Tribunal Judiciaire · CIVIL_EX-TI — 2 avril 2025

MINUTE N° : 25/00046


JUGEMENT
DU 02 Avril 2025




N° RG 25/00340 - N° Portalis DBYF-W-B7J-JQ4U











SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3]
 


ET : 

S.C.I. SBV













GROSSE + COPIE le
à

COPIE le
à 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]



Au siège du Tribunal, [Adresse 5] à TOURS,


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND



DÉBATS :

A l'audience publique du 29 janvier 2025


DÉCISION :

Annoncée pour le 02 AVRIL 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL CITYA CHARLES GILLES immatriculé au RCS de [Localité 9] N° 348 662 255, demeurant [Adresse 2]

non comparante, représentée par Me LE CARVENNEC substituant Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS
D’une part ;

DEFENDERESSE

S.C.I. SBV immatriculée au RCS de [Localité 9] N° 904 772 860, demeurant [Adresse 8]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;




EXPOSE DU LITIGE

 La société civile immobilière SBV (ci-après dénomméé SCI SBV) est propriétaire du lot n°26 dans l’immeuble situé [Adresse 3], [Adresse 1] et [Adresse 7] à Tours (37000).

Le 8 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 6] à Tours représenté par son syndic la SARL CITYA CHARLES GILLES a donné assignation à la SCI SBV devant le Tribunal judiciaire de Tours, 
afin de voir, sur le fondement des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code civil, 10, 10-1 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 44, 514, 699, 700, 750-1 et 825 du code de procédure civile et 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :
condamner cette dernière à lui payer :la somme de 4 088,58 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 7 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2024 ;la somme de 818,40 euros au titre des frais de recouvrement,la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ; ordonner la capitalisation des intérêtscondamner cette dernière à lui payer la somme de 2 124 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront le coût de l'assignation ;ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir 
Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 7 janvier 2025 la somme de 4 088,58 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s'acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété cause un préjudice à la copropriété.

A l’audience du 29 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 9], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.
La partie défenderesse, régulièrement citée par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n'est pas représentée.
La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi. 

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 9] verse aux débats :
- le relevé de propriété du bien litigieux;
- le contrat de syndic ;


- le procès-verbal d'assemblée générale du 13 mai 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice 01/01/2025 au 31/12/2025 ;
- les procès-verbaux antérieurs d'assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ; 
- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée. 
- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 7 janvier 2005 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées
3541,19
Frais sollicités (818,40 € + 822 € somme qui sera examinée au titre de l’article 700)
1640.40
TOTAL 
5181,59


Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI SBV n'a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 7 janvier 2005 à hauteur de la somme de 3541,19 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 10 février 2024 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SCI SBV sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3541,19 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 7 janvier 2005 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2024 sur la somme de 877,90 euros et à compter de l'assignation du 8 janvier 2025 pour le surplus.


- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure. 
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est partiellement justifiée à hauteur de 45,60 euros.






Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic
Vu l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. 

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de la SCI SBV ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 20 % de la créance à recouvrer. Seuls des diligences exceptionnelles à hauteur de la somme de 480 euros seront accordées en conséquence. 

***
La SCI SBV sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 525,60 euros au titre des frais de recouvrement.


- Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

- Sur la demande de capitalisation des intérêts
En application de l'article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

- Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
La SCI SBV est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n'est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.


- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI SBV sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile en tenant compte des factures produites et de l’équité.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne la SCI SBV à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 6] à Tours les sommes suivantes : 
3.541,19 € (TROIS MILLE CINQ CENT QUARANTE-UN EUROS DIX-NEUF CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au7 janvier 2005 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2024 sur la somme de 877,90 euros et à compter de l'assignation du 8 janvier 2025 pour le surplus;525,60 € (CINQ CENT VINGT-CINQ EUROS SOIXANTE CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d'ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; 
Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 9];

Condamne la SCI SBV aux dépens ;

Condamne la SCI SBV à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 6] à Tours la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS)euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ; 

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT