Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 1 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 

C. exécutoires
délivrées le:


■

18° chambre 
1ère section

N° RG 21/10772 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUX74

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :
08 Juillet 2021









JUGEMENT 
rendu le 01 Juillet 2025 
DEMANDERESSE

S.A.R.L. SAMANTHA SARL
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Me Cécile CLAUDEPIERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1980




DÉFENDEURS

Madame [P] [B] épouse [M]
[Adresse 13]
[Localité 10]

Madame [E] [B] épouse [H]
[Adresse 14]
[Localité 5]

Monsieur [N] [B]
[Adresse 7]
[Localité 8]



Décision du 01 Juillet 2025
18° chambre 1ère section
 N° RG 21/10772 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUX74

Madame [G] [B] épouse [R]
[Adresse 2]
[Localité 12]

Monsieur [T] [B]
[Adresse 1]
[Localité 11]

Monsieur [K] [B]
[Adresse 6]
[Localité 9]

Madame [Z] [B] épouse [W] 
Représentée par ses tuteurs Mr [T] [B] et Mme [G] [J] née [B]
Chez [T] [B] - [Adresse 1]
[Localité 11]

Tous représentés par Me Jean-François FAOU, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1256,
et par Maître Christian GAYRAUD, avocat au barreau du Val d’Oise, avocat plaidant,




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,


DÉBATS

A l’audience du 18 Mars 2025 tenue en audience publique devant Madame SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 1er juillet 2025.



JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 août 2004, Mme [P] [M], née [B], Mme [E] [H] née [B], M. [N] [B], Mme [G] [R] née [B], M. [T] [B], M. [K] [B], Mme [Z] [W] née [B] (ci-après dénommés en semble « l’indivision [B] »), ont donné à bail à la société Liliane Lecomte, aux droits de laquelle est venue la SARL Samantha SARL aux termes d’un acte de cession de fonds de commerce du 31 août 2004, des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 3], pour une durée de 9 années à compter du 1er novembre 2002, pour une activité de « Achat – fabrication - vente en gros, demi-gros et détail – importation - exportation de tous articles concernant l’habillement, la chaussure et la maroquinerie ».

Par exploit du 29 septembre 2020, la société Samantha SARL a signifié à l’administrateur de biens de l’indivision [B], une demande de déspécialisation plénière pour exercer, au lieu et place de l’activité prévue au bail, l’activité de « Petite restauration – restauration rapide – salon de thé – traiteur - vente à emporter, à livrer et sur place de sandwiches, salades, plats, glaces ».

Par acte extrajudiciaire du 29 septembre 2020, l’indivision [B] a signifié à sa locataire son opposition à la déspécialisation.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 mai 2021, la société Samantha SARL a réitéré sa demande et par courrier du 14 juin 2021, l’indivision a indiqué qu’une réponse lui avait déjà été apportée.

Par actes extrajudiciaires en date des 8, 9, 20, 28 juillet et 6 août 2021, la société Samantha SARL a fait assigner les indivisaires [B] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de voir autoriser la déspécialisation plénière de son activité et de les voir condamner à des dommages et intérêts en raison de leur opposition injustifiée. L’instance a été enregistrée sous le numéro RG n° 21/10772.

Par exploit du 14 février 2022, l’indivision [B] a fait délivrer à la société Samantha SARL un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 28.825,66 euros en principal au titre des loyers et charges impayés. 

Par actes extrajudiciaires en date des 8 et 9 mars 2022, la société Samantha SARL a fait assigner les indivisaires [B] devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition au commandement de payer. L’instance a été enregistrée sous le numéro RG n° 22/03392.

Par ordonnance du 16 juin 2022, les affaires ont été jointes et appelées sous le seul numéro RG n° 21/10772.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 décembre 2022, la société Samantha SARL demande au tribunal de :
« RECEVOIR la société SAMANTHA SARL en ses demandes, 
SUR LA DESPECIALISATION : 
DECLARER la société SAMANTHA SARL recevable et bien fondée en sa demande de déspécialisation plénière 
AUTORISER la société SAMANTHA SARL à exercer l’activité de « Petite restauration, restauration rapide, salon de thé, traiteur, vente à emporter, à livrer et sur place de sandwiches, salades, plats, glaces », dans les lieux loués sis [Adresse 4] appartenant aux consorts [B], coindivisaires. 
CONDAMNER solidairement Mme [P] [M] née [B], Mme [E] [H] née [B], M. [N] [B], Mme [G] [R] née [B], M. [T] [B], M. [K] [B] et Mme [Z] [W], à verser à la société SAMANTHA SARL les sommes suivantes, à titre de dommages et intérêts : 
• 92.300 € au titre du préjudice de dépréciation de la valeur de son fonds de commerce, 
• 10.000 € au titre de son préjudice moral. 
SUR L’OPPOSITION AU COMMANDEMENT DE PAYER DU 14 FEVRIER 2022: 
A titre principal, 
JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 février 2022 à la Société SAMANTHA SARL a été délivré de mauvaise foi, 
En conséquence, 
JUGER nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 février 2022 à la Société SAMANTHA SARL 
A titre subsidiaire, 
JUGER que la créance du bailleur est contestable et contestée et ne revêt pas de caractère certain, liquide et exigible 
En conséquence, 
JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 février 2022 à la Société SAMANTHA SARL est sans effet, 
A titre infiniment subsidiaire, 
ACCORDER à la société SAMANTHA SARL un report de paiement de 24 mois à compter de la décision à intervenir, 
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire, En tout état de cause, 
DEBOUTER Mme [P] [M] née [B], Mme [E] [H] née [B], M. [N] [B], Mme [G] [R] née [B], M. [T] [B], M. [K] [B] et Mme [Z] [W] de leurs demandes reconventionnelles aux fins d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail et d’expulsion, et aux fins de condamnation au paiement de loyers, charges et indemnités d’occupation 
SUR LE REMBOURSEMENT DES CHARGES LOCATIVES 
CONDAMNER solidairement Mme [P] [M] née [B], Mme [E] [H] née [B], M. [N] [B], Mme [G] [R] née [B], M. [T] [B], M. [K] [B] et Mme [Z] [W], à verser à la société SAMANTHA SARL la somme de 7.884 € en remboursement des charges indues de 2015 à 2020. 
ORDONNER la compensation de ces sommes avec l’éventuelle dette locative de la société SAMANTHA SARL, 
EN TOUT ETAT DE CAUSE, 
CONDAMNER solidairement Mme [P] [M] née [B], Mme [E] [H] née [B], M. [N] [B], Mme [G] [R] née [B], M. [T] [B], M. [K] [B] et Mme [Z] [W], à verser à la société SAMANTHA SARL la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 
CONDAMNER Mme [P] [M] née [B], Mme [E] [H] née [B], M. [N] [B], Mme [G] [R] née [B], M. [T] [B], M. [K] [B] et Mme [Z] [W], aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Cécile CLAUDEPIERRE, avocat au Barreau de PARIS RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. »

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 octobre 2022, l’indivision [B] demande au tribunal de :
« Voir DECLARER la société SAMANTHA SARL mal fondée en son opposition à commandement. 


REJETER sa demande de nullité dudit commandement en date du 14 février 2022, 
REJETER la demande de délais sollicitée par la société SAMANTHA SARL. 
EN CONSEQUENCE, 
DECLARER valable le commandement délivré à la société SAMANTHA SARL le 14 février 2022. 
DIRE et JUGER que la société SAMANTHA SARL n’a pas réglé les sommes réclamées au titre dudit commandement dans le délai d’un mois. 
EN CONSEQUENCE, 
DECLARER acquise la clause résolutoire insérée au bail. 
PRONONCER la résiliation du bail en date du 1er novembre 2002 avec toutes les conséquences de droit à compter du 14 mars 2022. 
ORDONNER l’expulsion de la société SAMANTHA SARL ainsi que de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique. 
CONDAMNER la société SAMANTHA SARL à payer aux concluants au titre des loyers et charges arriérés arrêtée au 14 mars 2022 la somme de 29.621,65 € avec intérêts de droit. 
Voir FIXER le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et charges dus par la société SAMANTHA SARL antérieurement à la résiliation de son bail. 
EN CONSEQUENCE, 
CONDAMNER la société SAMANTHA SARL à payer aux concluants au titre de l’indemnité d’occupation et des charges à compter du 14 mars 2022 jusqu’au 31 octobre 2022 la somme de 11.143,84 € avec intérêts de droit. 
CONDAMNER la société SAMANTHA SARL à payer aux concluants la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
DIRE qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire. 
CONDAMNER la société SAMANTHA SARL en tous les dépens. »

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 18 mars 2025. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025, prorogée au 1er juillet 2025, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.


Sur la demande d’autorisation de déspécialisation plénière

La société Samantha SARL fait valoir :
- que son activité de prêt-à-porter est en plein déclin depuis une dizaine d’années et que le quartier du « Sentier » dans lequel elle est implantée s’est totalement transformé ; qu’il en va de même du [Adresse 16] dans lequel son fonds de commerce constitue le dernier magasin de prêt-à-porter du passage,



- que le changement d’habitudes de la clientèle du quartier a gravement affecté la rentabilité de son activité,
- que le [Adresse 16] abrite désormais majoritairement des restaurants et que l’activité de prêt-à-porter ne peut plus être rentable,
- qu’elle souhaite exploiter un commerce de petite restauration, pertinente dans un passage dédié principalement à la gastronomie ; que ce marché n’est pas saturé, au regard notamment de la localisation de bureaux dans le quartier et de la présence de nombreux actifs, ainsi que du caractère touristique du quartier ; que l’offre de restauration est très investie par la restauration japonaise et que la diversification de l’offre culinaire se concentre dans le [Adresse 16] ;
- que l’activité de petite restauration envisagée est compatible avec les activités exercées dans le voisinage, le passage comptant plus d’une dizaine de restaurants ; qu’elle ne nécessite pas l’installation d’un système d’extraction et d’aération tel qu’affirmé par les bailleurs, mais qu’une hotte à filtre à charbon serait suffisante car seul le réchauffage et très peu de cuisson sont envisagés,
- qu’à supposer qu’une extraction soit nécessaire, elle ne nécessite pas l’autorisation de la copropriété dans la mesure où elle n’affecterait pas des parties communes, seulement des parties privatives, de sorte qu’il n’y a pas d’incompatibilité avec la destination de l’immeuble,
- que les motifs de refus invoqués par les bailleurs, notamment la crise sanitaire, sont erronés en ce qu’ils ne constituent pas un critère de l’article L. 145-48 du code de commerce, la seule démonstration du défaut de rentabilité suffisant à remplir la condition économique de cet article,
- que la liberté du commerce et de l’industrie et la liberté d’entreprendre empêchent toute personne de s’immiscer dans le choix d’activité du preneur,
- que les effets de la crise sanitaire sont quasiment révolus et ne constituent pas une conjoncture défavorable à l’activité envisagée,
- que le refus injustifié et abusif des bailleurs lui a causé un préjudice matériel en l’empêchant d’exercer une activité rentable, évalué au minimum au prix de la cession du fonds de commerce en 2004 soit 92.300 euros, et un préjudice moral en la plongeant dans un grand désarroi, évalué à 10.000 euros.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 768 dernier alinéa du code de procédure civile, « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 octobre 2022, postérieurement à l’ordonnance de jonction des deux instances, l’indivision [B] n’a pas repris les prétentions et moyens développés dans ses conclusions notifiées le 17 janvier 2022, relatifs à la demande de déspécialisation plénière de la société Samantha SARL. Le tribunal ne peut donc statuer sur les prétentions et moyens des conclusions du 17 janvier 2022 réputés abandonnés.

Selon l’article L. 145-48 du code de commerce, « Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier. »

Ces dispositions sont d’ordre public.

L’article L. 145-49 dispose les modalités de la demande de spécialisation : « La demande faite au bailleur doit, à peine de nullité, comporter l'indication des activités dont l'exercice est envisagé. Elle est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Ces derniers peuvent demander que le changement d'activité soit subordonné aux conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts.
Le bailleur doit, dans le mois de cette demande, en aviser, dans la même forme, ceux de ses locataires envers lesquels il se serait obligé à ne pas louer en vue de l'exercice d'activités similaires à celles visées dans la demande. Ceux-ci doivent, à peine de forclusion, faire connaître leur attitude dans le mois de cette notification.
A défaut par le bailleur d'avoir, dans les trois mois de la demande, notifié son refus, son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, il est réputé avoir acquiescé à la demande. Cet acquiescement ne fait pas obstacle à l'exercice des droits prévus à l'article L. 145-50 ».

L’article L. 145-52 du même code dispose que le tribunal judiciaire peut autoriser la transformation totale ou partielle malgré le refus du bailleur, si ce refus n'est point justifié par un motif grave et légitime.

Selon l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d'une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d'exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l'étendue du préjudice causé par cette faute.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 29 septembre 2020, la société Samantha SARL a formé une demande de déspécialisation plénière de son bail commercial en application des articles L. 145-48 et L. 145-49 du code de commerce, au motif que l’activité de vente de prêt-à-porter n’est plus rentable, au regard d’un déclin du secteur de la mode, d’un changement d’habitudes de consommation, et de divers événements ayant fait fuir la clientèle tels les manifestations des gilets jaunes, les grèves et la pandémie de Covid-19. Elle estime l’activité de restauration rapide plus adaptée à la clientèle du [Adresse 16].

Par acte extrajudiciaire du 12 novembre 2020, l’indivision [B] a signifié son refus à la demande de déspécialisation estimant que les conditions de l’article L. 145-48 du code de commerce n’étaient pas justifiées et que la société locataire avait une dette locative non réglée. Les bailleurs estimaient également l’activité incompatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble, en raison de la nécessité de mise en place d’un système d’aération et d’extraction nécessitant l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires.

La société Samantha SARL verse aux débats des articles de presse et études sur l’évolution des commerces à [Localité 15] et dans le secteur du [Localité 3] en particulier, faisant état d’un déclin des commerces de textile et d’un développement des commerces de service à la personne et de restauration.

Il n’est pas contesté que l’activité de prêt-à-porter a subi une mutation avec notamment une modification des habitudes de consommation, pour autant, la société Samantha SARL ne verse aux débats aucune pièce comptable permettant de justifier ses difficultés financières ou le caractère peu rentable de son activité. D’autre part, la demanderesse démontre que l’offre de restauration est considérable au sein du [Adresse 16], un grand nombre de restaurants étant d’ores et déjà présents dans ce secteur, de sorte qu'il résulte de l'examen des nécessités d'une « organisation rationnelle de la distribution », critère de l’article L. 145-48, que l’offre de restauration y est suffisante. 


Si le commerce de prêt-à-porter traditionnel de la société preneuse lui parait éprouvé, il lui est possible d’envisager des activités complémentaires, la clientèle de bureaux et de touristes du secteur pouvant être intéressée par une offre de commerce diversifiée au sein du passage.

Il résulte de ces éléments que les conditions posées par l’article L. 145-48 du code de commerce ne sont pas justifiées.

Les bailleurs ayant motivé leur refus de déspécialisation plénière par le défaut de justification des conditions de l’article L. 145-48 du code de commerce, leur opposition est fondée sur un motif grave et légitime. En conséquence, la demande de la société Samantha SARL visant à autoriser la déspécialisation plénière envisagée sera rejetée.

L’opposition des bailleurs étant justifiée, elle ne peut constituer une faute à l’origine d’un préjudice matériel ou moral de la société locataire. Les demandes d’indemnisation fondées sur le refus des bailleurs seront, en conséquence, rejetées.


Sur la validité du commandement de payer du 14 février 2022

La société Samantha SARL soutient :
- que le commandement de payer du 14 février 2022 a été délivré de mauvaise foi en ce que les sommes réclamées incluent des loyers et charges au titre des périodes de fermeture administrative en raison de la pandémie de Covid-19,
- qu’il a été délivré de mauvaise foi alors qu’il existait une procédure en cours portant sur la déspécialisation demandée et sur le remboursement de diverses sommes qui lui sont dues,
- que les bailleurs ont fait preuve de mauvaise foi en attendant l’aggravation de la dette locative et en refusant la déspécialisation, afin d’obtenir son éviction à moindre coût,
- que le commandement de payer ne ventile pas les montants dus au titre des loyers et des charges, se contentant de viser une somme globale ; que le décompte annexé ne précise pas les échéances impayées et la nature des sommes dues ; que plusieurs commandements ont été délivrés avec des décomptes différents ; que l’imprécision du commandement la prive de la possibilité de vérifier l’étendue et le bien fondé de la créance alléguée, que le commandement doit être considéré nul et de nul effet,
- à titre subsidiaire, que les sommes demandées dans le commandement de payer ne sont pas exigibles pour la période de fermeture administrative liée à la pandémie de Covid-19 sur le fondement de la perte de la chose louée, de l’exception d’inexécution au motif du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, sur le fondement de la force majeure, et sur le fondement de la bonne foi contractuelle qui exigeait que les parties adaptent le contrat au regard de la situation de pandémie,
- que les charges facturées ne sont pas justifiées, qu’elles ont été contestées auprès du gestionnaire du bien, que des correctifs ont été effectués mais sans réelle explication, de sorte qu’elle estime qu’un litige existe sur les charges et donc sur la créance des bailleurs, rendant le commandement du 14 février 2022 sans effet.

L’indivision [B] fait valoir :
- que le commandement de payer comporte un décompte des sommes dues incluant les régularisations opérées par le cabinet de gestion du bien de sorte que le commandement est valable,
- que la jurisprudence a reconnu l’exigibilité des loyers de la période de fermeture administrative liée à la crise sanitaire de sorte qu’elle était en droit de réclamer le paiement de ces sommes de bonne foi,




- que la procédure de déspécialisation ne dispense pas la locataire du paiement des loyers et charges, que la demanderesse n’a sollicité aucune dispense de paiement de loyer,
- que la mauvaise foi des bailleurs dans la délivrance du commandement n’est pas démontrée alors que c’est la locataire qui est de mauvaise foi en s’abstenant de payer les loyers dans le but de faire pression pour obtenir la déspécialisation du bail.

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. L'automaticité du mécanisme de la clause résolutoire prive d'effet un commandement délivré par un bailleur qui fait usage de mauvaise foi de ses prérogatives contractuelles. Cet article permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est valable pour la partie non contestée.

Sur le moyen tiré de l’absence de bonne foi des bailleurs

Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l'article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue l’absence de bonne foi à la prouver.

En l’espèce, la demande de déspécialisation et l’introduction d’une instance aux fins d’obtention de la déspécialisation par décision judiciaire ne dispensent pas la locataire de payer les loyers et les charges. Ainsi, la délivrance d’un commandement de payer alors que les parties s’opposaient sur la demande de déspécialisation ne caractérise pas de manquement à la bonne foi contractuelle de la part des bailleurs.

En outre, il ne peut être reproché aux bailleurs d’avoir attendu une aggravation de la dette locative pour faire délivrer un commandement de payer alors que l’acte d’opposition à la demande de déspécialisation du 12 novembre 2020 fait expressément référence à une demande en paiement de la dette locative du 23 juin 2020 restée sans effet. La demanderesse verse également aux débats deux commandements de payer qui lui ont été adressés les 26 juillet et 6 août 2021, de sorte qu’elle ne peut soutenir que les bailleurs ont attendu l’aggravation de sa dette pour délivrer un commandement de payer le 14 février 2022.

Par ailleurs, le refus des bailleurs d’autoriser la déspécialisation, lequel a été considéré comme justifié, ne permet pas de caractériser leur mauvaise foi dans la délivrance des commandements de payer.

La société Samantha SARL échoue à rapporter la preuve d’un manquement à l’obligation de bonne foi des bailleurs dans la délivrance du commandement de payer du 14 février 2022. La demande de nullité de l’acte pour ce motif sera en conséquence rejetée.



Sur la clarté et la précision du commandement de payer

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 14 février 2022 demande le paiement de la somme principale de 28.825,66 euros, outre le coût de l’acte à hauteur de 236,57 euros. Un extrait de compte locatif est annexé à l’acte pour la période du 1er janvier 2020 au 9 février 2022, faisant apparaitre les échéances de loyers et de charges impayés, les régularisations de taxes et charges et les paiements ponctuels de la société Samantha SARL.

Il résulte de ce décompte précis que les sommes demandées sont précises, ventilées, et que la société preneuse est parfaitement informée des sommes qui lui sont réclamées. La société Samantha SARL était en mesure de connaitre l’étendue et le bien fondé des sommes réclamées, d’apurer sa dette ou d’en contester tout ou partie le cas échéant.

Au surplus, la société Samantha SARL conteste les régularisations de charges et le calcul des charges qui lui sont réclamées mais elle ne conteste pas le non-paiement des échéances de loyer de janvier 2020 à février 2022, hormis un versement de 8.500 euros le 28 juillet 2020. La contestation d’une partie des sommes réclamées n’invalide pas le commandement de payer pour la partie concernant les loyers non contestés.

En conséquence, le commandement de payer du 14 février 2022 ne saurait être invalidé pour le motif d’imprécision inopérant, les bailleurs n’ayant pas manqué à une quelconque obligation d’information loyale et complète.

Sur l’exigibilité des sommes impayées au titre de la période de fermeture administrative liée à la crise sanitaire Covid-19

Aux termes de l'article 1219 du code civil du code civil, « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Aux termes de l’article 1722 du code civil, « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ».

Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis. Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. L'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil (Civ 3e, 30 juin 2022, n°21-19.889 ; Civ. 3e, 30 juin 2022, n°21-20.190).

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à son locataire et de lui en garantir la jouissance paisible, conformément à sa destination contractuelle.

La mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire n’est pas constitutive d’une inexécution par les bailleurs de leur obligation de délivrance (Civ 3e, 30 juin 2022, n°21-20.127 ; Civ 3e, 30 juin 2022, n°21-19.889 ; Civ. 3e, 30 juin 2022, n°21-20.190).

Enfin, il est constant que le cas de force majeure s’entend d’un événement rendant l’exécution impossible et non seulement plus onéreuse. 

La société Samantha SARL ne saurait davantage invoquer la force majeure pour justifier le non-respect de son obligation de paiement des loyers et charges, étant entendu que l'obligation de paiement d'une somme d'argent est toujours susceptible d'exécution, le cas échéant par la voie forcée, sur le patrimoine du débiteur et n'est donc pas, par nature, impossible mais seulement plus difficile ou onéreuse.

Enfin, la société Samantha SARL ne démontre pas avoir sollicité des aménagements de paiement des loyers pendant les périodes de crise sanitaire, alors que les bailleurs font référence à une exemption d’un mois de loyer en 2020, de sorte qu’il n’est pas démontré de mauvaise foi des bailleurs dans la relation contractuelle pendant la période de crise sanitaire.

Il en résulte qu’il y a lieu de débouter la société Samantha SARL de sa demande de nullité du commandement de payer fondée sur la mauvaise foi et sur le défaut d’exigibilité des loyers et charges afférents aux périodes de fermetures administratives.

En conséquence, la société Samantha SARL sera déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer du 14 février 2022, tous les moyens invoqués étant inopérants.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de suspension de ses effets

L’indivision [B] expose que le commandement de payer du 14 février 2022 est valide et qu’il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 14 mars 2022 compte tenu du défaut de règlement d’une quelconque somme pendant le délai d’un mois et d’ordonner l’expulsion de la locataire. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement qui sont sollicités à compter de l’autorisation de déspécialisation demandée au tribunal, impliquant que la locataire ne commence à rembourser qu’à partir du moment où elle percevra des recettes de sa nouvelle activité, cette demande témoignant de la mauvaise foi et du mépris à l’égard des bailleurs au regard de la dette locative qui ne cesse d’augmenter.

La société Samantha SARL fait valoir que les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion doivent être rejetées compte tenu du caractère contestable dans son montant et son principe du commandement de payer. Elle sollicite un report de 24 mois pour apurer sa dette pour lui permettre de générer des recettes grâce à la nouvelle activité envisagée dans le cadre de la déspécialisation ; que ses difficultés financières découlent de la pandémie de Covid-19 et des mesures de police administrative prises par le gouvernement et sont donc temporaires. Elle soutient que la situation des bailleurs ne sera pas compromise par le report accordé puisqu’ils ont attendu jusqu’au mois de février 2022 pour délivrer un commandement, attestant qu’ils disposent d’autres ressources.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées et ces délais pouvant être accordés de manière rétroactive.

Selon l'article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d'établir qu'il s'est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur.


En l'espèce, le bail unissant les parties stipule en son article « Clause résolutoire » une clause qui prévoit qu'en cas de défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer ou de ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, sans autre formalité qu’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision, permettant de contraindre le preneur à quitter les lieux. 

Par acte extrajudiciaire du 14 février 2022, l’indivision [B] a fait signifier à la société Samantha SARL un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme principale de 28.825,66 euros au titre de loyers et charges impayés, arrêtée au 9 février 2022. 

La société Samantha SARL conteste une partie des charges réclamées mais ne conteste pas les loyers impayés pendant deux ans, et n’établit pas avoir procédé à un paiement soldant les sommes non contestées dans le délai d'un mois suivant sa délivrance. 

Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire du bail est acquise et que le contrat de bail est résilié depuis le 14 mars 2022 à vingt-quatre heures.

Sur la demande de report de paiement 

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la société Samantha SARL qui a déjà bénéficié de larges délais de fait pendant la durée de la présente instance, ne communique aucun élément sur sa situation financière actuelle de nature à confirmer sa capacité à payer ses loyers tout en apurant sa dette, que ce soit maintenant ou à l’issue d’un délai de report de deux ans. En outre, sa demande de report est fondée sur l’attente d’une rentabilité qui dépendrait d’une déspécialisation, laquelle n’a pas été accordée, de sorte que la demande est infondée.

Au regard de ces éléments, la demande de report de paiement n’est pas justifiée et sera rejetée, ainsi que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire. 

Il sera en conséquence fait droit à la demande d'expulsion formée par l’indivision [B] dans les termes du présent dispositif. Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation, en application des dispositions de l'article 1382 ancien du code civil, applicable au présent litige, qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En l'espèce, la société Samantha SARL occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 15 mars 2022, doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation qu’il est équitable de fixer à un montant égal au dernier loyer contractuel, majoré des taxes et charges jusqu'à la libération complète des lieux. 


Sur les demandes en paiement

L’indivision [B] demande le paiement des arriérés de loyers et charges arrêtés à la date du commandement de payer du 14 mars 2022, soit la somme de 29.621,65 euros, ainsi que la somme de 11.143,84 euros correspondant à l’indemnité d’occupation et aux charges pour la période du 14 mars 2022 au 31 octobre 2022, le tout avec intérêts de droit.

La société Samantha SARL soutient que les bailleurs ont facturé des charges indues ; qu’une régularisation est intervenue en 2020 au titre des années 2016 à 2019 mais qu’elles sont fondées sur des calculs arbitraires ; qu’il en va de même pour la taxe d’ordures ménagères facturée à hauteur de 70% sans explications ; qu’un avoir de charges et taxes a été inscrit sur le compte locatif en juillet 2021 à hauteur de 4.409,27 euros, lequel constitue un aveu des erreurs des bailleurs ; que la régularisation des charges n’a pas été effectuée en 2020 et 2021 ; qu’elle conteste également les frais d’envoi de 1,40 euros tous les mois alors qu’ils ne sont pas mentionnés dans le bail ; qu’elle sollicite le remboursement des charges facturées sur une période de 5 ans de 2015 à 2020 qu’elle estime indues puisque facturées selon des calculs arbitraires. Elle sollicite la compensation avec l’éventuelle dette locative.

Selon l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du preneur.

Il résulte de l'article 1315 devenu 1353 du code civil qu'il incombe au preneur d'établir qu'il s'est libéré du paiement du loyer et des accessoires contractuellement dus entre les mains de son bailleur. 

En l'espèce, les bailleurs sollicitent le paiement de la somme de 29.621,65 euros arrêtée à la date du 14 mars 2022, sans expliquer le montant demandé qui ne correspond pas à la somme de 28.825,66 euros figurant dans le commandement de payer du 14 février 2022, selon décompte arrêté au 9 février 2022. 

En réponse à la demande de remboursement de la somme de 7.884 euros formée par la société Samantha SARL, ils se contentent d’affirmer que le décompte fait apparaitre la régularisation de charges effectuée par le cabinet de gestion, sans apporter de réponse aux contestations de la locataire. 

Il convient de se reporter à la clause définissant les charges imputables au preneur en plus du loyer. Le bail liant les parties stipule que le preneur est tenu du paiement mensuel d’une provision sur charges, ajustable en fonction des dépenses réelles. L’article « Charges générales et conditions » définit les charges et taxes que doit supporter le preneur.

Eu égard à la date de signature du bail commercial du 14 octobre 2002, il convient de rappeler qu'il n'est pas soumis aux dispositions du code de commerce issues de la loi dite Pinel du 18 juin 2014, qui notamment obligent désormais à préciser exhaustivement l'ensemble des charges récupérables sur le preneur. A défaut d'une telle obligation, l'imprécision de la clause s'interprète en faveur du débiteur de l'obligation, soit en l'espèce, le locataire. 



La société Samantha SARL justifie avoir sollicité le 19 novembre 2020 des explications sur la régularisation des charges relatives aux années 2016 à 2019 intervenue fin 2020. En particulier, elle conteste la part des charges de copropriété qui lui est imputée, à hauteur de 141 tantièmes, ainsi que la part de taxe des ordures ménagères imputée à hauteur de 70%, selon les régularisations de charge 2016-2020 qu’elle verse aux débats.

Il ressort effectivement du règlement de copropriété versé aux débats que le lot 9 appartenant aux bailleurs est composé de deux maisons similaires dont celle du [Adresse 4], composées chacune d’un rez-de-chaussée élevé sur sous-sol puis de 3 étages, le dernier étant mansardé et à usage d’habitation. Or, le local donné à bail commercial se compose d’un sous-sol, une boutique donnant sur le passage et un local situé au premier étage. Il en résulte que la société Samantha est locataire d’une partie seulement d’une des deux maisons composant le lot 9, soit moins de la moitié du lot, de sorte que l’imputation de 141 tantièmes sur les 213 attribués au lot 9 est excessive. 

En outre, aucune explication n’est fournie par les bailleurs sur l’imputation de 70% de la taxe d’ordures ménagères. 

Comme le relève la société Samantha, le décompte locatif fait apparaitre des corrections de régularisations de charges 2014 à 2020 pour un montant total de 4.409,27 euros à son profit, réalisées en juillet 2021. Ces corrections laissent penser que des imputations excessives avaient été réalisées à l’occasion de la régularisation de 2020. Toutefois, aucune des parties ne verse de pièces permettant d’expliquer les calculs correctifs réalisés sur les charges et les taxes en juillet 2021.

Il résulte de ces éléments que des erreurs ont effectivement pu être commises dans le calcul des régularisations de charges, qu’elles ont possiblement été corrigées par les bailleurs en 2021, sans que le tribunal puisse apprécier la conformité des charges et taxes réellement imputées au preneur.

Pour autant, la société Samantha SARL sollicite le remboursement des provisions sur charges à hauteur de 131,40 euros par mois pendant 5 ans sur la période de 2015 à 2020, soit la somme totale de 7.884 euros, sans verser aucun justificatif du paiement de cette somme, alors qu’il ressort du décompte locatif annexé au commandement de payer qu’il existait déjà un solde débiteur de 4.058,42 euros en janvier 2020. En outre, si les provisions sur charges s’élevaient à 131,40 euros de 2020 à 2022, la société Samantha ne justifie pas qu’elles étaient de ce montant entre 2015 et 2020, alors que le bail fixait des provisions sur charges de 38 euros par mois en 2002.

Au regard de ces éléments, la société Samantha SARL ne justifie pas avoir effectivement payé les sommes dont elle demande le remboursement. Elle sera donc déboutée de sa demande de remboursement et de sa demande de compensation.

S’agissant de la demande en paiement de l’indivision [B], compte tenu de la contestation existante sur les calculs de régularisation de charges et en l’absence de tout justificatif versé aux débats à ce titre, il y a lieu de réduire la somme réclamée au titre des arriérés du montant des provisions sur charges sur la période de janvier 2020 à février 2022, étant précisé que les frais d’envoi postaux de 1,40 euros par mois ne sont pas visés dans les stipulations contractuelles et doivent donc être déduits.

En conséquence, la société Samantha SARL sera condamnée à payer aux bailleurs la somme de [28.825,88 euros – (131,4 x 26 mois)] = 25.409,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.






Sur la demande de condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation pour la période du 14 mars 2022 au 31 octobre 2022, les bailleurs ne justifient pas le calcul des sommes demandées de sorte qu’ils seront déboutés de cette demande.


Sur les demandes accessoires

En l’espèce, la société Samantha SARL qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Condamnée aux dépens, elle sera condamnée à payer à l’indivision [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

*


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute la SARL Samantha SARL de sa demande d’autorisation à exercer l’activité de « Petite restauration, restauration rapide, salon de thé, traiteur, vente à emporter, à livrer et sur place de sandwiches, salades, plats, glaces », dans les lieux loués situés [Adresse 4], à [Localité 3], appartenant en indivision à Mme [P] [M], née [B], Mme [E] [H] née [B], M. [N] [B], Mme [G] [R] née [B], M. [T] [B], M. [K] [B], et Mme [Z] [W] née [B],

Déboute la SARL Samantha SARL de sa demande de dommages intérêts au titre d’un préjudice de dépréciation de son fonds de commerce et d’un préjudice moral,

Déboute la SARL Samantha SARL de sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 14 février 2022,

Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 4], à [Localité 3], à la date du 14 mars 2022 à vingt-quatre heures, par l'effet du commandement du 14 février 2022 délivré par Mme [P] [M], née [B], Mme [E] [H] née [B], M. [N] [B], Mme [G] [R] née [B], M. [T] [B], M. [K] [B], Mme [Z] [W] née [B],

Déboute la SARL Samantha SARL de sa demande de report de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

Dit que la SARL Samantha SARL devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,



Faute pour la SARL Samantha SARL de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise Mme [P] [M], née [B], Mme [E] [H] née [B], M. [N] [B], Mme [G] [R] née [B], M. [T] [B], M. [K] [B], Mme [Z] [W] née [B] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l'assistance de la force publique,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL Samantha SARL aux bailleurs à une somme égale au montant du dernier loyer mensuel, majoré des taxes et charges, à compter du 15 mars 2022,

Condamne la SARL Samantha SARL au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi fixée à compter du 15 mars 2022 et jusqu’à complète libération des lieux,

Déboute la SARL Samantha SARL de sa demande en remboursement de charges à hauteur de 7.884 euros pour la période de 2015 à 2020,

Dit n’y avoir lieu à compensation,

Condamne la SARL Samantha SARL à payer à Mme [P] [M], née [B], Mme [E] [H] née [B], M. [N] [B], Mme [G] [R] née [B], M. [T] [B], M. [K] [B], Mme [Z] [W] née [B], la somme de 25.409,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, au titre de l’arriéré locatif,

Condamne la SARL Samantha SARL à payer à Mme [P] [M], née [B], Mme [E] [H] née [B], M. [N] [B], Mme [G] [R] née [B], M. [T] [B], M. [K] [B], Mme [Z] [W] née [B], la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL Samantha SARL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Samantha SARL aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à Paris le 1er Juillet 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME