Cour d'Appel · 2ème Chambre — 24 avril 2025

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRET N° 224 DU 24 AVRIL 2025





N° RG 23/01201 - 

N° Portalis DBV7-V-B7H-DUKB



Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BASSE-TERRE en date du 15 novembre 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 11-23-000136



APPELANTE :



S.A. SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE D'AMENAGEMENT DE LA GUADE LOUPE - SEMAG

Espace SEMAG 

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Betty NAEJUS, de la SCP NAEJUS-HILDEBERT, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART





INTIMEE :



Madame [Y] [U]

[Adresse 5] 

[Adresse 3] 

[Adresse 1]

[Localité 6]



Non représentée



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 novembre 2024, en audience publique, devant Monsieur Frank ROBAIL, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposé.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Frank ROBAIL, président de chambre,

Madame Annabelle CLEDAT, conseillère,

Mme Aurélia BRYL, conseillère



Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 14 février 2025.

Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de la surcharge de travail des magistrats. 





GREFFIER



Lors des débats et du prononcé : Mme Sonia VICINO, greffière.







ARRET : 



- par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



- signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte sous seing privé en date, aux ABYMES, du 5 février 2018, la S.A. société d'économie mixte d'aménagement de la GUADELOUPE, plus avant désignée 'la SEMAG', a donné en location à Mme [Y] [U] un logement à usage d'habitation dépendant de la [Adresse 5], [Adresse 3], sise [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de 6 ans à effet du 6 février 2018, et moyennant un loyer mensuel de 464,09 euros outre une provision pour charges locatives mensuelles de 27,10 euros ;



Par une fiche dite de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, dite C.C.A.P.E.X. GUADELOUPE, datée du 14 juin 2021, mais reçue par cette commission le 12 août suivant, la SEMAG l'a informée de la situation d'impayés locatifs de Mme [U], avec cette précision que celle-ci avait bénéficié de plusieurs plans d'apurement de sa dette locative depuis janvier 2020 ;



Par acte d'huissier de justice du 11 août 2021, la SEMAG a fait délivrer à Mme [U] un commandement de payer les loyers prétendument impayés à cette date, soit 4197,56 euros, outre les frais d'acte, lui notifiant par ailleurs son intention de se prévaloir de la clause de résiliation de plein droit insérée au bail en cas de non paiement des causes de ce commandement dans les deux mois de sa délivrance ;



Par acte d'huissier de justice du 4 avril 2023, la SEMAG a fait assigner Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BASSE-TERRE à l'effet de voir pour l'essentiel, au visa de la loi du 6 juillet 1989, notamment son article 4, et les articles L412-1, L433-1, R153-1, R411 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution :



- constater l'acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail du 5 février 2018, 

- ordonner l'expulsion de Mme [U] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant,

- condamner Mme [U] à lui payer les sommes suivantes :

** 20 590,46 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés du 1er février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2021 sur la somme de 4 197,56 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

** une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges, de la date de résiliation jusqu'à celle de la remise des clés,

** 654 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens, en ce compris les frais du commandement du 11 août 2021,

- ordonner l'exécution provisoire ;



Mme [U] n'a pas comparu devant ce juge et, par jugement réputé contradictoire et mixte, au fond et avant dire droit, en date du 23 août 2023, celui-ci :



- a déclaré recevables les demandes de la SEMAG,

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail litigieux,

- a suspendu les effets de cette clause jusqu'à ce qu'il soit statué sur le montant de la créance de la SEMAG à l'issue de l'audience de renvoi,

- a sursis à statuer sur l'intégralité des autres demandes,

- a invité la SEMAG à produire un relevé de compte exploitable et complet,

- a ordonné la réouverture des débats et renvoyé cause et parties à une audience ultérieure ;



La SEMAG a produit un nouveau décompte de sa créance et, par jugement réputé contradictoire du 15 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection :



- a débouté la 'SMEAG' de sa demande tendant à la condamnation de Mme [U] au paiement de la somme de 20 590,46 euros au titre des loyers impayés, frais et pénalités de retard arrêtés au 1er février 2023 sous bénéfice d'actualisation de la dette à l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2021 sur la somme de 4197,56 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

- a rappelé que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 octobre 2021 à minuit,

- a dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de les quitter, il serait procédé à l'expulsion de Mme [U] de sa personne, de ses biens et de ceux de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

- a rappelé que l'indemnité d'occupation due par Mme [U] à compter du 11 octobre 2021 à minuit et jusqu'à libération effective des lieux, avait été fixée à la somme de 491,84 euros, 'somme (pouvant) être majorée ou minorée en fonction des augmentations de loyers inhérentes à la législation applicable, ainsi que des augmentations ou minorations du montant des charges contractuellement prévues',

- a débouté la 'SMEAG' 'de ses demandes plus amples et complémentaires,

- et a constaté l'exécution provisoire de ce jugement ;



Par déclaration remise au greffe par la voie électronique (RPVA) le 18 décembre 2023, la SEMAG relevé appel de ce jugement, y intimant Mme [U] et y limitant expressément les chefs de jugement critiqués à ceux par lesquels le juge a débouté la 'SMEAG' :



- de sa demande tendant à la condamnation de Mme [U] au paiement de la somme de 20 590,46 euros au titre des loyers impayés, frais et pénalités de retard arrêtés au 1er février 2023 sous bénéfice d'actualisation de la dette à l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2021 sur la somme de 4197,56 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

- et de ses demandes plus amples et complémentaires ;



Cet appel a été orienté devant le conseiller de la mise en état ;



Sur avis du greffe en ce sens au conseil de l'appelante en date du 4 mars 2024, la SEMAG a fait signifier sa déclaration d'appel à Mme [U] [Y] par acte de commissaire de justice délivré le 26 mars 2024 dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile ;



La même appelante a conclu au fond par acte remis au greffe, par RPVA, le 12 mars 2024 et signifié à l'intimée non constituée par acte de commissaire de justice du 4 avril suivant ; 



Mme [U] n'a pas constitué avocat, si bien que le présent arrêt sera rendu par défaut ;



Par ordonnance du 2 septembre 2024, la mise en état a été clôturée et l'affaire fixée à l'audience du conseiller rapporteur du 25 novembre suivant ; à l'issue de audience, le délibéré a été fixé au 14 février 2025 ; l'appelante a ensuite été avisée de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de la surcharge des magistrats ;



EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES



Par ses uniques conclusions au fond remises au greffe le 12 mars 2024, la SEMAG indique d'abord que le jugement déféré, en ce qu'il a mentionné par erreur, en son dispositif, la société 'SMEAG' en lieu et place de la 'SEMAG', a été rectifié sur ce point par le premier juge 'par ordonnance en rectification d'erreur matérielle du 30 janvier 2024", puis conclut aux fins de voir :



- infirmer le jugement du 15 novembre 2023 en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à la condamnation de Mme [U] au paiement de la somme de 20 590,46 euros au titre des loyers impayés, frais et pénalités de retard arrêtés au 1er février 2023 sous bénéfice d'actualisation de la dette à l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2021 sur la somme de 4197,56 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,



Statuant à nouveau,



- condamner Mme [U] [Y] 'au paiement' de la somme de 17 773,85 euros au titre des loyers impayés, indemnités, frais et pénalités de retard arrêtés au '12 décembre 2023", avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2021 sur la somme de 4197,56 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

- confirmer le jugement pour le surplus,

- condamner Mme [U] [Y] 'au paiement' de la somme de 664 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;



A ces fins, la SEMAG indique que le premier juge a fait une mauvaise interprétation du décompte du 14 février 2023 qui avait été signifié au locataire en même temps que l'assignation, lequel décompte, selon elle, renseignait parfaitement sur l'état de la dette du locataire du 1er janvier 2020 au 1er février 2023 ; que si les autres décomptes produits en cours d'instance étaient venus compléter le premier pour actualiser la dette locative, elle verse aux débats aujourd'hui, pour mettre un terme à toute autre contestation, un décompte remontant à février 2018, date du bail, qui, actualisé au 12 mars 2024, révèle qu'à cette date Mme [U] lui devait encore 17 301,05 euros ; et que les surloyers initialement facturés à Mme [U] faute de justification de ses ressources, lui ont été remboursés ; 



Pour plus ample exposé des moyens proposés par l'appelante au soutien de ses fins, il est expressément référé à ses écritures ;



MOTIFS DE LA DECISION



I- Sur la recevabilité de l'appel



Attendu qu'en application des dispositions des articles 528 et 538, le délai de recours par une voie ordinaire est d'un mois en matière contentieuse à compter de la signification de la décision attaquée ;



Attendu qu'en l'espèce, qui relève de la matière contentieuse, la SEMAG a relevé appel le 19 décembre 2023 d'un jugement rendu le 15 novembre 2023, sans qu'il soit prétendu et justifié aux débats qu'il lui ait été préalablement signifié ; qu'il y a donc lieu de l'y dire recevable au plan du délai pour agir ;



II- Sur le fond 



Attendu qu'il échet de rappeler que lorsque l'intimé ne comparaît pas, comme en l'espèce, et qu'il est néanmoins statué sur le fond des demandes de l'appelant, l'article 472 du code de procédure civile impose au juge de n'y faire droit qu'autant qu'il les estime régulières, recevables et bien fondées ; 



Attendu qu'il importe de constater en second lieu que la cour n'est saisie que du jugement du 15 novembre 2023 qui est erroné en la désignation de la demanderesse en son dispositif, puisqu'il mentionne une société 'SMEAG' en lieu et place de la SEMAG, mais que l'appelante indique en ses écritures que par ordonnance du 15 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a rectifié ledit jugement à cet égard ; et que si, à l'encontre de ce que prétend la SEMAG, cette ordonnance ne se trouve pas dans la pièce 7 de son dossier, une copie en existe dans le dossier de première instance régulièrement communiqué à la cour ; 



Attendu qu'au regard des dispositions du jugement querellé que l'appelante a entendu déférer à la cour en sa déclaration d'appel et au regard de ses conclusions d'appelante au fond, ladite cour n'est saisie que de la demande de la SEMAG au titre du montant des loyers, indemnités, frais et pénalités de retard désormais arrêtés en décembre 2023 ; qu'au soutien de cette demande, est produit aux débats en pièce 9, un nouveau décompte daté du 13 mars 2024 et arrêté à la date du 20 décembre 2023, lequel révèle, au titre de l'entière période du 1er janvier 2020 au 20 décembre 2023, un solde débiteur de 17 301,05 ;



Mais attendu que ce décompte présente une anomalie comptable au regard de ce qu'a jugé irrévocablement le premier juge en son jugement querellé au titre du montant des indemnités d'occupation dues à compter 'du 11 octobre 2021 à minuit' ; qu'en effet, ces indemnités y sont fixées à 491,84 euros, alors même qu'il apparaît du susdit décompte qu'à compter de novembre 2021, ont été comptabilisés, outre cette indemnité d'occupation (d'ailleurs minorée de quelques euros (soit 479,84 euros)), divers 'suppléments de loyer' qui, s'ils ont pu être dus en vertu des stipulations du bail avant la résiliation de celui-ci, sont incompatibles avec la fixation par le juge de ladite indemnité d'occupation forfaitaire, laquelle est exclusive d'un quelconque supplément d'aucune sorte ; qu'il en va de même des pénalités qui sont facturées à compter, également, de novembre 2021 et qui ne sont pas prévues au jugement querellé ; que le susdit décompte révèle que 16 suppléments de loyers d'un montant chacun de 272,56 euros sont ainsi indûment réclamés par la SEMAG depuis novembre 2021, ainsi que des pénalités indues de 32,62 euros en avril 2022 et 25 euros en février 2023 ; qu'il échet par suite de ne faire droit à la demande de la SEMAG au titre des loyers, indemnités d'occupation, frais et pénalités antérieures au 11 octobre 2021, date de la résiliation de plein droit, qu'à hauteur de la somme de :



17 301,05 euros - (16 x 272,56 euros + 32,62 euros + 25 euros), soit 12 882,47 euros;



Attendu que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal sur celle de 4 197,56 euros à compter du commandement de payer du 11 août 2021 et à compter de l'assignation du 4 avril 2023 pour le surplus ;



Attendu qu'il échet par suite d'infirmer le jugement déféré en ce que le juge y a débouté la SEMAG de son entière demande à ce titre et, statuant à nouveau, de condamner Mme [U] à lui payer la somme de 12 882,47 euros assortie des intérêts au taux légal sur celle de 4197,56 euros à compter du commandement de payer du 11 août 2021 et à compter de l'assignation du 4 avril 2023 sur le surplus ;



Attendu que la SEMAG sera déboutée du surplus de sa demande à ce titre ;



Attendu la disposition du même jugement, qui a été déférée à la cour, par laquelle la SEMAG a été déboutée de ses demandes plus amples et complémentaires, sera quant à elle confirmée, l'appelante, en ses conclusions, partie 'discussion', n'ayant présenté aucun moyen au soutien de son infirmation ;



Attendu qu'en revanche, il n'y a pas lieu de confirmer 'le jugement pour le surplus', ainsi que demandé à tort par l'appelante, puisque ce surplus n'a pas été déféré à la cour par sa déclaration d'appel ;



III- Sur les dépens et les frais irrépétibles



Attendu que la cour n'est saisie que des dépens et frais irrépétibles d'appel ;



Attendu qu'il est manifeste que la présente instance d'appel n'a été imposée à la SEMAG qu'à raison de l'incapacité où elle a été de présenter au premier juge un décompte de sa créance qui fût exact et exploitable ; qu'elle a d'ailleurs tenté de rectifier ce manquement devant cette cour en en produisant un nouveau, cependant qu'il a été ci-avant constaté que ce nouveau décompte n'était toujours pas exactement conforme aux droits de l'intéressée ; qu'il y a donc lieu, ainsi que l'article 696 du code de procédure civile l'autorise, de faire exception au principe suivant lequel la partie perdante est condamnée aux dépens, en condamnant la seule appelante aux entiers dépens d'appel ; que la SEMAG sera subséquemment déboutée de sa demande au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;



PAR CES MOTIFS



La cour,



- Dit la S.A. SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE D'AMENAGEMENT DE LA GUADELOUPE (SEMAG) recevable en son appel à l'encontre du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BASSE-TERRE en date du 15 novembre 2023,



- Confirme ce jugement en sa seule disposition par laquelle le juge a débouté la SEMAG de ses demandes plus amples et complémentaires,



- L'infirme en ce que le juge a débouté la SEMAG 'de sa demande tendant à la condamnation de Mme [U] [Y] au paiement (de) la somme de 20 590,46 euros au titre des loyers impayés, frais et pénalités de retard, arrêtés au 1er février 2023 sous bénéfice d'actualisation de la dette à l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2021 sur la somme de 4197,56 euros et à compter de l'assignation pour le surplus',







Statuant à nouveau sur cette demande,



- Condamne Mme [Y] [U] à payer à la S.A. SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE D'AMENAGEMENT DE LA GUADELOUPE (SEMAG) la somme de 12 882,47 euros, avec intérêts au taux légal sur celle de 4 197,56 euros à compter du 11 août 2021 et à compter du 4 avril 2023 sur le surplus, et ce au titre des loyers, indemnités d'occupation, frais et pénalités de retard arrêtés au 20 décembre 2023,



- Déboute la SEMAG du surplus de sa demande de ces chefs, 



Y ajoutant,



- Déboute la SEMAG de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel,



- La condamne aux entiers dépens d'appel.





Et ont signé,





La greffière, Le président