Tribunal Judiciaire · JCP — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 13]
[Localité 8]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/08526 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YTW6

N° de Minute : 25/556

JUGEMENT 

DU : 07 Avril 2025





S.A. ICF NORD EST


C/

[Z] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Avril 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. ICF NORD EST, dont le siège social est sis [Adresse 3]



représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [Z] [L], demeurant [Adresse 5]



non comparant




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Novembre 2024 

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Avril 2025, après prorogations du délibéré initialement fixé au 30 janvier 2025 par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier
















EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date et à effet du 9 novembre 2017, la société anonyme d'habitations à loyer modéré ICF NORD EST (la société anonyme d'HLM ICF NORD EST) a donné à bail à Monsieur [Z] [L] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 14], moyennant un loyer mensuel révisable de 412,87 euros majoré d'une provision sur charges de 66,98 euros .

Par acte sous seing privé de même date, la société anonyme d'HLM ICF NORD EST a donné à bail à Monsieur [Z] [L] un emplacement de stationnement n°86 situé [Adresse 2] à [Localité 14], moyennant un loyer mensuel révisable de 19,02 euros majoré d'une provision sur charges de 1,02 euros.

Enfin, aux dires de la société anonyme d'HLM ICF NORD EST, elle a également donné à bail un second emplacement de stationnement (UG n°292382).

Par acte d'huissier du 14 mars 2023, la société anonyme d'HLM ICF NORD EST a fait signifier à Monsieur [Z] [L] un commandement de payer la somme de 1166,08 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail. 

Par acte d'huissier du 26 juillet 2024, la société anonyme d'HLM ICF NORD EST a fait assigner Monsieur [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
– constat, à défaut prononcé, de la résiliation des baux,
– prononcé de l'expulsion de Monsieur [Z] [L] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin après avoir satisfait aux obligations locatives
– condamnation de Monsieur [Z] [L] à payer : 
* la somme de 6281,88 euros au titre des loyers et charges outre les termes échus postérieurement au 9 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1166,08 euros et de l'assignation pour le surplus 
* une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges avec faculté de révision des charges dans le cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision depuis le prononcé de la résiliation
* la somme de 450 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont le cout du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'Etat dans le département ;
– certification du jugement en tant que titre exécutoire européen ;
– maintien de l'exécution provisoire.

A l'audience du 7 novembre 2024, la société anonyme d'HLM ICF NORD EST a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 8439 euros au 24 octobre 2024 et se désister de sa demande de titre exécutoire européen. 

Monsieur [Z] [L] n'a pas comparu et n'était pas représenté. 

Comme elle y a été autorisée, la société anonyme d'HLM ICF NORD EST a produit en cours de délibéré un historique de compte locatif pour chacun des immeubles loués. 

Après prorogation, le délibéré initialement fixé au 30 janvier 2025 a été prononcé le 07 avril suivant.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, dès lors qu'il est susceptible d'appel.

Selon l'article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la résiliation des baux écrits :

Le contrat portant sur le logement et celui portant sur l'emplacement de stationnement n°86 ont été conclus le même jour et ont la même date d'effet. Le bail sur cet emplacement de stationnement est l'accessoire du bail portant sur le logement. 

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 est, sauf mention contraire dans les motifs suivants, celui qui est appliqué au litige.



- sur la recevabilité de l'action :

La société anonyme d'HLM ICF NORD EST justifie avoir saisi la CCAPEX le 3 mars 2023 et ce dans les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 29 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 9 novembre 2017 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2023, pour la somme en principal de 1166,08 euros. 

La somme visée dans le commandement porte également sur les loyers et charges de l'emplacement de stationnement loué par bail verbal, les sommes appelées au titre de ce contrat doivent être déduites. Au vu des historiques de comptes locatifs détaillés produits pour chacun des emplacements de stationnement et le logement, les causes du commandement se sont valablement élevéEs à 1114,17 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la somme des paiements effectués étant inférieure à la somme de 1114,17 euros. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 15 mai 2023.

L'expulsion de Monsieur [Z] [L] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

La demande relative à la condamnation de Monsieur [Z] [L] à libérer le logement après avoir satisfait aux obligations locatives revêt un caractère hypothétique. Elle sera rejetée.

Sur la résiliation du bail verbal : 

La demande de constatation de la résiliation sera écartée dès lors qu'un bail verbal ne contient pas de clause résolutoire.

Il convient donc d'examiner la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail. 

En application des articles 1217,1224, 1227 et 1228 du code civil :
La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.
La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.
Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La société anonyme d'HLM ICF NORD EST produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [L] reste lui devoir la somme de 206,18 euros, au titre des loyers et charges à la date du 15 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu. 

Le montant de l'impayé représente plus de 17 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs les impayés perdurent depuis 2022.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail aux torts du locataire à la date du 31 octobre 2024.

L'expulsion de Monsieur [Z] [L] sera ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif. 

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux. 

La société anonyme d'HLM ICF NORD EST produit un décompte détaillé arrêté au 24 octobre 2024 démontrant que Monsieur [Z] [L] reste devoir la somme de 8439 euros après déduction des frais de poursuite qui entrent dans les dépens, somme due au titre du logement et des deux emplacements de parking.

Monsieur [Z] [L] sera condamné à payer à la société anonyme d'HLM ICF NORD EST la somme de 8439 euros, créance arrêtée au 24 octobre 2024, terme d'octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1166,08 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 5115,80 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 567,80 euros, soit une somme égale au montant des loyers du logement et des deux emplacements de stationnement majorés des provisions sur charges du logement et des deux emplacements de stationnement, pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour la société anonyme d'HLM ICF NORD EST de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Z] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département. 

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 9 novembre 2017 entre, d'une part, la société anonyme d'habitations à loyer modéré ICF NORD EST et, d'autre part, Monsieur [Z] [L] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 7], à [Localité 14] et un emplacement de stationnement n° 86 situé [Adresse 2] à [Localité 14], sont réunies à la date du 15 mai 2023;

PRONONCE la résiliation du bail verbal portant sur un emplacement de stationnement (UG n°292382) à compter du 31 octobre 2024 aux torts de Monsieur [Z] [L] ;

ORDONNE à défaut pour Monsieur [Z] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu'en application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire» ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré ICF NORD EST la somme de 8439 euros, créance arrêtée au 24 octobre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour le logement et les deux emplacements de stationnement à cette date, terme d'octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1166,08 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 5115,80 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré ICF NORD EST une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 567,80 euros, soit un montant égal aux loyers du logement et des deux emplacements de stationnement majorés des provisions sur charges, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT que la part des charges dans cette indemnité pourra être réévaluée si la somme réelle des charges sur 12 mois dépasse le montant des provisions ;

RAPPELLE à Monsieur [Z] [L] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
[Adresse 11]
[Adresse 4]
[Adresse 10]
[Adresse 12]
[Localité 9]

DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;

DIT n'y avoir lieur à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société anonyme d'habitations à loyer modéré ICF NORD EST de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] aux dépens, dont le coût du commandement de payer, celui de l'assignation et celui de sa notification au représentant de l'Etat dans le département ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 07 avril 2025 par mise à disposition au greffe. 

Laure-Anne REMY, Louise THEETTEN,
Cadre Greffier Juge des Contentieux de la Protection