Cour d'Appel · Chambre 3 A — 28 avril 2025

MINUTE N° 25/211





























Copie exécutoire à :



- Me Joëlle

 LITOU-WOLFF





Copie à :

- Me Christine

LAISSUE-STRAVOPODIS

- greffe civil du TJ Mulhouse 

( site Athéna)





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 28 Avril 2025





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00313 - N° Portalis DBVW-V-B7I-IHCK



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Mulhouse





APPELANT :



SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] A [Localité 7] représenté par son syndic, la société SODIM ESPACE GESTION, ayant son siège au [Adresse 6], pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

Représentée par Me Joëlle LITOU-WOLFF, avocat au barreau de COLMAR



INTIMÉS :



Maître [W] [X]

[Adresse 3]

Représenté par Me Christine LAISSUE-STRAVOPODIS, avocat au barreau de COLMAR



Monsieur [B] [T]

[Adresse 5]

Non représenté, assigné à domicile par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2025



Madame [P] [L] épouse [T]

[Adresse 4]

Non représentée, assignée à étude de commissaire de justice le 18 avril 2025 par acte de commissaire de justice





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 03 mars 2025, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : M. BIERMANN





ARRET :

- défaut

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****

 

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



M. [B] [T] et Mme [P] [L] épouse [T] étaient propriétaires d'un appartement avec jardin correspondant au lot numéro 2 de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 7]. 



Ledit bien, cadastré section 21 n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 2], commune d'[Localité 7], a, sur requête du Crédit Agricole, fait l'objet d'une procédure d'exécution forcée immobilière ouverte par ordonnance du 23 janvier 2015, ayant abouti, à l'issue de la vente aux enchères tenue en l'étude de Me [W] [X] le 29 avril 2016, à son adjudication au profit de M. [R] [Z] et Mme [I] [O] moyennant la somme de 105'000 euros. 



Ladite adjudication, devenue définitive le 23 mai 2016, a donné lieu à l'établissement d'un état de colocation en date du 9 janvier 2017. 



Se prévalant d'une dette de charges de copropriété et de ce qu'il n'a pas été destinataire de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et n'a donc pas pu former opposition à la vente pour obtenir paiement de cet arriéré, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] (ci-dessous dénommé syndicat des copropriétaires) a, par acte d'huissier délivré le 29 novembre 2019, assigné Me [X] et les époux [T] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, condamner solidairement ou in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 5 876,87 euros telle qu'arrêtée au 8 juin 2017, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2018, et la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles, en sus des dépens.



Me [X] a conclu au rejet de ces demandes et à la condamnation du demandeur à lui verser une indemnité de procédure de 1'000 euros, en faisant valoir que le prix de vente n'avait permis, au vu de l'importance des dettes et de l'ordre des créanciers fixé dans l'état de collocation, de ne désintéresser que la banque, le syndicat des copropriétaires figurant en troisième et dernière position desdits créanciers. Il se prévalait par ailleurs de la notification de l'avis de mutation réalisé le 31 août 2017 et de l'absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. 



M. [T] a pour sa part contesté les frais mis en compte et indiqué ne pas comprendre l'augmentation de la dette. 



Par jugement réputé contradictoire rendu le 9 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Mulhouse a':



- condamné solidairement M. [T] et Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] les sommes de':



' 5 436,67 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, au titre des charges de copropriété échues et impayées au 08 juin 2017 (4ème appel de fonds 2016 inclus) ; 

' 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] de sa demande en paiement solidaire formée à l'encontre de Me [X] ;



- condamné in solidum M. et Mme [T] aux entiers frais et dépens de la procédure ;



- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Me [X] un montant de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- débouté les parties de toute prétention plus ample ou contraire. 



Pour se déterminer ainsi, le tribunal a, s'agissant de la demande formée à l'encontre des époux [T], rappelé que la dette de charges ne suit pas le lot et reste personnelle à son propriétaire, le vendeur étant tenu du paiement des appels de fonds réclamés par le syndic et de ceux votés par l'assemblée avant la notification de la mutation au syndic ; que la vente a été notifiée au syndicat des copropriétaires le 31 août 2017 de sorte que les sommes figurant au décompte arrêté au 8 juin 2017 étaient recouvrables auprès des époux [T] qui avaient seuls la qualité de propriétaires jusqu'à cette date'; que la somme mise en compte était justifiée par les procès-verbaux, contrat de syndic et appels de provision et régularisations de charges, à l'exclusion de frais divers non justifiés à hauteur de 440,20 euros. 



Sur la responsabilité du notaire, le premier juge a constaté que l'avis de mutation prévu par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 n'avait pas été adressé au syndic, l'information donnée le 31 août 2017 correspondant non pas à cet avis de mutation mais au transfert de propriété, tel que prévu à l'article 6 du décret du 17 mars 1967'; que si le notaire avait ainsi commis une faute justifiant indemnisation du syndicat des copropriétaires, le préjudice de ce dernier, constitué par sa perte de chance de former opposition, était nul puisque l'actif tiré de la vente était entièrement absorbé par la banque, créancier hypothécaire inscrit en premier rang'; qu'enfin, le demandeur ne démontrait pas le fondement de la solidarité sollicitée. 



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] a, par déclaration enregistrée le 10 janvier 2024 interjeté appel partiel de cette décision. 



Par écritures notifiées par voie électronique le 11 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, sur le fondement de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 35 et suivants du décret du 17 mars 1967 ainsi que l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, de déclarer son appel bien fondé, y faisant droit, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande en paiement solidaire formée à l'encontre de Me [X] et a condamné solidairement les seuls époux [T] au paiement de la somme de 5'436,67 euros d'arriéré de charges, a condamné le syndicat au paiement d'une indemnité de procédure au profit de Me [X] et l'a débouté de toute prétention plus ample ou contraire. 



Il demande à la cour, statuant à nouveau, de :



- dire Me [X] responsable du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en raison de la notification tardive de l'avis de mutation du bien immobilier des consorts [T], 

en conséquence': 



- condamner Me [X], solidairement ou in solidum avec les consorts [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 876,87 euros, augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2018,







- condamner Me [X] aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,



- confirmer pour le surplus le jugement entrepris,



y ajoutant': 



- condamner Me [X] aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, 



- déclarer l'arrêt à intervenir opposable aux consorts [T]-[L]. 



A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires se prévaut du caractère inopposable du transfert de propriété en ce qu'il ne lui a pas été notifié, et de la faute ainsi commise par le notaire et reconnue par le premier juge. 



Il critique le jugement qui, en estimant que le syndicat des copropriétaires ne disposait d'aucun privilège spécial, a méconnu les dispositions de l'article 2374 du code civil prévoyant que le privilège du syndicat des copropriétaires s'exerce sur le lot vendu, conjointement avec le vendeur et le cas échéant le prêteur de deniers, pour le paiement de toutes les créances du syndicat relatives à l'année courante et aux quatre dernières années échues, et de manière préférentielle à ces derniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues. Il souligne la contradiction figurant à cet égard dans le jugement puisqu'il le qualifie de créancier chirographaire tout en reconnaissant qu'il bénéficie d'un super-privilège. 



Le syndicat des copropriétaires insiste sur le fait que les charges réclamées, afférentes aux exercices 2009/2010 à 2013/2014, sont devenues exigibles à l'issue de l'assemblée générale du 22 juin 2015, soit à une date couverte par le privilège immobilier spécial, dont il n'a pu profiter par suite de la négligence de Me [X] qui ne lui a pas permis d'exercer sa faculté d'opposition. 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2024, Me [X] conclut au rejet de l'appel, la confirmation du jugement entrepris et la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens des deux instances ainsi qu'au paiement d'un montant de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



En réplique, Me [X] conteste toute faute dès lors qu'il a notifié le transfert de propriété le 31 août 2017, que l'article 6 du décret du 17 mars 1967 n'impose aucun délai et que le syndicat des copropriétaires n'a pas formé opposition à cette notification. 



Il estime qu'il n'existe pas de lien de causalité entre une éventuelle faute et le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires puisque le produit de la vente n'a permis de ne désintéresser que partiellement le premier créancier inscrit'; qu'en outre, seules les charges des deux dernières années échues sont couvertes par le super-privilège alors que la somme réclamée correspond à des charges antérieures. 



S'agissant du préjudice, il souligne que la condamnation des époux [T] portait sur une somme de 5'436,67 euros et que sa condamnation ne saurait aller au-delà, que l'appelant doit justifier ne pas avoir pu exécuter le jugement entrepris à l'encontre des consorts [T], sa propre condamnation ne pouvant être prononcée qu'à titre subsidiaire. 



Le syndicat des copropriétaires a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions à M. et Mme [T] respectivement le 12 avril 2024 par remise à domicile et le 18 avril 2024 par remise à étude. Ils n'ont pas constitué avocat. 





L'audience de plaidoiries a été fixée au 3 mars 2025 pour une mise en délibéré au 28 avril 2025.





MOTIFS



Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;



Vu les pièces régulièrement communiquées ;



Au préalable, la cour rappelle que, conformément aux dispositions de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. 



Par ailleurs, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à «'dire et juger'» ou «'constater'», en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n'y répondra pas sauf à ce qu'ils viennent au soutien d'une prétention formulée dans le dispositif des conclusions ou si elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention. 



En l'espèce, l'appelant critique uniquement les chefs du jugement relatifs aux demandes formées contre ou au profit de Me [X], de sorte que le montant des charges de copropriété dues par les époux [T] tel que vérifié par le juge et arrêté à la somme de 5'436,67 euros selon décompte au 8 juin 2017 est acquis sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point. 





Sur la responsabilité de Me [X]



En vertu des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 



Aux termes de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. 



Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. (')



L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en 'uvre du privilège mentionné à l'article 19-1.



Conformément aux termes de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, l'avis de mutation doit être adressé indépendamment de la notification du transfert de propriété qu'il prévoit et qui vise seulement à informer le syndicat de l'identité du nouveau copropriétaire alors que 





l'avis de mutation ouvre le délai d'opposition permettant au syndic de faire connaître et immobiliser au profit du syndicat des copropriétaires les sommes qui lui sont dues. 



C'est par une juste application de ces textes que le premier juge a considéré que Me [X] ne justifiant pas avoir adressé au syndic de l'immeuble un avis de mutation, auquel ne pouvait être assimilé le courrier du 31 août 2017 portant seulement notification du transfert de propriété tel que prévu par l'article 6, le notaire avait commis une faute ayant privé le syndic de la faculté d'exercer son droit d'opposition. 



Conformément aux dispositions de l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, l'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 est garantie par le privilège immobilier spécial prévu par l'article 2374 du code civil. 



L'article 2374 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que les créanciers privilégiés sur les immeubles sont : (')



1° bis conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2°, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés à l'article 10, au c du II de l'article 24 et à l'article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des cotisations au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la même loi, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues ainsi que des dommages et intérêts alloués par les juridictions et des dépens. Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues ; 

(')

2° Même en l'absence de subrogation, ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble, pourvu qu'il soit authentiquement constaté, par l'acte d'emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers empruntés ('). 



La notion de créances afférentes aux charges et travaux de l'année en cours et des deux à quatre années précédentes échues figurant dans ces textes s'entend des charges liées à l'exercice comptable en cours lors de la mutation et des exercices comptables le précédant directement. 



Il en résulte que, nonobstant le fait que les comptes de plusieurs exercices aient été approuvés lors de l'assemblée générale du 22 juin 2015, certaines des créances ainsi exigibles concernaient des années échues depuis plus de quatre ans. 



Le syndicat des copropriétaires n'était donc susceptible de bénéficier d'un super-privilège que pour les exercices comptables ayant couru à compter du 1er juillet 2013 (correspondant à la somme de 1'668,60 euros) et d'un privilège concurrent à celui de la banque pour les exercices du 1er juillet 2011 au 30 juin 2013 (correspondant à la somme de 1'383,60 euros). 

C'est donc à tort que le syndicat des copropriétaires prétend qu'il pouvait disposer d'une créance privilégiée pour l'intégralité de son arriéré. Il ne saurait en outre assimiler son préjudice au montant des charges impayées alors que, comme relevé par le premier juge, le défaut de délivrance de l'avis de mutation entraîne un préjudice s'analysant en une perte de chance, qu'il convient donc d'apprécier selon que les fonds provenant de la vente permettent ou non de couvrir l'intégralité des créances des vendeurs. En outre, le fait que le syndicat bénéficie le cas échéant d'une priorité pour le règlement de sa créance n'entraîne pas règlement automatique de ladite créance par l'effet de l'opposition puisque des contestations peuvent être élevées tant quant à la recevabilité de l'opposition, qui doit obéir à des règles strictes de forme, que quant à la réalité ou au montant de sa créance. 









En l'espèce, la somme résultant de la vente est bien supérieure au montant de la créance privilégiée de sorte que la probabilité d'une opposition du syndic, régulièrement informé de la mutation, et les chances de recouvrement du syndicat des copropriétaires de recouvrer au moins sa créance super-privilégiée et une partie du montant privilégié (dans la proportion d'un peu plus de 42 % au vu du montant limité de l'actif à partager avec le Crédit Agricole) étaient importantes. 



Il en résulte que le syndicat des copropriétaires a effectivement subi un préjudice résultant du défaut de transmission d'un avis de mutation qui correspond à la somme de 2'028,06 euros (soit 90 % des sommes susceptibles d'être recouvrées par le biais de l'opposition). 



La demande ne tendant pas au paiement des charges de copropriété en tant que telles, dont le notaire n'est pas redevable, mais en la réparation des conséquences de sa faute professionnelle, le syndicat appelant n'a pas à justifier de vaines poursuites contre les vendeurs et la condamnation entre eux et le notaire ne saurait être solidaire. Il est en tout état de cause produit aux débats une attestation de Me [S], commissaire de justice, datée du 11 octobre 2024 selon laquelle le recouvrement engagé dans le dossier ouvert entre le syndicat des copropriétaires et M. [T] est infructueux. 



Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de toute demande contre Me [X] et ce dernier sera condamné au montant précité de 2'028,06 euros, in solidum avec les époux [T] dans la limite de la somme due par lui et avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt s'agissant d'une créance de réparation. 





Sur les autres demandes 



La demande tendant à voir déclarer le présent arrêt opposable aux consorts [T]-[L] est sans objet puisqu'ils ont été intimés et sont donc parties à l'instance devant la cour comme ils l'étaient devant le premier juge. 



Le jugement étant infirmé sur le principe de l'indemnisation due par Me [X], il le sera également s'agissant de la condamnation du syndicat des copropriétaires à verser à ce dernier une indemnité de procédure de 300 euros. 



Me [X] sera en conséquence débouté de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné, sur ce même fondement, à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 300 euros pour la procédure de première instance et 1'000 euros pour la procédure d'appel, en sus des dépens de la procédure d'appel. 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, 



INFIRME, dans les limites de l'appel, le jugement rendu le 9 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] de sa demande en paiement solidaire formée à l'encontre de Me [X], a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Me [X] un montant de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a débouté le syndicat des copropriétaires de toute prétention plus ample ou contraire envers Me [X]';



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



CONDAMNE Me [W] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 2'028,06 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt'; 



DIT que cette condamnation sera prononcée in solidum avec M. [B] [T] et Mme [P] [L] épouse [T] ;



CONDAMNE Me [W] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance'; 

 

Y ajoutant,



DIT que la demande tendant à voir déclarer le présent arrêt opposable à M. [B] [T] et Mme [P] [L] épouse [T] est sans objet'; 



DEBOUTE Me [W] [X] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile'; 



CONDAMNE Me [W] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE Me [W] [X] aux dépens de la procédure d'appel. 





Le Greffier La Présidente