Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 10 avril 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 10 Avril 2025




N° RC 24/02805







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 12] HABITAT (OPH), inscrite au RCS de [Localité 12] sous le numéro 351 243 076


ET : 

[T] [C]




Débats à l'audience du 09 Janvier 2025




Le 

Copie executoire et copie à :

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 7] et [Localité 9]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]



TENUE le 10 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 5] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Janvier 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 12] HABITAT (OPH), inscrite au RCS de [Localité 12] sous le numéro 351 243 076, dont le siège social est sis [Adresse 6], représentée par Mme [O], chargée de recouvrement, muni d'un pouvoir régulier 




D'une Part ;

ET :

Madame [T] [C]
née le 25 Mars 1985 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]
non comparante



D'autre Part ;






EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 30 septembre 2014, l'Office Public de l'Habitat (OPH) VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Madame [T] [C] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 11] moyennant un loyer mensuel de 328,35 euros, outre 62,12 euros au titre des provisions sur charges, soit un total de 390,47 euros.

Invoquant des loyers demeurés impayés, l'OPH VAL TOURAINE HABITAT a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, remis à étude, un commandement de payer la somme en principal de 453,49 euros visant la clause résolutoire.

La situation d’impayés a été signalée à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) le 20 novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, remis à l’étude, l'OPH VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

Constater acquise ladite clause résolutoire et donc la résiliation du bail consenti le 30 septembre 2014 à Madame [T] [C] ;
Subsidiairement et à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir ;
Dire et juger en conséquence que Madame [T] [C] est devenue occupante sans droit ni titre, devra quitter, ainsi que tout occupant de son chef le bien situé [Adresse 3] à [Localité 10] ;Dire que faute par elle de le faire dans le délai de la loi, elle pourra y être contrainte par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique ;
Condamner Madame [T] [C] au paiement de la somme en principal de 901,88 euros représentant le montant dû au titre des loyers et charges impayés de septembre 2023 à avril 2024, déduction faite des versements effectués outre les frais de commandement inclus ;
Condamner Madame [T] [C] au paiement d’une somme mensuelle au titre de l’indemnité d'occupation d’un montant correspondant aux loyers et charges indiqués dans le contrat de location, étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément la réglementation en vigueur et les provisions de charges pourront êtres actualisées en fonction des dépenses à prévoir, et ce à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;
Condamner Madame [T] [C] à la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Madame [T] [C] en tous les dépens, et ce, y compris le coût du commandement de payer du 27 mars 2024 et de la présente assignation.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 7] et [Localité 9] le 11 juin 2024.
L'affaire a été appelée et évoquée le 09 janvier 2025.
 
A l'audience, l'OPH VAL TOURAINE HABITAT, représenté par sa chargée de recouvrement munie d’un pouvoir, a maintenu l'ensemble de ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à 3 793,72 euros au jour de l’audience, terme du mois de décembre 2024 inclus.
Madame [T] [C], bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe de la juridiction au jour de l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025, prorogé au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, le présent jugement est réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la même loi dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 10 juin 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CAF. Copie de l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture d’[Localité 7]-ET-[Localité 9] le 11 juin 2024, soit plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

L’article 24 V de cette même loi permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. [...]
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
***
En l’espèce, le bail litigieux comprend une clause résolutoire de plein droit en son article 10 au terme de laquelle en cas de non-paiement, à leur échéance, du loyer ou des charges, le contrat de location sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2024, pour la somme en principal de 453,49 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux, aucun règlement n’ayant été effectué dans les deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2024. 

En l’absence de tout règlement depuis septembre 2023, et partant à défaut de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, outre l’absence d’éléments sur la capacité de remboursement de la locataire, il ne peut être accordé de délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, le tribunal ne peut que constater que Madame [T] [C] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1]) à ST CYR SUR LOIRE (37540) et il y a lieu d’ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.
***
En l’espèce, l'OPH VAL TOURAINE HABITAT produit un décompte actualisé démontrant que restait devoir au titre des loyers et charges impayés la somme de 3 793,72 euros au 02 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

Madame [T] [C], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Madame [T] [C] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3 793,72 euros au titre des impayés de loyers et charges, outre une indemnité mensuelle d’occupation, qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer et des provisions sur charge, soit la somme de 435,08 euros, pour la période courant du 01 janvier 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [C], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payeret de l’assignation.

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 30 septembre 2014 liant l’OPH VAL TOURAINE HABITAT et Madame [T] [C] relatif au logement situé [Adresse 1]) à [Localité 11] est acquise au 28 mai 2024;

CONSTATE que Madame [T] [C] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1]) à [Localité 11] depuis le 28 mai 2024; 

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [C] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [T] [C] à verser à l'OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de TROIS MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-TREIZE EUROS ET SOIXANTE-DOUZE CENTIMES (3 793,72 euros) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 02 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse;

CONDAMNE Madame [T] [C] à payer à l'OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de QUATRE CENT TRENTE-CINQ EUROS ET HUIT CENTIMES (435,08 euros);

CONDAMNE Madame [T] [C] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d’[Localité 7]-ET-[Localité 9] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,