Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 04 Avril 2024


 GROSSE :
 Le 07 Juin 2024
 à Me MABRUT Guillaume 
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 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 24/01319 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4T5E

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. RC INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Guillaume MABRUT, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [I] [F]
née le 07 Décembre 1984 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparante














EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 23 septembre 2022, la SCI RC INVEST a donné à bail à Madame [I] [F] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 435 euros charges comprises. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI RC INVEST a fait signifier à Madame [F] par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 1.953 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 14 février 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI RC INVEST a attrait Madame [I] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire : 
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ordonner sans délais l'expulsion de Madame [F] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, condamner Madame [F] au paiement des sommes suivantes : 2.405,72 euros outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2024 ; d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges de 449,87 euros, indexable, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux; 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais postaux de 6,50 euros. 
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 avril 2024. 

Représentée par son avocat, la SCI RC INVEST a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 2.771,33 euros outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 02 avril 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus. 

Citée à étude, Madame [I] [F] n’a pas comparu et n’a pas été représentée lors des débats. 

Aucun diagnostic social et financier de la locataire n’a été transmis au Tribunal. 

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Madame [I] [F] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à SCI RC INVEST. 

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 Février 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI RC INVEST justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 6 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 23 septembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 novembre 2023, pour la somme en principal de 1.953 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 janvier 2024.
Madame [F] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
L'introduction sans droit ni titre dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte n'étant pas établie, pas plus que la mauvaise foi de la locataire, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que les délais prévus par les dispositions des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution soient réduits ou supprimés. 

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, aux mêmes conditions d’indexation que celles prévues au bail résilié, et de condamner Madame [F] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 449,87 euros.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé qu’une somme de 2.771,33 euros reste due à la date du 2 avril 2024, correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois d’avril 2024 inclus. 
Madame [F] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. 
Elle sera donc condamnée à verser cette somme provisionnelle à la SCI RC INVEST avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.953 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance. 
En l'absence de Madame [F] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, il ne peut être envisagé de lui accorder d'office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires, ce d'autant qu’elle ne règle pas régulièrement ses loyers et charges depuis juin 2023. 

Sur les demandes accessoires
 
L’équité exige de condamner Madame [F], partie perdante, à payer à la SCI RC INVEST une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles. 

Madame [F] supportera également la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et des frais de courriers recommandés pour un montant de 6,50 euros. 
  
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 septembre 2022, la SCI RC INVEST a donné à bail à Madame [I] [F] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 3 janvier 2024 ;
 
ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI RC INVEST, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
 
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

CONDAMNONS Madame [I] [F] à payer à la SCI RC INVEST, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 449,87 euros, indemnité due à compter du 4 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNONS Madame [I] [F] à payer à la SCI RC INVEST une somme provisionnelle de 2.771,33 euros correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.953 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance ; 
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Madame [I] [F] à payer à la SCI RC INVEST une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNONS Madame [I] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des frais postaux d’un montant de 6,50 euros ; 
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président