Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Avril 2025


 GROSSE :
 Le 13 juin 2025
 à M. [P] 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 13 juin 2025
 à Me PUVENEL
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 25/00562 - N° Portalis DBW3-W-B7J-563U

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [P], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [H] [N] épouse [P], demeurant [Adresse 1]

non comparante


DEFENDEURS

Madame [V] [C]
née le 01 Mars 1976 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [O] [U]
né le 15 Août 1958, demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE









EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 1er décembre 2022, Monsieur [B] [P] et Madame [H] [N] épouse [P] ont donné à bail à Madame [V] [C] et Monsieur [O] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]. 
Des loyers étant demeurés impayés, le 5 novembre 2024, les époux [P] ont fait délivrer à Madame [C] et Monsieur [U] un commandement de payer la somme de 2.888 euros, visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 29 janvier 2025, Monsieur [B] [P] et Madame [H] [N] épouse [P] ont attrait Madame [V] [C] et Monsieur [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir : 
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ; ordonner l'expulsion de Madame [V] [C] et Monsieur [O] [U] et de tous occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Madame [V] [C] et Monsieur [O] [U] solidairement à leur payer:* la somme provisionnelle de 2.888 euros au titre de la dette locative arrêtée en novembre 2024, somme à parfaire à l’audience, avec intérêts ; 
* une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel avec charges, indexable et avec intérêts de droit jusqu'à libération effective des lieux ;
* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 03 avril 2025 et plaidée.

Comparant en personne, Monsieur [B] [P] a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d'instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 5.146 euros au 3 avril 2025, terme du mois d’avril et frais de procédure inclus. 

Comparant en personne, Madame [V] [C] a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle n’a pas contesté la dette mais a fait valoir la reprise du paiement des loyers courants. Elle a déclaré être en recherche d’un nouveau logement, être en CDI, percevoir 1.600 euros de salaire et n’avoir aucune charge de famille. 

Représenté par son avocat, Monsieur [O] [U] a demandé à titre principal le rejet des demandes des époux [P] en l’état de contestations sérieuses, subsidiairement de dire qu’il n’est tenu à payer qu’une somme de 110,93 euros, condamner Madame [C] aux entiers dépens. 

Monsieur [U] a expliqué avoir donné congé par courrier recommandé du 2 novembre 2023, et ne plus occuper les lieux. Conformément à la clause de solidarité prévue au bail, il n’était tenu des dettes locatives que jusqu’au 4 juin 2024. L’arriéré jusqu’à cette date correspondant à des charges qui ne sont pas exigibles en l’absence de régularisation par les bailleurs. Monsieur [U] a donc soulevé une contestation sérieuse sur la somme à laquelle il est tenu, subsidiairement de cantonner sa condamnation à cette somme de 110,93 euros exigible jusqu’à l’expiration de la solidarité des co-locataires. 

Le délibéré a été fixé au 12 juin 2025, par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
 
En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation
 
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Par ailleurs, bien que bailleurs personnes privées, les époux [P] justifient avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône 6 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
 
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
 
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail conclu le 1er décembre 2022 contient une clause résolutoire (article XI) prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 novembre 2024 aux deux locataires pour la somme de 3.042,30 euros.

Il résulte du décompte des locataires remis à l’audience par Monsieur [P], que sont réclamées des sommes correspondant à un reliquat de 52 euros pour les mois d’avril 2024 à août 2024, la taxe d’ordures ménagères 2024 d’un montant de 376 euros, enfin le loyer intégral de 1.052 euros pour les mois d’octobre 2024, décembre 2024, février 2025 et avril 2025. 

Il s’en déduit qu’à compter de la délivrance du commandement de payer et dans le délai des deux mois imparti, seul le mois de novembre 2024 a été réglé, soit un montant de 1.052 euros. 

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 janvier 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé au 3 avril 2025, que Madame [C] reste à devoir la somme de 5.146 euros au titre de l’arriéré locatif.

L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que : 
« I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ».
Ces dispositions sont d'ordre public.
Elles mettent fin à l'automaticité de la clause d'indexation, et à toute possibilité pour le bailleur négligent d'effectuer un éventuel rattrapage d'indexation ; de surcroît, l'indexation ne joue plus de plein droit et ne s'applique qu'à compter de la demande en révision formulée par le bailleur.
En l'espèce, le bail prévoit bien une clause de révision du loyer. 
Néanmoins en l’absence de tout justificatif de notification de révision du loyer produit aux débats, il convient de constater que le montant mensuel du loyers charges comprises est fixé à 1020 euros. 
Il convient de déduire du décompte du bailleur les frais de procédure de 154 euros qui ne relèvent pas de la dette locative, et les 376 euros de taxes d’ordures ménagères qui ne sont pas justifiés au dossier. 

Pour le reste, Madame [C] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle n’apporte pas la preuve de sa libération. Elle sera donc condamnée au paiement d’une somme de 4.488 euros, à titre de provision non sérieusement contestable à valoir sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur la demande de condamnation solidaire de Monsieur [U]

Aux termes de l'article 8-1 VI. de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

En vertu de cet article, lorsque le bail de colocation prévoit une clause de solidarité entre les colocataires, le colocataire qui délivre un congé à son bailleur demeure solidairement tenu au paiement des loyers pendant six mois après l'expiration du congé si aucun nouveau colocataire ne figure au bail.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’occurrence Monsieur [U] ne dément pas avoir signé le bail avec Madame [C] le 1er décembre 2022. Il établit avoir adressé un congé par courrier recommandé avec avis de réception le 2 novembre 2023. Par courriel du 4 novembre 2023, Monsieur [P] l’a informé avoir reçu le courrier. Le bail de Monsieur [U] a été résilié le 4 décembre 2023.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [U] est demeuré solidairement tenu des loyers et charges avec Madame [C] jusqu’au 4 juin 2024. 

Partant, Monsieur [U] sera condamné solidairement avec Madame [C] à payer à Monsieur et Madame [P] la somme de 110.93 euros à titre de provision non sérieusement contestable à valoir sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que Madame [C] a bien repris le paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la durée du bail et du caractère récent de la dette, des ressources de Madame [C], de l’absence d’urgences ou nécessités invoqués par les époux [P], il serait fait droit à la demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au présent dispositif. 

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [C] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, les époux [P] seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Madame [C], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser aux époux [P] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, révisables suivant les modalités prévues au bail résilié et avec intérêts de droit, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion. 
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires
 
Madame [C] et Monsieur [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. 

La demande d’actes au titre des mesures conservatoires, hypothétique et formulée par anticipation, sera rejetée. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir les époux [P], Madame [C] et Monsieur [U] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2022, entre d’une part Monsieur [B] [P] et Madame [H] [N] épouse [P], d’autre part Madame [V] [C], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 5 janvier 2025 ; 
CONDAMNONS Madame [V] [C] à verser à Monsieur [B] [P] et Madame [H] [N] épouse [P], à titre provisionnel, la somme de 4.488,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés au 3 avril 2025 ; 
AUTORISONS Madame [V] [C] à s'acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 124 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette ; 
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; 

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [V] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [B] [P] et Madame [H] [N] épouse [P] seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Madame [V] [C] sera condamnée à verser à Monsieur [B] [P] et Madame [H] [N] épouse [P] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, révisable selon les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié et avec intérêts de droit, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion ;
DISONS que Monsieur [O] [U] sera condamné solidairement avec Madame [I] [C] payer à Monsieur [B] [P] et Madame [H] [N] épouse [P] une somme de 110,93 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés au 4 juin 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS Madame [V] [C] et [O] [U] in solidum à payer à Monsieur [B] [P] et Madame [H] [N] épouse [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; 

CONDAMNONS Madame [V] [C] et [O] [U] in solidum aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ; 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président