueur à la date du renouvellement, que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyer ne pourront courir qu'à compter de la demande en justice constituée par l'assignation du bailleur,
– condamne le bailleur aux entiers dépens, qui comprendront les frais d'expertise, ainsi qu'au paiement de la somme de 8 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, le preneur sollicite que le juge retienne une surface pondérée de 112,75 m² (au motif de la réduction de la pondération de la deuxième zone de la surface commerciale en rez-de-chaussée, étant précisé que la pondération retenue par l'expert pour la zone en sous-sol de 0,25 n'est pas contestable), outre une valeur locative unitaire de 320 € hors-taxes par mètre carré (expliquant que les valeurs de référence des locaux destinés à la même activité dans des communes voisines sont pertinentes, contrairement à la valeur unitaire du loyer contigu au numéro 63, étant précisé que la valeur indexée du loyer est déconnectée du marché), ainsi que des abattements pour travaux de mise en conformité et pour accession en fin de jouissance. Elle conteste la majoration au titre de la communication avec les locaux adjacents (expliquant que l'ouverture entre les locaux est nécessairement postérieure à l'acquisition du droit au bail et que cette ouverture aurait été percée par elle-même) et sollicite, à titre subsidiaire, de fixer cette majoration à 5 %. Elle conteste également la majoration en raison des clauses favorables au preneur. Elle sollicite l'application des intérêts de retard et leur capitalisation depuis le 5 décembre 2022.

Pour l'exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l'acte et aux mémoires susvisés.

Le dossier a été plaidé lors de l'audience devant le juge des loyers commerciaux du 3 juin 2025 et a été mis en délibéré le 1er juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

La date d'effet du bail renouvelé est le 1er janvier 2022.



Le rapport d'expertise

Il résulte du rapport d'expertise déposé le 2 janvier 2024 par Monsieur [W] [X] les conclusions suivantes : « nous proposons au tribunal de retenir une surface pondérée de 116 m². Compte tenu de la situation, de l'état des locaux et de l'environnement, une valeur locative unitaire de 400 € hors-taxes hors charges par mètre carré pondéré par an peut être retenue, avec une majoration au titre de la communication avec les locaux adjacents de 12 % et de 2 % au titre des stipulations favorables du bail, outre une minoration de 1727 € pour la taxe foncière et un abattement de 5 % sur les travaux de mise en conformité (...) Nous estimons la valeur locative des locaux à 47 921 € hors-taxes hors charges par an au 1er janvier 2022 ».

Les textes applicables

Le bailleur précise que la destination contractuelle de « commerce de banques, assurances, activités connexes et autres activités compatibles avec ses statuts et la réglementation bancaire, à l'exclusion de tout autre même temporairement » ne caractérise pas une activité exclusive de « bureaux » au sens de l'article R 145 – 11 du code de commerce et ce, d'autant plus que les locaux loués par Monsieur [I] (contrairement aux locaux voisins loués par Monsieur [M]) accueillent une activité commerciale ainsi qu'un dispositif de retrait d'espèces.

Il est de jurisprudence constante que le caractère d'usage exclusif de bureaux n'est pas incompatible avec le fait pour le preneur de recevoir clients et fournisseurs, dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt ni à la livraison de marchandises. (notamment Cass. 3e civ., 6 avr. 1976 : JCP G 1976, IV, 177 ; Gaz. Pal. 1976, 2, p. 514). L'activité essentielle d'une banque est d'ordre comptable, administratif et juridique et n'est pas affectée par la réception de clients ni par la localisation en boutique.

En conséquence, les articles L 145 – 36 et R 145 – 11 du code de commerce sont applicables. Le loyer du bail commercial renouvelé doit donc être fixé à la valeur locative et le loyer indiciel doit être écarté. Les articles précités disposent que les éléments permettant de déterminer le prix des baux des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

L'article R. 145-7 du même code dispose qu'à défaut d'équivalence, les prix peuvent être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

S'agissant de la pondération des surfaces

Le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération. Pour les étages reliés dont la destination contractuelle est assimilable à du bureau, en l’absence d’accès par les parties communes, on utilise, la pondération des boutiques.

Monsieur [D] [I] conteste la pondération retenue par l'expert à hauteur de 0,25 s'agissant du sous-sol, précisant que cette surface est parfaitement aménagée et adaptée pour les locaux techniques, de services et archivage, permettant de libérer autant d'espace exploitable en rez-de-chaussée, tout en précisant que le bail décrit le sous-sol comme un espace commercial et que le choix du preneur de son aménagement (qui pourrait regrouper tous les locaux techniques) est sans incidence sur la valorisation de l'espace.

L'expert, quant à lui, précise qu'il n'est pas démontré que le local technique du distributeur automatique de billets puisse être implanté au sous-sol.

S'agissant d'un sous-sol et conformément aux préconisations de la charte de l'expertise, il convient de s'interroger afin de savoir si les locaux du sous-sol peuvent être considérés comme une zone de vente reliée ou comme des “annexes diverses reliées”. 

En l'espèce, force est de constater qu'un débarras, des sanitaires et un local d'archives se trouvent au sous-sol, ne permettant donc pas de considérer ces locaux comme des zones de vente et justifiant donc un coefficient de pondération de 0,25 et ce, même si le rangement du sous-sol permet une plus grande surface de vente au rez-de-chaussée.

Le preneur conteste la pondération de 0,9 sur la zone commerciale de zone 2 sollicitant qu'elle soit réduite à 0,8 selon le rapport amiable produit aux débats.

L'expert précise, au sein de son rapport, qu'il maintient son coefficient au motif que ladite zone présente des avantages justifiant d'excéder le plancher de pondération pour ces zones (continuité de l'espace avec la zone numéro un, faculté d'aménagement d'un espace d'attente, distribution d'accès aux autres bureaux et à l'escalier du premier étage, large bureau accessible PMR).

Il convient de se référer à la méthode retenue dans la charte de l'expertise, la zone numéro deux se trouvant à plus de 5 m de la façade. Le rapport d'expertise sera entériné sur l'application d'un coefficient de 0,9 en raison du passage permettant d'accéder au bureau et à l'escalier desservant l'étage du deuxième bail et en présence d'un bureau fermé et d'une zone d'attente.

En conséquence, le rapport d'expertise retenant une surface pondérée de 116 m² sera entériné.

Sur les éléments de comparaison

Le juge des loyers commerciaux, lorsqu'il fixe le loyer de renouvellement à la valeur locative, doit tenir compte à la fois de la valeur locative de marché, qui correspond au prix d’un local déterminé d’après l’offre et la demande de locaux dans un même secteur ou un secteur équivalent, de la valeur locative de renouvellement, qui s’entend des loyers de renouvellement négociés d’un commun accord par les parties, mais également de la valeur locative judiciaire, qui est déterminée par le juge des loyers commerciaux, qui peut être inférieure au marché et à la valeur de renouvellement.

Conformément aux textes précités, il convient de retenir comme élément de référence pour déterminer le prix unitaire des locaux de même nature, c’est-à-dire les prix des bureaux-boutiques qui sont situés dans le même secteur ou dans un secteur équivalent (CA [Localité 12], 30 nov. 2011 : JurisData n° 2011-027026 ; Loyers et copr. 2012, n° 76, obs. E. Chavance ; RJDA n° 8-9/12, n° 753. – CA [Localité 13], 5 juin 2013, n° 10/07590 : JurisData n° 2013-024344).

À défaut de référence à des boutiques comparables situées dans le même secteur, en application des alinéas 2 et 3 de l’article R. 145-7 du Code de commerce, il sera possible de rechercher les prix de boutiques comparables situées dans d’autres secteurs équivalents, en procédant à des corrections aux fins d’adaptation aux locaux en cause (CA [Localité 12], 8 sept. 2004 : JurisData n° 2004-252931 ; Gaz. Pal. 2005, 1, somm. 1311, obs. Ch.-E. Brault. – CA [Localité 11], 21 oct. 2003 : JurisData n° 2003-238607).

Ainsi, il est tout à fait possible de retenir des références dans des communes voisines si celles-ci correspondent à des secteurs équivalents.

Les éléments de comparaison véritablement significatifs doivent être recherchés dans des locaux de même nature, tout en prenant en compte l'emplacement des lieux et la différence de qualité des immeubles de comparaison ( CA [Localité 12], 16e ch. A, 25 mars 1997 : JurisData n° 1997-910437 ; Loyers et copr. 1997, comm. 233 ).

En conséquence, les références à retenir seront celles qui concernent des agences bancaires.

Une des références retenues par l'expert et qui paraît particulièrement pertinente en l'espèce concerne les locaux contigus au [Adresse 5]. Le preneur précise qu'il convient de ne pas retenir le montant du loyer indexé, celui-ci ne constituant pas une référence au sens de l'article R 145 – 7 du code de commerce et qu'il n'est pas possible de tenir compte du montant du loyer à la date de prise d'effet du bail, soit 1993, cette référence étant trop ancienne. Au contraire, le bailleur estime que le loyer indexé doit être retenu car s'approchant le plus de la valeur locative.

Force est de constater que les locaux adjacents, propriété de Monsieur [M], se situant au [Adresse 5], présentent les mêmes caractéristiques que le local litigieux (deux niveaux en rez-de-chaussée et sous-sol, locaux voisins, avec une même exploitation de services bancaires et un état identique). Même si le bail s'est poursuivi tacitement depuis 2002, le juge des loyers commerciaux peut prendre en considération cet élément de comparaison. Néanmoins, il n'est pas possible de prendre en compte le loyer indexé car celui-ci ne correspond pas à la valeur locative visée par les textes précités. Ainsi, le loyer de 1993 fixé à 383 € par mètre carré pondéré sera pris en compte, en considérant qu'il a forcément augmenté, l'augmentation des loyers en région parisienne depuis cette époque étant incontestable. Il convient de compléter cette valeur en la confrontant, ainsi que l'a fait l'expert, à des d'autres locaux présentant des caractéristiques similaires (conformément à l'article R145-7 précité), tout en considérant cet élément de comparaison comme le plus pertinent.

Ainsi que relevé plus haut, les éléments de comparaison situés dans les communes alentours pourront être pris en compte. Le loyer de la Caisse d'Epargne située au [Adresse 1] [Localité 6] à hauteur de 250 € par mètre carré pondéré doit être majoré, le secteur étant moins commerçant et l'habitat beaucoup plus diffus. En outre, il s'agit d'une surface de 78 m² pondérée, qui s'avère très réduite pour une agence bancaire.

Il convient de préciser que l'expert judiciaire a relevé que les locaux litigieux disposaient d'un bon emplacement (avenue centrale qui concentre de nombreuses enseignes nationales à proximité avec des agences bancaires de toutes les banques de dépôt généraliste), avec une bonne desserte par les transports en commun et des arrêts de bus à proximité, avec des facilités de stationnement, jouissant d'une excellente visibilité dans l'avenue. Les locaux en eux-mêmes bénéficient d'une surface d'accueil permettant un accès facilité pour les personnes à mobilité réduite. En outre, la population d'[Localité 6] est en constante hausse avec une dynamisation du quartier du centre-ville, étant précisé que le turnover évoqué par le preneur concernerait plutôt des petits commerces et non des grandes enseignes comme la banque CIC.

Ces constatations sont contestées par le preneur, qui évoque une situation locative moyenne (stationnement difficile, artère éloignée du centre-ville notamment). L'expert a motivé ses constatations et il n'appartient pas au juge des loyers commerciaux de procéder à une nouvelle expertise.

L'expert relève que les références situées à [Localité 10] (Société Générale, 370 € par mètre carré pondéré), à [Localité 14] (BNP, 329 € par mètre carré pondéré), [Localité 9] (Bred, 333 € par mètre carré pondéré et BNP pour 329 € par mètre carré pondéré) peuvent être retenues tout en les majorant, dans la mesure où les flux de circulation sont moins denses qu'à [Localité 6], l'habitat est plus diffus, étant précisé que, s'agissant d'une activité de service et de maillage du territoire, il ne sera pas tenu compte du pouvoir d'achat des potentiels clients.

En conséquence, la valeur locative unitaire de 400 € hors-taxes et hors charges par mètre carré pondéré et par an retenue par l'expert, lequel a motivé ses observations, sera entérinée.

S'agissant des coefficients de majoration et de minoration

La majoration pour les stipulations favorables preneur

L'expert retient une majoration de 2 % de la valeur locative au titre des avantages contractuels octroyés au preneur. Le bailleur sollicite l'entérinement du rapport d'expertise sur ce point. En revanche, le preneur fait valoir que cette majoration est injustifiée.

L'expert retient que le bail contient des stipulations favorables au preneur à savoir :
– la possibilité de cession et de sous-location libres à toute société filiale du groupe CIC – Crédit Mutuel,
– l'interdiction au bailleur de location de locaux dans le même ensemble immobilier à un commerce concurrent.

Néanmoins, la possibilité de cession et de sous-location est particulièrement restrictive et prévoit seulement cette faculté pour une société filiale, ce qui ne constitue pas un réel avantage pour le preneur. Par ailleurs, la preuve n'est pas rapportée que Monsieur [I] est propriétaire d'autres locaux dans l'ensemble immobilier et il n'existe donc pas d'avantage octroyé au preneur de ce fait.

Aucune majoration ne sera donc retenue à ce titre.

L'abattement pour transfert de l'impôt foncier

Il n'est pas contesté par les parties qu'il convient de procéder à la déduction de l'impôt foncier au montant réel (s'agissant d'une charge exorbitante). En l'espèce, il y aura lieu de procéder à une déduction du montant de la taxe foncière pour 1 727 € à titre de minoration.

Sur les travaux de mise en conformité

L'expert retient un abattement de 5 % au titre de la clause imputant les travaux de mise en conformité au preneur.

Le preneur sollicite d'entériner cette minoration, tandis que le bailleur la conteste, précisant que les stipulations sont inscrites au chapitre « transformations » du bail à la suite du principe usuel selon lequel « le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité ». Le bailleur précise que cette clause est favorable au preneur puisqu'elle lui offre, par exception au principe de l'autorisation préalable du bailleur à toute transformation, la liberté de réaliser librement les travaux d'équipements et installations qui seront nécessaires à l'exercice de son activité. Par ailleurs, il relève que le preneur est dans l'incapacité de justifier de travaux de mise en conformité avec les règles de sécurité, d'hygiène et d'accès qui n'aurait pas été réalisés.



Néanmoins, il n'est pas contestable que les travaux de mise en conformité doivent être mis à la charge du bailleur et que l'abattement de 5 % est usuel en la matière. Cet abattement sera donc entériné.

S'agissant de la clause d'accession

Le bail stipule que tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur même avec l'autorisation du bailleur, deviendront à la fin de la jouissance, quel qu'en soit le motif, la propriété de ce dernier sans indemnité.

L'expert judiciaire ne retient aucun abattement de ce chef.

Le bailleur sollicite l'entérinement du rapport d'expertise sur ce point, tandis que le preneur fait valoir qu'il convient d'appliquer un abattement de 10 % sur la valeur locative brute.

Néanmoins, le preneur ne produit pas de pièces caractérisant des améliorations apportées aux locaux grâce à des travaux qu'il aurait financés. Le rapport d'expertise sera entériné sur ce point.

La majoration pour communication avec les locaux adjacents

Compte tenu de la clause d'accession des aménagements en fin de jouissance, les locaux doivent être évalués conformément à leur configuration lors de l'entrée en jouissance des locaux par le locataire.

La charge de la preuve de l'existence d'une ouverture entre les deux fonds au jour de l'entrée du locataire dans les lieux repose sur le bailleur, qui sollicite une majoration de la valeur locative de ce fait.

En l'espèce, le preneur occupe les locaux appartenant à Monsieur [M] depuis le 1er octobre 1993 et ceux appartenant à Monsieur [I] depuis le 1er janvier 2004.

Il sera rappelé que le juge des loyers commerciaux ne peut s'appuyer que sur les seules pièces qui lui ont été produites. Les parties ne transmettent aucun élément afférent aux travaux de percement du mur du rez-de-chaussée (permis de travaux avec un état existant et un état projeté par exemple). Le juge des loyers commerciaux ne pourra donc que se fonder sur un faisceau d'indices ainsi que sur la charge probatoire pour prendre sa décision.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment de la cession du droit au bail du 18 décembre 2003 par la société Sport Jeunesse au Crédit Industriel et Commercial que le local litigieux (portant le numéro 61 sur l'[Adresse 8]) est situé dans le bâtiment A dans lequel prend naissance un escalier permettant l'accès au lot numéro 15 situé au sous-sol, sans qu'aucune ouverture au RDC ne soit mentionnée. Par ailleurs, le plan annexé à l'acte de cession (datant du 19 décembre 1997) ne mentionne aucune ouverture. Au contraire, à l'endroit de l'ouverture se trouve deux traits pleins entre lesquels sont dessinées des hachures, ne laissant aucun doute quant à l'existence d'un mur fermé.

Le plan des locaux versés aux débats (pièce numéro sept du preneur) ne comporte aucune date. Le bail commercial signé entre Monsieur [M] et le CIC du 22 juin 1993 ne mentionne pas de liaison entre les locaux des deux bailleurs.

Le bailleur échoue donc à rapporter la preuve de l'existence d'une ouverture entre les deux fonds lors de l'entrée du locataire dans les lieux. La majoration de 12 % retenue par l'expert ne peut donc être entérinée.


Conclusion

En conclusion, en retenant une valeur unitaire de 400 € par mètre carré pondéré pour 116 m² pondéré, et avant application des coefficients de majoration et de minoration, la somme de 46 400 € sera retenue. Il sera appliqué à cette somme un coefficient de minoration de 5 % et aucun coefficient de majoration ainsi qu'une minoration à hauteur de 1727 € s'agissant de la taxe foncière. En conséquence, le loyer de renouvellement au 1er janvier 2022 sera fixé à la somme de 42 353 € hors-taxes et hors charges par an.

Sur les demandes accessoires

Le juge des loyers commerciaux, qui possède une compétence d'exception, est compétent pour statuer sur les intérêts au taux légal ainsi que sur la capitalisation des intérêts, ces questions étant la suite immédiate de sa décision.

L'article 1352-6 du Code civil dispose que la restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal. Lorsque le bailleur doit rembourser un trop versé de loyer au preneur, les intérêts doivent partir du jour de la notification de son mémoire en défense comportant une demande reconventionnelle, lorsque c'est le bailleur qui a pris l'initiative de la procédure. En l'espèce, le preneur a notifié son premier mémoire en défense le 13 mai 2024, date à compter de laquelle les intérêts vont commencer à courir pour les trop perçus de loyers antérieurs à cette date. Pour les trop perçus de loyers postérieurs, les intérêts courront à compter de chaque date d'exigibilité des loyers. La capitalisation des intérêts s'appliquera dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

Il n'y a pas lieu de dire que la décision à intervenir constituera un titre exécutoire, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution s'appliquant nécessairement sans qu'il y ait lieu statuer sur ce point.

L'exécution provisoire est de droit, il n'y a pas lieu de l'écarter.

Il convient de considérer que le bailleur sollicitait de retenir un loyer annuel de renouvellement à compter du 1er janvier 2022 à hauteur de 64 000 € à titre principal et que le preneur sollicitait, quant à lui, de retenir un loyer renouvelé à hauteur de 28 869 €.

Les dépens seront dons mis à la charge des parties par moitié, en ce compris les frais d'expertise.

Il est équitable de ne pas faire droit aux demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure.



PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire en matière de loyers commerciaux et en premier ressort,

Constate que la date d'effet du bail renouvelé est le 1er janvier 2022,

Rappelle que l'article R145–11 du code de commerce s'applique et que le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative,

Fixe le montant du loyer renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme de 42 353 euros hors taxes et hors charges par an, les autres clauses et conditions du bail restant inchangées à l'exception de celles contraires à la loi Pinel,

Dit que les trop perçus de loyers seront assortis des intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024, s'agissant des loyers antérieurs à cette date,

Dit que, pour les trop perçus postérieurs au 13 mai 2024, les intérêts courront à compter de chaque date d'exigibilité des loyers,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

Rejette les demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties, en ce compris les frais d'expertise,

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 1er juillet 2025,

la greffière la présidente