Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 1 juillet 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
S.C.I. BINYAN

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Maître Benjamin JAMI 

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 25/01468 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7KOF

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 01 juillet 2025


DEMANDEUR
Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE sis [Adresse 7]
représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811


DÉFENDERESSE
S.C.I. BINYAN
dont le siège social est sis [Adresse 6]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Présidente, 
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 29 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Anne BRON, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 01 juillet 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/01468 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7KOF


Suivant jugement du 2 avril 2024, La SCI BINYAN copropriétaire des lots 2 et 31 a été condamnée par le tribunal judiciaire de Paris à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] ([Adresse 8]) les sommes suivantes :

- 3090,62 euros au titre des charges de copropriété impayées au 4ème trimestre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024, avec capitalisation des intérêts,

- 42 euros au titre des frais de recouvrement,

- 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.


Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] ([Adresse 8]) a fait assigner la SCI BINYAN en paiement des sommes suivantes, le jugement à intervenir devant être assorti de l'exécution provisoire :

- 7316,36 euros au titre des charges de copropriété impayées, et des frais de recouvrement, avec capitalisation des intérêts,

- 2000 euros à titre de dommages-intérêts,

- 1200 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.


A l'audience du 29 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

La SCI BINYAN n'a pas comparu.

Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025 avec mise à disposition au greffe.

La SCI BINYAN, à qui l'assignation n'a pas été remise à personne, n'ayant pas comparu, mais la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.


MOTIVATION

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée. 

Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l'appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Adresse 9] ([Adresse 8]) verse aux débats les pièces suivantes :

- la justification de la qualité de copropriétaire de la SCI BINYAN,

- le procès verbal d'assemblée générale en date du 10 septembre 2024, approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel,

- les relevés individuels de charges sur la période concernée, et le décompte annuel de répartition définitive des charges,

- un décompte de créance au 1er janvier 2025, appel travaux ravalement inclus.

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l'encontre de la SCI BINYAN.

Il convient de déduire du principal les frais qui, au regard de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet1965 qui met à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, sont soit excessifs, soit inutiles, soit non justifiés par des pièces ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Or en l'espèce, la mise en demeure, préalable nécessaire à l'engagement d'autres démarches de recouvrement, n'a été adressée au débiteur que le 29 janvier 2025 postérieurement à la facturation des frais demandés, de sorte que la demande en paiement de ces frais doit être rejetée.
 
En tout état de cause, les frais demandés correspondent à des honoraires particuliers du syndic pour procéder au suivi de la procédure et à la remise du dossier à l'avocat et au commissaire de justice ne constituant pas des frais dits nécessaires à défaut pour le syndic de démontrer une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour procéder au recouvrement, le copropriétaire n'étant pas partie au contrat conclu par le syndicat des copropriétaires avec le syndic.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande principale du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] ([Adresse 8]) à hauteur de la somme de 6640,36 euros, avec intérêts légaux à compter du présent jugement en l'absence d'autre demande, au titre des charges dues du 25 octobre 2023 au 1er janvier 2025.

La capitalisation des intérêts, de droit, est ordonnée.

Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu'il convient d'indemniser ; ainsi en l'espèce, La SCI BINYAN sera tenue de verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Adresse 9] (75017) la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts.

Les dépens seront supportés par La SCI BINYAN, partie perdante.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l'occasion de la présente instance non compris dans les dépens. La SCI BINYAN devra les supporter à hauteur de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne la SCI BINYAN à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5]) les sommes suivantes :

- 6640,36 euros au titre des charges dues du 25 octobre 2023 au 1er janvier 2025, appel travaux de ravalement inclus, et ce avec intérêts légaux à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts,

- 200 euros à titre de dommages-intérêts,

Rejette les autres demandes,

Condamne la SCI BINYAN à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] ([Adresse 8]) la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SCI BINYAN aux dépens,

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits


LE GREFFIER LE PRESIDENT