Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Avril 2025



 GROSSE :
 Le 13 juin 2025
 à Me CASALTA Delphine 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 13 juin 2025
 à Mme [K] [E]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/06119 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5QNS

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [K] [E], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne















EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 11 juillet 2017, l’EPIC 13 HABITAT a donné à bail à Madame [K] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]. 
Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, 13 HABITAT a fait signifier à Madame [K] [E] un commandement de payer la somme de 681,48 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 20 septembre 2024, l’EPIC 13 HABITAT a attrait Madame [K] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l'expulsion de Madame [K] [E] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner Madame [K] [E] à lui payer :* la somme provisionnelle de 1.921,03 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 
* une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer échu, avec indexation, jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais exposés pour parvenir à l’expulsion. 
Appelée à l'audience du 5 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée une première fois pour absence du magistrat, une seconde fois pour permettre à la défenderesse de justifier de ses règlements, et retenue le 3 avril 2025. 

Lors des débats, 13 HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 3.668,47 euros au 31 mars 2025. 

Comparant en personne, Madame [K] [E] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle a fait valoir le paiement régulier des loyers hors part CAF. Elle perçoit 500 euros de chômage et n’a pas de charges. 

Le diagnostic social et financier de la locataire indique qu’elle vit seule dans le logement. Elle est bénéficiaire de l’allocation de solidarité spécifique à hauteur de 589 euros mensuels. Elle percevait 200 euros d’APL, avec une retenue de 75 euros, mais les allocations sont suspendues depuis mai 2024. Sa dette est composée d’environ 1200 euros d’APL qui doivent faire l’objet d’un rappel. Une demande de mutation financière est évoquée, et une demande de retraite est en cours qui devrait augmenter les ressources. Elle est soutenue financièrement par sa mère.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier réceptionné le 1er décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail conclu le 11 juillet 2017 contient une clause résolutoire (article 16), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 avril 2024 pour la somme en principal de 681,48 euros. 

Il résulte des décomptes de la locataire, que les causes des deux commandements de payer n’ont pas été totalement soldés dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 juin 2024. 

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé au 10 mars 2025, que Madame [E] reste à devoir la somme de 3.668,47 euros au titre de l’arriéré locatif. 

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 811,28 euros correspondant à des frais de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative. 
Pour le surplus, Madame [E] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée, par provision, à verser la somme de 2.857,19 euros à valoir sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.921,03 euros à compter de l’assignation et pour le surplus à compter de la présente ordonnance. 

Sur la demande de délais de paiement

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Madame [E] justifie d’une reprise de paiement des loyers courants hors part CAF. 

Compte tenu de sa situation personnelle, de la durée du bail et de la qualité du bailleur, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement dérogatoires suivant les modalités prévues au dispositif. 

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [E] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l’EPIC 13 HABITAT sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Madame [E] devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’EPIC 13 HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, révisables suivant les modalités prévues au bail résilié et avec intérêts de droit, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion. 
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires
 
Madame [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer. 

La demande au titre des frais d’expulsion, hypothétique et formulée par anticipation, sera rejetée. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir l’EPIC 13 HABITAT, Madame [E] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2017, entre l’EPIC 13 HABITAT et Madame [K] [E], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 juin 2024 ; 
CONDAMNONS Madame [K] [E] à verser à l’EPIC 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 2.857,19 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.921,03 euros à compter de l’assignation et pour le surplus à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2025 ; 

AUTORISONS Madame [K] [E] à s'acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 79 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette ; 
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; 

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [K] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l’EPIC 13 HABITAT sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Madame [K] [E] sera condamnée à verser à l’EPIC 13 HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, révisable selon les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié et avec intérêts de droit, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion ;
REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS Madame [K] [E] à payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Madame [K] [E] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président