Cour d'Appel · 1ère Chambre — 25 avril 2025

SM/MMC



























































 

















COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- SCP ROUAUD & ASSOCIES

- SELARL ALCIAT-JURIS



Expédition TJ



LE : 25 AVRIL 2025

COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 25 AVRIL 2025



N° RG 24/00388 - N° Portalis DBVD-V-B7I-DUNM



Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire 

de BOURGES en date du 22 Mars 2024 



PARTIES EN CAUSE :



I - M. [Z] [T]

né le 03 Avril 1946 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représenté par la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES



timbre fiscal acquitté



APPELANT suivant déclaration du 23/04/2024

INCIDEMMENT INTIMÉ









II - Mme [W] [K] épouse [R]

née le 21 Juillet 1979 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par la SELARL ALCIAT-JURIS, avocat au barreau de BOURGES



Aide juridictionnelle totale numéro 18033 2024/001988 du 12/06/2024 



INTIMÉE

INCIDEMMENT APPELANTE 

























 25 AVRIL 2025

p. 2



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Février 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CLEMENT, Présidente chargée du rapport.





Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Mme Odile CLEMENT Présidente de Chambre 

M. Richard PERINETTI Conseiller

Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère









***************





GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT







***************





ARRÊT : CONTRADICTOIRE





prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







**************









EXPOSE



M. [Z] [T] a donné à bail à Mme [W] [K] épouse [R] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2], à effet du 13 juillet 2017, moyennant le versement d'un loyer mensuel initial de 680 euros, charges non comprises.



Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2022, le bailleur a fait signifier à Mme [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour obtenir le paiement de la somme en principal de 2.879,90 euros au titre du dépôt de garantie non versé par la locataire et des loyers et charges impayés, outre les frais d'acte de commissaire de justice.



Suivant acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2023, M. [T] a fait assigner Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges aux fins de voir, en l'état de ses dernières demandes,


constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de Mme [K],

condamner Mme [K] à lui régler les loyers et charges impayés à hauteur de 1.383,24 euros avec intérêts au taux légal, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux,

débouter Mme [K] de l'ensemble de ses demandes,

condamner Mme [K] à lui régler la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.




En réplique, Mme [K] a demandé au juge de :


débouter M. [T] de ses demandes, fins et conclusions,

limiter à 17,68 euros le montant des sommes dues par Mme [K] au titre des loyers et charges afférentes à l'occupation du bien concerné,

constater l'état d'indécence du logement,

condamner M. [T] à verser à Mme [K] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de l'état d'indécence du logement,

constater que l'avenant n'était pas signé et en conséquence condamner M. [T] à lui rembourser les sommes de 478 euros au titre des charges entre septembre 2021 et décembre 2023, et 792 euros au titre des charges entre janvier 2018 et août 2021,

condamner M. [T] à lui verser la somme de 2.014,32 euros au titre du remboursement des matériaux nécessaires à la réalisation des travaux,

ordonner la compensation des créances respectives des parties,

à titre subsidiaire, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiement,

condamner M. [T] aux entiers dépens devant être recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.




Par jugement contradictoire du 22 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges a : 


constaté l'indécence du logement loué par M. [T] à Mme [K] ;

dit que M. [T] avait manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent ;

condamné M. [T] à payer à Mme [K] la somme de 3.829 euros détaillée comme suit :


2.500 euros à titre de dommages-intérêts ;

69 euros au titre du trop-perçu du mois d'octobre 2023 ;

1.260 euros correspondant à l'indu pour provision sur charges ;


condamné Mme [K] à payer à M. [T] la somme de 781,20 euros décomposée comme suit :


680 euros au titre du dépôt de garantie ;

101,20 euros au titre de l'entretien annuel de la chaudière ;


ordonné la compensation de ces sommes ;

débouté Mme [K] de sa demande de remboursement du prix des matériaux ;

constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location à la date du 25 avril 2022 ;

dit que la clause résolutoire était réputée ne pas avoir joué dès lors que Mme [K] n'avait plus de dette ;

débouté par conséquent M. [T] de ses demandes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ;

dit que chaque partie supporterait la charge de ses propres dépens ;

rejeté la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

rejeté le surplus des demandes des parties ;

rappelé que l'exécution provisoire était de droit.




Le juge des contentieux de la protection a notamment retenu qu'il ressortait d'un courrier de la caisse d'allocations familiales que le logement concerné ne répondait pas aux critères de décence, sur la base d'une visite effectuée par l'organisme Soliha, que M. [T] ne justifiait pas de l'exécution de travaux d'étanchéité, d'isolation thermique, de contrôle de la terre et de raccordement de la ventilation mécanique contrôlée, que le logement présentait ainsi toujours les non-conformités constatées en 2021 et devait donc toujours être considéré comme indécent, qu'il en était résulté pour Mme [K], qui avait alerté le bailleur des désordres existant dans le logement, un préjudice indemnisable, que l'avenant au contrat de bail n'avait été signé que par M. [T], que celui-ci avait néanmoins appliqué une augmentation unilatéralement décidée de la provision mensuelle sur charges, que Mme [K] ne justifiait pas avoir obtenu l'accord du bailleur pour la dispenser de verser le dépôt de garantie en contrepartie de la réalisation de travaux, qu'elle ne produisait pas davantage de factures relatives aux matériaux utilisés pour effectuer lesdits travaux, et qu'il résultait des condamnations respectives des parties et de la compensation opérée entre elles que la locataire n'avait plus de dette, la clause résolutoire étant de ce fait réputée ne pas avoir joué à la date des débats.



M. [T] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 23 avril 2024. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 février 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'il développe, M. [T] demande à la Cour de :

Voir réformer le jugement rendu par le Juge du Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Bourges le 22/03/2024. 

Dire et juger que le logement loué par M. [T] à Mme [K] est décent. 

Dire et juger que M. [T] ne devra aucun dommages et intérêts à sa locataire. 

Dire et juger que M. [T] ne devra pas 1 260 ' correspondant aux taxes d'ordures ménagères. 

Constater la résiliation du bail liant les parties. 

Condamner Mme [K] à régler à M. [T] la somme de 4 284,84 ' avec intérêts de droit, conformément à l'article 1153 alinéa 1er du Code Civil, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 31/10/2024. 

Condamner Mme [K] à régler à M. [T], au titre de l'entretien de la chaudière la somme de 303,60 '. 

Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à une somme équivalente au montant du loyer majoré des charges et autres accessoires que le locataire aurait dû payer si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé, et cela, jusqu'à son départ effectif. 

Dire que l'indemnité d'occupation mensuelle sera soumise aux mêmes variations que le loyer actuel augmenté des charges mensuelles, jusqu'à la libération effective des lieux. 

Condamner Mme [K] à payer la somme de 1 500 ' conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Condamner la même aux entiers dépens de l'instance conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile. 

Ordonner qu'à compter de la signification du jugement à intervenir, Mme [K] devra quitter les lieux ainsi que tous occupants de son chef, après avoir satisfait à toutes les obligations du locataire sortant, et que faute pour elle d'obtempérer, elle en sera expulsée dans les conditions prévues par les articles L431-1 et suivants et R411-11 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.



Dans ses dernières conclusions notifiées le 25 septembre 2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'elle développe, Mme [K] demande à la Cour de :

DEBOUTER M. [T] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

CONFIRMER le jugement rendu le 22 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection en ce qu'il a : 

- Constaté l'indécence du logement loué par M. [T] à Mme [K] ; 

- Dit que ce dernier avait manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent 

- Condamné M. [T] à payer à Mme [K] la somme de : 

o 69 euros au titre de trop perçu du mois d'octobre 2023 

o 1260 euros correspondant à l'indu pour provision sur charges 

- Condamné Mme [K] à payer à M. [T] la somme de 101.20 euros au titre de l'entretien annuel de la chaudière 

- Ordonné la compensation de ces sommes ; 

- Constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location à la date du 25 avril 2022 ; 

- Dit que la clause résolutoire n'est pas réputée avoir joué dès lors que Mme [K] n'a plus de dette ; 

- Débouté M. [T] de ses demandes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ; 

DECLARER recevable et bien fondé l'appel incident de Mme [K]. 

INFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a : 

o Condamné Mme [K] au paiement de la somme de 680 euros au titre du dépôt de garantie ; 

o Condamné M. [T] à verser à Mme [K] la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ; 

o Débouté Mme [K] de sa demande de remboursement des travaux de rénovation du logement engagés à ses frais. 

o Dit que Mme [K] conservera la charge de ses dépens 

ET STATUANT A NOUVEAU : 

DEBOUTER M. [T] de sa demande en paiement de 680 euros au titre du dépôt de garantie 

CONDAMNER M. [T] à verser à Mme [K] la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de l'état d'indécence du logement ; 

CONDAMNER M. [T] à verser à Mme [K] la somme de 2014,32 euros au titre du remboursement des matériaux nécessaires à la réalisation des travaux ; 

CONDAMNER M. [T] aux dépens de première instance qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle 

En toute hypothèse, 

COMPENSER les dettes de Mme [K] et de M. [T] ; 

A TITRE SUBSIDIAIRE, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à Mme [K] le bénéfice des dispositions de l'article 1343-5 du Code Civil de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur une période de 36 mois ; 

CONDAMNER M. [T] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2025.





MOTIFS



Sur l'effet dévolutif de l'appel interjeté par M. [T] :



Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, L'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.



Il est constant que dès lors que l'appelant sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, la réformation du jugement dont appel et formule des prétentions, il n'est pas tenu de reprendre dans ledit dispositif les chefs de dispositif du jugement dont il demande l'infirmation (voir notamment en ce sens Cass. Civ. 2ème, 3 mars 2022, n° 20-20.017).



En l'espèce, Mme [K] soulève l'absence de demande par M. [T] de réformation du chef de jugement l'ayant condamné à lui verser diverses sommes, estimant que la cour ne pourrait dès lors que confirmer la décision entreprise.

Toutefois, une demande de réformation générale du jugement figure bien au dispositif des conclusions déposées par M. [T], ainsi qu'une contestation des demandes indemnitaires et de remboursement présentées par Mme [K].

Il sera en conséquence considéré que la cour est bien saisie de la contestation des condamnations pécuniaires prononcées par le tribunal à l'égard de M. [T].





Sur la demande indemnitaire reconventionnelle formée par Mme [K] liée à l'indécence du logement :



L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.



Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 venu définir les caractéristiques du logement décent prévoit en son article 2 que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

L'article 3 du même texte impose au logement donné à bail de comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.



L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.



En l'espèce, Mme [K] produit un courrier émis le 15 septembre 2020 par la caisse d'allocations familiales du Cher, faisant état de la non-conformité du logement loué par M. [T] aux critères de décence, selon un diagnostic émanant de l'organisme Soliha à la suite d'une visite des lieux réalisée le 9 juillet précédent. Ce courrier mentionne la suspension du versement de l'allocation de logement au bailleur dans l'attente de l'exécution des travaux nécessaires, et indique que celui-ci dispose d'un délai de 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement.

Le rapport établi par Soliha, le 1er octobre 2020, relève les éléments suivants :


humidité en soubassement sur la partie sous-sol enterrée, 

tuiles mécaniques anciennes sans lame d'air avec l'isolant,

nécessité de contrôler la mise à la terre, de refixer une prise et de changer une plaque sur l'interrupteur avec prise d'une chambre,

nécessité de réviser le système de chauffage et de production d'eau chaude,

nécessité de raccorder la ventilation mécanique contrôlée.


Ce rapport évalue à hauteur de 500 euros le coût des travaux de mise en conformité du logement, comprenant le contrôle de la terre, de petits travaux d'électricité et l'amélioration de la ventilation sous tuiles (dont le coût n'est cependant pas estimé).

M. [T] verse aux débats un courrier qui lui a été adressé le 19 mars 2021 par le pôle départemental pour la lutte contre l'habitat indigne et non décent de la caisse d'allocations familiales du Cher, qui indique que la récente visite de contrôle après travaux a permis de constater que le logement litigieux répond désormais aux normes de décence en référence au règlement sanitaire départemental, tout en demandant au bailleur de rechercher la raison du remplissage de la fosse septique peu après la récente vidange. Un bilan de contrôle de travaux établi par Soliha lors d'une visite des lieux effectuée le 2 mars 2021 en présence de la locataire et du propriétaire mentionne que le remplacement des appareillages et les travaux d'électricité ont été réalisés, que le propriétaire a fait procéder à la vidange de la fosse septique lorsque la locataire a signalé un problème avec cet équipement, que l'entreprise intervenante a signalé que la fosse était encombrée d'éléments qui ne doivent pas être présents à l'intérieur, et que la fosse septique s'était à nouveau trouvée pleine lors de la visite, le propriétaire menant des investigations pour identifier la cause du problème.

Il ressort de ces dernières pièces que M. [T] a fait réaliser les travaux de mise en conformité du logement donné à bail selon les préconisations de l'organisme Soliha. Il doit dès lors être considéré que le logement litigieux répond désormais, à tout le moins depuis le mois de mars 2021, aux critères de décence posés par la réglementation applicable.

Ainsi que l'a relevé le premier juge, l'état des lieux d'entrée indique déjà l'existence de deux prises de courant dont le mauvais état nécessite de les changer. Si ce document mentionne également des traces d'humidité et de moisissure dans la cuisine, la salle de bains et deux chambres, cette humidité ne peut caractériser la non-conformité du logement aux critères de décence imposés, l'organisme Soliha n'ayant pas prescrit au bailleur de travaux destinés à y remédier, étant par surcroît observé que Mme [K] a accepté de prendre le logement à bail en cet état. 

L'état d'indécence du logement lié aux défectuosités de l'installation électrique a ainsi perduré du 1er août 2017 au 2 mars 2021, dans des proportions plus modestes que celles qu'a retenues le premier juge.

Il sera en conséquence alloué à Mme [K] une somme de 700 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance subi du fait de l'indécence du logement dont elle est locataire. Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.





Sur les demandes présentées par M. [T] :



Sur les loyers et charges impayés 



L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



L'article 23 du même texte, en sa version applicable au présent litige, dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.



L'article 7-1 du même texte prévoit, en son premier alinéa, que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.



En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties prévoit un loyer d'un montant de 690 euros charges comprises.

L'avenant au contrat de bail, en date du 6 janvier 2018, prévoyant un loyer d'un montant mensuel de 680 euros charges non comprises, une provision sur les frais de vidange de la fosse et du puisard d'un montant mensuel de 10 euros et une provision sur la taxe des ordures ménagères d'un montant mensuel de 18 euros sur 10 mois, ne saurait recevoir application faute d'avoir été signé par la locataire.

Pour autant, le décompte des sommes dues par la locataire fourni par M. [T] mentionne un loyer mensuel de 680 euros et une provision sur charges de 28 euros, ramenée à 10 euros pour les mois de décembre 2021 et 2022 et portée à 43 euros pour le mois d'octobre 2000. 

Les quittances de loyer produites par Mme [K] confirment qu'elle a été amenée à régler un loyer mensuel de 680 euros augmenté de 10 euros de provision sur charges. Le décompte précité établit qu'elle a en outre versé la somme supplémentaire de 18 euros onze mois par an, de septembre 2021 à mai 2024.



Mme [K] ne soutient nullement avoir réglé les loyers des mois de juin à octobre 2024. Elle demeure donc redevable de la somme globale de 3.402 euros à ce titre.



S'agissant de la provision sur charges, M. [T] ne conteste pas avoir unilatéralement mis en 'uvre l'avenant du 6 janvier 2018 à compter de cette date. Eu égard au délai triennal de prescription posé par l'article 7-1 précité, il sera considéré que Mme [K] a versé, entre mars 2020 et mai 2024, une somme globale de 864 euros venant excéder la provision sur charges stipulée au contrat de bail.

M. [T] justifie néanmoins par la production des avis d'imposition des années 2021 à 2023 du montant qu'il a réglé au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour le logement donné à bail. Il peut ainsi légitimement soutenir que Mme [K] lui était redevable, au titre des trois années visées et à l'exclusion de « frais de gestion » dont il n'est nullement justifié, de la somme totale de 612 euros.

La somme indument versée à ce titre par Mme [K] s'élève ainsi à 252 euros.



Concernant le mois d'octobre 2023, M. [T] ne conteste pas avoir perçu de la locataire une somme excédant de 69 euros celle qui lui était due au titre du loyer mensuel, compte tenu des sommes versées par la caisse d'allocations familiales. Le jugement entrepris sera de ce fait confirmé en ce qu'il a ordonné la restitution de cette somme à Mme [K] par M. [T].



S'agissant du dépôt de garantie, Mme [K] affirme sans fournir le moindre élément de preuve à cet égard qu'il aurait été oralement convenu avec le bailleur qu'elle serait dispensée du versement du dépôt de garantie, en contrepartie de la réalisation de travaux de rénovation.

Il ne peut qu'être relevé que le contrat de bail prévoit au contraire le versement d'une somme de 680 euros à ce titre.

Mme [K] ne soutient pas avoir procédé à un tel versement. Le commandement de payer du 24 février 2022 mentionne au demeurant le défaut de paiement de cette somme.

Le premier juge a ainsi à juste titre condamné Mme [K] à payer à M. [T] la somme de 680 euros au titre du dépôt de garantie.



S'agissant enfin des frais d'entretien de la chaudière, que le contrat met à la charge de la locataire et au titre desquels il réclame paiement d'un montant de 303,60 euros pour les années 2021 à 2023, M. [T] produit une seule facture, d'un montant de 101,20 euros, datée du 1er décembre 2021.

Il ressort toutefois du décompte établi par l'appelant lui-même que cette somme de 101,20 euros a été réglée par Mme [K].

Il convient en conséquence de débouter M. [T] de cette demande et d'infirmer le jugement entrepris sur ce point.



En considération de l'ensemble de ces éléments, Mme [K] sera condamnée à payer à M. [T] la somme de 3.402 euros au titre des loyers de juin à octobre 2024. Le jugement entrepris sera en outre confirmé en ce qu'il l'a condamnée à verser à M. [T] la somme de 680 euros au titre du dépôt de garantie.

M. [T] sera pour sa part condamné à payer à Mme [K] la somme de 252 euros correspondant au trop-perçu de provision sur charges et débouté de sa demande en paiement des frais d'entretien de la chaudière. Le jugement entrepris sera enfin confirmé en ce qu'il l'a condamné à verser à Mme [K] la somme de 69 euros au titre du trop-perçu du mois d'octobre 2023.

Sur la demande en remboursement du coût des travaux présentée par Mme [K] :



L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire, en ses d) et f), à


prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en 'uvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat.




En l'espèce, Mme [K] entend obtenir le remboursement par M. [T] du coût des matériaux employés à la réalisation de travaux dans le logement pris à bail, affirmant qu'un accord aurait existé entre eux sur ce point. Elle justifie par la production de factures de l'achat de divers matériaux et équipements (cabine de douche, meubles de cuisine, revêtements de sol notamment).

Les attestations établies par le fils de Mme [K] et le père de celui-ci ne peuvent néanmoins, eu égard à leurs liens familiaux, suffire à démontrer l'existence d'un tel accord entre la locataire et M. [T], qui la conteste.

Mme [K] devra donc être déboutée de cette demande, le jugement entrepris étant confirmé en ce sens.





Sur l'acquisition de la clause résolutoire :



L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en sa rédaction applicable au présent litige eu égard à la délivrance du commandement de payer avant le 29 juillet 2023, énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.



En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 13 juillet 2017 comporte une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit dudit bail en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges.

M. [T] a fait délivrer à Mme [K], le 24 février 2022, un commandement de payer la somme de 3.271,04 euros, comprenant les loyers impayés des mois de septembre 2021 à janvier 2022, mais également le dépôt de garantie, une somme de 97,90 euros au titre de l'entretien de la chaudière pour l'année 2020, et le coût de deux commandements de payer d'un montant respectif de 190,98 et 200,16 euros.

Ces quatre dernières sommes ne peuvent être valablement incluses au décompte des sommes susceptibles de faire jouer la clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

La somme globale due au titre exclusif des loyers impayés, à la date du 24 février 2022, s'élevait à 2.102 euros.

Mme [K] démontre s'être acquittée de la somme de 50 euros entre les mains de l'huissier de justice, le 9 mars 2022.

Elle ne justifie pas autrement avoir procédé au règlement des causes du commandement de payer dans le délai imparti de deux mois.

Le décompte établi par M. [T], tout en indiquant que les loyers visés dans le commandement de payer ont en définitive tous été réglés par la locataire, ne précise pas à quelles dates ces sommes ont été versées. Il peut néanmoins être relevé, dans un courrier adressé le 21 février 2023 à son avocat par M. [T], qu'il indique que des sommes dues au titre des loyers d'octobre et novembre 2021 demeurent impayées à cette date. Mme [K] s'abstient de même de déterminer la date des versements auxquelles elle a procédé à ce titre.

Dans ces conditions, il doit être constaté, ainsi que l'a fait le premier juge, que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire au profit de M. [T] sont réunies depuis la date du 25 avril 2022.

Le juge des contentieux de la protection a toutefois estimé, au vu des condamnations à paiement prononcées à l'encontre des deux parties, que la clause de résiliation de plein droit était réputée ne pas avoir joué à la date des débats dans la mesure où Mme [K] n'avait plus de dette à l'égard de son bailleur.

Au vu de l'infirmation partielle des condamnations à paiement prononcées en première instance, Mme [K] demeure redevable envers M. [T] d'une somme qui n'est pas entièrement compensée par celles que celui-ci reste lui devoir en vertu du présent arrêt. Il doit en conséquence être fait droit à la demande d'expulsion de Mme [K] du logement loué présentée par M. [T], ainsi qu'à sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges, soit 690 euros, jusqu'à son départ effectif.





Sur la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire formulée par Mme [K] :



Aux termes de l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, le quatrième alinéa de l'article 1343-5 du code civil s'appliquant lorsque la décision du juge est prise sur ce fondement.

L'article 1343-5 du code civil prévoit, en son quatrième alinéa, que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier.



En l'espèce, Mme [K] sollicite l'octroi de délais de paiement d'une durée de 36 mois et produit à cette fin des documents liés à la perception de prestations familiales ainsi que la copie de deux contrats de crédit, dont l'un a dû être remboursé en 2020 et l'autre est un crédit renouvelable, par hypothèse tacitement reconduit depuis sa souscription en 2018.

Mme [K] s'abstient de produire tout autre justificatif (avis d'imposition, relevés de compte bancaire, relevés des prestations familiales perçues) de nature à permettre à la cour d'évaluer les revenus et charges composant la situation financière actuelle de l'intéressée et ses possibilités de s'acquitter de sa dette dans le délai requis.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement présentée par Mme [K] sera rejetée.





Sur l'article 700 et les dépens :



L'équité et la prise en considération de l'issue du litige commandent de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner Mme [K], qui succombe en la majeure partie de ses prétentions, à verser à M. [T] la somme de 1.000 euros au titre des frais exposés en cause d'appel et non compris dans les dépens.



Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. Mme [K], partie principalement succombante, devra supporter la charge des dépens de l'instance d'appel, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.



Le jugement entrepris sera enfin confirmé de ces chefs.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



INFIRME partiellement le jugement rendu le 22 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges en ce qu'il a


condamné M. [Z] [T] à payer à Mme [W] [K] épouse [R] les sommes de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts et 1.260 euros correspondant à l'indu pour provision sur charges ;

condamné Mme [W] [K] épouse [R] à payer à M. [Z] [T] la somme de 101,20 euros au titre de l'entretien annuel de la chaudière ;

dit que la clause résolutoire était réputée ne pas avoir joué dès lors que Mme [W] [K] épouse [R] n'avait plus de dette ;

débouté par conséquent M. [Z] [T] de ses demandes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ;

rejeté le surplus des demandes des parties ;




Et statuant de nouveau des chefs infirmés,



CONDAMNE M. [Z] [T] à verser à Mme [W] [K] épouse [R] la somme de 700 euros à titre de dommages-intérêts ;



CONDAMNE M. [Z] [T] à payer à Mme [W] [K] épouse [R] la somme de 252 euros correspondant au trop-perçu de provision sur charges ;



CONDAMNE Mme [W] [K] épouse [R] à payer à M. [Z] [T] la somme de 3.402 euros au titre des loyers de juin à octobre 2024 ; 



DEBOUTE M. [Z] [T] de sa demande en remboursement des frais d'entretien de la chaudière ;



ORDONNE la compensation des sommes respectivement dues par les parties ;



CONSTATE que le contrat de bail du 13 juillet 2017 est résolu depuis le 25 avril 2022 par l'effet de l'acquisition la clause résolutoire insérée au bail ;



ORDONNE à Mme [W] [K] épouse [R] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux loués et de restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt ;



DIT qu'à défaut pour Mme [W] [K] épouse [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitués les clés dans ce délai, M. [Z] [T] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par les articles L431-1 et suivants et R411-11 du code des procédures civiles d'exécution ;



CONDAMNE Mme [W] [K] épouse [R] à verser à M. [Z] [T] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 690 euros, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;



DIT que cette indemnité d'occupation mensuelle sera soumise aux mêmes variations que le loyer actuel augmenté des charges mensuelles, jusqu'à la libération effective des lieux ;



DEBOUTE Mme [W] [K] épouse [R] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;



CONDAMNE Mme [W] [K] épouse [R] à verser à M. [Z] [T] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;



CONDAMNE Mme [W] [K] épouse [R] aux dépens de l'instance d'appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.







L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,



V. SERGEANT O. CLEMENT