Cour d'Appel · Chambre Civile — 24 avril 2025

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



C H A M B R E C I V I L E





GROSSES + EXPÉDITIONS : le 24/04 /2025

la SELARL STRATEM AVOCATS

la SARL ORVA-VACCARO & ASSOCIES

la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES



ARRÊT du : 24 AVRIL 2025



 N° : - 25 



 N° RG 22/02695 - N° Portalis DBVN-V-B7G-GVZ5





DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 13 Octobre 2022



PARTIES EN CAUSE



APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265290741324372



Madame [B] [W] épouse [F]

née le 30 Mai 1955 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représentée par Me Marc ALEXANDRE de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocat au barreau de TOURS



Monsieur [P] [F]

né le 09 Juillet 1951 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représenté par Me Marc ALEXANDRE de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocat au barreau de TOURS



D'UNE PART





INTIMÉES : 



- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265280278189385



Madame [Z] [X]

née le 11 Octobre 1992 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



représentée par Me François VACCARO de la SARL ORVA-VACCARO & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS



Madame [S] [E]

née le 26 Octobre 1976 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Adresse 5]





représentée par Me François VACCARO de la SARL ORVA-VACCARO & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS



- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265291397828908



S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL DE LA CROIX EN TOURAINE

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 4]

[Adresse 4]



représentée par Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS







D'AUTRE PART






DÉCLARATION D'APPEL en date du :22 Novembre 2022

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 2 décembre 2024 




COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats, du délibéré :




Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller, en charge du rapport,

Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.








Greffier :




Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.








DÉBATS :



A l'audience publique du 24 février 2025, ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.



ARRÊT :



Prononcé le 24 avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.





***



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte authentique du 22 juillet 2019 reçu par Maître [T] [D], Mme [X] et Mme [E] ont consenti à M. et Mme [F] une promesse unilatérale de vente portant sur leur maison d'habitation située au [Adresse 1], au prix de 178 000 euros.



Par courrier du 2 octobre 2019, M. et Mme [F] ont informé le notaire de leur renonciation à conclure la vente en raison d'un défaut d'information par les vendeurs, puis ont refusé de verser l'indemnité d'immobilisation.



Par actes d'huissier de justice en date des 13 et 14 août 2020, Mme [X] et Mme [E] ont fait assigner M. et Mme [F] et la SELARL Office notarial de la Croix en Touraine aux 'ns d'obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation et l'indemnisation de leurs préjudices.



Par jugement en date du 13 octobre 2022, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Tours a :

- condamné M. et Mme [F] à payer à Mme [X] et à Mme [E] la somme de 17 800 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 22 juillet 2019 ;

- dit que la somme de 4 600 euros séquestrée entre les mains de Maître [T] [D], notaire associé de la SELARL office notarial de la Croix en Touraine, sera versée à Mme [X] et à Mme [E] et s'imputera sur le montant de la condamnation au paiement de la somme de 17 800 euros prononcée à leur bénéfice à l'encontre de M. et Mme [F] ;

- autorisé en conséquence Maître [T] [D], notaire associé de la SELARL office notarial de la croix en Touraine, à se libérer de la somme de 4 600 euros versée à titre d'indemnité d'immobilisation entre les mains de Mme [X] et à Mme [E] ;

- débouté Mme [X] et Mme [E] de leurs demandes indemnitaires en réparation du préjudice financier et moral formées à l'encontre de M. et Mme [F] ;

- débouté Mme [X] et Mme [E] de leurs demandes formées à l'encontre de la SELARL office notarial de la Croix en Touraine ;

- condamné M. et Mme [F] à payer à Mme [X] et à Mme [E] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les autres demandes en paiement de frais irrépétibles ;

- condamné M. et Mme [F] aux dépens.



Par déclaration en date du 22 novembre 2022, M. et Mme [F] ont interjeté appel de tous les chefs jugement sauf en ce qu'il a débouté Mme [X] et Mme [E] de leurs demandes indemnitaires en réparation du préjudice financier et moral formées à l'encontre de M. et Mme [F].



Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 5 juillet 2023, M. et Mme [F] demandent à la cour de :

- les recevoir en l'ensemble de leurs demandes ;

- infirmer le jugement en ses chefs visés dans la déclaration d'appel ;

Statuant à nouveau,

- débouter Mme [X] et Mme [E] de toutes leurs demandes ;

- débouter la SELARL office notarial de la Croix en Touraine de l'ensemble de ses demandes ;

- ordonner à la SELARL Office notarial de la Croix en Touraine de libérer et à restituer la somme de 5 000 euros séquestrée entre ses mains à leur profit sur présentation du jugement à intervenir, et au besoin l'y condamner sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

Et dans l'hypothèse où la SELARL Office notarial de la Croix en Touraine aurait d'ores déjà versé les fonds à Mme [X] et Mme [E] ou à défaut d'exécution par la SELARL Office notarial de la Croix en Touraine :

- condamner Mme [X] et Mme [E] à leur payer la somme de 5 000 euros correspondant aux sommes versées par eux auprès du notaire, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

- condamner Mme [X] et Mme [E] à leur payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel.



Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2023, Mme [X] et Mme [E] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a : débouté les époux [F] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; condamné in solidum Mme et M. [F] à verser à Mme [X] et Mme [E] la somme de 17 800 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente ; dit qu'il appartiendra à Maître [D], notaire, de libérer la somme de 4 600 euros, séquestrée entre ses mains, au profit de Mme [X] et Mme [E], sur présentation d'une minute de la décision à intervenir ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté leurs demandes indemnitaires ;

Et statuant à nouveau,

- condamner in solidum Mme et M. [F] à leur verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

- condamner in solidum Mme et M. [F] à leur verser la somme de 28 071,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier ;

En conséquence,

À titre principal :

- débouter les époux [F] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner in solidum Mme et M. [F] à leur verser la somme de 17 800 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente ;

- dire qu'il appartiendra à Maître [D], notaire, de libérer la somme de 4 600 euros, séquestrée entre ses mains, à leur profit, sur présentation d'une minute de la décision à intervenir ;

- condamner in solidum Mme et M. [F] à leur verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

- condamner in solidum Mme et M. [F] à leur verser la somme de 28 071,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier ;

À titre subsidiaire :

- débouter la SELARL Office notarial de la Croix en Touraine, représentée par Maître [D], de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- dire que la SELARL Office notarial de la Croix en Touraine, représentée par Maître [D], a commis une faute entraînant la nullité des notifications prévues à l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

- condamner la SELARL Office notarial de la Croix en Touraine, représentée par Maître [D] à leur verser la somme de 17 800 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente ;

- condamner la SELARL Office notarial de la Croix en Touraine, représentée par Maître [D] à leur verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

- condamner la SELARL Office notarial de la Croix en Touraine, représentée par Maître [D], à leur verser la somme de 28 071,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier ;

En tout état de cause :

- condamner Mme et M. [F] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SELARL Office notarial de la Croix en Touraine, représentée par Maître [D], à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme et M. [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction est requise au profit de la SARL Orva Vaccaro & associés, avocats aux offres de droit. 

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2023, la SELARL Office notarial de la Croix en Touraine demande à la cour de :

- déclarer irrecevable l'appel des consorts [F] ou à tout le moins mal fondé ;

- déclarer, irrecevable l'appel des consorts [X] [E] ou à tout le moins mal fondé ;

- débouter, les consorts [F] de l'ensemble de leurs demandes ;

- débouter les consorts [X] [E] de l'ensemble de leurs demandes ;

En conséquence,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

- constater que Maître [D], notaire au sein de la SELARL Office notarial de la Croix en Touraine n'a commis aucun manquement ;

- débouter toute demande plus ample ou contraire à son encontre ;

- condamner la partie succombante à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la partie succombante aux entiers dépens de l'instance.



Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.



MOTIFS



I- Sur le droit de rétractation et l'indemnité d'immobilisation



Moyens des parties



M. et Mme [F] soutiennent que, conformément à l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation, le délai de rétractation commence à courir lorsque la promesse de vente a été notifiée ; que toutefois, ne pas notifier tous les éléments techniques exigés par la loi ne permet pas aux acquéreurs d'exercer valablement leur droit ; qu'en l'espèce, la promesse n'a pas été intégralement notifiée puisqu'elle a été dénoncée sans aucune annexe ; que la preuve de ce défaut dans le cadre de la notification résulte de la production des deux plis recommandés qui leur ont été adressés ; que le juge de première instance a estimé sur ce point que le notaire bénéficierait peut-être de tarifs plus avantageux sans aucune certitude, alors qu'il ne pouvait rendre sa décision sur cet élément qui n'a jamais été soulevé par les parties, sans même inviter les parties au procès à faire valoir leurs éventuelles observations dans le plus pur respect du principe du contradictoire ; que le poids du pli dont ils disposent est nécessairement sous-tarifé pour intégrer la promesse et ses annexes, en recto comme en recto-verso ; que par procès-verbal du 8 septembre 2020, l'huissier de justice a également procédé aux différentes pesées, et la pesée de chaque document distinct avoisinant les 80 grammes, l'envoi de l'ensemble n'aurait jamais pu être affranchi comme il l'a été ; que la juridiction de première instance a considéré que le procès-verbal d'huissier de justice n'apparaît pas probant, alors que les actes d'huissiers sont des actes authentique par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter selon les termes de l'article 1369 du code civil ; que l'addition les poids des documents constatés par huissier démontre que les annexes n'ont pas été notifiées avec la promesse, de sorte que le procès-verbal de constat ne saurait être remis en cause ; que c'est à tort que le notaire a indiqué, le 25 septembre 2019, que les diagnostics accompagnaient la signature de la promesse de vente ; qu'il en résulte donc que la promesse a été imparfaitement notifiée aux acquéreurs par le notaire, obligeant les vendeurs à procéder à une nouvelle dénonciation pour faire courir correctement le délai de rétractation ; qu'ils se sont donc rétractés dans le délai imparti à partir de la réception de la promesse de vente complète ; que la cour infirmera donc la décision rendue par la juridiction de première instance.



Mmes [X] et [E] répliquent que la notification de la promesse a été effectuée par Maître [D] le 22 juillet 2019 et que les deux plis adressés aux époux [F] ont été réceptionnés le 25 juillet 2019 ; que dès lors, le délai de rétractation a expiré le 5 août 2019 ; qu'il est donc incontestable que les époux [F] se sont rétractés en dehors du délai légal, et que, par conséquent, ils sont redevables de l'indemnité d'immobilisation prévue contractuellement à la promesse unilatérale de vente ; que pour contourner l'expiration du délai qui est incontestable, les époux [F], tentent de faire croire à l'absence des diagnostics dans la notification faite par le notaire ; que les diagnostics sont listés et détaillés dans la promesse de vente ; que les époux [F] ont donc, par leur signature, approuvé ces annexes, de sorte qu'ils ne peuvent valablement se prévaloir du fait que les diagnostics n'auraient pas été portés à leur connaissance préalablement à la signature du compromis ; que quand bien même tel aurait été le cas, le fait de signer un contrat et ses annexes sans vérifier préalablement leur présence constitue une grave négligence compte tenu des enjeux ; que si tant est qu'ils aient signé la promesse de vente et ses annexes par erreur, celle-ci est inexcusable, les époux [F] ne pouvant dès lors se prévaloir de la nullité de ladite promesse ; que quoi qu'il en soit, les diagnostics ont été transmis aux époux [F] par le notaire dans les courriers datés du 22 juillet 2019 ; que les faits que l'officier public a énoncé dans l'acte comme ayant été accomplis par lui ou comme s'étant passés en sa présence dans l'exercice de ses fonctions sont revêtus de cette force probante, qui ne peut être combattue que par la procédure d'inscription de faux ; que les époux [F] n'ont jamais contesté avoir reçu les diagnostics avant le 2 octobre 2019 ; que les époux [F] versent seulement aux débats un courrier en date du 23 septembre 2019 dont rien ne prouve qu'il a été réellement envoyé, ni reçu par Maître [D], faute d'accusé réception ; que les diagnostics d'électricité et de gaz ont été réactualisés avant la réitération de l'acte authentique, car ils arrivaient à expiration le 18/09/2019, soit 2 mois après la signature de la promesse et 1 mois avant la signature de la vente ; qu'il sera également noté que les diagnostics réactualisés ne font apparaître aucune anomalie supplémentaire, et sont identiques à ceux précédemment communiqués ; qu'en ce sens, aucun nouveau délai de rétractation ne peut être accordé aux époux [F] comme ils le prétendent ; que le tribunal indique à juste titre que l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation ne prévoit aucunement l'ouverture d'un tel droit en cas de notification de nouveaux diagnostics ; que la notification est parfaitement valable et les époux [F] se sont rétractés hors délais, emportant paiement de l'indemnité d'immobilisation, fixée contractuellement à 17 800 ', par ces derniers à leur profit.



L'étude notariale indique les époux [F] ne souhaitant pas payer l'indemnité d'immobilisation, ils prétendent que le notaire n'aurait pas joint les diagnostics à la promesse de vente lors de l'envoi du 22 juillet 2019 ; que les appelants ont élaboré une théorie nébuleuse selon laquelle, le poids de l'enveloppe contenant l'acte et les annexes ne pourraient correspondre au montant payé à La Poste, si l'ensemble des diagnostics figuraient dans l'enveloppe ; qu'elle verse aux débats les éléments démontrant incontestablement que l'étude dispose d'une machine à affranchir permettant le bénéfice de réduction sur les affranchissements ; qu'il est évident que comme le précise le courrier de notification, l'ensemble des diagnostics étaient annexés à l'acte dans le courrier du 22 juillet 2019 ; que les époux [F] ne se sont nullement rapprochés du notaire afin de lui dire que les diagnostics étaient manquants en juillet 2019 ; que ce n'est qu'à la fin du mois de septembre 2019, soit quelques jours avant la rédaction du courrier de renonciation à la vente, que les époux [F] ont cru bon de déclarer au notaire n'avoir jamais obtenu les diagnostics ; qu'il s'agissait évidemment d'un montage en préparation de la renonciation à la vente ; que dans ces conditions, le notaire envoyait de nouveau l'ensemble des diagnostics aux époux [F] le 25 septembre 2019 ; que les diagnostics venant à expiration le 19 septembre 2019, Maître [D] produisait aux bénéficiaires les diagnostics actualisés en date du 11 septembre et du 8 octobre 2019 qui étaient identiques à ceux précédemment communiqués ; qu'il n'était nullement justifié la mise en place d'un nouveau délai de rétractation ; que ce n'est que le 2 octobre 2019, que les époux renonçaient à la vente, démontrant une fois de plus l'absence totale de lien avec les diagnostics.



Réponse de la cour



L'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation dispose :

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

[...]

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse ».



En l'espèce, la promesse de vente authentique énonce :

« En vertu des dispositions de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation, le bien étant à usage d'habitation et le bénéficiaire étant un non-professionnel de l'immobilier, ce dernier bénéficie de la faculté de se rétracter.

À cet effet, une copie du présent acte avec ses annexes lui sera noti'ée par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification, le bénéficiaire pourra exercer la faculté de rétractation, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d'huissier, a son choix exclusif.

À cet égard, le promettant constitue pour son mandataire l'office notarial [Adresse 4] aux fins de recevoir la notification de l'exercice éventuel de cette faculté ».



Le notaire a adressé à chacun des acquéreurs, le 22 juillet 2019, un courrier recommandé mentionnant au titre des pièces jointes « copie promesse de vente et de ses annexes », et rappelant les modalités d'exercice du droit de rétractation, l'enveloppe mentionnant un tarif d'affranchissement R1 de 6,06 euros.



La promesse de vente mentionne :

« Le dossier de diagnostics techniques a été établi par Caetno Diagnostics. Ce dossier qui est annexé, comprend les pièces suivantes :

- Attestation indiquant les références de certification et l'identité de l'organisme certificateur.

- Attestation sur l'honneur d'impartialité.

- Diagnostic amiante.

- Diagnostic de l'installation intérieure de gaz.

- Diagnostic de l'installation intérieure d'électricité.

- Diagnostic de performance énergétique ».



Par courrier du 20 septembre 2019, le notaire a adressé à M. et Mme [F] les diagnostics gaz et électricité réactualisés, comportant 18 pages.



Par courrier du 25 septembre 2019, le notaire a adressé à M. et Mme [F], suite à une demande téléphonique de ceux-ci la veille, les diagnostics qui accompagnaient la promesse de vente, comportant 33 pages, l'enveloppe mentionnant un tarif d'affranchissement de 4 euros.



Les appelants soutiennent que le courrier recommandé du 22 juillet 2019 ne comportait pas les annexes en particulier les diagnostics techniques.



À cette fin, ils produisent un procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 8 septembre 2020, mentionnant sur la balance de sa machine à affranchir, la seule promesse de vente avec le courrier d'envoi pesait 80 grammes. La photographie prise permettait de constater que la machine à affranchir de l'huissier de justice affichait un tarif en lettre recommandé avec demande d'avis de réception R1 de 6,14 euros. Ce tarif applicable en 2020, est donc quasi-identique au tarif de l'envoi recommandé du notaire du 22 juillet 2019, la différence de 8 centimes s'expliquant par la revalorisation annuelle des tarifs postaux.



L'huissier a procédé à la mesure du poids de l'envoi du notaire du 25 septembre 2019 sans l'enveloppe et le courrier d'envoi qui était de 89 grammes. Ainsi, le poids des diagnostics devant figurer en annexe à la promesse de vente était supérieur au poids de la seule promesse de vente accompagné de son courrier d'envoi, de sorte que le tarif postal R1 de l'envoi de la promesse avec ses annexes ne pouvait être le tarif de 6,06 euros d'un envoi inférieur à 100 grammes.



C'est donc à tort que le tribunal a écarté la force probante du constat d'huissier de justice au motif notamment que le notaire avait pu utiliser une machine à affranchir, alors que l'huissier de justice a procédé à la pesée des différents envois du notaire sur sa propre machine à affranchir. Il importe peu que l'huissier de justice n'a pas procédé à la pesée unique de la promesse de vente, des annexes, de l'enveloppe et du courrier d'envoi, dès lors qu'il résulte du procès-verbal de constat que l'envoi de toutes ces pièces aurait justifié un tarif d'affranchissement applicable aux envois d'un poids compris entre 101 grammes et 250 grammes, et non le tarif applicable aux envois d'un poids inférieur à 100 grammes.



Il est ainsi établi que les diagnostics de performance énergétique, de l'installation d'électricité, de gaz, et de détection d'amiante, qui étaient annexés à la promesse de vente et en faisaient partie intégrante, n'ont pas été notifiés à M. et Mme [F] lors de l'envoi de la promesse de vente le 22 juillet 2019, de sorte que le délai de rétractation n'a pu commencer à courir 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. La simple référence dans la promesse de vente à ces diagnostics n'est en effet pas de nature de pallier l'absence de communication aux acquéreurs.



Ce n'est que par courrier du 25 septembre 2019, dont la date de réception n'est pas certaine, que M. et Mme [F] ont été mis en possession desdits annexes.



Par courrier recommandé expédié le 2 octobre 2019, M. et Mme [F] ont informé le notaire qu'ils renonçaient à la vente, avant l'expiration de la promesse de vente fixée au 22 octobre 2019. Il s'ensuit que le droit de rétractation des bénéficiaires de la promesse n'a pas été exercé après expiration du délai prévu à l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation.



En raison de l'exercice du droit de rétractation, les bénéficiaires de la promesse ne sont redevables d'aucune indemnité d'immobilisation au promettant. Mmes [X] et [E] seront donc déboutées de leur demande en paiement formulée à ce titre, ainsi que de leurs demandes de dommages et intérêts formées à l'encontre de M. et Mme [F], en l'absence de faute commise par eux.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a : condamné M. et Mme [F] à payer à Mme [X] et à Mme [E] la somme de 17 800 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 22 juillet 2019 ; dit que la somme de 4 600 euros séquestrée entre les mains de Maître [T] [D], notaire associé de la SELARL office notarial de La Croix en Touraine, sera versée à Mme [X] et à Mme [E] et s'imputera sur le montant de la condamnation au paiement de la somme de 17 800 euros prononcée à leur bénéfice à l'encontre de M. et Mme [F] ; autorisé en conséquence Maître [T] [D], notaire associé de la SELARL office notarial de la croix en Touraine, à se libérer de la somme de 4 600 euros versée à titre d'indemnité d'immobilisation entre les mains de Mme [X] et à Mme [E].



La promesse de vente établie par acte authentique mentionne que le bénéficiaire a déposé au moyen d'un virement bancaire, à la comptabilité du notaire la somme de 4 600 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, et que cette somme a été affectée en nantissement par le promettant à la sûreté de sa restitution éventuelle au bénéficiaire, entre les mains du notaire constitué séquestre. Il est également stipulé que le séquestre ne pourra opérer le versement prévu qu'avec l'accord des parties ou en vertu d'une décision judiciaire devenue exécutoire et jusqu'à cette date ladite somme restera indisponible entre les mains du seul séquestre.



Il y a donc lieu d'ordonner la remise de la somme de 4 600 euros par le notaire à M. et Mme [F], et au cas où celle-ci aurait déjà été restituée à Mmes [X] et [E] en exécution du jugement de première instance, de condamner celles-ci au paiement de ladite somme. Aucun motif ne justifie qu'il soit prononcé une astreinte aux fins de restitution de l'indemnité d'immobilisation.



II- Sur la responsabilité du notaire



Moyens des parties



Mmes [X] et [E] soutiennent qu'elles ont fait confiance à un professionnel du droit pour réaliser la vente de leur maison ; que le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui ; que si les notifications sont considérées comme nulles, le fait générateur de cette nullité est la faute commise par le notaire ; qu'elles ne peuvent se retrouver sans aucune réparation alors que la faute professionnelle du notaire est constituée et a empêché la réalisation de la promesse de vente ; que le notaire doit alors les indemniser à hauteur de la perte de chance d'obtenir l'indemnité d'immobilisation stipulée dans l'acte ; que le notaire doit être condamné à leur verser l'indemnité d'immobilisation soit la somme de 17 800 euros, à indemniser leur préjudice moral à hauteur de 20 000 ' et à indemniser leur préjudice financier à hauteur de 28 071,50 ' ; que du fait de la non réalisation de la vente, elles se sont retrouvées contraintes d'assumer les frais liés à l'entretien de la maison afin de la maintenir en état de vente, tels que le paiement des taxes foncières et d'habitation, d'assurance, d'électricité, de gaz, de redevance d'enlèvement des ordures ménagères et d'entretien de la chaudière pour un total de 3 665,82 ' ; que de tels frais n'auraient pas dû être à leur charge puisque la maison aurait dû être vendue aux époux [F] le 17 octobre 2019 ; qu'elles ont dû également continuer de rembourser l'emprunt bancaire de la maison tout en se logeant par ailleurs, et le montant des mensualités de remboursement d'emprunt et de l'assurance emprunteur s'élèvent pour la période du 17 octobre 2019 au 7 octobre 2020 à 11 405,68 ' ; qu'elles ont trouvé de nouveaux acquéreurs pour la maison, et le compromis a été signé le 7 juillet 2020, pour réitération de l'acte authentique au plus tard le 7 octobre 2020, soit plus d'une année après la date à laquelle les époux [F] auraient dû acheter la maison ; que le prix qu'elles ont été contraintes d'accepter du fait de la charge que représentait la maison, est de 165 000 ', soit 13 000 ' en moins que le prix proposé par les époux [F] ; que leur préjudice financier s'élève donc à la somme totale de 28 071,50 euros.



Le notaire réplique que l'indemnité d'immobilisation constitue le prix de l'exclusivité consentie par le promettant au bénéficiaire de la promesse, et doit être régularisée par la partie bénéficiant de l'exclusivité de la promesse ; que le notaire n'a donc pas à payer cette indemnité ; que le préjudice moral est la conséquence du comportement des époux [F] et est sans lien avec l'office notarial, de sorte qu'il conviendra de débouter les demanderesses de la demande formée à ce titre ; que le préjudice financier présenté par Mmes [X] et [E] correspond aux frais d'entretien de la maison afin de la maintenir en état de vente et ne présente aucun lien avec le notaire ; qu'il s'agit des dépenses d'entretien normales d'un bien immobilier ; que le choix des époux [F] de ne plus acquérir le bien n'a aucun lien avec Maître [D], de sorte qu'il ne peut avoir à indemniser ce préjudice ; qu'il conviendra de débouter les demanderesses.



Réponse de la cour



L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Il est établi que le notaire n'a pas notifié les annexes de la promesse de vente lors de la notification de celle-ci aux bénéficiaires de la promesse, empêchant ainsi de faire courir le délai de rétractation prévu à l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation, et rendant ainsi valide la rétractation réalisée par M. et Mme [F] le 2 octobre 2019.



Le notaire a donc commis une faute l'obligeant à réparer intégralement le préjudice subi par Mmes [X] et [E], en lien avec cette faute.



En l'absence de faute du notaire, et donc dans l'hypothèse où les diagnostics annexés à la promesse de vente auraient été valablement notifiés aux bénéficiaires de la promesse lors de l'envoi de celle-ci le 22 juillet 2019, aucun élément ne permet d'établir que M. et Mme [F] ne seraient pas également rétractés dans le délai de dix jours au regard des diagnostics communiqués.



Il résulte en effet de leur courrier de rétractation du 2 octobre 2019, que M. et Mme [F] ne souhaitaient pas réaliser la vente en raison de nombreux défauts du bien immobilier que les promettants n'avaient pas porté à leur connaissance, et qui résultaient de la lecture des différents diagnostics immobiliers communiqués au cours du mois de septembre 2019.



Ainsi, M. et Mme [F] ont évoqué les éléments suivants, à la lecture des différents diagnostics : la chaudière n'était pas en fonctionnement lors de la visite du diagnostiqueur ; le chauffe-eau n'était pas raccordé ; attestation de contrôle de moins d'un an de la vacuité des conduits de fumées non présentée ; justificatif d'entretien de moins d'un an de la chaudière non présenté ; non-prise en compte par les promettants des anomalies mentionnées sur le diagnostic initial de l'installation d'électricité ; diagnostic amiante positif qui n'a pas donné lieu à un nouveau diagnostic.



En conséquence, dans le cas où les différents diagnostics immobiliers auraient été notifiés dans le même temps que la promesse de vente, M. et Mme [F] auraient été en mesure de relever les mêmes défauts résultant des diagnostics immobiliers et ainsi d'exercer leur faculté de rétractation dans le délai qui aurait alors expiré le 5 août 2019.



Il s'ensuit que le notaire n'est pas responsable de l'exercice du droit de rétractation par les bénéficiaires de la promesse mais seulement de son caractère tardif, de sorte qu'il doit indemniser le préjudice subi par les promettants résultant de celui-ci sur la période du 5 août 2019 au 2 octobre 2019.



Aussi, Mmes [X] et [E] ne sont pas fondées à solliciter une indemnisation au titre de la perte de chance d'obtenir l'indemnité d'immobilisation dès lors que M. et Mme [F] se seraient également rétractés dans le délai légal en l'absence de faute du notaire.



En revanche, la faute du notaire a causé à Mmes [X] et [E] un préjudice moral résultant du caractère tardif de la rétractation exercée par M. et Mme [F] du fait du défaut de notification des annexes à la promesse de vente, alors que plus de deux mois après la signature de la promesse de vente, elles pouvaient légitimement croire que la vente allait être réitérée par acte authentique. Partant, Mmes [X] et [E] se sont abstenues pendant plus de deux mois de rechercher un nouvel acquéreur, ce qu'elles auraient pu faire si la rétractation était intervenue avant le 5 août 2019, de sorte qu'elles ont perdu du temps pour vendre leur bien. La faute du notaire est également à l'origine du litige avec M. et Mme [F] qui a engendré des tracas et une perte de temps pour Mmes [X] et [E]. En conséquence, le notaire sera condamné à payer à Mmes [X] et [E] la somme de 1 500 euros en réparation de leur préjudice moral.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté Mme [X] et Mme [E] de leur demande formée à l'encontre de la SELARL office notarial de la Croix en Touraine au titre du préjudice moral.

S'agissant du préjudice financier dont Mmes [X] et [E] se prévalent, il concerne des frais liés à la propriété du bien immobilier non vendu jusqu'au 7 octobre 2020 et de remboursement du prêt immobilier, tous postérieurs à la date de réitération de la vente par acte authentique qui était prévue avec M. et Mme [F] le 17 octobre 2019. Or, même en l'absence de faute du notaire, M. et Mme [F] se seraient également rétractés au regard des anomalies révélées par les diagnostics immobiliers qu'ils estimaient ne pas pouvoir admettre pour l'acquisition du bien immobilier, de sorte que les promettantes seraient également demeurées propriétaires jusqu'à trouver un nouvel acquéreur. Le préjudice financier allégué n'est donc pas imputable à la faute du notaire mais à la rétractation exercée par M. et Mme [F].



Au surplus, il convient de souligner que le remboursement du prêt immobilier n'est que la contrepartie de la mise à disposition des fonds par le prêteur de sorte qu'il ne constitue pas un préjudice indemnisable. Le prix de vente du bien immobilier ne résulte que de l'accord trouvé entre les vendeurs et les acquéreurs, sans qu'il ne soit établi qu'il existe une perte de valeur du bien imputable à la faute du notaire.



Mmes [X] et [E] seront donc déboutées de leur demande d'indemnisation du préjudice financier.



III- Sur les frais de procédure



Le jugement sera infirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.



Mmes [X] et [E] et la SELARL office notarial de la Croix en Touraine seront condamnées aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Mmes [X] et [E] seront condamnées à payer à M. et Mme [F] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SELARL office notarial de la Croix en Touraine sera quant à elle condamnée à verser à Mmes [X] et [E] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



INFIRME le jugement en ce qu'il a :

- condamné M. et Mme [F] à payer à Mme [X] et à Mme [E] la somme de 17 800 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 22 juillet 2019 ;

- dit que la somme de 4 600 euros séquestrée entre les mains de Maître [T] [D], notaire associé de la SELARL office notarial de la Croix en Touraine, sera versée à Mme [X] et à Mme [E] et s'imputera sur le montant de la condamnation au paiement de la somme de 17 800 euros prononcée à leur bénéfice à l'encontre de M. et Mme [F] ;

- autorisé en conséquence Maître [T] [D], notaire associé de la SELARL office notarial de la Croix en Touraine, à se libérer de la somme de 4 600 euros versée à titre d'indemnité d'immobilisation entre les mains de Mme [X] et à Mme [E] ;



- débouté Mme [X] et Mme [E] de leurs demandes formées à l'encontre de la SELARL office notarial de la Croix en Touraine ;

- condamné M. et Mme [F] à payer à Mme [X] et à Mme [E] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les autres demandes en paiement de frais irrépétibles ;

- condamné M. et Mme [F] aux dépens ;



CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;



STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :



CONSTATE l'exercice régulier de la faculté de rétractation de M. et Mme [F] au titre de la promesse de vente du 22 juillet 2019 reçue par Maître [T] [D] ;



DÉBOUTE Mme [X] et Mme [E] de leur demande en paiement d'une indemnité d'immobilisation ;



ORDONNE à la SELARL office notarial de la Croix en Touraine de libérer la somme de 4 600 euros séquestrée entre ses mains au profit de M. et Mme [F], et au cas où cette somme aurait déjà été remise à Mmes [X] et [E], condamne celles-ci à payer à M. et Mme [F] la somme de 4 600 euros ;



DIT n'y avoir lieu à assortir la remise des fonds d'une astreinte ;



DIT que la SELARL office notarial de la Croix en Touraine a commis une faute engageant sa responsabilité civile à l'égard de Mmes [X] et [E] ;



CONDAMNE la SELARL office notarial de la Croix en Touraine à payer à Mmes [X] et [E] une somme de 1 500 euros en réparation de leur préjudice moral ;



DÉBOUTE Mmes [X] et [E] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;



CONDAMNE Mmes [X] et [E] et la SELARL office notarial de la Croix en Touraine aux entiers dépens de première instance et d'appel ;



CONDAMNE Mmes [X] et [E] à payer à M. et Mme [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE la SELARL office notarial de la Croix en Touraine à payer à Mmes [X] et [E] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT