Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Avril 2025



 GROSSE :
 Le 13 Juin 2025
 à Me NAUDIN Anne-Cécile
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 EXPEDITION :
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N° RG 25/00634 - N° Portalis DBW3-W-B7J-57IO

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société CECIGO SARLU, domiciliée : chez (CIPA) AGENCE ETOILE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [J] [E]
né le 07 Août 1982 à [Localité 4] (CÔTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 2]

non comparant













EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée signé électroniquement le 29 août 2022, la Société CECIGO SARLU a donné à bail à Monsieur [J] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].
Déplorant des loyers impayés, le 26 août 2024, la Société CECIGO SARLU a fait délivrer à Monsieur [J] [E] un commandement de payer la somme en principal de 2.148,41 euros visant la clause résolutoire.
Suivant assignation du 28 janvier 2025, la Société CECIGO SARLU a attrait Monsieur [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, afin de voir :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et la résiliation du bail de plein droit,
– ordonner l’expulsion du locataire du logement sis situé [Adresse 3] et de toute personne de son chef au besoin avec le concours de la force publique,
– obtenir sa condamnation à lui payer à titre provisionnel :
* un arriéré locatif de 3.898.96 euros au 16 janvier 2025 avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes figurant au commandement et pour le surplus, à compter de la présente assignation en application des stipulations au bail ;
* une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au départ effectif du locataire, d’un montant identique au loyer actuel majoré des charges, cette indemnité pouvant être révisée conformément au bail ;
* la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure ;
* ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.
L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 3 avril 2025.
Lors des débats, représentée par son conseil, la Société CECIGO SARLU a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, et actualisé sa créance à un montant de 5.299,33 euros au 1er avril 2025.
Cité à étude, Monsieur [J] [E] n’a pas comparu et personne pour lui.
Le délibéré a été fixé au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'absence de comparution de Monsieur [J] [E] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à la Société CECIGO SARLU.
En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 29 janvier 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la Société CECIGO SARLU justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 27 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa version applicable au litige, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

En l'espèce, le bail signé électroniquement le 26 août 2022 par Monsieur [E] et le 29 août 2022 par le mandataire du bailleur, contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 août 2024, pour la somme en principal de 2.148,41 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai de deux mois impartis. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date du 26 octobre 2024.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire par le locataire non comparant, ou la bailleresse et de reprise de paiement des loyers courants, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Monsieur [J] [E] étant occupant sans droit ni titre depuis le 26 octobre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [J] [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ; et de condamner Monsieur [J] [E], à son paiement, soit un montant de 466,79 euros, pouvant être révisée selon les clauses du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [J] [E] reste devoir la somme de 4.887,22 euros au 1er avril 2025, somme à laquelle il convient de déduire la somme de 160 euros non justifiée (16 euros x 10) au titre de la clause pénale et les sommes de 90 euros et de 162,11 euros au titre du commandement de payer.

Monsieur [J] [E], est donc redevable de la somme de 4.887,22 euros.

Monsieur [J] [E], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, ni preuve de sa libération.

Monsieur [J] [E] sera condamné au paiement de cette somme provisionnelle de 4.887,22 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.148,41 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus, au titre de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement payer et de l’assignation.

Par ailleurs, l’équité exige, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de les condamner in solidum à payer à la Société CECIGO SARLU une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé électroniquement le 26 août 2022 pour Monsieur [E] et le 29 août 2022 pour le mandataire de la Société CECIGO SARLU, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 26 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société CECIGO SARLU pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [E] à payer à la Société CECIGO SARLU, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 466,79 euros, laquelle pourra être révisable selon les clauses du bail, due à compter du 26 octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [E] à payer à la Société CECIGO SARLU, à titre provisionnel, la somme de 4.887,22 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 2148,41 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [E] à payer à la Société CECIGO SARLU une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [E] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le Président