Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 24 avril 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 24 AVRIL 2025



N° 2025/160







Rôle N° RG 22/02527 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BI4NH







S.C.I. PRIMO





C/



Syndic. de copro. LE COUNTRY PARK TRY PARK





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me [Localité 9] CHERFILS 





Me Pascal ALIAS 









Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 07 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05288.





APPELANTE





S.C.I. PRIMO prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée Me Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE







INTIMEE



Syndic. de copro. LE COUNTRY PARK dont le siège social est sis, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet LVS dont le siège social est [Adresse 2], 

[Adresse 10], lui - même pris en la personne de son représentant légal en exercice., demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Pascal ALIAS de la SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Annie PROSPERI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 26 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







































































EXPOSÉ DU LITIGE 



La SCI PRIMO est propriétaire de biens immobiliers au sein de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] », sis [Adresse 3] Roquebrune-Cap[Adresse 1] (06).



Les statuts de l'ASL [Adresse 6] ont été enregistrés le 27 décembre 2016, cette dernière étant destinée à gérer le chemin de la vigie, voie d'accès à partir de la voie publique qui dessert tant la copropriété « [Adresse 7]  » que les riverains qui disposent sur cette voie d'une servitude d'accès.

A l'issue du dépôt des statuts en préfecture, l'ASL a nommé par assemblée générale du 6 mai 2017 Monsieur [Z] aux fonctions de président de l'ASL, désignation confirmée lors de l'assemblée générale du 7 juillet 2017, laquelle ASL est composée d'un membre majoritaire à 50%, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » et de 5 riverains , à raison de 10% pour chacun d'entre eux 

Le conseil d'administration de l'ASL [Adresse 6] a le 9 juillet 2018 en sa résolution n°9 révoqué en tant que de besoin Monsieur [Z] de toute fonction de président de l'ASL [Adresse 6] ès qualité ou personnellement et a désigné à compter de ce jour comme président du conseil d'administration, le représentant du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » à savoir le cabinet LVS en sa qualité de syndic dudit immeuble.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]. » s'est réuni en assemblée générale ordinaire des copropriétaires en date du 31 août 2018.



Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2018, les SCI PRIMO et DELPHE ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir prononcer la nullité des résolutions n°25, 26, 27, 31 et 32 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » du 31 août 2018 et la condamnation de ce dernier au paiement des frais irrépétibles outre les dépens.



L'affaire était évoquée à l'audience du 18 novembre 2021



La SCI PRIMO demandait au tribunal de mettre hors de cause la SCI DELPHE qui avait vendu le bien immobilier qu'elle possédait au sein de la résidence « [Adresse 7]  » , de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » pris en la personne de son syndic demandait, à titre liminaire, au tribunal de constater que l'assignation du 20 novembre 2018 était entachée de nullité et au fond concluait au débouté de l'ensemble des demandes des SCI PRIMO et DELPHE.

Il sollicitait également la condamnation de ces dernières à lui payer la somme de 10. 000 ' chacune au titre de l'article 1240 du Code civil à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, le prononcé de ce que de droit sur le fondement de l'article 32 -1 du code de procédure civile et la condamnation des demanderesses au paiement, chacune, de la somme de 3.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.



Suivant jugement contradictoire rendu le 07 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Nice a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

*mis hors de cause la SCI DELPHE ;

*déclaré irrecevable la demande en nullité de l'assignation du 20 novembre 2018 ;

*débouté la SCI PRIMO de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité des résolutions 25, 26, 27, 31 et 32 de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7]  » du 31 août 2018 ;

*débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » de sa demande de dommages et intérêts ;

*condamné la SCI PRIMO à payer au syndicat des copropriétaires l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné la SCI PRIMO aux entiers dépens de l'instance. 



Suivant déclaration en date du 18 février 2022, la SCI PRIMO a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a dit : 

- déclare irrecevable la demande en nullité de l'assignation du 20 novembre 2018 ;

- déboute la SCI PRIMO de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité des résolutions n°25, 26, 27, 31 et 32 de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » du 31 août 2018 ;

- condamne la SCI PRIMO à payer au syndicat des copropriétaires l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » , pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamne la SCI PRIMO aux entiers dépens de l'instance ;

- ordonne l'exécution provisoire.



Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SCI PRIMO demande à la cour de : 

*déclarer l'appelante recevable et bien fondée en son appel ;

Y faisant droit,

*infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- débouté la SCI PRIMO de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité des résolutions n°25, 26, 27, 31 et 32 de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » du 31 août 2018 ;

- condamné la SCI PRIMO à payer au syndicat des copropriétaires l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » , pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamné la SCI PRIMO aux entiers dépens de l'instance ;

Statuant à nouveau,

*annuler les résolutions n°25, 26, 27, 31 et 32 de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » du 31 août 2018 ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'instance ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » aux entiers dépens d'instance distraits au profit de Maître Romain CHERFILS, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat associé aux offres de droit ;

*débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » de l'ensemble de ses demandes.



A l'appui de ses demandes, la SCI PRIMO fait valoir, à titre liminaire, que le tribunal n'a pas pris en compte sa qualité d'opposante aux résolutions concernant l'ASL [Adresse 6], et n'a pas motivé le rejet de ses demandes. 

Elle fait valoir que la jurisprudence de la Cour de cassation lui confère la qualité d'opposante aux délibérations n°25 et 32, celle-ci ayant clairement démontré son opposition à ces résolutions avant l'assemblée générale litigieuse par voie d'assignation et par courriers adressés au syndic.

Elle expose que la délibération n°25 ne pouvait pas être votée dès lors qu'elle ne relevait pas de la compétence de l'assemblée générale, ajoutant que le syndic n'a pas permis aux copropriétaires de se prononcer en toute connaissance de cause sur cette délibération en les privant des informations nécessaires, et en portant des informations erronées à l'ordre du jour.

Elle fait valoir que la résolution n°26 est irrégulière puisqu'elle est contraire aux prescriptions des statuts de l'ASL [Adresse 6] et n'a pas été rédigée conformément auxdits statuts.

Elle souligne que, pour la résolution n°27, elle était impossible à mettre en 'uvre dès lors qu'elle indique vouloir déterminer les conditions d'une action judiciaire qui ne l'ont pas été, et qu'elle relève de la seule compétence du tribunal qui serait amené à se prononcer après avoir été saisi d'une demande en ce sens formulée par le syndicat des copropriétaires.

Elle relève , s'agissant de la résolution n°31, qu'il y a eu un défaut d'information des copropriétaires qui n'ont pas pu se prononcer en toute connaissance de cause en faveur des travaux.

Elle maintient que concernant la résolution n°32, le syndicat des copropriétaires ne pouvait justifier d'aucune demande d'inscription par l'ASL à l'ordre du jour de l'assemblée générale pour des caméras de vidéo-surveillance utiles à cette ASL.

Elle expose enfin qu'aucun abus ne peut être tiré de la procédure introduite par elle et que le préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires n'est aucunement étayé. 



Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 août 2022 portant appel incident, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » demande à la cour de : 

*confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- débouté la SCI PRIMO de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité des résolutions n°25, 26, 27, 31 et 32 de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » du 31 août 2018 ;

- condamné la SCI PRIMO à payer au syndicat des copropriétaires l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » , pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamné la SCI PRIMO aux entiers dépens de l'instance ;

*réformer le jugement déféré en ce qu'il a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande de dommages et intérêts ;

Et statuant à nouveau : 

*condamner les SCI PRIMO et DELPHE au paiement de la somme de 10.000 euros, chacune à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

*prononcer ce que de droit au titre de l'article 32-1 du Code de procédure civile ; 

*condamner les SCI PRIMO et DELPHE chacune au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

*condamner les SCI PRIMO et DELPHE aux entiers dépens.



A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » fait valoir que la SCI PRIMO s'étant abstenue de se prononcer sur les résolutions n°25 et 32, elle ne peut contester lesdites résolutions.

Il souligne que, concernant la résolution n°26, il s'agissait d'autoriser une action en justice au nom du syndicat des copropriétaires, prise en la personne de son syndic en exercice, pour laquelle il n'avait aucunement besoin de l'autorisation de l'ASL [Adresse 6].

Il expose que, sur la résolution n°27, il est parfaitement recevable s'il l'estime nécessaire à former une demande en dommages et intérêts auprès des juridictions compétentes selon le litige.

Il explique que l'annulation de la résolution n° 31 est sollicitée car lors de l'assemblée générale, les différents courriers adressés par Monsieur [Z], ancien gérant de la SCI PRIMO, au syndic n'ont pas été évoqués, ce qui de toute évidence est superfétatoire et n'a aucune incidence sérieuse sur le litige puisque les copropriétaires ont voté négativement. 

Il sollicite en outre des dommages et intérêts pour action abusive, considérant que l'ensemble des demandes formées à son encontre ne sont pas motivées. 



 ******



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2025.



L'affaire a été appelée à l'audience du 26 février 2025 et mise en délibéré au 24 avril 2025.



 ******



1° ) Sur la nullité des résolutions n°25, 26, 27, 31 et 32 de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » du 31 août 2018 ;





Attendu que la SCI PRIMO demande à la Cour d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a débouté de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité des résolutions n°25, 26, 27, 31 et 32 de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » du 31 août 2018.

Qu'elle soutient en effet que le premier juge n'a pas pris en compte sa qualité d'opposante aux résolutions concernant l'ASL [Adresse 6].












Sur la résolution n°25 : Demande du conseil syndical pour convocation d'une assemblée


générale non ordinaire de l'ASL [Adresse 6]



Attendu que la SCI PRIMO soutient que la jurisprudence de la Cour de cassation lui confère la qualité d'opposante à cette délibération dans la mesure où elle a clairement démontré son opposition à cette résolution avant l'assemblée générale litigieuse.

Qu'elle rappelle en effet avoir clairement manifesté son opposition à cette résolution avant l'assemblée générale du 31 août 2018 par voie d'assignation du 29 août 2018 ainsi que par divers courriers adressés au syndic LVS les 10 et 30 août 2018 ce qui lui confère la qualité d'opposante à la résolution litigieuse.

Qu'elle ajoute que cette délibération ne pouvait pas être votée dès lors qu'elle ne relevait pas de la compétence de l'Assemblée générale du syndicat des copropriétaires et que le syndic n'a pas permis aux copropriétaires de se prononcer en toute connaissance de cause sur cette délibération en les privant des informations nécessaires et en portant des informations erronées à l'ordre du jour de la convocation de l'Assemblée générale du 31 août 2018



Attendu que cette résolution adoptée tend à autoriser le conseil syndical à convoquer une assemblée générale non ordinaire de l'ASL [Adresse 6] avec pour ordre du jour :

- la ratification de la révocation et/ou la révocation de Monsieur [Z] en sa qualité de président de l'ASL [Adresse 6] 

- la nomination du Président du conseil syndical du « Country Park  » et pour la durée de ses fonctions comme Président de « Le Country Park  »

Qu'il apparaît à la lecture de cette résolution que la SCI PRIMO s'est abstenue de voter cette résolution.



Attendu que selon le 2ème alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au cas présent dispose que « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. » 

Qu'aux termes d'une jurisprudence ancienne et constante, l'abstentionniste n'est pas considéré comme un opposant de sorte qu'il est irrecevable en son action en contestation de l'assemblée générale.

Que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation l'a rappelé à plusieurs reprises dans un arrêt du 25 avril 1972 du 3 juillet 1996 ou encore du 17 septembre 2013.

Que cependant la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a considéré dans un arrêt du 10 septembre 2008 qu'il incombait au juge de rechercher si le copropriétaire abstentionniste ayant émis des réserves pouvait être considéré comme opposant.

Qu'elle jugeait en ces termes :

« Attendu que pour déclarer les époux X... irrecevables en leur action relative à l'annulation de l'assemblée générale du 21 novembre 2003, l'arrêt retient qu'ils étaient représentés par un mandataire lors de celle-ci et que le premier juge avait retenu à bon droit qu'ils n'étaient pas défaillants

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le copropriétaire représenté à l'assemblée générale qui avait émis par lettre recommandée des réserves sur la validité de cette assemblée, qui les avait renouvelées dans le pouvoir remis au secrétaire de séance et dont le mandataire s'était abstenu de prendre part aux votes pouvait être considéré comme opposant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef. » 



Attendu que Monsieur [Z] soutient avoir demandé à son représentant à l'assemblée générale du 31 août 2018 de s'opposer vigoureusement à toutes demandes inscrites à l'ordre du jour de cette assemblée et relative à l'ASL

Qu'il ajoute que cette opposition s'est clairement exprimée à travers l'assignation que l'ASL [Adresse 6] pris en la personne de Monsieur [Z] a délivré suivant exploit d'huissier en date du 29 août 2018 à la SARL Cabinet LVS ainsi qu'au travers des différents courriers adressés les 10 et 30 août 2018 au Cabinet LVS et aux copropriétaires 



Attendu qu'il résulte de la feuille de présence que la SCI PRIMO était représentée par Maître [R] [N].

Qu'il en était de même de Monsieur [Z].

Que ces derniers se sont abstenus lors du vote de la résolution n°25. 

Qu'à aucun moment il n'a été fait état de réserve.

Que la SCI PRIMO soutient dans ses conclusions qu'à la demande de Madame [Z], gérante de la SCI PRIMO, le représentant de cette dernière à l'assemblée générale s'est élevé contre une résolution du conseil d'administration de l'ASL [Adresse 6] qui avait procédé dans des conditions contraires à la loi à la révocation de son époux Monsieur [Z] en qualité de président de l'ASL.

Qu'il n'est nullement fait état de cette opposition dans le procès verbal de l'assemblée générale du 31 aout 2018.

Qu'enfin la SCI PRIMO soutient à tort qu'elle avait clairement manifesté son opposition à cette résolution avant l'assemblée générale du 31 août 2018 par voie d'assignation du 29 août 2018 ainsi que par divers courriers adressés au syndic LVS les 10 et 30 août 2018,

Que ces courriers n'émanent non pas de la SCI PRIMO mais de Monsieur [Z] , président de l'ASL [Adresse 6] et l'assignation, de l'ASL [Adresse 6] prise en la personne de Monsieur [Z].

Qu'en s'abstenant de voter cette résolution, la SCI PRIMO ne saurait être considérée comme un opposant.

Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI PRIMO de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la résolution n° 25 de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7]  » du 31 août 2018 




Sur la résolution n°26 : Autorisation d'ester en justice à l'encontre du président de l'ASL


[Adresse 6] en cas de refus de convoquer l'assemblée générale non ordinaire, objet de la résolution précédemment votée



Attendu que la SCI PRIMO soutient que cette délibération est parfaitement irrégulière puisqu'il s'agit pour la copropriété « [Adresse 7]  » d'obtenir l'autorisation d'ester en justice contre le président de l'ASL [Adresse 6] dans le cas où il refuserait de convoquer l'assemblée générale de l'ASL alors que cette délibération n'est pas conforme aux règles de convocation d'une assemblée générale prévue par les statuts de l'ASL [Adresse 6] dont la copropriété « [Adresse 7]  » est membre pour moitié.

Qu'elle fait valoir qu'aux termes des articles 12 et 8 des statuts de l'ASL les délibérations doivent être préalablement arrêtées par le conseil d'administration de cette dernière et que c'est donc à ce dernier qu'il revient préalablement de décider quelle délibération doit être soumise à l'examen de l'assemblée générale. 



Attendu qu'il convient de relever qu'il s'agit d'une assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 7]  » visant à autoriser l'action en justice en son nom pris en la personne de son syndic en exercice.

Qu'elle n'a pas été adoptée lors d'une assemblée générale de l'ASL [Adresse 6] de sorte qu'elle ne saurait se voir appliquer les statuts de cette dernière, le syndicat des copropriétaires n'ayant aucunement besoin de l'autorisation de cette dernière pour voter une telle résolution

Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI PRIMO de sa demande d'annulation de la résolution n°26.




Sur la résolution n°27 : Détermination des conditions d'une action judiciaire en responsabilité. contre tout propriétaire entravant le bon fonctionnement de la copropriété 




Attendu que la SCI PRIMO demande à la cour de prononcer la nullité de cette résolution en ce que contrairement à son objectif énoncé, elle ne précise pas les critères qu'elle devait lister pour permettre une action.



Attendu qu'il résulte notamment de l'article 18 de loi du 10 juillet 1965 que « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :

'

- d'assurer l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

' »

Qu'en l'état il convient de relever que cette résolution ne mentionne pas les conditions requises pour intenter une action judiciaire en responsabilité. 

Qu'elle a été ainsi soumise au vote sans qu'une quelconque information sur les conditions déterminées au préalable ait été donnée aux copropriétaires. 

Qu'il convient dés lors d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de prononcer la nullité de cette résolution n° 27 de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7]  » du 31 août 2018



d)Sur la résolution n°31 : A la demande de l'ASL [Adresse 6], modification du portail existant par ajout d'une grille métallique 



Attendu qu'il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 31 août 2018 que la majorité des copropriétaires a voté contre cette résolution.

Que la SCI PRIMO qui a voté pour cette résolution soutient que le vote est intervenu alors même que les copropriétaires n'avaient pas été suffisamment informés et prévenus sur les insécurités générées en l'absence de la grille de protection.



Attendu qu'il convient de relever qu'était joint à la convocation en complément de cette résolution un devis de Electro Alpes d'un montant de 1.259,92 ' correspondant à la modification du portail par ajout d'une grille métallique sans aucune explication 

Que la SCI PRIMO fait valoir que Monsieur [Z] ès qualité a adressé à de nombreuses reprises au cabinet LVS des courriers et courriels en date des 4 septembre 2017, 12 septembre 2017, 25 octobre 2017 lequel comprenait le devis Electro Alpes, 2 janvier 2018 et 23 janvier 2018 pour signaler les problèmes de sécurité qui résultaient de l'absence d'une grille de protection.

Qu'il produit également deux courriers adressés à Maître [F] les 14 janvier et 24 janvier 2018 soulignant ce danger.

Qu'il convient de relever que ces éléments et observations n'ont pas été portées à la connaissance des copropriétaires.

Que leur attention n'a pas plus été attirée sur la responsabilité éventuelle de la copropriété en cas de sinistre.

Qu'ainsi il est établi que les copropriétaires n'ont pas été suffisamment informés des raisons pour lesquelles il était demandé la modification du portail.

Que dès lors ces derniers n'ont pas pu se prononcer en toute connaissance de cause en faveur de ces travaux.

Qu'il convient dés lors d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de prononcer la nullité de cette résolution n° 31 de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7]  » du 31 août 2018.





e)Sur la résolution n°32 : A la demande de l'ASL [Adresse 6], mise en place de eux caméras de surveillance 



Attendu que la SCI PRIMO soutient que la jurisprudence de la Cour de cassation lui confère la qualité d'opposante à cette délibération dans la mesure où elle a clairement démontré son opposition à cette résolution avant l'assemblée générale litigieuse.

Qu'elle rappelle en effet avoir clairement manifesté son opposition à cette résolution avant l'assemblée générale du 31 août 2018 par voie d'assignation du 29 août 2018 ainsi que par divers courriers adressés au syndic LVS les 10 et 30 août 2018 ce qui lui confère la qualité d'opposante à la résolution litigieuse.

Qu'elle ajoute que Madame [Z], gérante de la SCI PRIMO avait donné des instructions à son représentant pour qu'il puisse faire part de son opposition à l'assemblée générale 



Attendu qu'il convient de relever qu'il n'est nullement fait état de cette opposition dans le procès verbal de l'assemblée générale du 31 aout 2018 pas plus que des réserves formulées par ce dernier.

Que la SCI PRIMO soutient à tort qu'elle avait clairement manifesté son opposition à cette résolution avant l'assemblée générale du 31 août 2018 par voie d'assignation du 29 août 2018 ainsi que par divers courriers adressés au syndic LVS les 10 et 30 août 2018,

Que ces courriers n'émanent non pas de la SCI PRIMO mais de Monsieur [Z] , président de l'ASL [Adresse 6] et l'assignation, de l'ASL [Adresse 6] pris en la personne de Monsieur [Z].

Qu'en s'abstenant de voter cette résolution, la SCI PRIMO ne saurait être considérée comme un opposant.

Qu'or le 2ème alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au cas présent dispose que « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. » 

Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI PRIMO de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la résolution n° 32 de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7]  » du 31 août 2018. 



2°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » 



Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » demande à la cour de condamner les SCI PRIMO et DELPHE au paiement de la somme de 10.000 euros, chacune à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. 

Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu'en cas de faute susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur.

Que l'appréciation erronée qu'une partie peut faire de ses droits n'est pas en elle-même constitutive d'un abus et l'action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

Qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » sera débouté de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d'une quelconque faute de la part de la SCI PRIMO qui avait intérêt à ester en justice.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.



Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » demande à la cour de prononcer ce que de droit au titre de l'article 32-1 du Code de procédure civile ; 

Que l'article 32-1 du code de procédure civile énonce que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Qu'il convient d'observer que la SCI PRIMO était bien fondée à ester en justice. 

Que dés lors cette procédure ne revêtant aucun caractère abusif, il n'y a lieu a application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile.









3° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'il convient d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » à payer à la SCI PRIMO la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,



CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 07 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a : 



- débouté la SCI PRIMO de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité des résolutions, 27 et 31 de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7]  » du 31 août 2018 -condamné la SCI PRIMO à payer au syndicat des copropriétaires l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



- condamné la SCI PRIMO aux entiers dépens de l'instance ;



STATUANT A NOUVEAU, 



ANNULE la résolution n° 27 de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7]  » du 31 août 2018 ;



ANNULE la résolution n° 31 de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7]  » du 31 août 2018 ;



DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » de sa demande au titre de l'article 32-1 du Code de procédure civile ;



Y AJOUTANT, 



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » à payer à la SCI PRIMO la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 7]  » aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,