Cour d'Appel · 3ème Chambre — 24 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





















A.R.I. N° RG 24/00577 - N° Portalis DBVS-V-B7I-GEKA



Minute n° 25/00132 





[N]

 C/

[K], S.A.S. GROUPE BRUN ODEALIM



-------------------------

Juge des contentieux de la protection de THIONVILLE

05 Mars 2024

22/000858

-------------------------

COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE

A.R.I.



ARRÊT DU 24 AVRIL 2025







APPELANT :



Monsieur [H] [N]

[Adresse 3]

Représenté par Me Gaspard GARREL, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005331 du 18/11/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)



INTIMÉS :



Monsieur [I] [K]

[Adresse 2]

Représenté par Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ



S.A.S. GROUPE BRUN ODEALIM

[Adresse 4]

Représentée par Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : 



PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

Mme DUSSAUD, Conseiller



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier



ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 5 février 2020, M. [I] [K] a consenti un bail à M. [H] [N] portant sur un appartement situé [Adresse 1] et a souscrit une police d'assurance loyers impayés par l'intermédiaire de la SAS de Courtage d'Assurance Brun - Groupe Brun Odealim (ci-après la SAS Brun).



Par acte du 12 août 2022, il a assigné le locataire devant le tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé.



Le 2 novembre 2022 M. [N] a donné congé et le 15 décembre 2022 les parties ont établi contradictoirement un état des lieux de sortie.



La SAS Brun est intervenue volontairement à l'instance.



Au dernier état de la procédure, M. [K] et la SAS Brun ont demandé au tribunal de débouter M. [N] de l'ensemble de ses prétentions, le condamner à payer à la SAS Brun la somme provisionnelle de 7.289,79 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2023 et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [N] a demandé au juge de constater l'existence de contestations sérieuses, rejeter les demandes de M. [K] et le condamner à lui verser des dommages et intérêts pour préjudice moral et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance du 5 mars 2024, le juge des référés s'est déclaré compétent pour connaître du litige et a :

- constaté que M. [N] a quitté les lieux le 15 décembre 2022 et que les demandes tendant à la constatation de la résiliation du contrat de bail, à l'expulsion du locataire et à la fixation d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation sont devenues sans objet

- condamné M. [N] à payer à la SAS Brun à titre de provision la somme de 7.289,79 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance

- débouté M. [N] de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de M. [K]

- condamné M. [N] à payer à M. [K] une somme de 500 euros et à la SAS Brun une somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens y compris les frais de commandement de payer.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 2 avril 2024, M. [N] a interjeté appel de l'ordonnance sauf en ce que le juge des référés s'est déclaré compétent et a constaté que les demandes tendant à la constatation de la résiliation du contrat de bail, à son expulsion et à la fixation d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation sont devenues sans objet. 



Aux termes de ses dernières conclusions du 6 janvier 2025, il demande à la cour d'infirmer l'ordonnance et de :

- débouter la SAS Brun et M. [K] de l'intégralité de leurs demandes

- condamner la SAS Brun à lui régler une somme de 2.500 euros et M. [K] à lui régler une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

- condamner la SAS Brun aux entiers frais et dépens.



Sur l'arriéré locatif, il expose avoir quitté les lieux loués le 28 octobre 2022, que le décompte arrêté au 1er décembre 2022 fait état d'un solde en sa défaveur de 1.034,83 euros après trois versements d'un montant total de 2.305,23 euros, que la somme de 239,20 euros portée en compte pour la réparation de la porte d'entrée forcée en son absence doit être déduite au motif que la facture ne lui a jamais été communiquée et qu'il a porté plainte pour vol avec effraction, et qu'il a réglé les factures d'eau pour l'ensemble des locataires de son étage. Il fait valoir que la créance de la SAS Brun n'est ni certaine, ni liquide, ni exigible, concluant à l'infirmation de l'ordonnance.



Sur les dommages et intérêts, il soutient avoir vécu dans un appartement qui n'était pas décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et que son état de santé fragile s'est dégradé, concluant à l'infirmation de l'ordonnance.



Aux termes de leurs dernières conclusions du 27 janvier 2025, la SAS Brun et M. [K] demandent à la cour de confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, débouter M. [N] de ses demandes et le condamner à leur payer une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel.



Sur l'arriéré locatif, ils exposent que les règlements de 500 et 30 euros ont été pris en compte, que la somme de 1.775,23 euros portée au crédit du décompte correspond au versement effectué au titre de la garantie loyers impayés et que selon quittances subrogatives des 13 octobre 2022, 23 février et 30 mars 2023, la SAS Brun a réglé à M. [K] les sommes de 1.929,81 euros, 735,63 euros et 4.624,35 euros, soit 7.289,79 euros au total comprenant les dégradations locatives. Ils observent que le logement était en bon état selon l'état des lieux d'entrée alors que l'état des lieux de sortie contradictoire relève des dégradations imputables au locataire, contraignant le bailleur à effectuer des réparations. Ils précisent que la somme de 299,20 euros portée en compte au titre de la remise en état de la porte d'entrée détériorée suite à une effraction incombe à l'appelant qui devait déposer plainte et déclarer le sinistre à son assureur et qu'il a été entièrement remboursé du montant des factures d'eau. Ils en déduisent que l'appelant est redevable de la somme de 7.289,79 euros envers la SAS Brun, subrogée dans les droits et actions du bailleur qui a été intégralement indemnisé, concluant à la confirmation de l'ordonnance.



Sur les dommages et intérêts, ils affirment que les différents désordres ont été réglés par le mandataire du bailleur dès réception du courrier recommandé du 29 avril 2021, que le bailleur a été diligent et n'a pas manqué à ses obligations et que la demande de dommages et intérêts se heurte à une contestation sérieuse et exige un examen du dossier au fond.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur les loyers, charges et réparations locatives



Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Aux termes des dispositions de l'article 7 (a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation ou du fait qui en produit l'extinction.



En l'espèce, il résulte des décomptes produits que l'arriéré de loyers et charges s'élève à la somme de 2.665,44 euros, déduction faite des versements en espèces de 500 euros le 9 septembre 2022 et l'annulation des frais de relance de 30 euros le 21 octobre 2022. En revanche, ce solde ne tient pas compte à juste titre de la somme de 1.775,23 euros portée au crédit du locataire le 18 octobre 2022 et versée par la SAS Brun en indemnisation de loyers et charges impayées. Il n'est ni justifié, ni même allégué d'un autre règlement effectué par l'appelant n'apparaissant pas dans le décompte duquel il ressort que celui-ci a bien été remboursé le 14 septembre 2021 des paiements qu'il a effectués pour la consommation d'eau des autres locataires. Toutefois, ce décompte retient des frais de commandement de payer (134,63 euros) et d'assignation (154,58 euros) alors que ces montants doivent être comptabilisés non dans l'arriéré mais dans les dépens et sont d'ailleurs réclamés comme tels par les intimés qui sollicitent la confirmation du jugement. Dès lors, s'il résulte des quittances que la SAS Brun a indemnisé le bailleur à hauteur de 2.665,44 euros au titre de l'arriéré et qu'en application de l'article L.121-12 du code des assurances elle est subrogée dans ses droits à l'encontre du locataire, elle ne peut solliciter de ce chef que l'allocation de la somme de 2.376,23 euros, étant précisé que la validité de la subrogation n'est pas conditionnée par l'information préalable du débiteur.



En ce qui concerne les dégradations locatives, selon l'article 7 (c et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.



Il ressort de l'état des lieux d'entrée réalisé le 5 février 2020 qu'hormis les équipements sanitaires de la salle de bains, les meubles de cuisine et les fenêtres indiqués comme en état d'usage, le logement était en bon état lorsque l'appelant en a pris possession. L'état des lieux de sortie établi contradictoirement par les parties le 15 décembre 2022, relève de nombreux désordres survenus en cours de location, notamment le délabrement du chambranle de la porte d'entrée, la dégradation de tous les murs, la fissuration de carrelages de la cuisine, la détérioration des wc, de la douche et de la robinetterie de la salle de bains. Il n'est en rien démontré que ces désordres procèdent d'un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d'un tiers, de sorte qu'ils sont imputables au locataire s'agissant de dégradations et non d'une usure normale. Si le devis de la société JVC Immo fait état de travaux de remise en état d'un montant de 7.931 euros, il est relevé que les dégradations locatives ont été indemnisées par l'assureur à hauteur de 4.624,35 euros selon quittance subrogative en date du 30 mars 2023. Au regard des éléments dont dispose la cour, de l'importance des désordres, de leur nature et de la courte durée de la location (moins de trois ans), la provision du même montant réclamée par la SAS Brun n'apparaît pas sérieusement contestable, étant observé que ni les dégradations, ni leur chiffrage, ne font l'objet de contestation. Enfin le débat qui oppose les parties sur l'imputabilité du coût de remplacement du verrou de la porte d'entrée (299,20 euros) est sans objet, dès lors qu'il n'est ni démontré, ni même invoqué qu'il a fait l'objet d'une indemnisation de l'assureur qui n'en réclame pas le paiement dans le cadre de la présente instance.



En conséquence, M. [N] est condamné à payer à la SAS Brun, au titre des loyers, charges et dégradations locatives, une provision de 7.000,58 euros (2.376,23 + 4.624,35 euros) avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024. L'ordonnance est infirmée.



Sur les dommages et intérêts



Selon l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. 



Si M. [N] a formé appel de la disposition ayant rejeté sa demande de dommages et intérêts, il est constaté qu'il ne forme aucune demande de ce chef au dispositif de ses conclusions d'appel, de sorte que la cour n'a pas à statuer de ce chef. L'ordonnance est confirmée. 



Sur les frais irrépétibles et les dépens



Les dispositions de l'ordonnance sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées. 



L'appelant, partie perdante, est condamné aux dépens d'appel et à verser une indemnité de 700 euros à la SAS Brun et de 500 euros à M. [K] en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel. Il est débouté de sa demande présentée sur le même fondement.



PAR CES MOTIFS : 



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

 

CONFIRME l'ordonnance déférée en ce qu'elle a débouté M. [H] [N] de sa demande de dommages et intérêts et l'a condamné à payer la somme de 500 euros à M. [I] [K] et celle de 300 euros à la SAS de courtage Brun d'Assurance Brun - Groupe Brun Odealim sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens y compris les frais de commandement de payer ;



L'INFIRME en ce qu'il a condamné M. [H] [N] à payer à la SAS de courtage Brun d'Assurance Brun - Groupe Brun Odealim à titre de provision la somme de 7.289,79 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance et statuant à nouveau,



CONDAMNE M. [H] [N] à payer à la SAS de courtage Brun d'Assurance Brun - Groupe Brun Odealim la somme provisionnelle de 7.000,58 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024 ;



Y ajoutant,



CONDAMNE M. [H] [N] aux dépens d'appel ;



CONDAMNE M. [H] [N] à payer à la SAS de courtage Brun d'Assurance Brun - Groupe Brun Odealim la somme de 700 euros et à M. [I] [K] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



DEBOUTE M. [H] [N] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT