Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 25 avril 2025

Arrêt N°

PF



N° RG 23/01049 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F5Q2 

















S.A.R.L. SOCIÉTÉ BATIMENT OCÉAN INDIEN - SBOI





C/



[V]













COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS





ARRÊT DU 25 AVRIL 2025



Chambre civile TGI







Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-PIERRE en date du 09 JUIN 2023 suivant déclaration d'appel en date du 21 JUILLET 2023 rg n° 21/02433





APPELANTE :



S.A.R.L. SOCIÉTÉ BATIMENT OCÉAN INDIEN - SBOI

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : Me Laura-eva LOMARI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



INTIMÉ :



Monsieur [T] [G] [O] [V]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : Me Emmanuelle BLANC NOEL, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/006053 du 07/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)





CLÔTURE LE : 26 septembre 2024



DÉBATS : en application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 21 Février 2025.



Le président a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, conseillère



qui en ont délibéré,



et que l'arrêt serait rendu le 25 Avril 2025 par mise à disposition au greffe.



Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 Avril 2025. 



Greffierlors du dépôt de dossier : Sarah HAFEJEE,.

GREFFIER LORS DE LA MISE À DISPOSITION: Véronique FONTAINE





LA COUR



Par acte d'huissier de justice du 27 août 2021, M. [T] [G] [O] [V] a fait assigner la SARL SBOI aux fins de résiliation du bail conclu suivant acte notarié du 8 octobre 2018 pour un terrain nu de 10 ares 7ca à [Localité 5] - [Localité 6], cadastré EM n° [Cadastre 4], pour 5 ans à compter du 1er novembre 2018, moyennant un loyer de 200', outre condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, d'arriérés, de la clause pénale, dommages et intérêts et frais irrépétibles.



Par jugement contradictoire du 9 juin 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a :

- Ordonné la nullité de l'avenant du 1er juillet 2019 ;

- Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 octobre 2018, entre M. [T] [G] [O] [V] et la SARL SBOI sont réunies à la date du 21 juin 2021 ;

- Ordonné en conséquence à la SARL SBOI tous occupants de son chef de libérer le terrain sis [Localité 5], à [Localité 6] cadastré section EM n° [Cadastre 2] ;

- Dit qu'à défaut pour la SARL SBOI d'avoir volontairement libéré les lieux, M. [T] [G] [O] [V] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

- Condamné la SARL SBOI à payer à M. [T] [G] [O] [V] la somme de 8.644,50 euros au titre de l'indemnité d'occupation due jusqu'au 9 juin 2023 ;

- Condamné la SARL SBOI à payer une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 1er juillet 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'un montant de 400 euros ;

- Condamné la SARL SBOI à payer à M. [T] [G] [O] [V] la somme de 467,85 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2021 ;

- Condamné la SARL SBOI à payer à M. [T] [G] [O] [V] la somme de 193,95 euros au titre du commandement de payer ;

- Débouté M. [T] [G] [O] [V] du surplus de ses demandes;

- Condamné la SARL SBOI à payer à Me [C] [Z] la somme de 2.000 euros en application de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique ;

- Condamné la SARL SBOI aux entiers dépens ;

- Rappelé l'exécution provisoire de la présente décision.



Par déclaration au greffe de la cour du 21 juillet 2023, la SARL SBOI a formé appel du jugement.



La SARL SBOI demande de :

- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion le 9 juin 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté M. [T] [O] [V] de sa demande de paiement de dommages et intérêts au titre de l'article 1231-1 du code civil.

Statuant à nouveau :

 A titre principal : 

. Juger qu'il existe un litige portant sur le montant du loyer devant être payé par elle à M. [T] [V],

. Juger que ce litige n'a pas été tranché, de sorte qu'il a justifié le non-paiement des sommes réclamées par M. [V],

. Juger que M. [T] [V] n'est pas plus légitime qu'elle à se prévaloir du montant du loyer qu'il estime être dû,

. Juger qu'au titre de l'avenant signé entre les parties, le montant des loyers est de 3.824 '

. Juger qu'entre le 1er mars 2019 et le 1er juillet 2022, elle a versé à M. [T] [V] la somme de 6.355,50',

. Juger que M. [T] [V] a touché indûment la somme de 2.531,50' au titre des loyers prévus par l'avenant signé entre les parties,

. Juger qu'en cas de nullité de l'avenant du 1er juillet 2019, les parties demeurent sous l'empire du bail notarié du 8 octobre 2018,

Par conséquent,

. Constater qu'elle n'a pas manqué à son obligation de paiement des loyers,

. Débouter M. [T] [V] de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire,

. Débouter M. [T] [V] de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

. Débouter M. [T] [V] de sa demande d'application de la clause pénale,

. Condamner M. [T] [V] à lui payer la somme de 2.279,50 ' au titre des loyers prévus par l'avenant signé entre les parties,

. Débouter M. [V] de sa demande relative à son expulsion du terrain situé à [Localité 5], cadastré sur la commune de [Localité 6] sous les références EM [Cadastre 2], et ce sous astreinte,

. Débouter M. [V] de sa demande d'indemnité mensuelle d'occupation de 400 ' par mois à compter du 1er juillet 2021,

. Débouter M. [V] de sa demande de paiement de la somme de 5.444,50' au titre de l'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 1er juillet 2021 et le 15 septembre 2022.

. Débouter M. [V] de sa demande de paiement de la somme de 193,95', correspondant au coût du commandement de payer en date du 21 avril 2021,

. Débouter M. [V] de toute demande plus ample ou contraire,

A titre subsidiaire : 

1. Sur les loyers dus du 1er février 2019 au 21 juin 2021

. Juger que, sur la base du bail signé le 8 octobre 2018, le montant impayé par elle n'est que de 1.644,50',

Par conséquent,

. Réduire le montant sollicité par M. [V] à la somme maximale de 1.644,50' au titre des loyers impayés par elle sur la base du bail initial.

2. Sur le montant prévu par la " stipulation de pénalité " du bail du 8 octobre 2018

. Juger que, sur la base du bail signé le 8 octobre 2018, le montant de son impayé est de 1.644,50',

. Juger que, sur la base du bail signé le 8 octobre 2018, l'indemnité forfaitaire de pénalité ne pourrait être que de 246,70',

Par conséquent,

. Réduire le montant sollicité par M. [V] à la somme maximale de 246,70' au titre l'indemnité forfaitaire de pénalité,

. Débouter M. [V] de toute demande plus ample ou contraire,

Y faisant droit,

. Condamner M. [T] [V] à lui payer la somme de 3.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



M. [V] sollicite de la cour de :

- Déclarer mal fondé l'appel interjeté par la SARL SBOI à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de Saint Pierre en date du 9 juin 2023

- Débouter la SARL SBOI en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions

- Confirmer le jugement en date du 9 juin 2023 en ce qui concerne la nullité de l'avenant en date du 1er juillet 2019, l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 juin 2021, l'expulsion de la SARL SBOI, la fixation d'une indemnité d'occupation à la somme de 400 euros, la clause pénale et le commandement de payer

Y ajoutant

- Condamner la SARL SBOI à lui payer la somme de 9.173,50 euros au titre de l'indemnité d'occupation due du 1er juillet 2021 au 10 juillet 2023.

- Condamner la SARL STOI à lui payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts

Subsidiairement si la cour ne retenait pas l'acquisition de la clause résolutoire :

- Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts de la SARL SBOI à la date du 30 juin 2022 sur la base de l'article 1227 du code civil

- Fixer l'indemnité d'occupation due par la SARL SBOI à compter du 1er juillet 2022 à la somme de 400 euros par mois

- Condamner la SARL SBOI à lui payer la somme de 9.173,50 euros à titre de l'indemnité globale d'occupation, compte tenu des paiements intervenus et de la libération des lieux le 10 juillet 2023.

- Condamner la SARL SBOI à lui payer la somme de 467,85 euros au titre de la clause pénale, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 avril 2021

- Condamner la SARL SBOI à lui payer la somme de 193,95 euros correspondant au coût du commandement de payer en date du 21 avril 2021

- Condamner la SARL SBOI à lui payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts

En tout état de cause :

- Condamner la SARL SBOI, en application des dispositions combinées des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, à verser à Me [C] [Z] la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que le bénéficiaire aurait exposé s'il n'avait pas obtenu cette aide, celle-ci renonçant à l'indemnité d'aide juridictionnelle, sous réserve d'obtenir le règlement de ladite somme par les défendeurs.

- Condamner la SARL SBOI aux entiers dépens.





MOTIFS DE L A DECISION



Vu les dernières conclusions de la SARL SBOI du 25 septembre 2024 et celles de M. [V] du 11 janvier 2024, auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;



Vu l'ordonnance de clôture du 26 septembre 2024 ;





Sur le périmètre de l'appel



Vu les articles 562 et 954 du code de procédure civile;



Dans le corps de ses conclusions, M. [V] sollicite qu'il soit fait droit à sa demande indemnitaire rejetée en première instance.



Or, s'il demande effectivement la condamnation de la SARL SBOI à lui payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts dans le dispositif de ses conclusions, il ne sollicite pas l'infirmation du jugement de ce chef.



Dès lors, en l'absence d'appel incident ayant dévolu le chef critiqué à la cour, il n'y a pas lieu à statuer sur cette prétention de l'intimé.



Sur la nullité de l'avenant du 1er juillet 2019



L'appelante soutient que les parties ont, suite à un accord trouvé en décembre 2018, signé un avenant le 1er juillet 2019 ayant notamment pour effet la diminution du loyer à la somme annuelle de 1.007 euros. Elle s'oppose à la nullité de l'avenant litigieux retenue par le premier juge aux motifs que la signature figurant à l'avenant litigieux, si elle est différente de celle apposée à l'acte notarié, demeure une signature habituelle de M. [V] et que celui-ci appose indifféremment, sur les documents qu'il signe, différentes versions de sa signature, y compris deux signatures différentes pour un même document.



L'intimé conteste la signature apposée sur l'avenant en date du 1er juillet 2019. Il soutient principalement qu'il n'a jamais rencontré son locataire en décembre 2018 comme ce dernier l'affirme pour se mettre d'accord sur la modification du prix du loyer, et qu'il n'aurait pas consenti à une diminution du loyer à peine deux mois après la conclusion d'un bail notarié. Il ajoute avoir initialement contracté par la voie de son notaire de sorte qu'il aurait fait de même si les parties avaient décidé de conclure un avenant.

Il soutient également qu'il existe une distorsion de signature entre sa signature telle qu'apposée devant notaire lors de la signature du bail notarié en date du 8 octobre 2018 et celle apposée sur l'avenant en date du 1er juillet 2019. A ce titre, il indique qu'il ne signait pas en lettres majuscules et n'ajoutait pas son prénom sous la signature, comme il résulte de l'avenant. Il ajoute que devenu tétraplégique depuis le 26 avril 2019, sa signature ressemble plus à un gribouillis qu'à une signature et qu'au surplus, il est indiqué sur l'avenant produit seulement en copie par l'appelante, que l'acte a été fait en autant d'exemplaire que de partie, ce qui implique deux originaux. Il fait valoir en outre qu'en cause d'appel, la SARL produit un bail antérieur en date du 5 juillet 2018 sur lequel figure une signature en page de garde qui n'est pas la sienne.



Ceci étant exposé,



Vu l'article 1373 du code civil,



Vu les articles 287 et 288 du code de procédure civile,



Il résulte de ces textes que lorsque la partie à qui on oppose un acte sous seing privé, dénie l'écriture ou la signature qui lui est attribuée, il appartient au juge de vérifier l'acte contesté et de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose.



Dans le cas où la signature est déniée ou méconnue, c'est à la partie qui se prévaut de l'acte qu'il appartient d'en démontrer la sincérité (Civ. 1ère, 17 mai 1972).



Si la vérification opérée par le juge ne lui permet pas de conclure à la sincérité de l'acte, la partie qui fonde sa prétention sur cet acte doit être déboutée (Civ. 1ère, 25 juin 2009, n° 08-15.596).



Le juge doit procéder à la vérification d'écriture au vu de l'original. C'est en effet seulement à partir de l'original du document contesté que, pour asseoir sa conviction, le juge peut ensuite le confronter à des éléments de comparaison. Il ne peut donc se contenter d'une copie (Civ. 1ère, 14 janv. 1997, n° 95-13-346) car " les copies d'actes sous seing privé, même certifiées conformes, n'ont par elles-mêmes aucune valeur juridique " (Civ. 1ère, 5 mars 2015, n° 13-20.458).



Toutefois les juges ne sont pas tenus de recourir à la procédure de vérification d'écriture s'ils trouvent dans la cause des éléments de conviction suffisants. Les éléments de conviction suffisants s'entendent comme des éléments de comparaison versés aux débats par les parties, qui permettent au juge de vérifier l'écriture contestée sans recourir aux procédés prévus par les articles 288 et suivants du code de procédure civile.





En l'espèce, par acte notarié en date du 8 octobre 2018, M. [T] [G] [O] [V] a donné à bail à la SARL SBOI un terrain nu, d'une superficie de 10 ares 7 ca, sis au lieu-dit [Localité 5] à [Localité 6], cadastré section EM n° [Cadastre 4], pour une durée de cinq ans à compter du 1er novembre 2018, moyennant un loyer mensuel non révisable de 200 euros (pièce n° 1 appelante).



Il ressort des pièces versées aux débats par l'appelante en cause d'appel que l'acte notarié du 8 octobre 2018 a succédé à un acte sous seing privé en date du 5 juillet 2018 (pièce n° 12 appelante), dont l'existence n'est pas contestée par les parties.



L'appelante se prévaut d'un avenant en date du 1er juillet 2019 (pièce n° 2 appelante) selon lequel les parties ont convenu de réduire le loyer du au titre du bail détenu par la SARL SBOI à la somme de 1.007 euros annuel qu'elle verse aux débats, lequel vise le bail initialement conclu le 5 juillet 2018 et ensuite repris sous forme notariée.



En première instance comme en appel, l'avenant du 1er juillet 2019 n'est produit qu'en copie par l'appelante.



M. [V], déniant la signature apposée sur cet avenant, apporte plusieurs documents comprenant sa signature en original (pièces n° 10 et 11) ainsi que l'acte notarié du 8 octobre 2018.



Ces documents mettent en évidence que contrairement à la signature apposée sur l'avenant, d'une part les lettres de sa signature sont toujours écrites en minuscule et d'autre part le prénom [T] n'est jamais précisé.



En outre, le contrat de bail antérieur en date du 5 juillet 2018 rapporté en cause d'appel par l'appelante comporte deux types de signature : la première en page de couverture écrite en majuscule et comportant le nom d '[T]", et la seconde en page de signature (page 5) identique à celle apposée sur les originaux versé aux débats par M. [V] (pièces n° 10 et 11).



Or, la première signature ne peut servir d'élément de comparaison car apposée en page de couverture, elle n'a aucune valeur et a pu être rajoutée pour les besoins de la cause.



C'est donc à juste titre que le juge du fond a considéré que la signature apposée sur l'avenant n'est en rien identique aux signatures originales de M. [V], pas plus que celle qu'il parvient à réaliser depuis qu'il souffre de son handicap.



Eu égard à l'ensemble de ces éléments qui constituent des éléments de conviction suffisants, il y a lieu de constater que M. [T] [V] n'est pas le signataire de l'avenant du 1er juillet 2019.



Par conséquent, l'exception de nullité soulevé par M. [V] doit être accueillie et le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



L'appelante conteste l'acquisition de la clause résolutoire aux motifs qu'une telle clause a pour objet de sanctionner une inexécution contractuelle et non une - mauvaise - exécution de bonne foi. Elle soutient qu'un désaccord existe entre les parties sur le montant du loyer et qu'elle s'en est tenue au loyer prévu dans l'avenant du 1er juillet 2019, de sorte qu'elle est à jour de ses loyers et qu'elle a même versé un surplus dont elle demande en outre la restitution. A ce titre, elle indique qu'il ne peut être retenu qu'elle se soit livrée à un non-paiement, mais à un paiement dont le montant est désor-mais contesté.



L'intimé soutient, en vertu des dispositions des articles 1224 et 1225 du code civil et de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, que la clause résolutoire est acquise au 21 juin 2021 aux motifs qu'il restait au jour de commandement de payer la somme de 3.752 euros, qui n'a pas été régularisé dans le délai imparti. Il ajoute que les paiements postérieurs effectués en cours de procédure par la SARL SBOI le 28 juillet 2021, le 23 septembre 2021, le 6 décembre 2021 et le 8 juillet 2022 ont été tardifs et sont venus régularisés l'arriéré, sans jamais couvrir l'intégralité des loyers courants à comp-ter du 21 juin 2021.



Ceci étant exposé,



Vu les articles 1224 et 1225 du code civil,



Le premier texte prévoit que la résolution du contrat résulte soit de l'application d'une clause résolu-toire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.



Le second précise les conditions de mise en 'uvre de la clause résolutoire.



1- Sur la validité de la clause résolutoire



La clause résolutoire de plein droit qui permet aux parties de soustraire la résolution d'une conven-tion à l'appréciation des juges, doit être exprimée de manière non équivoque (Civ. 1ère, 25 nov. 1986).



En l'espèce, le contrat de bail notarié prévoit une clause résolutoire rédigée en ces termes (pages 5-6) :



" CLAUSE RESOLUTOIRE



En cas de non-paiement à son échéance de l'une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et 2 mois après un commandement de payer resté sans effet, la présente location sera résiliée de plein droit s'il s'agit du défaut de paiement des loyers et des charges ou du non-versement du dépôt de garantie s'il en est stipulé un. "



Par courrier recommandé du 22 mars 2021, le conseil de M. [T] [V] a mis en demeure la SARL SBOI de payer la somme de 3.119 euros au titre des loyers de mars 2019 à mars 2021 dans un délai de 15 jours (pièce n° 4 intimé).



Puis par acte d'huissier de justice en date du 21 avril 2021, un commandement de payer les loyers de mars 2019 à avril 2021 visant la clause résolutoire a été signifié à la SARL SBOI (pièce n° 6 intimé).



La cour ayant constaté la nullité de l'avenant du 1er juillet 2019, le loyer est celui fixé au contrat de bail notarié en date du 8 octobre 2018, soit 200 euros par mois à compter du 1er novembre 2018. L'appelante ne peut donc se prévaloir de la diminution du loyer prévue dans l'avenant litigieux pour contester l'acquisition de la clause résolutoire et solliciter le paiement de l'indu.



Concernant les modalités de paiement, le contrat de bail prévoit que le loyer est " payable mensuellement et à terme échu, par chèque ou par virement, le 30 de chaque mois " (article loyer, page 5).



Ainsi, lors de la délivrance du commandement de payer du 21 avril 2021, le loyer d'avril 2021, payable à terme échu, n'était pas encore exigible, de sorte que le locataire devait la somme de 4.800 euros au titre des loyers de mars 2019 à avril 2021 (24 x 200 ') et non de 5.000 euros comme la retenu le premier juge.



Sur cette somme, il doit être déduit l'acompte de la SARL SBOI de 1.881 euros en date du 23 février 2021 ainsi que le chèque de 167 euros adressé le 20 avril 2021 concomitamment au commandement de payer (pièces 5 et 6 appelante).



Soit des arriérés à hauteur de 2.752 euros (4.800' - 1.881' - 167') que la SARL SBOI ne justifie pas avoir régularisé au plus tard deux mois après le commandement de payer, soit le 21 juin 2021, de sorte que la clause résolutoire est acquise à cette date.



2- Sur la bonne foi invoquée par l'appelante



Il est de jurisprudence constante que la bonne foi du débiteur est inopérante dès lors que le man-quement spécialement sanctionné par la clause résolutoire est avéré (Civ. 3ème, 10 mars 1993).



Il résulte de ce qui précède que la clause résolutoire est acquise par le manquement avéré de la SARL SBOI à son obligation de paiement des loyers au titre du bail notarié en date du 8 octobre 2018.



En outre, l'appelante, qui seule se prévaut d'un avenant dont la nullité a été prononcée suite à déni-grement de sa signature par son co-contractant, ne démontre pas la mauvaise foi de M. [V] à avoir mis en 'uvre ladite clause et ne peut en outre utilement se prévaloir d'un paiement minoré du loyer effectué de bonne foi pour contester la résiliation du bail.



Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.



Sur la demande d'expulsion



L'appelante sollicite dans le dispositif de ses conclusions de voir débouter M. [V] de sa de-mande relative à son expulsion du terrain situé à [Localité 5], cadastré sur la commune de [Localité 6] sous les références EM [Cadastre 2], et ce sous astreinte, sans toutefois exposer de moyens.



L'intimé sollicite la confirmation du jugement de première instance de ce chef.



En l'espèce, alors que l'expulsion de la SARL SBOI a été réalisée à raison de l'exécution provisoire s'attachant au jugement entrepris, la cour porte son appréciation en se plaçant au jour où le premier juge a statué, soit à la date du 9 juin 2023.



Dès lors, le bail ayant été résilié par acquisition de la clause résolutoire le 21 juin 2021, il y a lieu de confirmer le jugement ayant ordonné l'expulsion de la SARL SBOI.



Sur les loyers



A titre liminaire, eu égard au règlement des arriérés de loyers postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire, la cour relève qu'aucune demande n'a été formulée à ce titre.



L'appelante sollicite la condamnation de M. [T] [V] à lui rembourser la somme trop payée au titre des loyers prévus par l'avenant signé entre les parties.



L'intimé conteste la demande formulée par la SARL SBOI au titre du paiement de l'indu aux motifs que la nullité de l'avenant en date du 1er juillet 2019 a pour conséquence que seul le contrat notarié en date du 8 octobre 2018 lie les parties avec un loyer fixe à 200 euros par mois à compter du 1er novembre 2018.



En l'espèce, il résulte de tout ce qui précède et de la nullité de l'avenant que la SARL SBOI n'est pas fondée à réclamer le remboursement d'un quelconque trop perçu de loyer.



Par conséquent, la SARL SBOI sera déboutée de sa demande.



Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation



A titre subsidiaire, l'appelante fait valoir que la demande en paiement d'une indemnité d'occupation n'est pas justifiée aux motifs que la clause résolutoire, à la date de délivrance du commandement de payer, n'a jamais pu être acquise, puisqu'il n'y a pas eu d'inexécution contractuelle pure et simple, de sa part.



L'intimé sollicite une revalorisation de l'indemnité globale d'occupation à laquelle l'appelante a été condamnée, compte tenu des paiements intervenus et de la libération des lieux intervenue le 10 juil-let 2023. A ce titre, elle fait valoir que la déduction des versements réalisés par la SARL SBOI s'établit à la somme de 552,50 euros et non de 955.50 euros comme indiqué par erreur par les premiers juges.



Ceci étant exposé,



Vu l'article 1240 du code civil,



L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.



En l'espèce, le contrat de bail notarié du 8 octobre 2018 a été résilié de plein droit à la date du 21 juin 2021, de sorte que la SARL SBOI devenue occupante sans droit ni titre à cette même date, est débitrice d'une indemnité d'occupation.



Ce contrat prévoit à titre de pénalité que " si le locataire se maintient indument dans les lieux en fin de bail, il devra alors verser au bailleur une indemnité par jour de retard égale à deux fois le loyer quotidien " (page 6).



Dès lors, c'est à bon droit que le juge du fond a octroyé à M. [V] une indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme de 400 euros, payable à compter du 1er juillet 2021 comme sollicité et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux et remise des clés.



La SARL SBOI ayant quitté les lieux le 10 juillet 2023, celle-ci est redevable d'une indemnité d'occupation de 24 mois et 10 jours (du 1er juillet 2021 au 10 juillet 2023), soit la somme de 9.729 euros, décomposée comme suit :

- 400 euros x 24 mois = 9.600 euros

- (400/31) x 10 = 129 euros



Sur cette somme, il convient de déduire le solde de 1.355,50 euros (5.000 ' - 6.355,50 ') au titre des versements effectués par la SARL SBOI, calculé comme suit :

- La SARL SBOI était redevable à la date d'acquisition de clause résolutoire le 21 juin 2021 de la somme de 5.000 euros (4.800' au titre des loyers impayés de mars 2019 à avril 2021+ 200' au titre des loyers impayés de mai 2021, étant précisé que le loyer de juin 2021, payable à terme échu, n'était pas encore exigible)

- La SARL SBOI a justifié du paiement d'une somme totale de 6.355,50 euros au 8 juillet 2022 (pièces n° 5 à 10 appelante).



Il résulte de tout ce qui précède que la somme due au titre des indemnités d'occupation incombant à la SARL SBOI, à compter du 1er juillet 2021 jusqu'au 10 juillet 2023, s'élève à 8.373,50 euros (9.729 ' - 1.355,50 ').



Le jugement entrepris sera infirmé sur le quantum des sommes mises à la charge de la SARL.



Sur la clause pénale



L'appelante sollicite la réduction du montant sollicité par M. [V] à la somme maximale de 246,70' au titre de l'indemnité forfaitaire de pénalité aux motifs que la somme éventuellement due par la société SBOI est de 1.644,50', et ce même si l'avenant était considéré comme nul par la cour d'appel.



L'intimé sollicite la confirmation du jugement de première instance comme conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire.



Ceci étant exposé,



Vu l'article 1231-5 du code civil,



A titre liminaire, et compte tenu du montant des arriérés de loyers du par la SARL SBOI à la date du commandement de payer retenu par la cour, le montant sollicité par l'appelante est erroné.



Constitue une clause pénale, la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée. 



La clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait d'une inexécution ou d'un retard dans l'exécution desdites obligations. Par conséquent, le créancier victime de l'inexécution n'a pas à démontrer l'existence d'un préjudice.



En l'espèce, le contrat de bail notarié prévoit un article " STIPULATION DE PENALITE " rédigé en ces termes (page 6) :



" ['] à titre de dommages-et-intérêts, conformément aux dispositions de l 'article 1229 du code civil, le simple retard de paiement générera automatiquement à la charge du locataire une indemnité forfai-taire de quinze pour cent (15 %) sur l'intégralité des sommes par lui dues tant en principal qu'en accessoires. "



Il en résulte qu'à la date du commandement de payer, la SARL SBOI devait la somme de 2.752 euros (4.800' - 1.881' - 167').



Dès lors, la SARL SBOI sera condamnée à payer la somme de 412,80 euros (2.752' x 15%) à M. [V] au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2021.



Le jugement entrepris sera également infirmé sur le quantum de la clause pénale.



Sur les demandes au titre des frais irrépétibles et aux dépens :



Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,



La SARL SBOI qui succombe supportera les entiers dépens d'appel en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.



L'équité commande de condamner l'appelante à payer la somme de 3.000 euros à M. [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,





CONFIRME le jugement rendu le 9 juin 2023 par le tribunal judiciaire de de Saint-Pierre sauf en ce qu'il a fixé le quantum de la condamnation de l'indemnité d'occupation due par la SARL telle qu'arrêté au 9 juin 2023 à la somme de 8.644,50 euros, et condamné la SARL SBOI à payer à M. [T] [G] [O] [V] la somme de 467,85 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2021 ;



L'infirme dans cette mesure, et STATUANT A NOUVEAU sur les chefs infirmés :



CONDAMNE la SARL SBOI à payer à M. [T] [G] [O] [V] la somme de 8.373,50 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er juillet 2021 jusqu'à 10 juillet 2023 ;



CONDAMNE la SARL SBOI à payer à M. [T] [G] [O] [V] la somme de 412,80 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2021 ;



ET Y AJOUTANT :



DEBOUTE la SARL SBOI de sa demande de remboursement de la somme trop payée au titre des loyers prévus par l'avenant signé entre les parties ;



CONDAMNE la SARL SBOI à payer à M. [T] [G] [O] [V], la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE la SARL SBOI aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT