Tribunal Judiciaire · 2eme chbre Référés — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 25/00032
DOSSIER N° : N° RG 25/00074 - N° Portalis DBXO-W-B7J-C4EB
CODE NAC :5AA


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2025,

Nous, Edwige BIT, vice-présidente au tribunal judiciaire de Bergerac, en charge des contentieux de la protection, assistée de Muriel DOUSSET, greffier

Après débats à l'audience publique du 03 Juin 2025, l’ordonnance suivante a été rendue ;


DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDERESSE:

 La S.C.I. LA TRAPELLE,immatriculée au RCS de BERGERAC sous le n°839 924 602, dont le siège social est sis [Adresse 3]
 représentée par son gérant Monsieur [Y] [I]


ET 

D’autre part,

DÉFENDEURS : 

Monsieur [C] [Z], demeurant [Adresse 1]

Madame [H] [F], demeurant [Adresse 1]

Tous comparant en personne

 





Le :
Formule exécutoire délivrée à : la SCI LA TRAPELLE
Copie conforme délivrée à :SCI LA TRAPELLE, M[Z], Mme [F],ADIL 24, Préfecture de la Dordogne, 
copie dossier 




EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2023, la SCI LA TRAPELLE a donné à bail à [C] [Z] et [H] [F] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 660 € outre une provision sur charges de 60 € par mois, soit un total de 720 €.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 18 mars 2025, la SCI LA TRAPELLE a fait assigner ses locataires, [C] [Z] et [H] [F], en référé devant le juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de BERGERAC, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 10 décembre 2024 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,

▸ ordonner l’expulsion des locataires, et de tous occupants de leur chef,

▸ condamner [C] [Z] et [H] [F] solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 5034,91 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 5 décembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi que d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux,

▸ condamner [C] [Z] et [H] [F] au paiement d'une indemnité de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Appelée à l’audience du 6 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d'un renvoi à la demande des parties puis a été examinée à l’audience du 3 juin 2025.

****

La SCI LA TRAPELLE, représentée par son gérant [I] [Y], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme de 7197,14 € arrêtée à la date du 3 juin 2025, terme de juin 2025 inclus.
Elle a confirmé que [C] [Z] et [H] [F] lui ont réglé la somme de 390 € par virement le jour de l’audience.

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[C] [Z] et [H] [F], comparant en personne, ont reconnu devoir les sommes qui leur sont réclamées, pour le règlement desquelles ils sollicitent des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Ils ont proposé de s'acquitter de leur dette par versements de 130 € par mois en plus du loyer courant si les effets de la clause résolutoire étaient suspendus.
Ils indiquent par ailleurs vouloir quitter l’appartement d’ici le mois de septembre 2025 et avoir déposé une demande de logement social. 

****

Les conclusions de l'enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ont été portées à la connaissance des parties.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION

Sur la recevabilité :

En application de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, la SCI LA TRAPELLE a saisi au moins deux mois avant l'audience la CCAPEX de l'engagement d'une procédure contentieuse à l'encontre de ses locataires, cette dernière ayant réceptionné la notification le 16 décembre 2024.

Par ailleurs, l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par le commissaire de justice au représentant de l'Etat au moins les six semaines avant l'audience.

L'assignation ayant été dénoncée le 19 mars 2025 au représentant de l'Etat, pour l'audience du 6 mai 2025, l'action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :
A titre liminaire, conformément à l’article 2 du code civil qui prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, il convient d'indiquer que les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ayant modifié l’article 24 I° de la loi du 6 juillet 1989, et prévoyant un délai réduit à six semaines imparti au locataire pour apurer la dette à la suite de la délivrance d’un commandement de payer, ne sont pas applicables au présent litige dès lors que le contrat de bail a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. 

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 10 décembre 2024, la SCI LA TRAPELLE a fait délivrer à [C] [Z] et [H] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5034,91 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 5 décembre 2024, lequel est demeuré infructueux.

Les défendeurs n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 février 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que [C] [Z] et [H] [F] n'ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, de sorte qu'à ce titre reste due à la date du 3 juin 2025 la somme de 6807,14 €, terme de juin 2025 inclus, après déduction de la somme de 390 € réglée le 3 juin 2025 par les locataires.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner [C] [Z] et [H] [F] solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 6807,14 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut, sur le fondement de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative


En l'espèce, il ressort des éléments du débat et de l'enquête sociale que [C] [Z] et [H] [F] vivent avec leurs deux enfants mineurs dans logement. [C] [Z] occupe un poste d’employé de rayon pour lequel il perçoit un salaire de 1587 € mensuel et [H] [F] un poste en CDD pour lequel elle perçoit un salaire de 1450 € par mois. Le couple perçoit les allocations CAF à hauteur de 455 € par mois. 

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser [C] [Z] et [H] [F] à se libérer de leur dette locative en 36 mois par mensualités de 130 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d'attirer l'attention de [C] [Z] et [H] [F] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l'espèce, [C] [Z] et [H] [F] ont repris le paiement intégral du loyer avant l'audience et sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si [C] [Z] et [H] [F] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigibleJordan [Z] et [H] [F] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivila clause résolutoire reprendra son plein effetil pourra être procédé à l'expulsion de [C] [Z] et [H] [F] selon les modalités prévues au dispositif ci-aprèsle sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LA TRAPELLE les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner [C] [Z] et [H] [F] in solidum à lui verser une somme de 100 €sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

[C] [Z] et [H] [F], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.


PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence, 

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 février 2025,

CONDAMNONS [C] [Z] et [H] [F] solidairement à payer à la SCI LA TRAPELLE la somme de 6 807,14 € (six-mille-huit-cent-sept euros et quatorze centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 3 juin 2025, terme de juin 2025 inclus,

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISONS [C] [Z] et [H] [F] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 130 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si [C] [Z] et [H] [F] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,

DISIBS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigiblela clause résolutoire reprendra son plein effetfaute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de [C] [Z] et [H] [F] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutionle sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécutionJordan [Z] et [H] [F] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi,
 DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

 CONDAMNONS in solidum [C] [Z] et [H] [F] à payer à la SCI LA TRAPELLE la somme de 100 € (cent euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum [C] [Z] et [H] [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPElONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par Edwige BIT, vice-présidente en charge des contentieux de la protection et Muriel DOUSSET, greffier. 

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE