Tribunal Judiciaire · JCP — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 3]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/08430 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YTQ7

N° de Minute : 25/491

JUGEMENT 

DU : 07 Avril 2025





S.A. HABITAT DU NORD


C/

[N] [J]
[F] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Avril 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]



représentée par Madame [S] [B] (Membre de l'entrep.) 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [N] [J], demeurant [Adresse 5] - [Localité 6]


Non comparant


Mme [F] [W], demeurant [Adresse 5] - [Localité 6]



assistée par Me Caroline THERY, avocat au barreau de LILLE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Novembre 2024 

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Avril 2025, après prorogation du délibéré initialement fixé au 30 Janvier 2025 par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier









EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 août 2021 et à effet du 26 août suivant, la société anonyme d'Habitations à loyer modéré Habitat du Nord a donné à bail à Madame [F] [W] et Monsieur [N] [J] un immeuble à usage d'habitation [Adresse 5] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel révisable de 490,06 euros, outre une provision sur charges de 168,29 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, la société anonyme d'Habitations à loyer modéré Habitat du Nord a fait signifier à Madame [F] [W] et Monsieur [N] [J] un commandement de payer la somme de 2912,90 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice signifié les 4 et 9 juillet 2024, la société anonyme d'Habitations à loyer modéré Habitat du Nord a fait assigner Madame [F] [W] et Monsieur [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
– constat de la résiliation du bail ;
– prononcé de l'expulsion de Madame [F] [W] et Monsieur [N] [J] au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier; 
– condamnation de Madame [F] [W] et Monsieur [N] [J] à lui payer la somme de 4827,96 euros au titre des loyers et charges dus au 29 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
– condamnation de Madame [F] [W] à lui payer les indemnités mensuelles d'occupation égales au montant du loyer et des charges dues de la résiliation jusqu'à la complète libération des lieux ;
– condamnation de Madame [F] [W] et Monsieur [N] [J] à lui payer la somme de 150,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont le coût du commandement de payer, de l'assignation etd es actes de procédure qui suivront et éventuellement les actes de mesures conservatoires.

A l'audience du 7 novembre 2024, la société anonyme d'Habitations à loyer modéré Habitat du Nord a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance à la somme de 9239 euros, de se désister de ses demandes à l'égard de Monsieur [N] [J], à former une demande de prononcé de la résiliation du bail et à accepter la demande de délais de paiement sur 36 mois.

Madame [F] [W], assistée de son conseil, a accepté le désistement, a sollicité le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50,00 euros par mois, a demandé le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire et a exposé bénéficier de ressources de 950 euros par mois outre les prestations à caractère familial et social. Elle précise qu'elle est divorcée depuis le 29 avril 2024 et produit une convention de divorce par acte d'avocats signée le 11 avril 2024.

Monsieur [N] [J], cité par exploit signifié selon la procédure de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu. 

Après prorogations, le délibéré, initialement fixé au 30 janvier 2025, a été prononcé le 07 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le désistement :

En application de l'article 395 du code de procédure civile, le désistement formé par la société anonyme d'Habitations à loyer modéré Habitat du Nord accepté par et formé avant toute défense au fond présente un caractère parfait.

Sur la résiliation :

- sur la recevabilité de l'action :

La société anonyme d'Habitations à loyer modéré Habitat du Nord justifie avoir saisi la Caisse d'allocatiosn familiales par correspondance reçue le 3 avril 2023 et notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 8 janvier 2024. Les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ont été respectées.

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département par la voie électronique le 11 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur la demande de constatation de la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 25 août 2021 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l'article 6 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 janvier 2024, pour la somme en principal de 2912,90 euros. 

Toutefois ce commandement a fixé le délai d'apurement de la dette à six semaines en application de l'article 24I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023. 

Or, l'article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à Madame [F] [W] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n'a pu produire ses effets malgré l'absence de régularisation de ses causes par la locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée. 

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :
La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La société anonyme d'Habitations à loyer modéré Habitat du Nord produit un décompte démontrant que Madame [F] [W] reste lui devoir la somme de 9132,32 euros à la date du 7 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, après soustraction des frais d'enquête OPS en l'absence de preuve du respect de la procédure de l'article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation et après soustraction des frais de procédure. Le montant de l'impayé représente 12 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, les impayés perdurent depuis novembre 2022.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

Madame [F] [W] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 9132,32 euros créance arrêtée au 7 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4827,96 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur en application de l'article 1343-5 du code civil. 

Compte tenu de l'accord des partie sur des délais de paiement sur 36 mois, et en l'absence de preuve de besoins de la société anonyme d'Habitations à loyer modéré Habitat du Nord faisant obstacle auxdits délais, il y a lieu de dire que Madame [F] [W] pourra s'acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure. 

Dans ce dernier cas, Madame [F] [W] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. La locataire devra alors, en application de l'article 1240 du code civil, payer une indemnité d'occupation mensuelle, due jusque la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par la société anonyme d'Habitations à loyer modéré Habitat du Nord du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges.



Sur les demandes accessoires :

Il sera alloué à Madame [F] [W] le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire.

Madame [F] [W], qui succombe, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l'assignation. La société anonyme d'Habitations à loyer modéré Habitat du Nord ne justifie d'aucun acte d'exécution conservatoire devant être mis à la charge de Madame [F] [W], la demande formée de ce chef sera écartée.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le caractère parfait du désistement d'instance formé à l'encontre de Monsieur [N] [J];

DEBOUTE la société anonyme d'Habitations à loyer modéré Habitat du Nord de sa demande de constatation de la résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [F] [W] à payer à la société anonyme d'Habitations à loyer modéré Habitat du Nord la somme de 9132,32 euros créance arrêtée au 7 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4827,96 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [F] [W] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 50,00 euros chacune, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ce délai de 36 mois les procédures d'exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d'être dues ;

MAIS à défaut du paiement d'une mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

- DIT que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

- PRONONCE, à la date du 7 novembre 2024, pour non paiement des loyers et charge aux torts de Madame [F] [W] la résiliation du bail liant les parties et relatif à immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 6] ;

- ORDONNE l'expulsion de Madame [F] [W], et de tous occupants de son chef, des lieux sus-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux;

- CONDAMNE en tant que de besoin Madame [F] [W] à payer à la société anonyme d'Habitations à loyer modéré Habitat du Nord à compter du 1er novembre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges ;

ACCORDE à Madame [F] [W] le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;


CONDAMNE Madame [F] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2025.

Laure-Anne REMY, Louise THEETTEN,
Cadre Greffier Juge des Contentieux de la Protection