Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 04 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 07 juin 2024
 à Me ALBRAND Marine 
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 EXPEDITION :
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N° RG 24/00834 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4P6L

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [P]
né le 14 Mai 1992 à [Localité 6], domicilié : chez [P] [Adresse 4], [Adresse 3]

représenté par Me Marine ALBRAND, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [C] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparante











EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée à effets au 1er octobre 1998, Monsieur [T] [Y] a donné à bail à Madame [C] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 2045 francs charges comprises.
Par acte notarié du 7 mai 2021, l’appartement a été vendu par Monsieur [T] [Y] à la SAS BELLE DE MARS. 
Par acte notarié du 6 février 2023, la SAS BELLE DE MARS a vendu l’appartement à Monsieur [K] [P]. Par courrier du 3 mars 2023, ce dernier a informé la locataire du changement de propriétaire. 
Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023 Monsieur [P] a fait signifier à Madame [D] un commandement de payer la somme en principal de 2.364,64 euros et une sommation d’avoir à justifier de l’assurance locative, en visant la clause résolutoire contractuelle. 
Par assignation du 26 janvier 2024, Monsieur [K] [P] a attrait Madame [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, afin de voir : 
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et charges et de souscription d’une assurance contre les risques locatifs ; ordonner l'expulsion immédiate en supprimant les délais de grâce des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de la locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;autoriser le propriétaire à faire constater l’état des lieux par huissier ; autoriser le transport et la séquestration des meubles dans un lieu approprié aux risques et frais de la locataire, en garantie des sommes dues ; condamner Madame [C] [D] à lui payer par provision :* la somme de 2.350,56 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal, somme à parfaire au jour de l’audience ; 
* une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel avec charges, soit 442,96 euros, de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu'à libération effective des lieux, avec indexation annuelle ;
* la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation : 
écarter la suspension des effets de la clause résolutoire et tout délai de paiement. L’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2024 et plaidée.

Représenté par son conseil, Monsieur [P] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il a actualisé sa créance à un montant de 2.329,44 euros, selon décompte en date du 3 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus.
 
Citée à étude, Madame [C] [D] n’a pas comparu et n’a pas été représentée lors des débats.
Aucun diagnostic social et financier de la locataire n'a été transmis au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Madame [C] [D] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à Monsieur [K] [P]. 

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
 
En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation
 
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [P] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 13 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
 
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
 
L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En présence simultanée d'une demande d'acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d'abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l'acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié pour défaut d’assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux.

Une sommation a été délivrée par huissier de justice à Madame [D] le 10 novembre 2023, d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance locative visant les dispositions de l'article 7 g) de la loi précitée et la clause résolutoire. 

Ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti, la défenderesse, absente lors de l'audience n'ayant pas transmis au bailleur ni au tribunal les justificatifs afférents à la souscription d'une assurance locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 décembre 2023, soit un mois après la délivrance de la sommation par huissier, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

En l’absence de la locataire et de demande en ce sens, vu l’opposition du bailleur à la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [D] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour Monsieur [P], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1, L. 412-6 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 

L'introduction sans droit ni titre dans les locaux appartenant à Monsieur [P] à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte n'étant pas établie, pas plus que la mauvaise foi de la locataire, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que les délais prévus par les dispositions des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution soient réduits ou supprimés. 

Il n'apparaît pas davantage nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution, tandis que le recours à la force publique est de nature à favoriser la bonne exécution de la présente ordonnance. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur séquestration, leur mise en enchères ou les déclarer abandonnés, ces demandes faites par anticipation demeurant à ce stade purement hypothétiques.

La demande d’établissement d’un état des lieux de sortie, également prématurée, sera rejetée. 

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, avec indexation et révision telle que prévue au bail résilié, et de condamner Madame [D] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 442,96 euros à ce jour.
En outre, il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Monsieur [P] réclame une somme de 2.329,44 euros suivant décompte actualisé au 1er avril 2024, correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois d’avril 2024 inclus. 

Ce décompte inclut toutefois un arriéré locatif « d’environ » 1.978 euros dont fait état l’acte de vente notarié. Or, à défaut de toute autre information et justifications quant à la date de constitution, la composition de cet arriéré locatif, de procédure de recouvrement amiable auprès de la locataire, la créance à ce titre ne peut être considérée comme non sérieusement contestable. Elle sera donc déduite du décompte fourni par le bailleur. 

L’arriéré locatif s’élève donc à un montant de 351,44 euros. 

Madame [D] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de sa dette. 
Elle sera donc condamnée à verser cette somme provisionnelle de 351,44 euros à Monsieur [P], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 janvier 2024. 
En l'absence de Madame [D] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, il ne peut être envisagé de lui accorder d'office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires. 

Sur les demandes accessoires
 
L’équité exige de commander Madame [D] à payer à Monsieur [P] une somme de 500 euros pour les frais irrépétibles qu’il a exposés pour la présente procédure. 
 
Partie perdante, Madame [D] supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. 
  
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 1998, par Monsieur [T] [Y] dans les droits duquel vient Monsieur [K] [P], et Madame [C] [D], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 10 décembre 2023 ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [C] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ; 
 
DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [K] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, sous réserve de la trêve hivernale prévue à l’article L412-6 du même code ;
 
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

CONDAMNONS Madame [C] [D] à verser à Monsieur [K] [P], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit à ce jour un montant de 442,96 euros, avec indexation et révision suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, due à compter du 10 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNONS Madame [C] [D] à payer à Monsieur [K] [P], une somme provisionnelle de 351,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 3 avril 2024 et terme du mois d’avril 2024 inclus ; 
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Madame [C] [D] à payer à Monsieur [K] [P], une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNONS Madame [C] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président