Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 25 avril 2025

Arrêt N°2025/

PF



N° RG 24/00078 - N° Portalis DBWB-V-B7I-GAJL 

















Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5]





C/



[S]













COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS





ARRÊT DU 25 AVRIL 2025



Chambre civile TGI







Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 14 NOVEMBRE 2023 suivant déclaration d'appel en date du 22 JANVIER 2024 rg n° 23/02036





APPELANTE :



Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5]

[Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice,

la SARL CABINET PERSONNÉ

[Localité 3]

Représentant : Me Sanaze MOUSSA-CARPENTIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





INTIMÉ :



Monsieur [R] [Z] [L] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Frédéric CERVEAUX de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





CLÔTURE LE : 17 octobre 2024



DÉBATS : en application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 21 Février 2025.



Le président a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : Mme Sophie PIEDAGNEL, conseillère





qui en ont délibéré,



et que l'arrêt serait rendu le 25 Avril 2025 par mise à disposition au greffe.



Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 Avril 2025. 



GREFFIER LORS DU DÉPÔT DE DOSSIER : Sarah HAFEJEE

GREFFIER LORS DE LA MISE À DISPOSITION: Véronique FONTAINE









LA COUR





Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2023, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] a fait assigner M. [S] devant le tribunal judiciaire de St Denis aux fins de le voir condamner à lui verser la somme de 49.007,56 euros au titre de charges impayées outre 3.000 euros de dommages-intérêts et 3.500 euros au titre des frais irrépétibles.



Par jugement réputé contradictoire du 14 novembre 2023, le tribunal a:



- Condamné M. [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] la somme de 4.010, 85 ' au titre des charges de copropriété au titre des années 2022 et 2023, ces sommes produisant intérêt au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 31 mai 2022 sur la somme de 3.004, 88 ' et à compter du 14 juin 2023 pour le surplus;

- Ordonné la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus pour au moins une année entière à compter du 14 juin 2023;

- Rejeté la demande de dommages-intérêts du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] à hauteur de 3.000 ';

- Condamné M. [S] aux entiers dépens;

- Condamné M. [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] la somme de 1.500 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Par déclaration du 22 janvier 2024 au greffe de la cour, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] a formé appel du jugement.

 

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sollicite de la cour de:



1- Réformer le jugement prononcé par le Tribunal judiciaire de St Denis le 14 novembre 2023 en ce qu'il a limité les condamnations prononcées contre M. [S] aux sommes de :

- 4.010, 85 Euros au titre des charges de copropriété ordinaires relatives aux seuls exercices 2022 et 2023, ces sommes produisant intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure, soit le 31 mai 2022 sur la somme de 3.004, 88 Euros, et à compter du 14 juin 2023 pour le surplus ; 

- 1.500 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Et ce faisant rejeté ses demandes plus amples et contraires, notamment celles formulées au titre des charges ordinaires des exercices antérieurs à 2022, des charges du budget travaux et exceptionnels, ainsi qu'au titre de la constitution du fonds ALUR, outre sa demande de dommages et intérêts.

2- Statuant de nouveau sur ces dispositions réformées,

- Condamner M. [S] à lui payer les sommes de :

. 47.823, 88 EUR au titre des charges de copropriété exigibles et impayées au 20 février 2024, cette somme produisant intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure, soit à compter du 31 mai 2022 ;

. 3.000, 00 EUR à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice causé à la copropriété indépendamment des intérêts moratoires ; 

. 3.000, 00 EUR au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

.108, 50 EUR au titre des frais de mise en demeure.

3- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts pour au moins une année entière à compter du 14 juin 2023 et en ce qu'il a condamné M. [S] aux entiers dépens.

4- Condamner M. [S] à lui payer la somme de 3.000 Euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, outre aux entiers dépens.



M. [S] sollicite de la cour de :



- Débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

- Juger que Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une dette relative aux charges de copropriété pesant sur lui;

- Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile; 

- Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] aux entiers dépens.





MOTIFS DE LA DECISION



Vu les dernières conclusions du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] en date du 13 mai 2024 et celles de M. [S] du 6 août 2024, auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties;



Vu l'ordonnance de clôture du 17 octobre 2024;



A titre liminaire,



Vu les articles 562 et 954 du code de procédure civile,



La cour relève que les dernières conclusions de M. [S] ne formulent aucune demande d'infirmation du jugement entrepris, de sorte qu'aucun appel incident n'est formé. La cour ne pourra dès lors et a minima que confirmer la décision de condamnation prononcée par le jugement sans pouvoir en réduire le quantum.



Sur les demandes au titre du paiement des charges



Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] fait valoir que M. [S] ne s'acquitte plus ni de ses charges ordinaires et ni des appels de fonds travaux attachés aux lots qu'il détient depuis le 1er juillet 2018 et sollicite l'actualisation de ses demandes au 31 mars 2024.



M. [S] réplique, pour l'essentiel, que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] ne justifie pas de sa dette et qu'il est dans l'impossibilité de la vérifier faute de production du règlement de copropriété, des appels de fonds, de la preuve de l'envoi de ceux-ci, de la preuve des dépenses et de leur répartition.



Sur ce,



Vu l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;



Vu l'article 1353 du code civil; 



Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] réclame à M. [S]:



- 14.959, 70 ' au titre des arriérés de charges courantes pour la période du 1er juillet 2018 au 31 mars 2024;

- 32.624, 75' au titre des travaux sur la période, afférents au ravalement de façade;

- 229, 43 ' au titre des impayés pour versement au fonds Alur.



A noter que si le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] ne produit pas le règlement de copropriété de la résidence, il verse néanmoins aux débats l'attestation de propriété notariée de M. [S] (pièce 1), permettant de démontrer que celui-ci a acquis le 10 février 2010 trois lots dans la copropriété: 34, consistant en un appartement F6 pour 117/1000 des parties communes générales; 7 pour un emplacement de parking représentant 3/1000; 9, autre emplacement de parking pour 4/1000.



Pour chacune des années en cause, il produit :



-l'extrait de compte individuel de charges courantes détaillé de M. [S] depuis le premier impayé réclamé du 1er juillet 2018 (pièce 5), faisant état d'un solde débiteur de 14.959,70 euros;

- les convocations aux assemblées générales et les procès verbaux approuvant les comptes (sauf pour 2024- pièces 12 à 26; 28 et 29) votant le budget provisionnel et les travaux ( PV AG 19 août 2020 -pièce 19; PV 3 novembre 2021- pièce 21);

- les comptes individuels de chaque copropriétaires suivant la répartition soumise à approbation (répartition exercices 2017 à 2022 - pièce 9);

- les appels trimestriels de charge à destination de M. [S] pour l'ensemble de la période de juillet 2018 à mars 2024 (pièce 6); 

- la répartition et appels de travaux votés au titre des exercices 2020 à 2021 (pièces 7 à 8-2);

- les appels loi Alur afférents aux budgets 2021 à 2024 et récapitulatif (pièces 10-1, 10-2 et 11);



Contrairement à ce qu'objecte M. [S], il n'est pas besoin pour le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] de justifier de la nature des dépenses de charges ou de travaux sollicités, alors que ces dépenses ont été votées et les comptes, approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires.



De même, il n'y a pas lieu pour le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] de justifier de l'envoi des appels de charges litigieux dès lors que ceux-ci sont déclinés budgets adoptés en assemblée générale et ont fait l'objet d'une répartition approuvée de même. 



En conséquence, alors que M. [S] se borne à des critiques générales et n'adresse aucune critique circonstanciée à son cas d'espèce des pièces fournies, la cour constate que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] justifie devant elle par des preuves suffisamment étayées des créances qu'elle allègue.



 Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a limité le quantum des condamnations prononcées.



Vu les articles 1343-1 et 1343 du code civil;



Eu égard à la délivrance infructueuse de s'acquitter de la somme de 41.614,29 euros envoyée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] à M. [S] par courrier recommandé du 31 mai 2022, ce montant portera intérêts légaux à compter de cette date et le surplus à compter de la demande en justice.



Ces intérêts seront capitalisés par année entière échue à compter du 14 juin 2023, comme ordonné par le premier juge.





Sur la demande indemnitaire



Vu l'article 1240 du code civil;



Si le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] soutient qu'il subit un préjudice dans la précarité de sa trésorerie à raison de l'importance et de la durée des impayés de M. [S], coutumier du fait, il ne produit pas de pièces justifiant de l'effectivité de ces difficultés.



Le jugement ayant rejeté la demande indemnitaire sera ainsi confirmé.



Sur les frais irrépétibles et les dépens.



Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;



M. [S], qui succombe, supportera les dépens, outre 108, 50 euros au titre des frais de mise en demeure;



L'équité commande en outre de ne pas réformer le jugement sur le quantum de l'indemnité de procédure allouée et de condamner M. [S] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel.



PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, 







- Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a limité la condamnation de M. [S] à la somme de 4.010, 85 ' au titre des charges de copropriété au titre des années 2022 et 2023;



- Le confirme pour le surplus;



Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation,



- Condamne Monsieur [R] [Z] [L] [S] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] les sommes de :

. 14.959, 70 ' au titre des arriérés de charges courantes pour la période du 1er juillet 2018 au 31 mars 2024;

. 32.624, 75' au titre des travaux sur la période, afférents au ravalement de façade;

. 229, 43 ' au titre des impayés pour versement au fonds Alur.



- Dit que cette somme de 47.823, 88 arrêtée au 20 février 2024, portera intérêts légaux à compter du 31 mai 2022 sur la somme de 41.614,29 euros et le surplus à compter de la première demande en justice;



Y ajoutant,



- Condamne Monsieur [R] [Z] [L] [S] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel;







- Condamne [R] [Z] [L] [S] aux dépens, outre le paiement au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] d'une somme 108, 50 euros au titre des frais de mise en demeure .







Le présent arrêt a été signé par monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par madame Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT