Tribunal Judiciaire · JCP — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 4]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/08670 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YT6I

N° de Minute : 25/552

JUGEMENT 

DU : 07 Avril 2025





E.P.I.C. LMH-OPH DE LA MEL


C/

[O] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Avril 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


E.P.I.C. LMH-OPH DE LA MEL, dont le siège social est sis [Adresse 2]



représentée par Madame [X] [L] (Membre de l'entrep.) 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [O] [Y], demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Sandrine CAZIER, avocat au barreau de LILLE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Novembre 2024 

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Avril 2025, après prorogation du délibéré initialement fixé au 30 Janvier 2025 par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

















EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2006 et à effet du 1er juillet 2006, l'établissement public [Localité 5] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 5] (LMH) a donné à bail à Madame [O] [Y] un immeuble à usage d'habitation [Adresse 3] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2023, LMH a fait signifier à Madame [O] [Y] un commandement de payer la somme de 4685,55 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, LMH a fait assigner Madame [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
– constat de la résiliation du bail, à défaut de prononcé de la résiliation du bail ;
– prononcé de l'expulsion de Madame [O] [Y] au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; 
– condamnation de Madame [O] [Y] à lui payer la somme de 7470,97 euros au titre des loyers et charges dus au 17 juillet 2024 outre les sommes dues de cette date jusqu'au jugement ;
– condamnation de Madame [O] [Y] à lui payer les indemnités mensuelles d'occupation égales au montant du loyer et des charges dues de la résiliation jusqu'à la complète libération des lieux avec revalorisation de la part correspondant aux charges si les charges réelles dépassent 12 fois la provision ;
– condamnation de Madame [O] [Y] au paiement des intérêts au taux légal à compter de « la présente décision » ;
– certification du jugement en tant que titre exécutoire européen ;
– condamnation de Madame [O] [Y] à lui payer la somme de 152,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont le coût du commandement de payer.

A l'audience du 7 novembre 2024, LMH a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance à la somme de 7136,78 euros et à accepter le bénéfice de délais de paiement à la locataire à hauteur de 100 euros par mois en plus du terme courant.

Madame [O] [Y], représentée par son conseil et par conclusions déposées et visées par le greffier, a demandé le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire à hauteur de 100 euros par mois. Elle a précisé que sa seconde demande de traitement de sa situation de surendettement a été déclarée irrecevable, qu'elle a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de mai 2024 et a commencé à régler l'arriéré avec une mensualité de 100 euros.

Après prorogations, le délibéré, initialement fixé au 30 janvier 2025, a été prononcé le 07 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

- sur la recevabilité de l'action :

LMH justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales par correspondance signifiée le 10 mars 2023. Les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 ont été respectées.

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département par la voie électronique le 29 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".


Le bail conclu le 17 juillet 2006 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l'article 7 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mars 2023, pour la somme en principal de 4685,55 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement, hors aides au logement qui s'imputent sur le terme pour lequel elles sont servies, n'étant intervenu pendant ledit délai.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 8 mai 2023.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux. 

LMH produit un décompte démontrant que Madame [O] [Y] reste lui devoir la somme de 6805,47 euros à la date du 5 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, après soustraction des cotisations d'assurance non justifiées et après soustraction des frais de procédure. 
 
Madame [O] [Y] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 6805,47 euros créance arrêtée au 5 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les délais de paiement :

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Compte tenu de l'accord des parties et de la reprise du paiement intégral du loyer avant l'audience, Madame [O] [Y] sera autorisée à s'acquitter de sa dette en 36 mensualités de 100 euros par mois, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Madame [O] [Y] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision et justifiera l'expulsion de Madame [O] [Y] dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Madame [O] [Y], qui succombe, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer. 

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2006 entre l'établissement public [Localité 5] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 5] et Madame [O] [Y] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies à la date du 8 mai 2023 ;

CONDAMNE Madame [O] [Y] à payer à l'établissement public [Localité 5] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 5] la somme de 6805,47 euros créance arrêtée au 5 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Madame [O] [Y] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 100 euros chacune, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

- que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

- qu'à défaut pour Madame [O] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 3] à [Localité 5] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'établissement public [Localité 5] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 5] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;

- que Madame [O] [Y] soit condamnée à payer à l'établissement public [Localité 5] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 5], à compter du 1er novembre 2024 et jusque libération effective des lieux une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer et des provisions sur charges dus, la part correspondant aux charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale aux provisions ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d'une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l'original du jugement ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [O] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2025.

Laure-Anne REMY, Louise THEETTEN,
Cadre Greffier Juge des Contentieux de la Protection