Tribunal Judiciaire · JCP — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 8]
[Localité 7]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/09013 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YUVA

N° de Minute : 25/553

JUGEMENT 

DU : 07 Avril 2025





S.A. HABITAT DU NORD


C/

[Y] [V]
[O] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Avril 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 6]



représentée par Madame [I] [S] (Membre de l'entreprise) 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [V], demeurant [Adresse 2]


Mme [O] [D], demeurant [Adresse 2]



non comparants




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Novembre 2024 

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Avril 2025, après prorogation du délibéré initialement fixé au 30 Janvier 2025 par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier










EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 3 octobre 2022 et à effet du 18 octobre 2022, la société anonyme d'Habitations à loyer modéré Habitat du Nord a donné à bail à Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D] un immeuble à usage d'habitation [Adresse 3].

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2022 et à effet du 18 octobre 2022, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Habitat du Nord a donné à bail à Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D] un immeuble à usage de garage situé [Adresse 5] moyenannt un loyer mensuel révisable de 18 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Habitat du Nord a fait signifier à Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D] un commandement de payer la somme de 4301,19 euros au titre des loyers et charges impayés pour le logement et le garage, ledit commandement visant la clause résolutoire de chaque bail. 

Par acte de commissaire de justice des 24 et 25 juillet 2024, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Habitat du Nord a fait assigner Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
– constat de la résiliation des baux ;
– prononcé de l'expulsion de Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D] au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
– condamnation solidaire de Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D] à lui payer la somme de 3074,66 euros au titre des loyers et charges dus au 30 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation;
– condamnation solidaire de Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D] à lui payer les indemnités mensuelles d'occupation égales au montant du loyer et des charges dues de la résiliation jusqu'à la complète libération des lieux;
– condamnation solidaire de Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D] à lui payer la somme de 150,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont le coût du commandement de payer, de l'assignation et des éventuels actes de procédure.

A l'audience du 7 novembre 2024, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Habitat du Nord a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance à la somme de 2664,34 euros et à solliciter l'octroi aux locataires de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois pendant 36 mois conformément au plan en cours.

Ni Monsieur [Y] [V], cité selon la procédure de l'article 659 du code de procédure civile, ni Madame [O] [D], citée à personne, n'ont comparu.

Après prorogations, le délibéré initialement fixé au 30 janvier 2025 a été prononcé le 07 avril 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l'article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la résiliation :

Le contrat de bail portant sur le garge compte tenu d'une date d'effet identique à celle du bail d'habitation est considéré comme l'accessoire du bail d'habitation.

- sur la recevabilité de l'action :

La société anonyme d'habitations à loyer modéré Habitat du Nord justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par correspondance électronique reçue le 26 mars 2024 ainsi que la Caisse d'allocations familiales par correspondance reçue le 23 janvier 2024. Les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ont été respectées.

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département par la voie électronique le 26 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.


- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 3 octobre 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers de même que le bail du 27 septembre 2022.

Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 22 mars 2024, pour la somme en principal de 4301,19 euros au titre des loyers et charges dus pour le logement et le garage. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement n'étant intervenu à l'exception de l'aide au logement qui s'impute pour le terme pour lequel elle est versée.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 mai 2024.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

La société anonyme d'habitations à loyer modéré Habitat du Nord produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D] restent lui devoir la somme de 2272,25 euros à la date du 6 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, après soustraction des frais de procédure. 

Les baux stipulent une clause de solidarité. 

Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 2272,25 euros créance arrêtée au 7 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur les délais de paiement :

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral 
du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la 
clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la demande de la société anonyme d'habitations à loyer modéré Habitat du Nord et de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D] seront autorisés à s'acquitter de leur dette en 9 mensualités de 250 euros par mois, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation in solidum de Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges et justifiera l'expulsion de Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D] dans les conditions fixées au présent dispositif.



Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D], qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l'assignation. La société anonyme d'Habitations à loyer modéré Habitat du Nord ne justifie d'aucun acte d'exécution conservatoire devant être mis à la charge de Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D], la demande formée de ce chef sera écartée

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 3 octobre 2022 entre la société anonyme d'habitations à loyer modéré Habitat du Nord et Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] et concernant un immeuble à usage de garage situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 23 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré Habitat du Nord la somme de 2272,25 euros créance arrêtée au 7 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation;

AUTORISE Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 250 euros chacune, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais été acquises ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

- que les clauses résolutoires retrouvent son plein effet ;

- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

- qu'à défaut pour Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 3] et situé [Adresse 4] , dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Habitat du Nord puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;

- que Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D] soient condamnés in solidum à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré Habitat du Nord, à compter du 1er novembre 2024 et jusque libération effective des lieux une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer et des provisions sur charges;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;



CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [V] et Madame [O] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 07 avril 2025.

Laure-Anne REMY, Louise THEETTEN,
Cadre Greffier Juge des Contentieux et de la Protection