Cour d'Appel · Chambre A - Civile — 29 avril 2025

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE







IG/ILAF

ARRET N°: 



AFFAIRE N° RG 16/00306 - N° Portalis DBVP-V-B7A-D3AL



jugement du 16 novembre 2015

Tribunal de Grande Instance d'ANGERS

n° d'inscription au RG de première instance 14/03726



ARRET DU 29 AVRIL 2025



APPELANTE :



Madame [C] [J]

née le 11 août 1959 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Régine GAUDRE de la SELARL CAPPATO GAUDRE, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 2012/115





INTIMEE :



Madame [S] [U] épouse [B]

née le 17 août 1942 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Romain BLANCHARD, avocat au barreau d'ANGERS





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 3 février 2025 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. WOLFF, conseiller, qui a été préalablement entendu en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère 

Monsieur WOLFF, conseiller



Greffier : Monsieur DA CUNHA 



ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 29 avril 2025 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



~~~~



FAITS ET PROCÉDURE

 

Par acte notarié du 29 décembre 2009, Mme [S] [U] épouse [B] a vendu à Mme [C] [J] une maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 5] (49), moyennant le prix de 160.000'euros. 



L'opération a été effectuée par l'intermédiaire de la société Foncière Anjou. 



L'acquéreuse soutenant avoir constaté divers désordres (impossibilité d'utiliser la cheminée, dénivellation de la partie extension de la maison entraînant des fissures, absence de scellement de la fenêtre de la salle de bain et défectuosité de l'installation électrique), une expertise amiable a été diligentée à la demande de son assureur de protection juridique, le 28 avril 2010. 



Par actes d'huissier du 24 avril 2012, l'acheteuse, se plaignant toujours de divers désordres, a fait assigner la venderesse et l'agence immobilière devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Angers aux fins d'obtenir l'organisation d'une mesure d'expertise. 



Par ordonnance du 7 juin 2012, le juge des référés, qui a fait droit à sa demande, a commis M. [X] [W] pour y procéder. 



L'expert a déposé son rapport le 9 avril 2013.



Par acte d'huissier du 29 septembre 2014, l'aquéreuse a fait assigner la venderesse devant le tribunal de grande instance d'Angers sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil aux fins de la voir condamner à lui payer à titre principal les sommes de 66.132,96 euros au titre des travaux de remise en état de la maison, 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance, 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant ceux du référé expertise et les honoraires de l'expert judiciaire.



Par jugement du 16 novembre 2015, le tribunal a :

- débouté Mme [C] [J] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné Mme [C] [J] à payer à Mme [S] [B] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné Mme [C] [J] aux dépens, 

- ordonné l'exécution provisoire.



Dans les suites de l'appel interjeté le 5 février 2016 par l'acquéreuse contre ledit jugement, la cour d'appel de céans a, suivant arrêt du 17 avril 2018':

- confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action relative à la cheminée prescrite,

- pour les autres désordres invoqués par Mme [C] [J], ordonné, avant dire droit, une nouvelle expertise, 

- commis, pour y procéder, M. [O] [G], lequel aura pour mission, après avoir dûment convoqué les parties et leurs conseils, et s'être fait remettre tous les documents utiles de : 

*se rendre à [Localité 5], [Adresse 1],

*rechercher et décrire les désordres affectant l'immeuble relativement aux fissures intérieures et extérieures- à l'exception de la façade arrière-, et le basculement allégué de l'extension,

*se prononcer sur le caractère suffisant du contre-fort érigé sur la propriété voisine et, au vu des pièces produites et des explications des parties, indiquer quel était l'objet recherché lors de sa réalisation,

*rechercher les causes des désordres, décrire et chiffrer les travaux de nature à y remédier,

*indiquer si, à son avis, la venderesse était en mesure d'avoir connaissance, le cas échéant, du basculement de l'extension, et de l'insuffisance des travaux de confortement entrepris,

*donner son avis sur les préjudices subis par Mme [J],

*répondre aux dires des parties,

- sursis à statuer sur le surplus, 

- renvoyé l'affaire à la mise en état du 19 décembre 2018, 

- réservé les dépens. 



Par acte d'huissier du 25 juin 2018, l'acquéreuse a assigné en intervention forcée la société Sombat qui a réalisé courant août 2008 le mur de soutènement et de contreforts en béton armé destinés à conforter le mur de schiste qui constitue un des murs de l'extension de la maison de Mme [J].



Par conclusions du 25 juillet 2018, la société Areas Dommages a demandé à la cour de lui décerner acte de son intervention volontaire à la procédure, sous les plus expresses réserves de garantie vis-à-vis de son assurée, la société Sombat. 



L'expert a déposé son rapport définitif le 21 juillet 2020. 



Suivant arrêt rendu le 12 octobre 2021, la cour de céans a :

- fait droit à l'action en garantie de Mme [C] [J] à l'encontre de Mme [S] [B] sur le fondement de l'article 1641 du code civil ;

- ordonné avant dire droit sur les demandes d'indemnisation, une expertise complémentaire ;

- commis pour y procéder, [O] [G], courriel : [Courriel 4], lequel aura pour mission principale de 'dire quels travaux sont nécessaires pour remédier à la fragilité de l'immeuble mise en évidence dans son expertise initiale; en évaluer le coût et la durée d'exécution', 

- condamné Mme [S] [B] à payer à Mme [C] [J] la somme de 6 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- débouté Mme [S] [B] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [S] [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel exposés à ce jour, qui comprendront la somme de 478,40 euros selon facture Technis en date du 29.



Pour statuer ainsi et faire droit à l'action en garantie de l'acquéreuse contre la venderesse, la cour, se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire de 2020, a retenu que la consolidation du mur mitoyen fait corps avec l'immeuble vendu en ce que l'extension repose sur une surélévation de ce mur, de sorte qu'elle aurait dû être déclarée au titre des travaux relevant des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil effectués depuis moins de 10 ans. Elle a encore jugé que si ce contre-mur ne souffre d'aucun désordre, il a été réalisé pour maintenir un ouvrage ancien qui attestait effectivement de la fragilité intrinsèque de l'immeuble dans son ensemble puisqu'il s'agit d'un mur de soutènement, ce que n'ignore pas la venderesse au regard des démarches initiées en décembre 2007 auprès des propriétaires voisins pour la réalisation des travaux de confortement. La cour a également souligné que le courrier du 5 octobre 2003 de l'époux de la venderesse auprès de la mairie de la commune pour dénoncer de 'graves fissures' en vue d'une reconnaissance du sinistre au titre d'une catastrophe naturelle, confirme la fragilité de l'immeuble dans son ensemble et que la venderesse avait bien connaissance de celle-ci. La cour en a conclu que la fragilité de l'immeuble est constitutive d'un défaut caché précis, déterminé, antérieur et présentant un caractère de gravité suffisant pour rendre la chose impropre à l'usage à laquelle on la destine. Dans la mesure où la venderesse ne pouvait ignorer cette fragilité, la cour a écarté la clause de non garantie invoquée par cette dernière.



Dans la mesure où l'expert ne s'est pas prononcé clairement sur les mesures nécessaires pour remédier à la fragilité de l'immeuble et sur leur coût et ce d'autant que des devis ont été produits par l'acquéreuse après les opérations d'expertise empêchant tout examen par l'expert et discussion contradictoire entre les parties, la cour a, avant dire droit sur l'indemnisation, ordonné une expertise complémentaire. 



À la suite d'un pourvoi formé par la venderesse contre cet arrêt, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, suivant arrêt rendu le 1er mars 2023 :

- rejeté le pourvoi,

- condamné Mme [B] aux dépens,

- rejeté les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

La Cour de cassation a retenu que la cour d'appel avait légalement justifié sa décision en :

- relevant qu'un contre-mur avait été réalisé en 2008 afin de conforter un mur ancien fissuré, élevé en schiste, qui annonçait des signes de basculement et sur lequel s'était appuyée l'extension de la maison et que ce contre-mur avait pour but de conforter un ouvrage ancien vétuste dont la fragilité était dénoncée depuis longtemps par les anciens propriétaires';

- constatant que le contre-mur avait été édifié, avec l'autorisation des propriétaires, sur la parcelle voisine et que l'acte de vente ne faisait pas état de ces travaux récemment engagés, de sorte que Mme [J], qui'n'avait pas de raison de se rendre sur le fonds voisin, ne pouvait pas en avoir connaissance ;

- retenant que, si ce contre-mur ne souffrait d'aucun désordre, il avait été réalisé pour maintenir un ouvrage ancien qui attestait de la fragilité intrinsèque de l'immeuble dans son ensemble et a pu déduire de ces seuls motifs, sans modifier l'objet du litige, que la fragilité de l'immeuble était constitutive d'un défaut caché, antérieur à la vente, et présentant un caractère de gravité suffisant pour rendre la chose impropre à l'usage à laquelle on la destinait, et que, Mme [B] ne pouvant pas ignorer cette fragilité, la clause de non-garantie devait être écartée.



L'expert a déposé son rapport complémentaire le 27 juillet 2023.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2025 et l'affaire a été retenue à l'audience du 3 février 2025, conformément à l'avis de clôture et de fixation adressé par le greffe aux parties le 27 septembre 2024.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières écritures reçues le 20 février 2024, Mme'[J] demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de :

- condamner Mme [S] [U] épouse [B] à lui verser la somme de 62.715,09 euros avec indexation sur l'indice BT 01 du coût de la construction à compter du 6 juin 2023 (date du devis Cogeaf) ainsi que la somme de 1.362,90'euros TTC, avec indexation sur l'indice BT 01 du coût de la construction à compter du 24 octobre 2023 (date du devis Anjou Maine Energie),

- condamner Mme [S] [U] épouse [B] à lui verser :

- la somme de 478,40 euros selon facture Technis en date du 29 mars 2013 ;

- la somme de 250 euros selon facture [E] en date du 15 février 2014 ;

- la somme de (59,92 euros + 298,24 euros) 358,16 euros en remboursement des frais d'huissier selon procès-verbal de constat en date du 11 février 2016 ;

- la somme de 262,24 euros en remboursement des frais d'huissier selon procès-verbal de constat en date du 4 octobre 2016 ;

- la somme de 264,09 euros en remboursement des frais d'huissier selon procès-verbal de constat en date du 6 décembre 2017 ;

- la somme de 900 euros en remboursement du coût de l'étude géotechnique selon facture Ginger Cebtp en date du 5 mai 2022 ;

- condamner Mme [S] [U] épouse [B] à lui verser une indemnité de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance ;

- condamner Mme [S] [U] épouse [B] à lui verser une indemnité de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [S] [U] épouse [B] aux entiers dépens, lesquels comprendront ceux inhérents au référé expertise, à la première instance et les honoraires des trois expertises judiciaires.

 

Aux termes de ses dernières écritures reçues le 16 avril 2024, Mme'[B] demande à la cour, au visa de l'article 1644 du code civil, de :

- dire qu'elle devra verser à Mme [J] la somme de 62.715,09 euros au titre des travaux de reprise ; 

- débouter Mme [C] [J] de ses demandes plus amples ; 

- débouter Mme [C] [J] au titre des dispositions de l'article 700 et des dépens. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des appelants, il'est renvoyé, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à leurs conclusions ci-dessus mentionnées.



MOTIFS DE LA DECISION :



I- Sur la demande indemnitaire au titre des travaux de remise en état



Aux termes de ses dernières écritures, l'acquéreuse indique qu'elle accepte que les travaux de remise en état soient réalisés sur la base du devis estimatif validé par l'expert judiciaire mais aux conditions suivantes :

- que la venderesse soit en mesure de justifier de l'accord actuel de l'entreprise Cogeaf pour intervenir sur la base du devis (l'offre étant expirée depuis le 6'septembre 2023),

- que le montant du devis soit actualisé à tout le moins par indexation sur le coût de l'indice BT 01 du coût de la construction,

- qu'il y soit ajouté le coût des travaux oubliés, à savoir la réinstallation d'une VMC (travaux chiffrés à hauteur de 1.362,90 euros), avec indexation sur l'indice BT 01 du coût de la construction.



La venderesse expose pour sa part que compte tenu du caractère totalement fantaisiste de l'estimation des travaux établie par le cabinet d'architecture Agence 3 D, elle a sollicité de son côté un devis auprès d'une entreprise spécialisée, Cogeaf, faisant intervenir un cabinet de maîtrise d''uvre/économiste, Ecaumex, qui a fait une proposition à hauteur d'un prix total de 62.715,09 euros qui a été considéré comme conforme au prix du marché par l'expert judiciaire. L'intimée souligne que ce dernier a d'ailleurs écarté le chiffrage produit par l'acquéreuse et a entériné les devis des sociétés Cogeaf et Ecaumex. Aussi, elle indique être offrante de régler la somme de 62.715,09'euros au titre des travaux de reprise. En revanche, elle conteste être redevable de la dépense relative à l'installation d'une VMC dès lors que celle-ci n'a pas été entérinée par l'expert judiciaire et qu'aucune norme ne la rend obligatoire puisqu'une ventilation naturelle est parfaitement possible. En outre, l'intimée souligne que les travaux doivent remettre le maître d'ouvrage dans l'état d'origine, c'est à dire avec une salle de bain avec ventilation naturelle. 



Sur ce, la cour



Pour répondre à sa mission consistant à 'dire quels travaux sont nécessaires pour remédier à la fragilité de l'immeuble mise en évidence dans son expertise initiale, en évaluer le coût et la durée d'exécution', l'expert judiciaire, dans son rapport complémentaire du 27 juillet 2023, a pris en considération, dans le cadre de ses opérations, l'étude géotechnique confiée à la société Ginger Cebtp par l'acquéreuse dans la perspective de la reconstruction de l'extension de la maison. Cette étude établie le 17 juin 2022 et produite aux débats, a confirmé, selon l'expert, l'influence des sous-sols dont la résistance mécanique varie selon les conditions climatiques (hydratation/ dessiccation) avec notamment la conséquence de déstabiliser la partie récente agrandie du pavillon. Aussi, l'expert souligne que le projet de reconstruction de l'extension doit prendre en considération : 

- les risques naturels selon la carte géologique BRGM (Bureau de Recherches Géologiques et Minières) : aléa fort ; 

- le contexte géotechnique selon sondages : argile limoneuse, argile plastique sableuse et calcaire argileux), les deux premiers faciès étant caractérisés par leur sensibilité à l'eau ;

- le régime hydrogéologique variant selon la saison et la pluviosité ;

- subsidiairement, la présence de remblais récents.



C'est au constat de ces contraintes que l'étude géotechnique a préconisé un encastrement des fondations a minima à 1,20 mètre avec un dispositif de drainage périphérique pour ainsi s'affranchir de la zone superficielle où le sol est sensible à l'évaporation. Au regard de la qualité médiocre des remblais situés sous le dallage, l'étude a proscrit la réalisation d'un dallage sur terre-plein tel qu'il a été réalisé pour le bâtiment d'extension et qui explique d'ailleurs les désordres l'affectant. 



S'agissant des travaux de reprise à réaliser, consistant en la déconstruction/ reconstruction de la partie sinistrée du pavillon (à savoir une chambre de ± 21 m² et une salle d'eau de ± 4,50 m², soit ± 25,50 m² utile), l'expert judiciaire fait état, aux termes de son rapport de :

- la proposition établie le 28 octobre 2022 par le cabinet d'architecture Agence 3 D à la demande de l'acquéreuse, évaluant le coût de l'opération à un total de 124.890 euros (montant des travaux : 90.500 euros HT, honoraires : 13.575 euros HT, TVA 20 % : 20.815 euros HT) avec un taux de tolérance de ± 10%, soit un coût estimé de ± 4.900 euros/m²

- la proposition émise 12 juin 2023 par le cabinet de maîtrise d''uvre/ économiste Ecaumex, présentant un descriptif détaillé des travaux accompagné du devis de l'entreprise générale Cogeaf pour un total de 62.715,09 euros (montant des travaux : 46.602,34 euros HT, honoraires': 5.660,23 euros HT, TVA 20 % : 10.452,51 euros HT), soit un coût estimé de ± 2.500 euros/m².



Ensuite de ces propositions, l'expert a émis l'avis suivant : ' bien qu'aucune des deux propositions ne fasse présentation des quantités à mettre en 'uvre et du détail prix unitaires, force sera de reconnaître que la proposition Ecaumex et de l'entreprise Cogeaf sollicitée, reste sans nul doute très raisonnable puisque se rapprochant sans contestation possible d'un prix moyen au m² proche de la réalité : elle sera donc validée d'autant plus qu'elle émane d'une entreprise.'



Il a ensuite conclu son rapport en indiquant qu'au regard notamment des conclusions de la campagne géotechnique engagée pendant le cours de l'expertise judiciaire, la solution de reconstruction à neuf constitue sans nul doute matière à solution définitive et que l'estimation de son coût peut être évaluée à (valeur en juin 2023) un total de 62.715,09 euros.



Aucune des parties ne discute ces conclusions, s'agissant à la fois de la nature des travaux de reprise qui ne peuvent consister qu'en la démolition et reconstruction de la partie affectée des désordres et de leur évaluation telle qu'entérinée par l'expert sur la base de la proposition Ecaumex et de l'entreprise Cogeaf . 



La venderesse produit devant la cour un nouveau devis établi le 1er février 2024 par la société Cogeaf, à l'intention de l'acquéreuse et qui reprend de manière encore plus détaillée que le précédent récapitulatif des coûts qui avait été soumis à l'expert judiciaire en juin 2023, l'ensemble des travaux de démolition et de reprise pour un prix qui demeure inchangé, soit'55.922,81'euros. 



Ainsi, il s'avère que l'entreprise sollicitée par le cabinet de maîtrise d''uvre/ économiste Ecaumex en juin 2023 est toujours disposée à intervenir pour réaliser ces travaux et ce au prix alors devisé à cette date. 



De ce qui précède, il y a lieu de condamner la venderesse à payer à l'acquéreuse, au titre des travaux de reprise, la somme de 62.175,09 euros qui sera actualisée en fonction de l'indice BT 01 du coût de la construction depuis juin 2023, date du devis de la société Cogeaf. 



S'agissant du coût de la réinstallation d'une VMC qui correspondrait, selon l'appelante à 'des travaux oubliés', chiffré à la somme de 1.362,90 euros selon devis du 24 octobre 2023 établi par la société Anjou Maine Energie, les'parties s'opposent sur ce point. 





Force est de constater qu'aucune dépense relative à l'installation d'une VMC n'a été comprise dans les travaux de reprise, qu'il s'agisse de la proposition du cabinet de maîtrise d'oeuvre et de la société Cogeaf ou celle établie par le cabinet d'architecture Agence 3 D. L'acquéreuse n'a pas adressé de dire à l'expert judiciaire pour demander que soit inclus un poste de préjudice qui aurait été omis au titre des travaux préconisés, produisant un devis postérieurement au dépôt du rapport complémentaire d'expertise. L'appelante ne démontre pas que cet équipement de ventilation existait dans l'extension affectée de désordres et ne discute pas l'affirmation de la partie adverse selon laquelle 'les travaux doivent remettre le maître d'ouvrage dans l'état d'origine, c'est à dire avec une SDB avec ventilation naturelle'. Dès lors, faute pour elle d'établir qu'une VMC existe dans la partie de l'habitation devant être démolie, la cour ne peut que la débouter de ce chef de demande. 





II- Sur la demande indemnitaire au titre des préjudices moral et de jouissance



L'appelante sollicite une somme de 10.000 euros en réparation de ses préjudices moral et de jouissance, faisant état de ses inquiétudes quant à la solidité de la maison acquise, de l'inconfort certain lié à l'exécution des travaux de remise en état et à la privation de chambre, de salle de bains, de toilettes et de machine à laver le linge pendant les travaux de démolition et reconstruction qui ont été estimés à six mois par l'expert judiciaire.



En réponse, la venderesse fait valoir que l'appelante ne démontre pas l'existence d'un préjudice moral ni dans son principe ni dans son étendue. Elle'rappelle que les deux rapports de deux experts judiciaires indépendants ont démontré qu'elle n'a jamais caché le moindre désordre, n'étant devenue propriétaire de la maison qu'au décès de sa mère, usufruitière du bien, en 1999 et n'ayant occupé ladite maison que 10 à 15 jours par an, comme maison secondaire. Aussi, l'intimée considère qu'elle n'est redevable d'aucune indemnité sur le fondement de l'action estimatoire qui ne l'oblige à prendre en charge que les travaux de reprise matériels des désordres. S'agissant du préjudice de jouissance, elle estime que le coût d'une location analogue à la maison sur la commune de [Localité 5] est de l'ordre de 500 euros, ce qui commande de réduire dans d'importantes proportions la demande indemnitaire excessive formée par l'acquéreuse.



Sur ce, la cour



Aux termes de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu en plus de la restitution de toute ou partie du prix, de tous les dommages-intérêts envers l'acheteur.



En l'espèce, il convient d'observer qu'en sus de l'action estimatoire et non pas sur ce fondement comme soutenu à tort par la venderesse, l'acquéreuse sollicite des dommages et intérêts. En application du texte susvisé, l'acquéreur est en droit d'obtenir la réparation de l'intégralité des préjudices subis du fait des vices affectant la chose vendue dès lors qu'il est établi que le vendeur en avait connaissance. 

A cet égard, si la venderesse n'est pas une professionnelle de l'immobilier, de sorte qu'elle n'est pas présumée avoir eu connaissance des vices affectant le bien, il échet de relever, ainsi que l'a déjà fait la cour dans son arrêt, définitif, du 12 octobre 2021, pour écarter la clause de non garantie stipulée à l'acte de vente, qu'elle avait nécessairement connaissance de la fragilité de l'immeuble, constitutive du vice caché. En effet, plusieurs éléments ont été relevés en ce sens :

- ni le compromis de vente du 19 septembre 2009 ni l'acte de vente de l'immeuble du 29 décembre 2009 ne font état des travaux de confortement du mur de schiste (qui était fissuré et qui annonçait des signes de basculement), réalisés en août 2008 sur la parcelle voisine ;

- l'acte de vente de l'immeuble précise que le bien n'est pas concerné par la garantie décennale, 'aucune construction, surélévation ou addition d'éléments d'équipement faisant corps avec l'immeuble n'ayant été effectuée depuis moins de dix ans' alors même que la consolidation du mur mitoyen fait corps avec l'immeuble vendu en ce que l'extension repose sur une surélévation de ce mur et qu'elle aurait donc dû être déclarée au titre des travaux relevant des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil effectués depuis moins de dix ans ; 

- la venderesse, au regard des démarches réalisées par elle en décembre 2007 auprès des propriétaires voisins pour faire réaliser les travaux de confortement, savait au regard de la finalité même de ces travaux (maintien du mur ancien) que le mur litigieux était un mur de soutènement et qu'il devait être consolidé, ce qui attestait de la fragilité intrinsèque de l'immeuble dans son ensemble ;

- par un courrier du 5 octobre 2003, l'époux de la venderesse avait dénoncé auprès de la mairie de la commune de 'graves fissures' en vue d'une reconnaissance du sinistre au titre des conséquences d'une catastrophe naturelle, ce qui confirme la fragilité de l'immeuble dans son ensemble et le fait que la venderesse en avait connaissance.



La circonstance avancée par la venderesse selon laquelle elle n'occupait pas à titre principal cet immeuble est inopérante au vu des constatations qui précèdent. 



En définitive, dans la mesure où la venderesse avait connaissance, au'moment de la vente, du vice caché affectant le bien immobilier, elle est tenue de réparer l'intégralité des préjudices subis par l'acquéreuse. 

 

Il n'est pas contestable que cette dernière a subi un préjudice moral consistant dans la déception et le trouble généré par la découverte du vice et du fait de vivre dans une maison ne pouvant qu'apparaître dangereuse au regard des importantes fissures et de leur aggravation en l'espace de quelques mois. Cette procédure qui conduit à la démolition et à la reconstruction d'une partie de sa maison a également entraîné pour l'intéressée des soucis et tracas.



En outre, le préjudice de jouissance, qui n'est pas contesté en son principe par la venderesse, se déduit nécessairement des troubles dans l'habitabilité de la maison qui doit être reconstruite pour une surface d'environ 26 m² et qui concerne une chambre et une salle d'eau. Si l'acquéreuse n'évoque pas la nécessité d'un déménagement pendant le temps des travaux, estimés à 6 mois par l'expert judiciaire, il est indéniable que ceux-ci vont occasionner une perturbation dans les conditions d'existence au sein de l'immeuble. 



Il s'ensuit qu'en l'état des constatations qui précèdent, en l'absence de justificatifs particuliers versés par l'acquéreuse, les préjudices moral et de jouissance subis par cette dernière seront réparés par une indemnité de 5.000'euros à laquelle la venderesse sera condamnée. 





III- Sur la demande en paiement de frais annexes 



L'appelante sollicite la condamnation de la venderesse à lui rembourser les frais d'expertise amiable avancés par elle, ceux relatifs aux différents constats d'huissier qu'elle a fait dresser les 11 février 2016, 4 octobre 2016 et 6 décembre 2017. Elle souligne que la cour a ordonné une mesure d'expertise complémentaire au vu notamment de cette expertise amiable et des constats d'huissier. Elle réclame également la prise en charge par l'intimée des frais de l'étude géotechnique exposés dans le cadre des dernières opérations d'expertise judiciaire. 



La venderesse fait remarquer que lors des différentes procédures et expertises, les différents frais exposés par l'acquéreuse ont été financés par son assureur de protection juridique qui a pris en charge l'ensemble des honoraires de conseil et d'expertise. 



Sur ce, la cour



Il importe de relever qu'aux termes de son arrêt rendu le 12 octobre 2021, la cour de céans, rappelant que la demande formée par l'acquéreuse au titre du remboursement des frais annexes (constats d'huissier et avis techniques) relevait d'une appréciation au titre des frais irrépétibles, a condamné la venderesse à lui payer une somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Aux termes du même arrêt, la cour a condamné la venderesse aux entiers dépens de première instance et d'appel exposés au jour de son prononcé et qui comprenaient la somme de 478,40 euros selon facture Technis (expert amiable) en date du 29 mars 2013.



En définitive, seuls les frais relatifs à l'étude géotechnique réalisée à l'occasion des opérations d'expertise complémentaire et donc postérieurement à l'arrêt du 12 octobre 2021, peuvent faire l'objet d'une demande de remboursement par la partie qui s'en est acquittée, en l'occurrence l'acquéreuse. Cette étude dont il n'est pas contesté qu'elle a permis à l'expert judiciaire de réaliser sa mission d'évaluation des travaux de remise en état, s'élève à la somme de 900 euros selon facture de la société Ginger Cebtp du 17 juin 2022, produite aux débats.



Dans la mesure où cette dépense correspond à un acte technique d'investigation qui s'est avéré nécessaire au cours des opérations d'expertise complémentaire, elle ne peut pas être englobée au titre des dépens de l'instance, limitativement énumérés à l'article 695 du code de procédure civile. C'est dès lors à raison que l'acquéreuse forme une demande indemnitaire autonome au titre de ces frais. Ceux-ci, en lien direct et exclusif avec le vice caché de l'immeuble puisqu'ils ont permis de déterminer la nature exacte des travaux réparatoire à effectuer, doivent être pris en charge par la venderesse. Elle sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 900 euros et déclarée irrecevable pour le restant de ses demandes. 





IV- Sur les frais irrépétibles et les dépens



La venderesse qui est condamnée à réparer l'ensemble des préjudices subis par l'acquéreuse supportera les dépens d'appel exposés depuis l'arrêt du 12 octobre 2021, comprenant les frais d'expertise complémentaire. Il convient de rappeler que les dépens de première instance et d'appel exposés jusqu'au prononcé de l'arrêt précité ont déjà été liquidés par la cour de céans, aux termes dudit arrêt. 



Il y a lieu, au regard de la solution donnée au litige qui ne portait plus que sur l'indemnisation des préjudices de l'acquéreuse, de condamner la venderesse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu là aussi de rappeler que l'acquéreuse a bénéficié, au titre du précédent arrêt rendu par la cour le 12 octobre 2021, d'une somme de 6.000 euros en application de ce texte. 



 

PAR CES MOTIFS :



La Cour,



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,



CONDAMNE Mme [S] [B] à payer à Mme [C] [J], au titre des travaux de reprise, la somme de 62.175,09 euros qui sera actualisée en fonction de l'indice BT 01 du coût de la construction depuis juin 2023,



DEBOUTE Mme [C] [J] de sa demande tendant au paiement de la somme de 1.362,90 euros au titre du coût d'installation d'une VMC, 



CONDAMNE Mme [S] [B] à payer à Mme [C] [J] la somme de 5.000 euros en réparation de ses préjudices moral et de jouissance, 



DECLARE irrecevables les demandes de Mme [C] [J] tendant au remboursement des frais d'expertise amiable et de constats d'huissier de justice exposés avant l'arrêt rendu le 12 octobre 2021,



CONDAMNE Mme [S] [B] à payer à Mme [C] [J] la somme de 900 euros en remboursement du coût de l'étude géotechnique facturée le 17 juin 2022 par la société Ginger Cebtp,



CONDAMNE Mme [S] [B] à payer à Mme [C] [J] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



CONDAMNE Mme [S] [B] aux dépens d'appel exposés depuis l'arrêt du 12 octobre 2021, comprenant les frais d'expertise complémentaire.





LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée











T. DA CUNHA I. GANDAIS