Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 04 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 07 juin 2024
 à Me BARTON-SMITH
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 07 juin 2024
 à Mme [S] [N]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/00800 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4PUI

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [N] [S], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne











EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 15 octobre 2014, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’office public de l’habitat, l’OPAC, a donné à bail à Madame [N] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 377,37 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier à Madame [S] par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023 un commandement de payer la somme en principal de 1.618,52 euros, visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 15 janvier 2024, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’office public de l’habitat, l’OPAC, a attrait Madame [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir : 
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ; ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;condamner Madame [S] à lui payer :* la somme de 2.291,17 euros au titre de la dette locative, avec intérêts de retard ; 
* une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel avec charges, jusqu'à libération effective des lieux ;
* la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* rendre opposable la décision à venir au conjoint ou partenaire de PACS du locataire ; 
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, débours et tous frais exposés. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2024 et plaidée.

Représentée par son conseil, l'EPIC 13 HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il a actualisé sa créance à un montant de 3.644,26 euros, selon décompte en date du 3 avril 2024, hors frais de procédure et terme de mars 2024 inclus. Il s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement à Madame [S] et à son maintien dans les lieux. 
 
Madame [N] [S] a comparu en personne. Elle a indiqué reconnaître sa dette, née à la suite d’une coupure du RSA. Elle ne perçoit actuellement que des allocations familiales à hauteur de 600 euros par mois. Précisant avoir des enfants, elle a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, ce qu’elle a vainement demandé auprès de son bailleur. Elle a confirmé ne pas avoir payé les derniers loyers et charges avant l’audience. 
Aucun diagnostic social et financier de la locataire n'a été transmis au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
 
En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation
 
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône par courrier en recommandé réceptionné le 24 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
 
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
 
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
En l'espèce, le bail conclu le 15 octobre 2014 contient une clause résolutoire (article 16. VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 octobre 2023, pour la somme en principal de 1.618,52 euros.
 
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 décembre 2023. 
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Madame [S] n’a effectué aucun versement depuis mars 2023 et n’a pas réglé les derniers loyers et charges courants avant l’audience. Elle ne peut donc bénéficier des délais dérogatoires prévus à l’article précité, ni de l’effet suspensif de la clause résolutoire en résultant. 
Dès lors, devenue occupante sans droit ni titre depuis le 26 décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il n’y a pas lieu de rendre la décision opposable au conjoint ou partenaire de PACS de Madame [S], en l’absence de toute information à cet égard, dès lors que l’expulsion de tous occupants du chef de la locataire est également ordonnée. 

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [S] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 589,96 euros à ce jour.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni qu’une somme de 3.644,26 euros reste due à la date du 3 avril 2024, correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de mars 2024 inclus et hors frais de procédure. 
Il résulte de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (...).

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat. 

L’EPIC 13 HABITAT justifie d’une mise en demeure adressée à Madame [S] le 17 novembre 2023 aux fins d’enquête 2024 relative au supplément de loyer de solidarité et à l’occupation du parc locatif social. Il est donc foncé à réclamer l’indemnité pour frais de dossier en l’absence de réponses dans les délais légaux. 

Madame [S] ne conteste aucunement le principe ni le montant de la dette. 
Elle sera donc condamnée à verser la somme provisionnelle de 3.644,26 euros à l’EPIC 13 HABITAT, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 janvier 2024. 
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il ressort des propres explications de Madame [S] que ses ressources ne sont pas suffisantes pour couvrir ses dépenses actuelles. Il s’en déduit, dans ces conditions, qu’elle n’est pas en capacité de pouvoir respecter un plan d’apurement de sa dette.

Elle sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires
 
La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par 13 HABITAT au titre des frais irrépétibles.
 
En revanche, Madame [S], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et l’assignation. 
  
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 octobre 2014, entre l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’office public de l’habitat, l’OPAC, et Madame [N] [S], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 26 décembre 2023;

REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Madame [N] [S] ; 
 
ORDONNONS en conséquence à Madame [N] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’office public de l’habitat, l’OPAC, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
 
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

CONDAMNONS Madame [N] [S] à verser à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’office public de l’habitat, l’OPAC, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit à ce jour un montant de 589,96 euros, indemnité due à compter du 26 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNONS Madame [N] [S] à payer à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’office public de l’habitat, l’OPAC une somme provisionnelle de 3.644,26 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, outre frais de dossier prévus à l’article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, comptes arrêtés au 3 avril 2024 et terme du mois de mars 2024 inclus ; 
REJETONS le surplus des demandes ;
REJETONS la demande de l'office public de l'habitat 13 HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNONS Madame [N] [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président