Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 4 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 9]
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 3]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n°25/774 

N° RG 24/01912 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I5HX
Section 3
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 04 avril 2025

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE : 

Monsieur [X] [B]
né le 31 Mai 1952 à [Localité 10] (ITALIE), demeurant [Adresse 5] - [Localité 4]
représenté par Me Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18 substitué par Me William LAURENT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 20

Madame [P] [M] épouse [B]
née le 25 Juillet 2953 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5] - [Localité 4]
représentée par Me Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18 substitué par Me William LAURENT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 20

PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [G] [J]
né le 06 Juillet 1996 à [Localité 7] (BRESIL), demeurant [Adresse 2] - [Localité 8]
non comparant, ni représenté


Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président
Patricia HABER : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 16 Janvier 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mars 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier 



EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 28 Avril 2023 avec prise d'effet au 4 Mai 2023, Monsieur [X] [B] et Madame [P] [B] née [M] ont donné en location à Monsieur [G] [J] un logement à usage d'habitation au deuxième étage de type T2 d'une surface de 43,04 mètres carrés sis à [Localité 8] [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros et une provision sur charges de 49 euros et actuellement de 465,75 euros et une provision sur charges de 49 euros.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 24 Juillet 2024, Monsieur [X] [B] et Madame [P] [B] née [M] ont fait assigner Monsieur [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- Constater la résiliation de plein droit du bail;
- Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur
- En conséquence ordonner l'expulsion des parties défenderesses des lieux loués, corps et biens et de tous occupants de leur chef, sans délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- Condamner les parties défenderesses à payer chaque mois tous les mois jusqu'à évacuation définitive une indemnité d'occupation provisionnelle de 533,64 euros à compter du 1er Juillet 2024 sous réserve du décompte définitif de charges ;
- Condamner le défendeur à payer au bailleur la somme de 2 206,86 euros augmentée des intérêts au taux légaux successifs à compter de chaque échéance mensuelle ;
- Condamner le défendeur en tous les frais et dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;

À l’audience du 16 Janvier 2025 Monsieur [X] [B] et Madame [P] [B] née [M] représentés par leur Conseil, réitèrent leurs prétentions et s’en remettent, pour le surplus, à leur assignation et ses pièces,

Monsieur [G] [J] bien que régulièrement cité par acte de Commissaire de justice selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile, n'est ni présent ni représenté

L'affaire est mise en délibéré au 21 Mars 2025 puis un avis de prorogation de délibéré pour le 4 Avril 2025 a été rendu le 20 mars 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ledit article prévoit que l'assignation aux fins de constat de résiliation du bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

Monsieur [X] [B] et Madame [P] [B] née [M] justifient de la saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 14 Février 2024 soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 24 Juillet 2024, mais bien avant la délivrance du Commandement de payer intervenue le 12 Avril 2024. De ce fait ledit commandement de payer n'a pas été signalé par le commissaire de justice à la Ccapex. Toutefois la CCAPEX a été saisie par anticipation et la finalité de cette saisine est de déclencher une évaluation propice à la résorption des difficultés de paiements et enclencher les démarches favorables au relogement, les intérêts du locataire ont été préservés.

L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 26 Juillet 2024 soit six semaines au moins avant la première audience du 16 Janvier 2025

En conséquence, la demande en résiliation de bail de Monsieur [X] [B] et Madame [P] [B] née [M], qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de location du 28 Avril 2023 prévoit en son article VIII une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

À la suite d’impayés, Monsieur [X] [B] et Madame [P] [B] née [M] ont fait délivrer à Monsieur [G] [J] un commandement de payer en date du 12 Avril 2024 pour la somme en principal de 
1 170,94 euros.

Monsieur [G] [J] n’ayant, dans le délai légal de deux mois, ni réglé les causes du commandement ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 12 Juin 2024,

En conséquence, il est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L'indemnité d'occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Monsieur [G] [J] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 12 Juin 2024 causant ainsi un préjudice à Monsieur [X] [B] et Madame [P] [B] née [M]

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 533,64 euros que Monsieur [G] [J] sera tenu de régler à Monsieur [X] [B] et Madame [P] [B] née [M] à compter du 1er Juillet 2024 (date de la demande) et jusqu’à son départ effectif.

Par ailleurs, dans le cas d'une créance périodique, le point de départ des intérêts court sur le montant des sommes dues au jour de la sommation.

Sur les loyers et charges impayés

Monsieur [X] [B] et Madame [P] [B] née [M] établissent le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :
- Le contrat de location signé par les parties ;
- Le décompte de créance locative en date du 10 Avril 2024 révélant un solde débiteur de 1 170,94 euros et qu’il convient de rectifier à la somme de 1 020,30 euros après déduction des frais d'un commandement de payer porté au débit du compte pour 148,64 euros. Etant ici précisé qu'à cette date il n'y avait encore d'établissement de commandement de payer puisque ce dernier a été délivré le 12 Avril 2024 et la somme de 148,64 euros a été portée au débit du compte le 1er Avril 2024, ce qui peut laisser supposer un doute dans la gestion du compte et que cette somme n'incombe pas au locataire.
- Le commandement de payer du 12 Avril 2024 pour un montant en principal de 
1 170,94 euros avec les réserves émises ci-dessus
- Le décompte de créance locative du 17 Juillet 2024 contenant la régularisation des charges et faisant apparaître un arriéré de 2 206,86 euros, tel qu'indiqué dans l'assignation. Il convient de rectifier à la somme de 1 990,73 euros après déduction des frais du commandement de payer porté au débit du compte pour 148,64 euros le 1er avril 2024 non justifié comme indiqué ci-dessus, et la somme de 67,49 euros (12,15 x 4 plus 18,89 euros), pour laquelle il n'est apporté aucune justification sur l'obligation à paiement par le locataire au profit du bailleur, et correspondant à la prime d'assurance locative due au mandataire du bailleur, pour son propre compte en sa qualité de courtier en assurances.

La créance n’est pas contestée.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [G] [J] à payer à Monsieur [X] [B] et Madame [P] [B] née [M] la somme de 1 990,73 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 Juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’astreinte

Il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, Monsieur [X] [B] et Madame [P] [B] née [M] obtenant une indemnité d’occupation réparant leur préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [J] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer.

Il paraît inéquitable de laisser Monsieur [X] [B] et Madame [P] [B] née [M] supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’ils ont pu exposer ; une indemnité de 800 euros leur sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [X] [B] et Madame [P] [B] née [M];

CONSTATE que le bail du 28 Avril 2023 avec prise d'effet au 4 Mai 2023 consenti par Monsieur [X] [B] et Madame [P] [B] née [M] d'une part au profit de Monsieur [G] [J] d'autre part portant sur un logement à usage d'habitation au deuxième étage de type T2 d'une surface de 43,04 mètres carrés sis à [Localité 8] [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros et une provision sur charges de 49 euros et actuellement de 465,75 euros et une provision sur charges de 49 euros, se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 12 Juin 2024 ;

En conséquence, ORDONNE à Monsieur [G] [J] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef ;

FIXE au montant du loyer et des charges en cours, soit 533,64 euros, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [G] [J] à Monsieur [X] [B] et Madame [P] [B] née [M] au paiement de laquelle il sera condamné à compter du 1er Juillet 2024 et jusqu’à la libération des lieux et restitution des clés;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer à Monsieur [X] [B] et Madame [P] [B] née [M] la somme de 1 990,73 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 Juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

REJETTE la demande d'astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer à Monsieur [X] [B] et Madame [P] [B] née [M] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision;

Ainsi jugé le 4 Avril 2025 à MULHOUSE, et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,