Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Avril 2025



 GROSSE :
 Le 05 juin 2025
 à Me [Localité 4]
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
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 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
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 à Me ......................................................


N° RG 25/00855 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6AV2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [F] [H] épouse [J]
née le 25 Novembre 1931 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Alain BOYER, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [D] [V]
née le 04 Mars 1980 à [Localité 5] (GUYANE)
demeurant [Adresse 2]
non comparante













EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 31 octobre 2023 avec prise d’effet au 1er novembre 2023, Madame [F] [H] épouse [J] a donné à bail à Madame [D] [V] une maison individuelle à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 317 euros, outre 23 euros de provision sur charges.

Par courrier recommandé du 28 février 2024, Madame [F] [H] épouse [J], par le biais de son conseil, a mis en demeure Madame [D] [V] de justifier d’une assurance habitation, du contrat d’entretien du chauffe-eau électrique et de cesser les allers et venues nocturnes dans les parties communes nuisant à la tranquillité des autres occupants.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [F] [H] épouse [J] a fait signifier à Madame [D] [V] par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 441 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025, Madame [F] [H] épouse [J] a fait assigner Madame [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail d’habitation liant les parties en date du 30 octobre 2023,
- ordonner l'expulsion de la locataire et celle de tout occupant s’y trouvant de son chef au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner de Madame [D] [V] à une indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à la libération effective des lieux, égale au dernier montant du loyer échu, charges comprises.
- condamner de Madame [D] [V] au paiement, au profit de Madame [F] [H] épouse [J], de la somme provisionnelle de 671,79 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêtées au 21 janvier 2025, avec intérêts de droit sur cette somme au taux légal à compter du 28 février 2024,
- condamner Madame [D] [V] au paiement, au profit de Madame [F] [H] épouse [J], de la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [D] [V] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement.

Au soutien de ses prétentions, Madame [F] [H] épouse [J] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 7 novembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 avril 2025.

A cette audience, Madame [F] [H] épouse [J], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 821,58 euros, selon décompte en date du 3 avril 2025, terme d’avril inclus.

Madame [D] [V] dont la citation a été transformé en procès-verbal de recherches infructueuses n’était ni comparant ni représenté.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juin 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [F] [H] épouse [J] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 31 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article XIII) stipulant un délai d’un mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 novembre 2024, pour la somme en principal de 441 euros.

Le contrat de bail en date du 31 octobre 2023 contient une clause résolutoire rédigée dans les termes suivants : « A défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, et un mois après un commandement de payer resté sans effet et qui, de convention expresse, constituera une mise en demeure suffisante, le présent contrat sera RESILIE IMMEDIATEMENT ET DE PLEIN DROIT, s’il plait au bailleur sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice ». Cette clause ne stipulant pas un délai d'au moins six semaines pour régulariser l'impayé comme exigé par les dispositions d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 et l'appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l'acquisition d'une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n'y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d'expulsion et d'allocation d'une provision au titre d'une indemnité d'occupation.

A ce titre, il importe peu que le commandement délivré mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat contradictoire au fond, ni sur les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de la locataire et le paiement d’indemnités d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif 

Madame [D] [V] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [D] [V] reste devoir la somme de 821,58 euros, à la date du 3 avril 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [D] [V], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [D] [V] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 821,58 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [F] [H] épouse [J] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en résiliation du contrat de bail liant les parties, en expulsion et en paiement d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Madame [D] [V] à verser à Madame [F] [H] épouse [J], à titre provisionnel, la somme de 821,58 euros décompte arrêté au 3 avril 2025 incluant la mensualité d’avril, correspondant à l'arriéré de loyers, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [D] [V] à verser à Madame [F] [H] épouse [J] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


Le greffier, Le président