Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 17 octobre 2024
 à Me DE FORESTA
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 17 octobre 2024
 à Mme [B]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/00535 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4N6O

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ROQUEBRUNE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE




DEFENDERESSE

Madame [H] [B]
née le 13 Décembre 1956 à [Localité 4] (13)
demeurant [Adresse 2]
comparante













–
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 28 septembre 2004, la SCI ROQUEBRUNE, a donné à bail à Madame [H] [B] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 317 euros hors charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 5] a fait signifier à Madame [B], par acte de commissaire de justice du 7 septembre 2023, un commandement de payer la somme de 4.840,96 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 8 janvier 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI [Adresse 5] a attrait Madame [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
??constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves aux clauses et obligations ; ??ordonner l'expulsion de Madame [H] [B] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; ??condamner Madame [H] [B] au paiement des sommes suivantes : 4.991,68 euros, à titre de provision correspondant à l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, somme à parfaire à l’audience ; une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au double du loyer courant avec charges, indexable, jusqu’à libération complète des lieux ; 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation. 
L'affaire a été appelée le 21 mars 2024 et plaidée. 

Représentée par son avocat, la SCI ROQUEBRUNE a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 3.941,31 euros au 16 mars 2024. Elle a donné son accord pour des délais de paiement au bénéfice de la locataire, et suspension des effets de la clause résolutoire. 

Madame [H] [B] a comparu en personne. Elle n’a pas contesté la dette mais a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement en faisant valoir une reprise des loyers courants. 

Par ordonnance du 23 mai 2024, la réouverture des débats a été ordonnée afin de permettre à la bailleresse de s’expliquer sur sa qualité à agir, le contrat de location ayant été conclu et signé avec une indivision. 

A l’audience de rappel le 4 juillet 2024 : 
la SCI ROQUEBRUNE, représentée par son conseil, a expliqué que par acte du 29 novembre 2004, l’indivision [S] [Y], signataire du bail, a apporté l’immeuble dont il s’agit au profit de la SCI [Adresse 5]. Elle a en revanche indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement en raison d’incidents de paiement réguliers ayant nécessité la délivrance de 5 commandements de payer. Madame [H] [B] a comparu en personne et réitéré sa proposition de régler 300 euros par mois en plus des loyers courants pour être maintenue dans les lieux. 
Le diagnostic social et financier de la locataire expose qu’âgée de 67 ans, Madame [B] a traversé une longue période de chômage. Sa précarité financière s’est accentuée avec une baisse de droits suite à la modification de sa situation familiale. Elle a repris une activité en octobre 2021 mais n’a repris le paiement du loyer qu’en octobre 2023. Elle a été orientée vers action logement pour un accompagnement. 

Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La SCI [Adresse 5] verse aux débats une attestation notariée du 13 juin 2024, qui confirme que l’immeuble objet du litige et loué à Madame [B], a fait l’objet d’un apport le 29 novembre 2004, par l’indivision [S] [Y], signataire du bail. 
La SCI ROQUEBRUNE justifie donc de sa qualité de propriétaire et par là, de sa qualité et de son intérêt à agir. 
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 janvier 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 21 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI ROQUEBRUNE justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 8 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
 
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu le 28 septembre 2004 contient une clause résolutoire (article III) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 septembre 2023, pour la somme en principal de 4.840,96 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 novembre 2023. 
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé qu’une somme de 3.225,43 euros reste due au 3 juillet 2024, correspondant à l'arriéré des loyers et charges.
Dès lors, Madame [B] qui ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette, sera condamnée à verser cette somme à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 septembre 2023. 
Sur la demande de suspension de la clause résolutoire 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse, que Madame [B] a bien repris le paiement des derniers loyers courants avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, des efforts de Madame [B], de la durée du bail, de l’absence de difficultés ou de besoins exprimés par la bailleresse, elle sera autorisée à s’acquitter de sa dette suivant les modalités prévues au présent dispositif. 

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [B] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI [Adresse 5] sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier. Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation et le recours à la force publique sont de nature à réparer le préjudice subi par la SCI [Adresse 5] et à favoriser la bonne exécution de la décision.
· Madame [B], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SCI [Adresse 5] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée suivant les modalités de révision prévues au bail résilié, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion. La demande de majoration de l’indemnité d’occupation ne peut prospérer conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite. 
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.



Sur les demandes accessoires
 
L’équité exige de condamner Madame [B] qui n’a pas payé ses loyers à temps, à régler à la SCI ROQUEBRUNE une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.
 
Partie perdante, Madame [B] supportera la charge des entiers dépens conformément à l'article 695 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de préciser plus en avant leur contenu. 
  
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2004, entre l’indivision [S] [Y] dans les droits de laquelle vient la SCI [Adresse 5], et Madame [H] [B], portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [H] [B] à verser à la SCI [Adresse 5] venant aux droits de l’indivision [S] [Y], à titre provisionnel, la somme de 3.225,43 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 septembre 2023, au titre de l’arriéré locatif ; 
AUTORISONS Madame [H] [B] à s'acquitter de la dette en 36 échéances successives et mensuelles de 89 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ; 
DISONS que les échéances seront payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette ; 
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; 

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [H] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI [Adresse 5] venant aux droits de l’indivision [S] [Y], sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Madame [H] [B] sera condamnée à verser à la SCI [Adresse 5] venant aux droits de l’indivision [S] [Y], une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, indexée suivant les modalités de révision prévues au bail résilié, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion ; 
REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS Madame [H] [B] à payer à la SCI ROQUEBRUNE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Madame [H] [B] aux entiers dépens ; 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président