Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 04 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 07 juin 2024
 à Me Christophe JERVOLINO 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 7 juin 2024
 à Mme [R] [L]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/01733 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3DS2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe JERVOLINO de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [R] [L]
née le 03 Juin 1988 à , demeurant [Adresse 2]

comparante en personne











–
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 10 septembre 2021, la SA UNICIL a donné à bail à Madame [R] [L] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 492,88 euros outre 81,59 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier à Madame [L], par acte de commissaire de justice du 23 mars 2022, un commandement de payer la somme de 611,48 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 24 janvier 2023, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA UNICIL a attrait Madame [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
??constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ??ordonner l'expulsion de Madame [R] [L] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,??condamner Madame [R] [L] au paiement des sommes suivantes : 2.498,23 euros outre 85,16 euros de frais de procédure, à titre de provision correspondant à l’arriéré locatif suivant décompte au 6 janvier 2023 ; une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à libération complète des lieux, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision du loyer; 350 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et dire que dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcée dans l'ordonnance à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier par application de l'article A 444-31 du Code de Commerce devra être supporté par la débitrice en sus de l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
L'affaire a été appelée le 22 juin 2023, renvoyée et retenue le 7 décembre 2023. 

Représentée par son avocat, la SA UNICIL, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Madame [R] [L] a comparu en personne. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement en faisant valoir une reprise des loyers courants, un suivi social et une demande de FSL en cours, un salaire mensuel de 1050 euros et un enfant à charge. 

Le délibéré a été fixé au 8 février 2024, date à laquelle une réouverture des débats a été ordonnée pour permettre à la SA UNICIL un décompte actualisé des sommes dues. 

Le dossier a été rappelé à l’audience du 4 avril 2024. 

Représentée par son conseil, la SA UNICIL a maintenu ses demandes en versant un décompte actualisé au 2 février 2024, qui actualise sa créance à un montant de 7.274,72 euros. La bailleresse a dit ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement dérogatoires avec suspension des effets de la clause résolutoire. 

Comparaissant en personne, Madame [R] [L] a également réitéré ses demandes reconventionnelles de délais. Elle a précisé continuer à payer les loyers courants. Elle propose de régler en outre 80 euros par mois maximum. 

Aucun diagnostic social et financier de la locataire n’a été transmis au Tribunal. 

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 janvier 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 22 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 23 mars 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 janvier 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
 
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
En l'espèce, le bail conclu le 10 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article IX) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mars 2022, pour la somme en principal de 611,48 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 mai 2022. 
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé qu’une somme de 6.958,67 euros reste due au 2 février 2024, correspondant à l'arriéré des loyers et charges, terme du mois de janvier 2024 inclus et hors frais. 
Dès lors, Madame [L] qui ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette, sera condamnée à verser cette somme à titre provisionnel à la SA UNICIL. 
Sur la demande de suspension de la clause résolutoire 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse, que Madame [L] a bien repris le paiement des derniers loyers courants avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, des efforts et de la bonne foi de Madame [L], de la qualité et de l’accord de la bailleresse, elle sera autorisée à s’acquitter de sa dette suivant les modalités prévues au présent dispositif. 

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [L] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA UNICIL sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Madame [L], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion, 
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires
 
La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par la SA UNICIL au titre des frais irrépétibles.
 
En revanche, Madame [L], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation (coût réclamé dans le décompte des loyers). 
  
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 septembre 2021, la SA UNICIL a donné à bail à Madame [R] [L] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 23 mai 2022 ;

CONDAMNONS Madame [R] [L] à verser à la SA UNICIL, à titre provisionnel, la somme de 6.958,67 euros, comptes arrêtés au 2 février 2024, correspondant aux loyers et charges impayés, terme du mois de janvier 2024 inclus ; 
AUTORISONS Madame [R] [L] à s'acquitter de la dette selon les modalités suivantes : 
12 échéances successives et égales de 80 euros ; Suivies de 12 échéances successives et égales de 160 euros ; Suivies de 12 échéances successives de 320 euros, la 36ème et dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ; DISONS que les échéances seront payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette ; 
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; 

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [R] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA UNICIL sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Madame [R] [L] sera condamnée à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, indexable et révisable selon les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, à compter de la résiliation le 23 mai 2022 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion ; 
REJETONS le surplus des demandes ; 

DEBOUTONS la SA UNICIL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Madame [R] [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ; 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président