Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Avril 2025



 GROSSE :
 Le 13 juin 2025
 à Me GUEDON Caroline 
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 EXPEDITION :
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N° RG 25/00651 - N° Portalis DBW3-W-B7J-57MB

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 3] HABITAT SEML, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [N] [W]
né le 30 Mars 1964, demeurant [Adresse 2]

non comparant













EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 1er janvier 2024, la société [Localité 3] HABITAT SEML a donné à bail à Monsieur [N] [W] un appartement situé [Adresse 2]. 

Des loyers étant demeurés impayés, le 8 juillet 2024, la société [Localité 3] HABITAT SEML a fait signifier à Monsieur [N] [W] un commandement de payer la somme de 721,09 euros, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 17 janvier 2025, la société MARSEILLE HABITAT SEML a attrait Monsieur [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
constater la résiliation du bail, faute de règlement des causes du commandement ;En conséquence,
ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [W] des lieux dont s’agit [Adresse 2] et ce sans délai, ainsi que tous occupants pour ou par lui etiam manu militari ; Condamner Monsieur [N] [W] dès à présent, à verser à la société [Localité 3] HABITAT la somme totale de 1.820,67 euros, comptes arrêtés au 14 janvier 2025, à titre de provision comprenant les causes du commandement, les loyers et charges échus depuis, ainsi qu’une somme équivalente au dernier loyer échu à titre d’indemnité d’occupation desdits locaux jusqu’à son départ effectif et de 500 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Monsieur [N] [W] aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile y compris le coût du commandement. 
L’affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 3 avril 2025. 

La société [Localité 3] HABITAT SEML, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.421,57 euros, au 1er avril 2025. 

Cité à étude, Monsieur [N] [W] n’a pas comparu et n’a pas été représenté. 

Un bordereau de carence du rapport de diagnostic social et financier du locataire est parvenu au tribunal. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2025.


MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Monsieur [N] [W] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l'opposant à la société [Localité 3] HABITAT SEML.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société [Localité 3] HABITAT SEML justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 10 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 1er janvier 2024, contient une clause résolutoire (article 11) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. 

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 juillet 2024, pour la somme en principal de 721,09 euros. 

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 septembre 2024.

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence de demande formulée par le locataire, non comparant à l’audience, ou par le bailleur, et d’informations sur la situation de Monsieur [N] [W], il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées. 

Monsieur [N] [W] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter les délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution qui régissent les mesures d’expulsion. 

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [W] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte au 1er avril 2025, qu’il reste devoir un montant de 2.421,57 euros au titre de l’arriéré locatif. 

Dès lors, Monsieur [N] [W] sera condamné à verser à la société [Localité 3] HABITAT SEML, à titre provisionnel, après déduction des frais de procédure, la somme en principal de 1.782,51 euros au titre de l’arriéré locatif. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [N] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [N] [W] à son paiement. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [W], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer. 

Compte tenu des diligences engagées par la société [Localité 3] HABITAT SEML, Monsieur [N] [W] sera condamné à lui payer une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er janvier 2024, entre la société [Localité 3] HABITAT SEML et Monsieur [N] [W], portant sur un appartement situé logement n°031, 3ème étage,[Adresse 2] sont réunies à la date du 8 septembre 2024 ; 

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [Localité 3] HABITAT SEML pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETONS la demande de suppression des délais de la société [Localité 3] HABITAT SEML ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [W] à verser à la société [Localité 3] HABITAT SEML, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indemnité due à compter du 8 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion;

CONDAMNONS Monsieur [N] [W] à verser à la société [Localité 3] HABITAT SEML, à titre provisionnel, la somme de 1.782,51 euros, comptes arrêtés au 1er avril 2025 ; 

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [W] à verser à la société [Localité 3] HABITAT SEML une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président