Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 1 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT


Enrôlement : N° RG 24/03370 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4W7N

DÉCISION N° 2024/34

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Président juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame SARTORI Michelle, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 01 Octobre 2024

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [O] [X] [C] [B] épouse [K]
née le 16 Juillet 1936 à [Localité 10], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 7] [Localité 3]

Madame [T] [E] [C] [A] [K]
née le 24 Janvier 1960 à [Localité 10], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 7] [Localité 3]

Madame [S] [R] [I] [K] épouse [U]
née le 22 Novembre 1964 à [Localité 10], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 6] [Localité 3]

toutes trois représentées par Maître Frédéric AMAT, avocat au barreau de MARSEILLE,



C O N T R E

DÉFENDERESSE :

La société SERRURERIE DE LA REPUBLIQUE, SARL immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 539 656 173, dont le siège social est sis [Adresse 8] [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE


DEBATS

A l’audience du 03 Septembre 2024, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 01 octobre 2024

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FAITS ET PROCEDURE

Le 09 janvier 2012, un contrat de bail commercial d'une durée de 9 ans a été conclu entre [O] [B] épouse [K], [T] [K] et [S] [K] épouse [U], bailleurs, et la SARLU SERRURERIE DE LA REPUBLIQUE, preneur, relativement à des locaux situés [Adresse 8] [Localité 2]. Ce bail était à effet du 01 février 2012.

Le bail s'est prolongé par tacite reconduction à compter du 31 janvier 2021.

Par lettre recommandée AR en date du 04 juillet 2023, la SARLU SERRURERIE DE LA REPUBLIQUE a signifié à [O] [B] épouse [K], à [T] [K] et à [S] [K] épouse [U] une demande de renouvellement de bail moyennant un loyer déterminé en fonction de l'indice des loyers commerciaux.

Par acte en date du 02 août 2023, [O] [B] épouse [K], [T] [K] et [S] [K] épouse [U] ont accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 01 octobre 2023 moyennant un loyer annuel d'un montant de 16.000,00 Euros HC par an.

Le 24 octobre 2023, [O] [B] épouse [K], [T] [K] et [S] [K] épouse [U] ont notifié à la SARLU SERRURERIE DE LA REPUBLIQUE un mémoire en fixation du prix du loyer à la somme annuelle de 18.391,00 Euros HC à compter du 01 octobre 2023.

Par acte en date du 13 février 2024, faisant valoir que le loyer était inférieur à la valeur locative réelle, [O] [B] épouse [K], [T] [K] et [S] [K] épouse [U] ont assigné la SARLU SERRURERIE DE LA REPUBLIQUE aux fins d'obtenir la fixation du loyer à la somme de 18.391,00 Euros HC par an à compter du 01 octobre 2023.

La SARLU SERRURERIE DE LA REPUBLIQUE conclut au débouté, faisant valoir que le loyer de 9.384,00 Euros n'était pas inférieur à la valeur locative réelle.

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MOTIFS

- Sur le renouvellement du bail

Il convient de constater que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions à compter du 01 octobre 2023


- Sur la fixation du loyer

L'article L145-33 du Code de Commerce prévoit :
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage .

Le bail prévoit :
Lors du renouvellement et dans le cas où le loyer est inférieur à la valeur locative réelle, il est expressément convenu que le loyer sera fixé à la valeur locative en fonction des loyers pratiqués pour les nouvelles locations.

La juridiction ne disposant pas des éléments objectifs nécessaires pour apprécier le montant de la valeur locative des locaux loués, il convient d’avoir recours à un avis technique, et d’ordonner une mesure d’expertise.


- Sur les autres chefs de demandes

Il convient de réserver les autres demandes et les dépens.

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PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DIT que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 octobre 2023,

ORDONNE une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 01 octobre 2023 et commets pour y procéder :
Madame [V] [D] née [W]
[Adresse 5] [Localité 4]
Port. : [XXXXXXXX01] 
Mail : [Courriel 9]

lequel, dans les formes de droit, les parties et leurs conseils dûment convoqués, aura, en qualité d'expert, la mission de:

Après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs Conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige

- visiter les lieux donnés à bail situés [Adresse 8] [Localité 2],

- les décrire, procéder à des photographies, mesurer leur surface et donner son avis sur un éventuel coefficient de pondération,

- fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative réelle des lieux loués au regard des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-7 du Code de Commerce en précisant notamment :
* la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition dans l’immeuble,
* la destination des lieux prévue au bail,
* l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,
* l’importance des locaux annexes et dépendances affectées, les cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation,
* la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,
* l’importance de la ville, du quartier, de la rue,
* l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,
* la nature de l’exploitation et d’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux, ainsi que les conditions offertes pour l’entreprise,

- fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des loyers pratiqués pour les nouvelles locations

DIT qu’en possession des éléments d’information non limitativement énumérés ci-dessus, l’expert donnera son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail,

DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues,

DIT que l'expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra aux dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti,

DIT que l'expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile, qu'en particulier il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée ou s'adjoindre tout spécialiste de son choix, pris sur la liste de la Cour ou du Tribunal,

DIT que [O] [B] épouse [K], [T] [K] et [S] [K] épouse [U] devront consigner, au Service de la Régie du Tribunal, dans un délai de deux mois à compter du jour du présent jugement, la somme de 3.000,00 Euros HT, à valoir sur les honoraires de l'expert,

SAISIT le Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que le contrôle du déroulement de la mesure d'instruction sera confié au Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que, lors de la première, ou au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et débours,

DIT qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au Service des Expertises du Tribunal la somme globale, qui lui parait nécessaire pour garantir, en totalité, le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, éventuellement, le versement d'une consignation supplémentaire,
DIT que l'expert devra déposer, au Service des Expertises du Tribunal, rapport de ses opérations, en double exemplaire, dans un délai de huit mois à compter de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu'il en délivrera, lui-même, copie à chacune des parties en cause,

DIT qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,

DIT qu'en cas de refus, empêchement ou négligence, l'expert pourra être remplacé par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

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FIXE le loyer provisionnel dû pendant la procédure au montant du dernier terme auquel seront appliquées les variations indiciaires conformes aux dispositions légales

RESERVE les autres demandes,

RESERVE les dépens

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 01 octobre 2024.

LE GREFFIER               LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX