Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 29 avril 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 29 AVRIL 2025



N° 2025/189 









Rôle N° RG 21/04133 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHEPJ







[C] [Z]

[S] [J]



C/



S.C.P. [12] [R] [W] NOTAIRES ASSOCIES

S.A.R.L. [11]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Christel CILIA-AGROFF 

Me Pierre-Yves IMPERATORE 













Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AIX-EN-PROVENCE en date du 04 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00216.





APPELANTS



Madame [C] [Z]

Née le [Date naissance 2] 1991 à [Localité 13] (84)

Demeurant [Adresse 6]



Monsieur [S] [J]

Né le [Date naissance 4] 1987 à [Localité 10] (13)

Demeurant [Adresse 6]



tous deux représentés par Me Christel CILIA-AGROFF de la SELARL CILIA-AGROFF, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEES



S.C.P. [12] [R] [W] NOTAIRES ASSOCIES 

Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Michel COULOMB, avocat au barreau de NIMES substitué par Me Véronique CHIARINI, avocat au barreau de NIMES



S.A.R.L. [11] 

Demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Alain GALISSARD de l'ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocat au barreau de MARSEILLE







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 25 Février 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère



qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025,



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



La SCI [11] était propriétaire d'une parcelle de terre cadastrée CW [Cadastre 1] située à proximité de l'autoroute, [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 15] quartier Le Quintin d'une contenance de 1200 m² laquelle constitue un terrain à bâtir en l'état des dispositions du PLU de la ville [Localité 14].



Elle a procédé à la vente du bien constituant terrain à bâtir en 2 parcelles A et B conformément à un document d'arpentage.



Les terrains ont été vendus :

- d'une part, à M. et Mme [O] en ce qui concerne la parcelle constituant le lot A d'une superficie approximative de 500 m² pour un prix de 129 000 euros ;

- d'autre part, à M. [J] et à Mme [C] [Z] en ce qui concerne la parcelle constituant le lot B d'une superficie approximative de 700 m² pour un prix de 129 000 euros.



Un compromis de vente a été signé par devant maître [W], notaire à [Localité 7], le 7 octobre 2017 avec les consorts [J] -[Z] et l'acte de de vente a été reçu devant le même notaire le 22 juin 2018.



Soutenant que ni le compromis de vente ni l'acte de vente ne leur avaient jamais révélé l'existence d'une servitude non aedificandi d'environ 300 m2 fortement préjudiciable et l'échec d'une tentative de résolution amiable, ils ont assigné le notaire et leur vendeur devant le tribunal d'Aix-en Provence par actes des 28 décembre 2018 et 7 janvier 2019.



Par jugement du 4 mars 2021, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :

- débouté Mme [C] [Z] et M.[S] [J] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

- débouté la SCP [12] [R] [W] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts ;

- débouté la SARL [11] de sa demande reconventionnelle de dommages- intérêts ;

-condamné in solidum Mme [C] [Z] et M.[S] [J] à verser à la SCP [12] [R] [W] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné in solidum Mme [C] [Z] et M.[S] [J] à verser à la SARL [11] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-rejeté le surplus de toutes les demandes des parties plus amples ou contraires ;

-condamné in solidum Mme [C] [Z] et M.[S] [J] aux entiers dépens de la procédure avec distraction au profit de l'avocat de la cause qui en a fait la demande ;

-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.



Sur la responsabilité du notaire, le tribunal a retenu que la preuve d'un comportement fautif pour manquement à son obligation d'information et de conseil n'était pas rapportée dès lors qu'il avait précisé dans le corps de l'acte authentique que le contenu du certificat d'urbanisme avait été porté à la connaissance des acquéreurs et en annexant ce document ainsi que le plan du géomètre qui précisait l'existence d'une zone non aedificandi de 20 mètres à l'acte, à l'acte de vente. 



Sur la responsabilité contractuelle du vendeur, le tribunal a jugé que la preuve d'un comportement fautif pour manquement à son obligation d'information loyale n'était pas non plus rapportée dès lors qu'il avait remis aux acquéreurs un plan de géomètre indiquant la surface totale du terrain, la superficie de chaque lot après division parcellaire et mentionnant clairement l'existence d'une zone non aedificandi dont l'emprise est clairement définie. 



En outre, le tribunal a considéré que le préjudice n'était pas démontré, d'une part par la production d'une estimation par une agence immobilière qui avait pris en considération plusieurs éléments pour estimer la moins value, alors que d'autre part, Mme [Z] et M. [J] avaient adapté leur projet de construction aux contraintes du terrain et ne justifiaient pas ainsi de l'impossibilité de réaliser une terrasse et une piscine en partie sud-ouest.



Enfin, le tribunal a retenu que les préjudices allégués n'étaient en tout état de cause pas en lien de causalité directe et certain avec les manquements reprochés mais avec l'impossibilité de construire sur une partie du terrain. 



Par déclaration du 18 mars 2021, Mme [C] [Z] et M.[S] [J] ont interjeté appel de la décision.



La clôture de l'instruction est en date du 27 janvier 2025.



Avant l'ouverture des débats, avec l'accord des parties l'ordonnance de clôture a été révoquée et la nouvelle clôture a été fixée au 25 février 2025.





EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 janvier 2025, M. [J] et Mme [Z] demande à la cour de :

-débouter la société [11] et la SCP [12] [W] de l'ensemble de leurs demandes ,

-infirmer le jugement du 4 mars 2021 sur tous les chefs de jugement critiqués ;

Statuant à nouveau,

-condamner la SCP [12] [W] et la société [11] in solidum à leur payer, en réparation des préjudices subis, la somme de 79 000 euros,

-condamner la SCP [12] [W] et la société [11] in solidum au paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article700 du code de procédure civile,

-condamner la SCP [12] [W] et la société [11] in solidum aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de maître Cilia-Agroff Christel, avocat.



Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 janvier 2025, la SCI [11] demande à la cour de :

-révoquer l'ordonnance de clôture pour cause grave et afin permettre un débat contradictoire et la réponse aux conclusions notifiées le 27 janvier 2025 par les appelants ;

-confirmer le jugement dont appel,

-dire et juger qu'elle a respecté son devoir d'information à l'égard de M. [J] et Mme [Z],

-dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute et n'a pas engagé sa responsabilité ;

En conséquence,

-débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes ;

Sur appel incident,

-condamner M.[J] et Mme [Z] in solidum à payer, en réparation des préjudices subis, la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour atteinte à la réputation et préjudice moral, ainsi que la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Alain Galissard avocat.



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 20 juillet 2021, la SCP [12] demande à la cour de :

-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :


débouté les consorts [Z]-[J],

condamné les consorts [Z]-[J] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;


Statuant sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

-condamner les appelants à lui payer la somme de 3 000 euros,

-condamner les appelants aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE AIX représentée par Maître Pierre-Yves Impératore, avocat aux offres de droit.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIVATION



1-Sur la responsabilité du notaire



-Sur la faute



Moyens des parties



M. [J] et Mme [Z] soutiennent que le notaire a commis un manquement à son obligation d'information car il n'a jamais fait état de l'existence d'une servitude de non aedificandi et que la mention portée sur le plan « Zone non aedificandi » n'est pas apposée sur la parcelle acquise mais en marge de cette parcelle de sorte qu'ils ne pouvaient se convaincre eux-mêmes de l'existence de cette zone. 

Ils ajoutent que l'obligation d'information qui pèse sur le notaire n'est pas remplie par les dispositions de l'acte authentique qui prévoit certes en page 9 que « l'acquéreur profite des servitudes ou les supporte, s'il en existe. À la connaissance du vendeur, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l'acte, de la situation naturelle des lieux et environnementales du bien, de la loi et de l'urbanisme, il n'en existe pas d'autres que celles créées en première partie des présentes et de celles ci-après relatées. », mais qu'il s'agit d'une clause de style et qu'elle est insuffisante pour démontrer qu'ils ont été informés. Elle démontre en revanche, clairement que la servitude de non aedificandi n'a jamais été évoquée de manière précise avec les acquéreurs.



La SCP de notaires conteste que le notaire ait manqué à son obligation d'information. Elle soutient qu'elle a été parfaitement remplie et qu'en attestent les mentions contenues dans l'acte authentique qui ne peuvent être considérées comme des clauses de style et par lesquelles les acquéreurs ont reconnu avoir été parfaitement informés alors qu'en outre, un plan contresigné par eux a été annexé et contenait également l'indication de la zone non aedificandi. 



Réponse de la cour



Au visa de l'article 1240 du Code civil le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. 



Il incombe au notaire la preuve de l'exécution de son devoir de conseil.



Les appelants ne contestent pas qu'un plan de division annexé au compromis de vente ait fait mention d'une zone non aedificandi sans cependant leur permettre au regard de ses mentions de comprendre que cette servitude était située sur le terrain acheté, ni que l'acte authentique ait prévu une clause relative aux servitudes dont ils ont indiqué avoir eu connaissance. Mais ils prétendent que ces éléments retenus par le tribunal ne sont pas de nature à démontrer que le notaire a rempli son obligation.



Il résulte du plan de division parcellaires signé par ces derniers et annexé au compromis, plusieurs éléments et mentions qui établissent qu'une zone non aedificandi au Sud de la parcelle objet du compromis est matérialisée par une ligne en pointillée, traversant d'Est en Ouest cette même parcelle, d'une superficie dont la largeur est forcément inférieure à 50 m point de l'axe autoroutier et d'une longueur supérieure à 15,22 m, longueur de l'extrême limite du terrain qui se rétrécie à l'Est.



Par ailleurs, les mentions contenues dans l'acte du 22 juin 2018, sont les suivantes :

En page 9, « l'acquéreur profite des servitudes ou les supporte, s'il en existe. A la connaissance du vendeur, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l'acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du bien, de la loi et de l'urbanisme, il n'en existe pas d'autres que celles créées en première partie des présentes et de celles-ci-après relatées » ;



En page 15, « certificat d'urbanisme d'information un certificat d'urbanisme d'information dont l'original est annexé a été délivré le 25 octobre 2017, sous le numéro CU 013103 17EQ139.

Le contenu de ce certificat dont le détail a été intégralement porté à la connaissance de l'acquéreur est le suivant :

-Les dispositions d'urbanisme applicable.

-Les servitudes d'utilité publique.

-Le droit de préemption.

-Le régime des taxes et participations d'urbanisme applicable au terrain.

-Les avis ou accords nécessaires.

-Les observations.

L'acquéreur :

-s'oblige à faire son affaire personnelle de l'exécution des charges et prescriptions et du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives aux droits de propriété mentionnées dans ce document au caractère purement informatif ;

-reconnaît que le notaire lui a fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l'étendue et les effets de ces charges et prescriptions ;

-déclare qu'il n'a jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition des présentes. »



Sont joints à l'acte le plan décrit ci-dessus mais également le certificat d'urbanisme qui mentionne dans son «  cadre 6 : nature des servitudes d'utilité publique applicable au terrain :

-'

-le terrain est concerné par la zone aedificandi de 20 mètres ;

' » ;

En ayant rappelé au préalable qu'il est aussi concerné par la zone d'exposition aux bruits aux abords de voies de circulation (autoroute A 54 secteur de nuisance 300m).



Les clauses ainsi rédigées en ce qu'elles se lisent à la lumière des documents annexés ne peuvent en aucun cas être considérées comme des clauses de style et la reconnaissance par les acquéreurs de ce que le notaire leur a fourni tous éclaircissements nécessaires ne l'est pas non plus.

Il s'en déduit qu'ils ont été informés de cette servitude non aedificandi par l'ensemble des éléments portés à l'acte et ont par leur signature, reconnu qu'ils étaient parfaitement informés des servitudes pouvant notamment résulter de la loi et de l'urbanisme.



Aucun manquement du notaire à ses obligations d'information et de conseil n'est par voie de conséquence caractérisée et le jugement déféré mérite confirmation de ce chef.





2-Sur la responsabilité du vendeur



Moyens des parties



M.[J] et Mme [Z] soutiennent que leur vendeur est un professionnel de l'immobilier et que le plan de division accompagnant la vente n'a rien de clair dès lors que la mention « Zone non aedificandi » est en marge de la parcelle et non sur la parcelle elle-même, et il ne fait mention que d'une flèche avec l'indication « A 50 mètres de l'autoroute ».

Ils considèrent ainsi qu'il ne leur a pas délivré une information claire et loyale à laquelle il est tenu, conformément aux dispositions de l'article 1602 du code civil, sur les contraintes d'urbanisme affectant le bien vendu.

Ils ajoutent que ne pouvant utiliser plus de 300 m2 la perte de valeur de leur terrain est en lien direct avec ce manquement. Ils contestent enfin que la différence de prix entre les deux parcelles soit liée à cette servitude et indiquent qu'elle est liée au fait qu'ils sont à côté de l'autoroute.

Enfin, ils contestent toute mauvaise foi et ne jouissent pas de leur propriété malgré la servitude contrairement à ce qu'il est soutenu dès lors qu'ils ont conscience que le mur de clôture est irrégulier mais indispensable, qu'ils n'ont pas pu faire une piscine et une terrasse et qu'ils ne pourront pas clôturer durablement leur propriété.





La SARL [11] leur oppose son absence de manquement à une obligation de loyauté et d'information dans la mesure où elle a clairement informé les acquéreurs de l'existence de la servitude qui grève le terrain à l'ensemble des étapes de la relation contractuelle et ce dès le début des pourparlers. 

Elle fait valoir que tant l'avant- projet établi par le constructeur que le compromis de vente comprenait un plan approuvé par les parties qui faisait apparaître l'existence de la zone non aedificandi également reprise dans la demande de permis de construire et dans le certificat d'urbanisme annexé à l'acte authentique de vente par lequel les appelants ont en outre reconnu avoir reçu les explications quant à l'urbanisme. 

Elle considère ainsi que Mme [Z] et M. [J] étaient nécessairement informés de l'existence de la servitude, ayant respecté d'eux-mêmes ou par leur constructeur, la zone non aedificandi dans la construction de leur maison et que s'il subsistait une incompréhension sur les termes, il leur appartenait en acquéreur normalement diligent de recueillir les informations nécessaires.



Subsidiairement et sur les préjudices, elle soutient qu'ils ne sont pas justifiés dès lors que :

- la construction d'une terrasse et d'une piscine n'ayant pas été évoquée, elle ne fait pas partie du champ contractuel et aucune perte de chance ne peut être alléguée à ce titre,

- les appelants jouissent sans réserve de l'intégralité du terrain vendu compte tenu de l'édification d'un mur de clôture maçonné en violation de la servitude, sans rapporter la preuve d'une réclamation de la commune relativement à cette construction. 



Réponse de la cour



L'article 1602 du Code civil dispose que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur.







En matière de vente immobilière, ces dispositions mettent à la charge du vendeur une obligation de renseignement à l'égard de l'acquéreur dont l'étendue dépend des connaissances respectives des parties au jour de la conclusion du contrat et à ce titre le vendeur est tenu de communiquer à l'acquéreur toutes les informations en sa possession et susceptibles d'influer sur le consentement de son cocontractant. 



En l'espèce, le tribunal a retenu que la communication du plan de division mentionnant très expressément la zone non aedificandi dès la phase du compromis de vente, qui ne présentait aucune ambigüité et dont la formule latine était très facile de compréhension, rendait les acquéreurs pleinement informés de l'existence de la servitude. De même, les dispositions de l'acte de vente authentique apportent des éléments supplémentaires, et annexé, le plan de division et le certificat d'urbanisme permettent d'établir la surface de la zone aedificandi sur le terrain objet de la vente contrairement à ce qu'ils soutiennent.



La cour confirmera cette motivation y ajoutant que l'obligation d'information et de loyauté a cependant des limites en ce sens que le créancier de l'obligation n'est pas dispensé d'un devoir de prudence et de diligence. Il s'en déduit que si un doute existait pour les acquéreurs ou si leur projet de construction risquait d'être remis en cause notamment pour les dimensions du jardin puisqu'ils ont fait réaliser leur maison à partir du plan de division, ils leur appartenaient d'interroger le vendeur en ce sens et ne sont pas fondés à reprocher au vendeur même professionnel de leur avoir dissimuler à un fait dont il avait connaissance.



Le jugement de première instance mérite ainsi confirmation de ce chef.



3-Sur la demande de dommages et intérêts du vendeur 



Moyens des parties



La SARL [11] soutient que la procédure engagée par les appelants est abusive ce qui lui cause un préjudice financier dès lors qu'elle se trouve dans l'impossibilité de clôturer ses opérations de dissolution et de liquidation alors qu'elle n'a plus aucune activité économique, outre un préjudice de réputation et moral. 



M.[J] et Mme [Z] s'opposent à cette demande et font valoir que non seulement leur action n'est pas abusive mais également qu'aucun préjudice économique ne saurait leur être imputé ne découlant que de la gestion de la société.



Réponse de la cour



En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



La SARL [11] allègue mais ne prouve aucun préjudice distinct de celui d'avoir dû engager des frais pour se défendre en justice et réparé par l'octroi de frais irrépétibles.



Par ailleurs, l'exercice du droit d'ester en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire un usage préjudiciable à autrui.

Le seul rejet des prétentions d'un plaideur et l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits ne sont pas à eux seuls constitutifs d'un abus du droit, sauf à démontrer que le demandeur ne peut, à l'évidence, croire au succès de ses prétentions.

Tel n'est pas le cas en l'espèce de sorte que la demande de dommages-intérêts doit être rejetée.



4-Sur les demandes accessoires



Parties perdantes, M. [S] [J] et Mme [C] [Z] supporteront la charge des dépens d'appel et leur recouvrement direct sera ordonné au profit des conseils qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Ils seront nécessairement déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande d'allouer à la SCP [12]-[W] et à la SARL [11] la somme de 2 000 euros complémentaires chacun que M. [S] [J] et Mme [C] [Z] seront condamnés à leur payer.





PAR CES MOTIFS,



LA COUR,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant,



Condamne M. [S] [J] et Mme [C] [Z] à supporter la charge des dépens d'appel et ordonne leur recouvrement direct au profit des conseils qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Les déboute de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Les condamne in solidum à payer à la SCP [12]-[W] et à la SARL [11] la somme 2 000 euros complémentaires chacun au titre des frais irrépétibles ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes.



La Greffière, La Présidente.